El analista de los proyectos de Crowdfunding

Interesa.

Son unos genios, entras en equity pero con rentabilidad capada, es como si fuera un prestamo pero sin ninguna garantia. Te ofrecen una buena rentabilidad, pero lo basas todo en la calidad del proyecto. A mi no me gusta que ellos no pongan dinero y si sale mal se coman las perdidas los inversores. Si hay una desviación en plazo importante, tu TIR como inversor se diluye, pero ellos siguen llevándose su parte igualmente. Estaría bien si fuera un prestamo con una garantia hipotecaria y una TIR garantizada. Ahora mismo vas en Equity pero con rentabilidad capada.  Por otra parte no cobran si  no te.dan la rentabilidad  ofrecida, y las otras plataformas cobran siempre. 

Y de los proyectos que ofrecen que opinas? Parece que están bastante concentrados en algunas zonas que son las que controlan y que no se meten en cualquier cosa como otras plataformas

A mí, personalmente, no me gusta ni me inspira confianza el equipo.

Lo primero que hay que explicar es que es un modelo distinto al de civislend, urbanitae o we city, Hausera gestiona directamente las oportunidades, es como si un promotor capta directamente el capital de inversores, esto por si no es malo ni bueno, como todo depende de la ética del equipo gestor, pero sí que creo que es muy difícil competir actualmente en el mercado promotor (grandes promociones) y se necesitan estructuras para llegar a proyectos comprados a buen precio. La clave de todo este negocio es comprar el proyecto a un precio bajo, no hay más.

Ademas hacían proyectos de flipping (compra reforma venta) que no tiene nada que ver con un desarrollo de una promoción inmobiliaria completa. Es un negocio distinto. 

El tema de que se metan en proyectos en Italia, que lancen como un mercado para vender tus participaciones, el equipo, en general no me convence la verdad ni me inspira confianza.

Dicho esto, habría que ver proyecto a proyecto, pero esk aquí se corre un riesgo adicional ya que si un proyecto va mal indirectamente afectará a los demás proyectos pues Hausera es el que desarrolla todos los proyectos, es decir, es la misma empresa. 

Si mañana cierra Urbanitae, nuestra inversión sigue vigente ya que hemos financiado a promotores no a la plataforma, si mañana cierra Hausera estamos en una posición más complicada. 

Muchas gracias por tus aportaciones, si el tiempo te lo permite podrías analizar el proyecto Auria de Urbanitae?

Buenos días, 

Según veo lo bueno que tiene Housera es que tiene liquidez casi inmediata en el mercado secundario, no? Habría que ver el precio, pero ese es otro tema. Solo he visto otras dos empresas dedicadas a esto, Urbanitae y Urbae; no tienen esa posibilidad, verdad?

Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Proyecto Jardines del Ayra 

Promotor:  Caralca

Fecha: 30/12/2025
Tipología: Equity
Plazo: 34-38 meses

Comentarios:
- Esto sí es un proyecto bien estructurado, con una promotora real con un equipo, en un suelo que no viene arrastrando deudas ni cosas raras. Después irá bien o irá mal pero, al menos yo, esto es lo que le pido a las plataformas de crowdfuding y no proyectos raros con problemas arrastrados y promotores que son empresas vacías en las que hay una sola persona. Además, la participación de Urbanitae es minoritaria y el promotor y otros socios ponen una parte relevante del capital.

- Después hay riesgos propios del negocio inmobiliario, los costes y que se vendan las casas, pero esos son los riesgos propios del negocio. El punto más débil del proyecto es poder contener los costes, ya que al ser vivienda protegida una subida de los mismos te deja sin margen de maniobra. Igualmente, habrá que ver la demanda de vivienda protegida en esa zona, pero como digo, lo que me da algo de tranquilidad es que el promotor conoce la zona y está poniendo gran parte del capital, mi obligación como inversor no es conocer cada municipio concreto eso es trabajo del promotor, lo que le pido es que si las cosas van mal esté arriesgando también su dinero, no que cobre sus fees no ponga capital y me deje a mí con el problema.

