Pregunta muy fácil sobre un seguro

Aclaro, no entiendo mucho de seguros, pero tengo una pregunta básica para los profesionales o gente que lo sepa.

el siniestro es el más típico, pero a su vez el más peligroso, es decir daños producidos por agua.

creo que aquí juegan tres factores, el seguro del vecino de arriba, el seguro del vecino de abajo, y el seguro de la com.prop.

tengo dos anécdotas que se han convertido en cuestiones, en la última reunión de propietarios, el admdor. nos informa que un vecino ha denunciado a la comunidad, al parecer otro vecino de su portal, le instó a abrir sus paredes para arreglar una humedad en una pared, el vecino accedió, al parecer la bajante general es la que estaba rota, se arregló, pero el vecino que abrió su pared, reclamó que de nuevo le alicataran el baño y la cocina, el importe dice, asciende a 7500 euros, y por lo visto, nos dice el administrador que ni su seguro (el del vecino) ni el de la com.prop. han accedido a pagar dicha factura. el nos ha denunciado.

a partir de lo cual, mi vecino de abajo dice tener humedades en el techo, yo también tengo, pero muy muy leves, y el fontanero que vino nos dijo que tendría que abrir en mi casa, y en la del vecino de arriba, para verificar cual era el problema, yo he contactado con mi seguro y no me aseguran (dicen que dependería de ciertas cosas) si me alicatarían de nuevo el baño.

la com.prop, tampoco me asegura al 100% que me lo vayan a pagar, ante lo cual, le he dicho al vecino que las paredes de mi casa, no las abre ni diós, y el vecino de arriba ha dicho lo mismo, con lo cual como ninguna de las compañías implicadas, ni la mia, ni la de los vecinos ni la de la com.prop nos aseguran la reparación, de momento las cosas están así.

¿no debería pagar la compañía del culpable? ya sea yo, el vecino de arriba o la com.prop?

gracias por las futuras respuestas, necesito certezas sobre el tema.

Bueno, parece ser que tenéis una fuga comunitaria que afecta a varios vecinos.
Corrígeme si me equivoco.
Al respecto de lo que comentas, vamos a ver un poco el escenario legal en el que nos movemos:

-LEY DE CONTRATO DE SEGURO 50/1980
"Artículo 17. El asegurado o el tomador del seguro deberán emplear los medios a su alcance para aminorar las consecuencias del siniestro. El incumplimiento de este deber dará derecho al asegurador a reducir su prestación en la proporción oportuna, teniendo en cuenta la importancia de los daños derivados del mismo y el grado de culpa del asegurado.
Si este incumplimiento se produjera con la manifiesta intención de perjudicar o engañar al asegurador, éste quedará liberado de toda prestación derivada del siniestro.
Los gastos que se originen por el cumplimiento de la citada obligación, siempre que no sean inoportunos o desproporcionados a los bienes salvados serán de cuenta del asegurador hasta el límite fijado en el contrato, incluso si tales gastos no han tenido resultados efectivos o positivos. En defecto de pacto se indemnizarán los gastos efectivamente originados. Tal indemnización no podrá exceder de la suma asegurada.
El asegurador que en virtud del contrato sólo deba indemnizar una parte del daño causado por el siniestro deberá reembolsar la parte proporcional de los gastos de salvamento, a menos que el asegurado o el tomador del seguro hayan actuado siguiendo las instrucciones del asegurador."

"Artículo 19. El asegurador estará obligado al pago de la prestación, salvo en el supuesto de que el siniestro haya sido causado por mala fe del asegurado."

- LEY 49/60 DE PROPIEDAD HORIZONTAL
"Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización."

"Artículo 10
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales."

"Artículo 21
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio."

"DISPOSICION ADICIONAL SEGUNDA - Modificación del Artículo 396 del Código Civil

1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles."

- CÓDIGO CIVIL
"Artículo 1902. El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado."

"Artículo 1907. El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias."

"Artículo 1911. Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros."

