El analista de los proyectos de Crowdfunding

Me veo aquí en el desierto predicando pero veréis que con el tiempo muchas de las cosas que he ido poniendo se materializan. 

El webinar de Urbanitae de este proyecto es para llevarlo a la CNMV directamente y que el regulador afirme por escrito que está conforme con que se distribuyan este tipo de proyectos entre minoristas y que no la plataforma no está haciendo nada mal. 

En el webinar dicen, entre otras cosas, que han constatado que no tener licencia de primera ocupación no afecta a la liquidez ni a la venta del activo, es decir, que dicen que no es un problema no tener los papeles en regla de la vivienda que vendrá un comprador a pagar 8 millones por una villa sin papeles. 
Sin LPO, por ejemplo, no se puede inscribir la vivienda en el registro. Pero bueno supongo que no es un problema comprar una vivienda que no existe a nivel registral, que alguien me diga aquí si compraría una vivienda que no existe para el registro. 

El tema urbanístico, por mucho que digan que no es un riesgo, tras ver el webinar que apuntan a un colector y modificaciones en la urbanización y paralización de licencias por parte del ayuntamiento, es una casuística súper excepcional, por lo que indica que hay más lío del que pretenden hacer ver. 

Sé que hay muchos proyectos riesgosos, pero este sí que os digo sinceramente que no me gusta nada porque el riesgo de poder perder gran parte de la inversión es muy elevado, y depende de que se solucione o no el tema con el ayuntamiento. 

Sabeis que no me guío por deuda o equity sino por proyectos y lo que siempre digo, lo mismo después se resuelve la tramitación y se consigue sacar el préstamo, pero el riesgo de este tipo de proyectos es elevadisimo y ya no de que devuelvan el dinero antes o después, si no de que se quede el dinero enganchado varios años. 

Para los pocos que me leáis, de verdad, dejar pasar este. 

Ya sabéis que no puedo realizar recomendaciones de inversión o no, solo falta que venga la CNMV a decirme que soy yo el que hace mal las cosas por intentar dar luz a inversores y no el que les está ocultando información. 

Muchas gracias por tu ayuda Re Inversor!!!! 

 

Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Proyecto El Rompido

Promotor: no informan  

Fecha: 30/01/2025
Tipología: Equity
Plazo: 34-38 meses

Comentarios:
- Estaba esperando para ver el webinar pero, de momento, no lo han subido. Viniendo de los proyectos que venimos esto, al menos, es un proyecto "limpio" que no arrastra problemas ni cosas raras. Promoción de 25 viviendas en El Rompido (Huelva).

- Puntos negativos:
1. Que el gestor sea el constructor, lejos de verlo como algo positivo, lo veo como algo negativo. ¿Cómo se vigila que no se aumenten los costes? A más coste, más beneficio para el gestor y menos beneficio para los inversores.
2. Los precios de venta parecen altos con respecto a las referencias de mercado que aportan.
3. Los margenes del proyecto son bastante estrechos, el beneficio antes de impuestos entre el total de costes (uno de los principales ratios que usan los promotores) es de un 18,5%. Lo habitual es que esté entre un 20 y un 25% para poder absorber contingencias.
4. Los inversores de Urbanitae ponen el 100% del gasto del suelo y de los costes para pagarse sus fees, el gestor "sobre el papel" pone 400.000€ que iran a licencias y pagar arquitectos y costes de arranque. El "skin in the game" del gestor es escaso, pues con los fees de gestión, comercialización y margen de obra es bastante más que esos 400.000€.
5. El nombre del promotor ni siquiera lo anuncian, investigando llegas a una persona que llevas varios años en el sector de la construcción, pero no es una promotora con personal.

-Puntos Positivos:
1. Proyecto nuevo que, aparentemente, viene limpio.
2. TIR preferente. Por explicarlo a los lectores, con números reales de esta operación, el margen del proyecto puede caer en 700.000€ que la TIR de los inversores seguirá siendo un 13% (si el plazo se cumple). En tiempo, también he hecho el cálculo, y si se mantienen los costes y ventas del proyectos, puede retrasarse 28 meses que seguirá teniendo el inversor un 13% de TIR. 
Es un cierto colchón pero, en ningún caso, es una préstamo ni nada por el estilo, si se producen combinaciones de retrasos y disminución de margen del proyecto esta TIR puede bajar.
3. El lado negativo de la TIR preferente es que lo que sobre va casi todo al promotor, por lo que el beneficio es muy dificil que vaya a superar este 13%.
4. Entiendo que al ser promotor-constructor Urbanitae habrá metido clausulas en el contrato para vigilar la actuación del gestor. 



