Ha llegado un nuevo proyecto de préstamo en Wecity, ubicado en Sevilla (para el miércoles 7 a las 16:00). A ver qué os parece
#92
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Me uno a las palabras del compañero @sparrow-in-jail en el post especifico de Civislend sobre el proyecto Cala Major Mallorca.
Viviendas ya terminadas y con licencia de primera ocupación desde Marzo de 2024, que no se han vendido, y ahora vienen a refinanciarlas con minoristas. Lo vengo avisando, la barra libre que ha implementado Civislend va a meter a los minoristas en problemas mas pronto que tarde.
Eviten los proyectos refinanciados y, especialmente, eviten este proyecto que no sé ni como calificarlo. No venden las viviendas desde hace dos años y vienen a pedirle a minoristas que le den 5 millones, ¿Esto que es una venta encubierta de las viviendas?
Con la deriva de los últimos proyectos de Civislend, me iría alejando de esta plataforma, al menos, hasta que cambien la línea.
La verdad es que está complicado invertir, pues casi todo es refinanciado o de mala calidad.
Da la sensación como si las plataformas estuvieran preparando su cierre, quiero decir, están empezando a meter proyectos a cascoporro para ganar dinero lo más rápido posible para que de aquí a 2/3 años, cuando tengan un alto porcentaje de impagos, mandarlo todo al carajo.
Está es mi percepción porque no sé cuál es el interés, más allá del económico, de complicarse la vida y la de los inversores, con proyectos que seguramente hundan en el futuro su reputación.
#94
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Mi sensación, es que están intentando generar el mayor ebitda posible para vender la plataforma a otro inversor. Al final la plataforma es una start up, si viene alguien y te compra el negocio los dueños materializan sus beneficios y los problemas se los queda el nuevo comprador.
Lo único positivo que espero que pase, es que estos negocios no se deben valorar por ebitda ya que la plataforma cobra en el momento 0 y no tiene ingresos pendientes. Cualquier inversor profesional que valore estas plataformas, debería considerar que lo que está comprando son todos los problemas del pasado, la estructura y la marca, pero ningún ingreso futuro.
Ya han subido varias noticias en prensa de que tanto Urbanitae como Civislend están en proceso de venta, Wecity seguro que también.
A los inversores minoristas, que somos los que les generamos el negocio y su Ebitda, nos dejarán en el camino, dentro de dos o tres años intentarán no ser ellos los que estén y se comerá otro el marrón.
No todos los proyectos van a ir mal, de hecho la mayoría se recuperará el dinero, pero como el viento deje de soplar se pueden ir a tasas de defaults por encima del 15-20% y eso te mata el negocio.
Con el tiempo veremos en que acaba todo esto.
#95
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Puedes enseñarnos de dónde dices que están las plataformas en venta? Porque si eso es verdad y vemos estos proyectos.... Es hacer caja para huir
Gracias, voy a echarle un ojo, porque que ellos no digan nada, inspira desconfianza
#98
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Hoy acaba de comunicar Wecity, inicio de la votación para ejecución hipotecaria del Proyecto de prestamo de Tarragona Costa Dorada, tenía un año de duración, finalizó, se han hecho prorrogas por 19 meses más, y ya no contesta más el promotor. El 13 de noviembre se aprobó la ejecución de un proyecto en Mijas. Me hace gracia como vuelan los proyectos.
Fecha: 12/01/2025 Tipología: Deuda Plazo: 15+6 meses
Comentarios: - Va a parecer que tengo algo contra Civislend, pero nada más lejos de la realidad, intento ser objetivo en los análisis en base a la información que nos proporcionan. No quiero ser reiterativo, pero no me gusta nada la tendencia de la plataforma que ya ni se preocupa en explicar los proyectos. La mayoría irán bien si sigue el mercado como hasta ahora, ya que estamos viviendo la fase expansiva del ciclo, pero no por buen hacer de la plataforma si no por el viento de cola que trae el mercado.
- Yo es que no puedo entrar a valorar el proyecto porque lo que explican no tiene ningún sentido, más allá del activo, la zona, la demanda, etc. si alguien que sea más avispado puede explicarme las siguientes dudas que no entiendo:
1. El precio de compra con IVA es de 3.800.000 € (en el pdf ponen 3,3), que será 3.100.000 sin IVA, la tasación de Civislend dice que el suelo vale 4.498.798€, es decir, quieren que nos creamos que el promotor está comprando el suelo por 1.400.000€ menos de lo que vale.
Si alguien me puede explicar como lo hacen todos los promotores de Civislend que consiguen comprar el suelo tan barato en el mercado, en un mercado en el que se están pagando autenticas barbaridades por los suelos.
2. Aprox. 700.000€ son de IVA que el promotor recupera y no está pignorado. Por tanto, la aportación del promotor en el mejor de los casos será de 2.000.000€.