- Me da la sensación de que Urbanitae se está poniendo algo las pilas con los proyectos de equity que están sacando ahora, porque cada vez son menos y están más trabajados.
El problema del sistema es que todavía les queda sufrir todos los proyectos malos que ya han financiado, y eso les va a hacer daño, porque el inversor se basa en la experiencia de proyectos antiguos para valorar los proyectos de hoy, cuando son proyectos totalmente independientes.

Como he dicho en otras ocasiones, ahora hay una tendencia general a creer que los proyectos de deuda son seguros y los de equity no, cuando la realidad es que la calidad del proyecto lo determina el propio proyecto no el instrumento de entrada.

Ya vendrán los sustos con los proyectos de deuda que se están financiado ahora en muchos sitios, en los que los inversores irán comprobando que la ejecución de una garantía es algo complejo y largo. Cuando estás 6 o 7 años sin ver tu dinero, aunque al final lo recuperes, se quitará esa sensación general de que los proyectos de deuda son algo seguro.


Scoring de riesgo
5/10
- Tipología: 6/10 Equity. Aunque es cierto que el promotor está alineado pues desembolsa gran parte del capital.
- Promotor: 2,5/10 Es un promotor real, con su propia estructura de personal.
- Comercial: 5/10 Es VPO, pero habrá que ver la demanda de la zona.
- Obra: 6/10 El riesgo de desvío en costes siempre está ahí y en equity lo asumes, aquí hay un riesgo adicional ya que el precio máximo de venta está limitado.
- Financiación: 3/10 No parece que vaya a ser un problema.

Resumen
En resumen, proyecto de equity de los que, al menos yo, busco con una promotora real con un equipo, en un suelo que no viene arrastrando deudas ni cosas raras. Después saldrá bien o mal, pero esto se asemeja más a lo que yo entiendo como un proyecto inmobiliario.

Dicen que buscan una TIR del 17% (que me parece demasiado alta), pero limitan los fees del gestor hasta alcanzar dicho objetivo. Al final, lo que me transmite, es que están también alineados con los inversores.   

Me da la sensación, de que Urbanitae le está viendo las orejas al lobo con los proyectos de equity, pues ahora los que van sacando parece que sí que los han estudiado y filtrado. Después ya se verá, esto es inmobiliario, pero al menos que sean proyectos en las que todos los agentes estemos alineados (menos la plataforma que cobra sus fees pase lo que pase). 
 

Ya saben que no puedo aconsejar legalmente, ni comprar ni vender ni mantener, proyectos de inversión. 

Hasta donde sé, es un tema delicado para la CNMV. Urbanitae en su día lo quería hacer pero no lo han conseguido sacar todavía. 

A mí eso no me gusta un pelo, al revés, me genera más desconfianza. ¿Quién valora la cotización de la participación? Además estamos hablando de transacciones entre minorista no inversores expertos. 

La cotización, en este sector concreto, lo que genera es más especulación, más posibilidad de engaño entre unos inversores que conocen los problemas de un proyecto y que venden su participación a otros que entran desde el desconocimiento. 

Me da que a la CNMV no le gusta por lo mismo que os expongo, porque potencia la especulación entre minoristas. Supon que mañana Hausera que es el gestor del proyecto descubre un problema y se coloca a vender su participación en el mercado secundario a minoristas, eso obviamente a ojos de un juez es una estafa, pero después de años de litigios y de tener que demostrar que sabían el problema antes de vender su participación. 

Aunque pueda parecer interesante lo de la liquidez, no me gusta nada ese sistema, es más, me genera aún mayor desconfianza. Que no digo que lo hagan con esa intención, ni mucho menos, pero no me gusta que esté la puerta abierta a que puedan pasar esas cosas. 

Perdona, acabo de ver que ya está financiado. 

Con la cantidad de proyectos que sacan y en estas fechas no me ha dado tiempo. 

Cualquier proyecto decidme con algo más de tiempo e intento subirlo!

Re Inversor,

¿Qué te parece el  el proyecto Residencial Ártico Madrid  de Civislend? 

Un saludo.