Bueno, visto lo anterior ya tenemos material para ponernos o ponerle las pilas a quien corresponda. Resumiendo:

1.- si la bajante es comunitaria tiene que pagar todos los daños CAUSADOS Y NECESARIOS a los distintos afectados la comunidad. Indico "necesarios" porque los 7.500 € constituyen un desmadrado "aprovechando que el Pisuerga..." sin entrar en mucho detalle. Alicatar un baño con 7.500 € es una auténtica burrada, especialmente si es de mármol dado que en ese caso lo bello del mármol es que cada pieza es única así que ya me dirás qué daño estético puede haber si la pieza rota se sustituye por otra... Solo los "nuevos ricos" que no tienen ni idea reclaman en caso de piedra natural.
2.- no obstante los seguros de comunidad suelen tener una cláusula de daños estéticos realmente penosa, si es que la tienen y si es que ampara daños en espacios privativos aunque el orígen sea una conducción comunitaria.
3.- que tengan que hacer catas y localizar en dos viviendas huele a rotura extensa y ello suele ir asociado a mala o nula conservación de las instalaciones por lo que os podéis encontrar con la palabra "EXCLUIDO" con cierta probabilidad. Eso significaría que la Comunidad debería asumir los costes de reparación; otra cosa serían aquellos necesarios para reparar daños a terceros (a los copropietarios) excluyendo en todo caso la reparación de la propia tubería causante y las catas o gastos de localización.
4.- en todos los escenarios que hemos analizado, lo que este director técnico de correduría entiende mejor para los vecinos afectados es:
a) pasar parte a LA PROPIA COMPAÑÍA DE CADA PISO, abriendo no solo el parte de daños por agua con causante comunidad sino también haciendo una llamada al daño estético que se sumará al daño emergente.
b) cada uno con SU compañía habrá pactado una determinada suma en daño estético. Por tanto, que cada cual apechugue con lo que decidió contratar por dicho concepto puesto que en materia de responsabilidad civil el 1902 Código Civil lo deja claro: solo se indemniza el daño efectivamente causado (las tres baldosas rotas) y de daños estéticos en todo el código civil no hay una sola letra.
c) la aseguradora del piso está obligada por contrato a reparar los daños por agua de su asegurado vengan de donde vengan: eso no es negociable pero alguna se hace el sueco para no verse expuesta a un coste mayor que el que puede recobrar en concepto de 1902 CC. En la póliza hay una cláusula de repetición para que luego se recobre de la comunidad o del vecino causante, de haberlo.
d) en caso de que el Presidente o el Administrador no reparen la instalación causante se puede interponer demanda por negligencia grave.

En todo caso, he puesto el art 17 LCSeguro para que veas que os puede llevar a muy mal puerto no hacer nada y dejar que todo se agrave. Yo no jugaría a ese peligroso juego de ninguna manera. Pensad que esto solo irá a peor: nunca una tubería se ha reparado sola.

Asimismo el art 9 LPH te obliga como copropietario a permitir el acceso y la reparación. Por ahí tampoco te saldrá bien hacerte el duro sino todo lo contrario.

Un saludo,

Muchas gracias por la respuesta, intuyo varias cosas, si no te has expresado mal, y si lo más seguro, he sido yo el que sigo sin enterarme.

si nuestro seguro comunitario es una "ful de estambul" (que seguramente lo sea, ya que hace dos años nos informaron a los vecinos de que nos habían echado de una compañía)supongo por tanto que si la culpa es de la bajante comunitaria, la aseguradora de la comunidad se limitará a arreglar la bajante, y simplemnte "tapar" como buenamente pueda los agujeros de cada vecino.

y si soy yo, será mi seguro el que responda.

pero, en otro orden de cosas, yo comprendo en parte al otro vecino, si a mi me rompen tres, cuatro o cinco azulejos, y luego no hay de ese modelo, me dejan la cocina o el baño hecho una chapuza, pero claro, por otra parte, alguno puede aprovechar y hacerse el baño nuevo ¿no?.

por otra parte respecto a la posible exclusión, lo veo algo excesivo, ya que absolutamente ninguna comunidad abre todos los años las bajantes (ni cada 20 años supongo) para su correcta conservación, de hecho, salvo rotura, nadie abre las paredes.

no se que opinas a titulo personal, no de corredor de seguros, pero que un seguro te pueda excluir por una nula conservación...pfff...en un coche lo entiendo, te pueden decir que jamás en 10 años has siquiera llevado a una revisión al coche...pero...¿en una comunidad de propietarios?¿conoces alguna que de motu propio y sin que medie averia de por medio convence a 40 vecinos para que abran las paredes?.

en el caso de las bajantes nunca hay conservación ni mantenimiento, salvo cuando se rompen, lo veo un poco abusivo el tema.

por cierto he llamado a mi seguro y me he mosqueado bastante, dicen que por "sistema" no aseguran más de 1800 en gastos estéticos...aunque quiera pagar más de prima, dicen que no.