Scoring de riesgo
6,5/10
- Tipología: 6/10 Equity. Con TIR preferente, suelo finalista.
- Promotor: 8/10 Ni ponen el nombre del promotor, investigando se llega a una persona ligada al mundo de la construcción. 
- Comercial: 6,5/10 Parecen altos los precios de venta estimados, aunque la zona tendrá su demanda.  
- Obra: 5/10  Promotor-constructor, es un arma de doble filo como no esté bien atado en el contrato. 
- Financiación: 4/10 Dicen que ya tienen financiación lo cual es raro si todavía ni siquiera han comprado el suelo (por no decir mentira) tendrá alguna intención verbal del banco como máximo. En cualquier caso, cuando obtengan las preventas, es un activo que se financiará sin problema.  
 

Muchas gracias, Re Inversor por tus análisis, siempre afinados.

Hola, el lunes hay uno de urbanitae, otra villa de lujo, no se ya tanta villa de lujo. ¿Podrías echarlo un vistazo? 
Gracias

Plataforma: Civislend
Proyecto: -

Promotor: Grupo Q  

Fecha: 17/02/2026
Tipología: Deuda
Plazo: 24 meses

Comentarios:
- Me ha sorprendido bastante este proyecto, pues no es financiación a ningún proyecto en concreto si no una financiación corporativa lo cual, a parte de ser de las primeras veces que se hace en la plataforma, no me gusta un pelo.

- La promotora es mediana y tiene bastante track record, por lo que me resulta todavía más sorprendente.

- Una financiación corporativa en una promotora inmobiliaria, salvando a las grandes promotoras cotizadas, es algo poco habitual que desde la crisis no ha proliferado mucho, porque la principal pregunta es ¿Para qué quiere el dinero? Si tiene proyectos nuevos, los financiaría proyecto a proyecto como todos los que han ido saliendo en la plataforma.
Lo de "expandir su actividad y desarrollar nuevas oportunidades" ¿Qué significa? una promotora expande su actividad comprando suelos, proyecto a proyecto.
 
- Además la financiación es al 11,50% +5% de apertura, una burrada. Por ponerlo en contexto, si lo utilizaran (que no va a ser el caso) para comprar nuevos suelos, tendrían que generar una TIR en esos proyectos del 14% para no perder dinero con la financiación.

- Esto huele desde lejos a problemas de liquidez del promotor y, me parece todavía más extraño, que saben perfectamente que es exponerse al mercado diciendo "tengo problemas de liquidez" y eso en el inmobiliario te mata, pues todo se basa en confianza con bancos, inversores y financiadores.

- Yendo un paso más allá, existe la posibilidad de que no hayan sido consciente de las implicaciones que esta financiación puede tener para ellos en el mercado o de que, siendo conscientes, no tengan otra alternativa que exponerse así públicamente y decir al mercado "no tengo liquidez".

Yo no entro en financiación corporativa, ni debería permitirse que entraran minoristas, pues es mucho más complejo que analizar un proyecto determinado. Y mira que es un grupo relativamente grande para los que publican en la plataforma.

Aquí no hay ejecuciones ni garantías ni inmobiliario, en caso de que impaguen es ir contra la matriz y forzar un concurso, igual que si financias a una empresa de producción de chicles. Esto es una financiación corporativa High Yield.

Pero lo que realmente me voy es preocupado, que una promotora de tamaño mediano pida este tipo de financiación no indica nada bueno sobre la salud financiera de la misma, con independencia de que después la devuelva o no.

Estimados lectores, que cada cual haga lo que quiera con su dinero, yo personalmente, creo que hace meses que era hora de ir plegando velas, disminuyendo la exposición a este tipo de proyectos. Lo que entras hoy, hasta dentro de 24 meses (2028) no entra en default, y eso, en inmobiliario es mucho tiempo. 
Quien me siga sabe que hace tiempo que no me gusta nada lo que veo en Civislend y no es hacerle mala publicidad a nadie, es ser objetivo en las cosas que van publicando. 

Scoring de riesgo
n.a.
 

Disculpa que no me haya dado tiempo a mirarlo, de todas formas el que me vaya leyendo ya sabe un poco cuales son las líneas que sigo. 

Villas de lujo o proyectos binarios no me gustan nada. En ese caso no era más que el tramo 2 de una obra que financia al 100% Urbanitae. Calcularía cuanto es el total de costes que financia Urbanitae, cuanto es el dinero que ha puesto el promotor, y ese ratio llamado Loan to Value tiene que ser bastante amplío para tener comfort en ese tipo de proyectos. 