3. Le dan 1.000.000€ para arquitectos y licencias, si alguien conoce a algún arquitecto que cobre 1.000.000€ por redactar un proyecto básico. Puesto a inventar, por lo menos que pongan el mismo dato en el PDF "estudio económico" no que ponen que el coste de arquitectos es de 286.000€ y el de licencias 277.000€. Está claro que, al menos 500.000€, es menos capital que está poniendo el promotor, cuya aportación tras los ajustes estará en el entorno del 1.500.000€.
4. Y lo más importante de todo, ¿Cuál es el plan de negocio? Compramos el suelo y dentro de 15 meses se vende (ganando el promotor dinero para cubrir intereses y costes del préstamo) en base a qué. ¿O el plan de negocio es simplemente asumir que el precio del suelo seguirá subiendo y por eso lo venderemos más caro? Ese juego de la cerilla es bastante peligroso y es especulación pura y dura, compro un suelo, no hago ninguna actuación de valor y asumo que lo venderé más caro.
El escenario más probable: es que sea el propio promotor el que tiene el contrato de compraventa y, en el futuro, buscará un socio para traspasar el suelo y construir las viviendas. Incluso es probable que el suelo sea ya propiedad del mismo promotor y esté cambiándolo de manos para reconocer parte de la plusvalía. Esta parte es especulación, pero como no explican nada tengo que realizar mis propias asunciones y no es un escenario descabellado.
Dicho todo esto, no es lo peor que han sacado en las últimas semanas y creo que el proyecto puede ser hasta potable por las garantías y los márgenes, pero cuando ya ni se preocupan en contarme para qué quieren el dinero, simplemente me lo piden, conmigo al menos que no cuenten. La dejadez, la falta de información, y datos que son claramente falsos lo que provocan, al menos en mi caso, es desconfianza absoluta.
Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.
#100
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Por lo que he leído, proyecto de deuda financiado en Marzo de 2023 por 12 meses (hasta Marzo 2024) al 11%. Posteriormente se prorroga hasta en tres ocasiones por 19 meses en total, subiendo el tipo de interés al 15% y el 16%. Todo teórico numeritos en una pantalla, porque devolverse no se ha devuelto ni un céntimo.
Llegamos a Enero de 2026, han pasado 31 meses desde que los inversores pusieron el dinero en el proyecto y a día de hoy están igual que hace 2 años y medio. Si se inicia un proceso de ejecución son, mínimo, 24 meses hasta llegar a la subasta judicial y la recuperación del capital dependerá del valor del activo en dicha subasta. Es decir, tener el dinero inmovilizado mínimo casi cinco años en un proyecto de 12 meses, y sin saber siquiera cuánto se recuperará.
La deuda no son proyectos seguros, están empezando a llegar ejecuciones de proyectos de 2023 cuando los proyectos de deuda eran minoritarios y las plataformas todavía intentaban guardar algo las formas. No quiero ser catastrofista y, a veces la locura del mercado puede con todo, pero creo que los inversores van a ir aprendiendo a base de palos.
#101
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Plataforma: Urbanitae Proyecto: Proyecto Casa Fortuna
Promotor: Casas Fintech
Fecha: 20/01/2025 Tipología: Equity Plazo: 30 meses
Comentarios: - Seré breve, no me gusta hablar de cosas que desconozco y, el mercado de lujo, es un mercado muy específico que no controlo, por lo que no sé si las estimaciones son realistas, conservadoras u optimistas.
- No me gusta entrar en villas ya que el riesgo está muy concentrado, es un único activo que se vende o no se vende y el potencial comprador es un número muy reducido de clientes. Y me gusta menos entrar a través de equity y lo explico:
- Me gustaría saber cual es la idea de financiación de este activo, bancaria o alternativa, probablemente sea financiación alternativa ya que son proyecto no financiables por el banco. No sé si es la propia Urbanitae la que va a financiar la obra, aunque creo que dijeron que no podían entrar en equity y en deuda en un mismo proyecto por temas regulatorios.
Si es un Fondo externo, será a tipos de interes alto y con garantía hipotecaria, por lo que el equity (nosotros y el promotor) somos los que estaremos en problemas si la villa no se vende ya que ellos ejecutaran la garantía y nos podríamos quedar sin nada.
Esto es así en todos los proyectos de equity, pero el riesgo no es el mismo si es una promoción con 60 viviendas a jugárnoslo todo a una villa de 16 millones de euros.
No quiero quedar siempre de pesimista ni parece un asusta inversores, pero es otro proyecto que no me gusta por lo explicado anteriormente, el riesgo está muy muy concentrado y, si por lo que sea no se vende la villa, el que nos tiene cogidos es el financiador ya que corremos el riesgo de perder toda la inversión.
A nivel inmobiliario, no puedo juzgarlo ya que no conozco el mercado concreto.
Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.
#102
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
¿Cómo veis el proyecto RESIDENCIAL TERRASSA de Civislend?
#103
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Perdonad que no me pase por aquí pero casi todos los últimos que están subiendo son fuera de España y prefiero no opinar de mercados que no conozco.
Si ya es difícil el inmobiliario en España como para analizar una oportunidad de un país donde no conozco ni la jurisdicción.
#104
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Plataforma: Urbanitae Proyecto: Proyecto Alegre
Promotor: DOS MIURAS HOLDING SL
Fecha: 29/01/2025 Tipología: Deuda Plazo: 18+6+6 meses
Comentarios: - Sigo diciendo que Urbanitae me parecen los más transparentes del mercado y que intentan, al menos, hacer las cosas bien, pero creo que es que no hay oportunidades suficientes para el volumen de comisiones que tienen que generar todas estas plataformas y acaban metiendo proyectos cada vez más riesgosos. También digo, hay plataformas que están financiando cosas en Republica Dominicana, eso sí que es riesgo, hay que intentar ser objetivos con todas las plataformas, pero sepan que estamos navegando entre proyectos con muchísimos riesgos.
- Lo más importante de todo es este párrafo "En el marco de la Due Diligence Técnica realizada por un asesor independiente, se ha identificado que la urbanización de Vista Alegre se encuentra actualmente inmersa en un proceso administrativo de regularización urbanística, lo que ha generado una pausa temporal en la tramitación de nuevas licencias, incluida la Licencia de Primera Ocupación (LPO)." Como digo, punto positivo para Urbanitae porque nos lo están contando y no van de mala fe (seguro que en otras plataformas estamos financiando proyectos con estos mismos riesgos y no nos han dicho nada), pero punto negativo por dejar pasar este riesgo. Esto es un binario, o se soluciona el trámite urbanístico (desconozco cual es) o ya no es que las villas se vendan o no, es que se convierte en un suelo donde no se puede construir y, por tanto, se perdería casi toda la inversión.
- Lo anterior, para mi criterio, invalida la operación. No puedes meter a minoristas en operaciones de alto riesgo en la que pueden perder una gran parte del capital, el interés, además, es bajo para el riesgo asumido. Que esta operación la haga un Fondo de Inversión tras un análisis exhaustivo de la casuística tiene sentido, porque si se equivocan los gestores van a la calle, pero no que lo haga Urbanitae con el dinero de ahorradores no debería ser permisible.
- Para el que me lea con asiduidad, ya saben que, a parte, hay que huir de los proyectos en los que pone la palabra "refinanciación" que, para el lenguaje cotidiano de los que no sean expertos se traduce en "Proyecto que arrastra problemas". También huyo de la palabra "villa" ya que son proyectos binarios que se vende o no se vende lo que incrementa la concentración de riesgo.
-El 18+6+6 es algo obsceno para el mundo inmobiliario, hasta 30 meses para un activo que está a un 70%. Lo hacen para evitar problemas de impagos y poder decir que el préstamo está al día, pero la financiación debe de ser acorde a los tiempos del proyecto no poner plazos largos para decir "así no pueden decir que han incumplido". Si hubiera que ejecutar, estamos hablando de que mínimo hasta 2031-2032 no se tendría control sobre el activo.
- Los 4 millones que dicen que levantan de coinversores (es la parte de la gestora a grandes inversores) sinceramente no sé como lo hacen y como han conseguido "engañar" a inversores que se presuponen profesionales para que entren en este tipo de proyectos en los que los riesgos vs beneficio está claramente descompensado.
Insisto, Urbanitae para mí son los que mejor hacen las cosas y les agradezco la transparencia, ya que solo podemos analizar los proyectos si nos dan la información (otras plataformas no nos la dan), pero este proyecto no es para ningún inversor minoritario.
El problema es que se acaban los proyectos que financiar, pero para mantener la estructura hay que seguir sacando proyectos, si no cómo pagan los salarios, y la única manera de seguir sacando proyectos es asumir cada vez más riesgos (con el dinero de otros).
Scoring de riesgo 8/10 - Tipología: 8/10 Deuda. Ejecutar el activo no nos garantiza recuperar el dinero si el activo está sobre una zona no urbanizable (viviendas ilegales). - Promotor: 9/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a dos personas de Italia. - Comercial: 8/10 Dos villas de lujo, todo o nada. - Obra: 3/10 Esto sí que parece que está avanzado - Financiación: 8/10 No para financiar el proyecto si no, en caso de que pasen 30 meses y sigamos igual no va a venir nadie a refinanciarnos.
Disclaimer
Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión.
#105
Re: El analista de los proyectos de Crowdfunding
Gran análisis para un producto de alto riesgo, que seguramente muchos de los que se lanzan ciegamente ni siquiera intuyen. Gracias por el aporte.
