Recordar que esto no es ningún consejo de inversión, me puedo equivocar en los análisis. Además tener en cuenta que a nosotros nos llega ni la mitad de la información del proyecto, osea que puede que haya datos relevantes que no puedan ser analizados.
Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Proyecto Isea Estepona
Promotor: Quadratia
Fecha: 13/12/2025
Tipología: Equity
Plazo: 36 meses
Comentarios:
- Empiezo por lo positivo, el promotor sí es un promotor real con estructura, personal (etc.) que, con mayor o menor acierto en sus proyectos anteriores en Urbanitae sí que se dedica a este sector. Se podrá equivocar, como todos, pero podemos intuir que está realizando el proyecto porque realmente cree en él, además conocen la zona porque han desarrollado otros proyectos.
- La zona la conozco y funciona bien, lo que nos indica que el activo va a tener liquidez pues a algún precio habrá alguien interesado en comprarlo.
- Pero aquí lo importante para ganar dinero no es que se vendan viviendas, si no que la diferencia entre el total de costes y los precios de venta de margen suficiente. Ejemplos tenemos muchos en Urbanitae desarrollados en Madrid, las viviendas se van a vender seguro y eso es una tranquilidad, pero si te cuesta más hacerlas que el precio de venta pues tienes TIR tendentes a cero en proyectos en zonas líquidas.
- El precio de transacción del suelo (que es el indicador más importante) es bastante razonable e incluso diría que bajo para la zona.
- Una cosa que no me gusta es que esté pendiente de aprobación de un Estudio de detalle, pues es un tema administrativo que depende del Ayuntamiento. No tengo información para valorar si ese riesgo de retraso en plazos es alto o bajo, aunque es cierto que se han cubierto estimando un plazo de 40 meses. Los fees de gestión que ponen son contenidos, los margenes razonables.
Sinceramente, como todos los proyectos inmobiliarios pueden ir bien o mal, pero creo que este promotor es de los que hace bien las cosas pues las hipótesis presentadas son razonables y eso, al menos, es una tranquilidad.
A mí me gusta, y creo que otro indicador de que Urbanitae también se lo cree es que hay 4,1 millones de coinversores de Urbanitae (family offices) que son los inversores "premium" de Urbanitae. A esos family offices no les cuelan las cosas que sí que distribuyen entre minoritarios.
Como he dicho otras veces, esto no va de equity o deuda, si no de calidad de los activos y plan de negocio. No me importa que sea equity si es un proyecto como este, el único punto y riesgo, por experiencia, es el tema del Estudio de Detalle, pero bueno así es el inmobiliario, si no hubiera ningún riesgo serían otros retornos.
Scoring de riesgo
5,5/10
- Tipología: 4/10 Equity - pero alineado el promotor con el proyecto
- Promotor: 4/10 Creo que es una empresa suficientemente seria o, al menos, esa es mi impresión desde fuera.
- Comercial: 7/10 La parte más complicada en Estepona, pues no se suele comprar allí sobre plano, demanda hay seguro lo que hay que determinar es a qué precio.
- Obra: 6/10 El riesgo de desvío en costes siempre está ahí y en equity lo asumes.
- Financiación: 4/10 No espero que vaya a suponer un problema.
Resumen
En resumen, es un proyecto de equity pero bien montado, con un promotor serio, con unos números razonables y en una zona con liquidez. Los riesgos siempre están ahí, el tema del Estudio de Detalle es lo más complejo, pero el suelo se ha transaccionado a buen precio y eso es lo más importante en este sector.
Me gusta, y creo que a los inversores premium de Urbanitae (family offices) también, y esos son inversores serios con capacidad de análisis a los que no les colocan producto de baja calidad.
Disclaimer
Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.
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