Yo no entraría en villas de lujo, pero si me lo planteara, no en ratios de LTV superiores al 60%. El proyecto se lo tiene que creer el gestor no el inversor, si va mal que tengamos como prestamistas espacio de sobra para recobrar. 

Gracias por la info!

Hola.

Muchas gracias por el analisis tan detallado. Dado que estoy interesado en este proyecto, me gustaria profundizar sobre ciertos aspectos que mencionas, con la intencion de validar mi propia tesis:

1/ En cuanto a posibles problemas de liquidez: Por que te hace pensar eso dado que:
- Presentan datos auditados con buena calificacion de solvencia
- Ratio de deuda sobre fondos propios de 0.05
- Deuda financiera total de solo 2.3M frente a un patromonio neto de 45M...
La impresion que da es justo todo lo contrario.

2/ Uso de prestamo: La FDF especifica que es para refinanciacion de la deuda existnte y costear los gastos del proyecto. En teoria, esos prestamos se suelen usar como capital puente por ser mas flexibles y rapidos que los bancos y no para financiarse a 24 meses. En dos ocasiones ya han devuelto de forma anticipada el prestamo.

3/ Garantias: Es cierto que no hay hipoteca directa sobre un terreno. Pero para que se pierda dinero, tendria que quebrar todo el Grupo Q, algo desde mi punto de vista bastante improbable dado su bajo nivel de endeudamiento.

En definitiva, estaria de acuerdo con el analisis si estuviesmos hablando de una promotora pequenia, con un ratio de endeudamiento muy alto, pero creo que no refleja la realidad para la promotora en cuestion (Group Q).

Un saludo

Gracias por la respuesta.

Estoy de acuerdo en que es un grupo empresarial grande y para no recuperar el dinero tendría que quebrar la empresa lo cual, como bien dices, es bastante improbable.

Discrepo del punto segundo, no sé cómo están organizados societariamente ellos ni nos lo explica Civislend, pero lo habitual es que haya una sociedad Matriz de la que cuelgan distintas sociedades con cada proyecto y una sociedad gestora en la que está el personal y las oficinas de la empresa que factura por proyecto a cada sociedad por proyecto.

En esta estructura que te expongo arriba, que es la habitual del sector, si el préstamo se utilizase para refinanciar algún proyecto en concreto, el préstamo se le daría a la SL propietaria del proyecto no a la matriz, tal y cómo se ha hecho en muchas plataformas de crowdfunding cuando anuncian proyectos para refinanciar deudas existentes.

De hecho, en la propia ficha nos dicen "expansión del grupo y desarrollo de nuevas oportunidades" lo cual es, cuanto menos, una respuesta bastante vaga sabiendo que esto es inmobiliario no una empresa industrial o de cualquier otro sector. (adjunto foto) 
 

Respecto al punto 1) Solidez del balance. Coincido en que es una empresa grande, que no debe entrar en concurso por una deuda de 3,5 millones, pero también hay discrepancias.

Si están financiando a la holding, las cuentas que estamos viendo son las consolidadas de todos los proyectos.

Primero existe una discrepancia entra la documentación. En la Ficha de Datos se indica que se financia a "Guadalsur actuaciones inmobiliarias S.L." con este balance

El activo corriente, en una empresa promotora, no es caja y equivalentes, las promociones inmobiliarias durante su construcción van a activo corriente, por lo que son o proyectos que están en construcción o viviendas finalizadas que no se han vendido.

En cambio el pasivo corriente si son deudas exigibles a corto plazo. Por lo que un ratio como el fondo de maniobra, que se utiliza en otros sectores, aquí te podría dar la sensación de que es netamente positivo, pero está contaminado, ya que el activo corriente en inmobiliario no son equivalentes a caja.

En el informe financiero que sube Civislend, aparece otra sociedad "Grupo Q gestión inmobiliaria" con un patrimonio neto más alto y menos pasivo.

Como digo, lo mínimo que yo exigo a las plataformas es que la información coincida y la expliquen. Tenemos dos sociedades y dos balances completamente distintos.

Me baso en el primero, ya que la Ficha de Datos de la inversión es la sociedad que se supone que estamos financiando.

Y sin entrar en tanto detalle, ni tener que analizar las cuentas a fondo, conceptualmente esto es cómo si veo a un amigo saliendo de Cofidis de pedir un crédito, por mucho que por fuera parezca que le va todo fenomenal, a mí me saltan las alarmas, no porque vaya a quedarse en la calle, pero está claro que no es un indicador de solvencia financiera.

