Civislend

Buenas noches,

Mi due dilligence para el protecto de San Juan - Madrid -

RESUMEN EJECUTIVO: Proyecto Pantano de San Juan (Civislend)

1. DATOS DE LA OFERTA

2. ANÁLISIS FINANCIERO DEL DEUDOR (ANIMALES Y CAMPO, S.L.)

Según la ficha de datos fundamentales de la inversión (documento oficial de Civislend), con cierre del ejercicio 2024:

Valoración: Animales y Campo, S.L. es una sociedad vehículo inactiva cuyo único activo relevante es la finca. No genera ingresos. El préstamo no se destina a mejorar el activo, sino a "liberar fondos propios" (extraer liquidez de la sociedad). El inversor depende casi exclusivamente del valor y la liquidez de la garantía hipotecaria.

3. ESTRUCTURA SOCIETARIA: DEUDOR VS. GRUPO PROMOTOR

Es clave distinguir entre dos entidades diferentes:

Consecuencia: En caso de impago, los inversores solo pueden reclamar a Animales y Campo, S.L. y ejecutar la finca. No pueden reclamar directamente a Nordestada. El "segundo proyecto con el mismo promotor" puede crear una falsa sensación de respaldo, pero jurídicamente el único obligado es una sociedad sin ingresos.

4. FORTALEZAS SEGÚN LA PLATAFORMA

5. DEBILIDADES Y RIESGOS REALES

A) Clasificación urbanística: Suelo No Urbanizable de Especial Protección

La finca está clasificada como "Suelo No Urbanizable Especial Protección de interés paisajístico". La normativa solo permite una vivienda vinculada a explotación agrícola o ganadera, con edificabilidad máxima de 0,01 m²/m² y ocupación máxima del 30% de la parcela. Prohíbe usos recreativos no vinculados a la explotación. 

Sin embargo, en la finca existen tres viviendas (principal, anexa y de servicio), piscina, pista de pádel, urbanización extensa y, según fuentes públicas, un circuito de motocross. Estos usos no se ajustan a la legalidad urbanística. En caso de inspección o ejecución hipotecaria, un tribunal podría declarar ilegales estas construcciones. El 84% del valor de tasación (1,3 M€) corresponde a esos elementos, que quedarían muy reducidos o anulados. El inversor podría heredar la obligación de demoler y restaurar el terreno.

B) Coincidencia parcial con un aeródromo registrado

El informe de análisis espacial (anexo a la tasación) cruza la geometría de la parcela con bases de datos oficiales. Resultado: el 61,65% de la superficie de la finca coincide físicamente con el "Aeródromo de Pelayos de la Presa", y un 5,28% adicional coincide con una pista de aterrizaje. Más de la mitad del terreno no es una finca rústica convencional, sino una infraestructura aeronáutica sujeta a normativas específicas de AESA.

El valor de mercado de un aeródromo privado es muy inferior al de una finca rústica, y su demanda es extremadamente reducida (compradores muy especializados). La tasación de 1,55 M€ no refleja esta circunstancia.

C) Limitaciones del informe de tasación

El tasador advierte expresamente: "existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral o catastral". El valor de las construcciones (1,3 M€) se obtiene por el método del coste de reposición, que no considera si son legalmente exigibles. 

El valor del suelo agrícola (250.677 €) se obtiene por comparación con otras fincas, método correcto para suelo rústico. El tasador reconoce que no ha podido disponer de los balances de la explotación y que los flujos de caja se basan en "ratios medias del sector", no en la actividad real.

 En la actualidad, la finca solo alberga cuatro caballos sin actividad productiva y olivos sin podar. En una ejecución hipotecaria, un perito judicial podría aplicar descuentos muy significativos sobre la tasación.

D) Estudio de mercado del promotor

El promotor compara su finca de 16 hectáreas con otras de 3,5 hectáreas. Las fincas de gran superficie tienen un precio por hectárea mucho menor que las de pequeña superficie. La comparación no es homogénea y puede inducir a una percepción de valor superior al real.

E) Análisis de riesgos de la plataforma

Civislend califica todos los riesgos (promotor, repago, financiación, comercialización) como "BAJA". A la vista de los hallazgos (empresa sin ingresos, pérdidas del 94,5% del capital, suelo protegido, aeródromo, discrepancias registrales), el nivel de riesgo parece significativamente más elevado.

6. CONTEXTO MACROECONÓMICO Y GEOPOLÍTICO

La operación se lanza en un momento de elevada incertidumbre global. El conflicto en Oriente Medio y el riesgo de cierre del estrecho de Ormuz (por donde transita el 20-30% del petróleo marítimo mundial) pueden provocar aumento del precio de la energía, repunte de la inflación y tipos de interés más altos durante más tiempo. España, con alta dependencia energética, es especialmente sensible.

Impacto en la operación: El promotor basa su repago en "ingresos de otras promociones". Un entorno de tipos altos y encarecimiento de materiales reducirá sus márgenes y retrasará las ventas. La liquidez de la garantía (ya baja) disminuirá aún más. La refinanciación bancaria (una salida prevista) será prácticamente imposible. En una eventual ejecución, encontrar comprador para una finca con estas características será extremadamente difícil.

7. DISCREPANCIAS RELEVANTES

Consecuencias: El colchón del LTV 55% es más reducido de lo que parece. En caso de impago, la recuperación podría ser muy inferior al capital prestado.

8. CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA

Sobre la garantía: La hipoteca de primer rango es real, pero su valor efectivo es muy discutible. La tasación no incorpora adecuadamente las limitaciones urbanísticas (suelo protegido), la coincidencia con un aeródromo en el 61,65% de la superficie ni las discrepancias registrales. En una ejecución, un perito judicial aplicaría descuentos significativos.

Sobre el deudor: Animales y Campo, S.L. no tiene ingresos, ha perdido el 94,5% de su capital social y tiene deuda a corto plazo muy superior a su activo corriente. Su capacidad de pago fuera de la venta de la finca es nula.

Sobre la estructura societaria: El grupo promotor (Nordestada) no es deudor ni avalista. Los inversores solo pueden reclamar a la sociedad vehículo sin ingresos. La referencia al "segundo proyecto" puede crear una falsa sensación de respaldo.

Sobre el contexto macroeconómico: La guerra en Oriente Medio y el riesgo sobre el estrecho de Ormuz añaden incertidumbre. Los ingresos previstos por el promotor de sus otras promociones pueden verse afectados, y la liquidez de la garantía disminuirá aún más.

Sobre la calificación de riesgo de Civislend: La plataforma califica todos los riesgos como "BAJA", lo es a todas luces tremenadamente optimista a la vista de la documentación analizada y del contexto actual.

Sobre la rentabilidad: El 14,38% es atractivo, pero debe ponerse en relación con los riesgos asumidos. Operaciones con garantías más convencionales (viviendas urbanas, locales) ofrecen menos rentabilidad precisamente porque sus activos son más líquidos y su valoración menos controvertida.

9. CONCLUSIÓN

La operación presenta un perfil de riesgo muy elevado por cuatro razones principales. 

Primera, la garantía recae sobre un suelo de máxima protección urbanística, donde las instalaciones recreativas y las viviendas secundarias existentes muy probablemente no son legales, su liquidez es casi inexistente.

Segunda, el 61,65% de la superficie de la finca es un aeródromo registrado, lo que afecta gravemente a su valor y adicionalmente a su liquidez. 

Tercera, la empresa deudora no genera ingresos, ha perdido el 94,5% de su capital social y el grupo promotor no es avalista directo. 

Cuarta, el contexto de guerra en Oriente Medio y riesgo sobre el estrecho de Ormuz añade incertidumbre y puede afectar negativamente a los ingresos previstos por el promotor y a la liquidez de la garantía.

Recomendación: Este producto puede considerarse inaceptable para perfiles conservadores y para inversores que no puedan asumir la posibilidad de una pérdida total del capital invertido. Quien decida participar debe hacerlo con una asignación reducida (no más del 5% de su cartera de crowdlending) y siendo plenamente consciente de que la garantía hipotecaria, aunque real, podría materializarse por un valor muy inferior al tasado en caso de que se lograra su ejecución.

DESCARGO DE RESPONSABILIDAD:
Este análisis se basa en la documentación aportada por el usuario y en fuentes públicas sobre el contexto geopolítico. No constituye asesoramiento financiero, jurídico ni de inversión. Cada inversor debe realizar su propia diligencia debida y asumir sus decisiones. El autor no se hace responsable del uso de esta información.

Evidentemente no voy a entrar ni merece la pena plantear preguntas, de todos modos seguro que se llena en muy escasos minutos.

Si partes de la base de si falla,para eso mételo en el banco.

Tiene su parte de riesgo?si. Se debe estudiar ciertos aspectos de entrada,cuestiones como si es plusvalía o préstamo puro y duro?también. Pero lo que no se puede negar que dado el actual momento donde en cierta manera se ha “democratizado” esto,sale adelante.

Buenos días, 

Yo sólo doy mi opinión después de analizar los documentos del proyecto y lo que se deduce de la información disponible por otros medios por si a alguien le interesa, pero cada uno que haga lo que quiera.

No me meto con la información que aportas,solo digo un principio básico de cualquier inversión cuando hablas de si falla, nada más.

@Sparrow In Jail, eso que dices está muy claro, como bien se indica en tu descargo de responsabilidad, y no podemos por menos que agradecer tus valiosas aportaciones. Después, cada uno es libre de actuar como quiera, de acuerdo con su nivel de tolerancia al riesgo. Pero el valor añadido de tus análisis para tomar una decisión informada, es fundamental.

Buenas noches.

Proyecto AZZ SEVILLA

Devolución del 100% anticipadamente.

AZZ Las Claras ( Valladolid) duró 4 meses...pero este, 1 mes? Parece una tomadura de pelo....afortunadamente y tras la experiencia de AZZ LAS CLARAS, no invertir en este último...
S2

Hola @t-toros
Creo que te confundes de proyecto. 
Este se formalizó en febrero del 2025, tenía una duración de 15 meses.
Amortizaron una parte en enero y ahora ha amortizado el resto. 
Total casi 14 meses.
Un saludo

Hola Aprendiz
Perdona, efectivamente me confundí....
Un saludo

Para el martes.

Hola, como ves la nueva en mallorca que sale el martes?

Buenas noches, 

Ni lo había visto, me parece que ya me han cortado también los correos con las nuevas promociones, cada vez me ponen más restricciones, no les deben de gustar ni mis preguntas -por eso me echaron del foro de telegram, y ahora no me mandan correos de nuevas promociones.

Lo miraré en el finde. Saludos.