Si la aseguradora del edificio entiende que está ante un problema de MANTENIMIENTO (un seguro cubre hechos accidentales y que una conducción se abra por los cuatro lados de pura vetustez no tiene nada de accidental...) simplemente no pagará los gastos de reparación indicándoos que procede sustituir la bajante ÍNTEGRAMENTE. Los daños ocasionados en las viviendas pueden o no ser tratados en concepto de responsabilidad civil en función de lo pactado en la póliza de comunidad concreta. Si se tiene que sustituir la bajante por vejez la aseguradora no asumirá ni un céntimo de los trabajos necesarios para realizar una obra de mantenimiento, no la reparación de un siniestro.

Por cuanto a tu seguro, el asunto también tiene dos lecturas: si tienes daños causados por la avería eso deben cubrirlo SIEMPRE aplicando los criterios de valoración y la correspondiente cláusula de daños estéticos que tienes pactados en póliza. Repito que tienen que pagarlo SIEMPRE. Salvo que no se trate de daños sino de las roturas necesarias para llevar a cabo una tarea de mantenimiento obligado en cuyo caso el asunto carece de carácter accidental y, por consiguiente, queda fuera del ámbito de cualquier seguro.

A título personal he de decirte que no tengo una opinión distinta de la expuesta puesto que discrimino con total facilidad reparar el radiador de mi coche a causa de un accidente de tráfico que gestionaría a través del todo riesgo de mi coche de una perforación de radiador si el metal que lo forma se ha corroído con el tiempo en cuyo caso es un mero problema de mantenimiento. En una casa pasa exactamente igual lo que pasa es que ocurre más despacio: en el coche nos sorprendería que un neumático aguantara veinte años pero exigimos a las tuberías de casa que aguanten 21, 22, 23... sin ser revisadas o repuestas. Desgraciadamente la realidad es tozuda y se presenta a su hora exigiendo que en todo edificio se hagan las reparaciones necesarias para mantener sus instalaciones en servicio y sin causar daños ni moléstias. De hecho tanto la Ley de Propiedad Horizontal como el 1907 del Código Civil nos recuerdan que el propietario de un edificio viene obligado a cuidarlo y mantenerlo frente al envejecimiento. De eso nunca se ocupará el seguro de comunidades quien, insisto, atenderá exclusivamente hechos accidentales.

Por último: si tu seguro te dice que no aseguran más de 1.800 € en daños estéticos ya sabes cuál es su perfil de cliente ¿encaja contigo? Pues ese seguro sobra en tu cartera de pólizas y falta uno adecuado. Incluso aseguradoras generalistas y populares como Reale llegan a los 6.000 € sin problemas. Da las gracias de no tener el seguro con Línea Directa puesto que tendrías la friolera de 600 € garantizados para cambiar todo el baño...

Saludos,

Gracias por tu respuesta.

una última cuestión, si el culpable es el vecino de arribar
...¿es su seguro el que ha de hacerse cargo de todo?¿incluido mi boquete y lo que cueste dejarlo IGUAL? y cuando digo igual, quiero decir que hace 8 meses he alicatado el baño y la cocina, y la factura ha sido bastante más de 6.000 euros.

Que el problema venga de la Comunidad o de un vecino es lo de menos. Ante la existencia de daños eres un tercero ante ambos (eso sí, ante la comunidad no lo eres respecto de tu porcentaje de copropiedad, pero sí del resto).

Es importante que entiendas que por Responsabilidad Civil (tanto comunidad como vecino) solo se indemniza el daño directo, no el estético. ¡Tira de tu seguro!

Y si no hay materiales suficientes o recursos financieros adecuados (daños estéticos), recomiendo tirar de la imaginación. Sale siempre mejor crear en un baño dos "ambientes" que hacer una chapuza en una línea de tres baldosas mal avenidas.

Saludos,