Financiarse a un 11% +5% de apertura la matriz (no un proyecto determinado) no es algo habitual en este sector, fruto de ello es que es uno de los primeros préstamos corporativos que vemos. Si el balance y la situación es tán sólida, es el banco el primero que hace todo ese razonamiento y le presta el dinero a mucho menor coste. ¿Por qué no le está dando un préstamo corporativo el banco?

Perdonad la longitud del texto, pero acabo diciendo que yo analizo las operaciones de manera global, como si estuviera yo poniendo los 3,5 millones de euros. Y doy mi opinión en base al proyecto global. 

Después entiendo el caso de los lectores, que al final ponen 500 y 1.000€ en distintos proyectos, y es una inversión completamente menor. 

Lo más probable es que todo vaya bien, y acaben devolviendo el préstamo, igual que en la mayoría de proyectos, pero tened en cuenta que con que haya más de un 10% de tasa de default la rentabilidad va a ser inferior al 0%. 

Es decir, si invierto 50.000€ en 50 proyectos (1.000€ por proyecto) a un 10% de rentabilidad a un año, mi ganancia son 5.000€, si de esos 50 proyectos hay 5 en problemas que no me devuelven el capital, tendría 45.000€ recuperados, 5.000€ de beneficios (menos impuestos) y 5.000€ no recuperado. 

Todo este thinking anterior, sumado a una tendencia de que hay multitud de inversores que van a meter su dinero sea lo que sea y una plataformas que no están alineadas con estos inversores, pues ganan dinero por publicar proyectos sean buenos, regulares o malos. 

Cuando miro con calma cada proyecto y no paro de ver proyectos dudosos, información incompleta o directamente errónea, activos con enormes problemas, etc. Lo que me hace pensar que no se están haciendo las cosas bien en el crowdfunding y que lleva un rumbo peligroso. 

Yo no vengo con intención de asustar a nadie, ni hacer mala publicidad a nadie, pero si las plataformas no hacen ni un mínimo esfuerzo en filtrar proyectos y aquí hay financiación para todos, no hace falta ser un genio para saber que esto va a acabar mal. No sé si en un año o en cinco, pero en algún momento se romperá la cuerda. 

Hola,

En primer lugar, muchas gracias por todos tus aportes y por traer de forma altruista tu experiencia en el sector.

En cuanto a la degradacion en el crowlending/crowdfunding, no puedo opinar ya que llevo poco y no tengo la experiencia como para analizar en detalle cada proyecto, pero desde luego me hace replantear el % de mi cartera que asigno a este tipo de inversiones. 

Por otro lado, en este mercado ciclico sigo viendo una oportunidad entre las exigencias de dinero "barato" prestado por el Banco (ya han aprendido la leccion), y una financiacion cara mucho mas flexible, todo ello impulsado por la necesidad de obra nueva en Espana. Coincido que es muy goloso para estas plataformas centrarse en lo cuantitativo y que todo acabe como en el 2008.

Volviendo a este proyecto en particular, despues de haber hablado con Civislend, me comentan lo siguiente:
- El modus operandi de esta matriz es financiarse con dinero caro por pura "agilidad operativa" para comprar suelos o arrancar fases previas y en cuanto el proyecto es "bancarizable" lo refinancian con el banco y cancelan el prestamo con civislend. Creo que dicha explicacion esta acorde con previas interacciones con Civislend.

De tus respuestas se denota que entiendes el sector y tienes conocimiento.

La explicación de Civislend, desde mi punto de vista, es muy vaga y fácilmente desmontable.
"El modus operandi de esta matriz es financiarse con dinero caro por pura "agilidad operativa" para comprar suelos o arrancar fases previas y en cuanto el proyecto es "bancarizable" lo refinancian con el banco y cancelan el prestamo con civislend."
Casi todos los proyectos que se anuncian en Civislend son suelos que se compran en fases tempranas y después se refinancian con el banco, y publican cada proyecto concreto y cogen hipoteca sobre cada activo. ¿Por qué en este caso es una financiación genérica a la matriz? No huele a eso que tratan de justificar. 

Dicho esto, es mi opinión personal, entiendo también a los inversores que estén cómodos con la plataforma. 

Entonces no recomiendas invertir en Civislend? y tampoco en Urbanitae?.

Yo no doy ni recomendaciones ni no recomendaciones de inversión, cada cual que decida qué hacer con su dinero. De hecho legalmente no podría dar ningún tipo de recomendación. 

Yo subo aquí mis análisis por si a alguien le ayuda a entender la información que se publica de los proyectos, igual que en otros post se suben análisis de acciones y bolsa.