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También hay que tener en cuenta ciertos factores: el perfil de lujo parece que no frena y en ciertas zonas, creo que es más fácil de dar salida, en lugar de ir vendiendo piso a piso.

Hola a todos, alguno está en el proyecto residencial aguadulce?? Voy ya para dos años con mi dinero ahí y se sigue retrasando y retrasando…mala experiencia para mi con esta plataforma :/

Buenos días, 

Os paso mi due dilligence para el proyecto Finca San José, me ha salido muy cortito porque está todo muy claro, pobre Bertiín Osborne, creo que dentro de poco lo de "en tu casa o en la mia se va a convertir" "en tu casa o en tu casa". No merece la pena ni hacer preguntas.
 

RESUMEN EJECUTIVO CON ANÁLISIS COMPLETO

DATOS DE LA OFERTA

Préstamo de financiación participativa por importe de 4.300.000 euros, con tipo de interés nominal del 12,50% y rentabilidad total del 18,75% para un plazo de 18 meses, prorrogable otros 6 meses. El pago de intereses es bullet (al vencimiento). La garantía ofrecida es una hipoteca de primer rango sobre una finca rústica de 22 hectáreas con vivienda unifamiliar ubicada en Alcalá de Guadaíra (Sevilla), cuyo valor de tasación asciende a 7.066.226 euros, lo que arroja un LTV del 61%.

El objeto declarado del préstamo es refinanciar las cargas existentes sobre el activo. La sociedad deudora es KOSEVE INMO SL, constituida en agosto de 2025 con un capital social de 3.000 euros. El propietario registral actual de la finca es Bertin Osborne Intermediaciones SL, sociedad del conocido presentador, que según la Nota Simple arrastra dos prohibiciones de disponer por deudas con la Agencia Tributaria y una hipoteca vigente con Caixabank.

ANÁLISIS DE FORTALEZAS, DEBILIDADES Y RIESGOS

FORTALEZAS

• El valor de tasación del activo supera ampliamente el importe del préstamo, lo que proporciona un colchón teórico en caso de ejecución.

• La garantía ofrecida es una hipoteca sobre un inmueble de alto valor y carácter singular, con potencial atractivo para compradores de perfil alto.

• La rentabilidad ofrecida es elevada en términos relativos, lo que puede resultar atractiva para inversores con apetito por el riesgo.

• La existencia de un periodo de reflexión de cuatro días para inversores no experimentados permite revocar la inversión sin coste.

• El activo se encuentra en el área metropolitana de Sevilla, una zona con demanda consolidada.

DEBILIDADES Y RIESGOS

• La sociedad deudora (KOSEVE INMO SL) es de reciente creación, carece de historial, tiene un capital social de 3.000 euros y no presenta cuentas anuales. No existe información sobre la solvencia o experiencia de sus administradores.

• El promotor no aporta fondos propios al proyecto. La totalidad del riesgo financiero recae sobre los inversores, lo que reduce el alineamiento de intereses.

• La garantía hipotecaria de primer rango no existe en el momento de la inversión. Para constituirla, es necesario que el dinero de los inversores cancele primero las cargas actuales (prohibiciones de Hacienda e hipoteca de Caixabank) y que la finca sea adquirida por KOSEVE INMO. Se trata de una garantía futura y condicionada, no de una garantía real ya constituida.

• El verdadero propietario del activo es Bertin Osborne Intermediaciones SL, sociedad que arrastra deudas con Hacienda que han motivado dos prohibiciones de disponer inscritas en el Registro. Estas anotaciones impiden cualquier transmisión o gravamen de la finca mientras no sean levantadas, y su cancelación requiere el pago previo a la Agencia Tributaria.

• La tasación aportada contiene advertencias graves que no se mencionan en los documentos comerciales. Por un lado, el inmueble incumple la normativa urbanística vigente, aunque se considere consolidado por antigüedad. Por otro lado, existen discrepancias entre la superficie registral y la real, con ampliaciones no inscritas que deberían regularizarse. Ambas circunstancias pueden dificultar o impedir una futura refinanciación bancaria o una venta en condiciones.

• El plan de salida previsto (refinanciación bancaria, venta del activo o fondos propios) es genérico y no está sustentado en ningún compromiso concreto. La posibilidad de obtener una hipoteca bancaria a largo plazo resulta incierta, dado que la sociedad deudora carece de solvencia y el activo presenta problemas urbanísticos.

• La estructura de la operación es compleja y depende de un encadenamiento de hitos (pago a Hacienda, cancelación de prohibiciones, pago a Caixabank, cancelación de hipoteca, compraventa a KOSEVE INMO y constitución de nueva hipoteca). Cualquier retraso o incidencia en alguno de ellos puede paralizar el proyecto y dejar a los inversores en una posición jurídica precaria.

• Existe una discrepancia entre la información comercial y la realidad registral. El Teaser y la Ficha de Datos Fundamentales presentan a KOSEVE INMO como garante, cuando el titular registral es otro. Además, se omite cualquier mención a las prohibiciones de disponer de Hacienda y a las advertencias urbanísticas de la tasación.

CONSECUENCIAS DE LAS DISCREPANCIAS

La diferencia entre lo que se publicita y lo que reflejan los documentos públicos y técnicos tiene consecuencias directas sobre el riesgo de la inversión. Un inversor que se base exclusivamente en la información comercial desconocerá que la garantía no está constituida, que el activo tiene problemas urbanísticos que pueden afectar a su valor y que el verdadero propietario está embargado por Hacienda. En caso de que la operación fracase, estos factores pueden dificultar la ejecución de la garantía y la recuperación del capital.

CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA

Esta operación presenta un perfil de riesgo elevado que no se corresponde con la aparente solidez de una hipoteca de primer rango. La combinación de un deudor sin capital, un propietario actual embargado, un activo con problemas urbanísticos y una estructura jurídica compleja convierte la inversión en una apuesta altamente especulativa.

El hecho de que el promotor no aporte fondos propios y de que todo el riesgo recaiga sobre los inversores debería ser suficiente para desaconsejar la participación. A ello se añade que la garantía ofrecida es futura y condicionada, y que su materialización depende de que se cumplan una serie de hitos previos que escapan al control de los prestamistas.

Las advertencias de la tasación, unidas a las prohibiciones de disponer de Hacienda, constituyen riesgos jurídicos y urbanísticos que pueden impedir la venta o refinanciación del activo en los plazos previstos. En ese escenario, los inversores se verían abocados a ejecutar una hipoteca sobre un inmueble con cargas previas y problemas de legalidad, lo que previsiblemente alargaría los plazos y reduciría la tasa de recuperación.

CONCLUSIÓN

A la vista de toda la documentación analizada, esta inversión no es adecuada para inversores minoristas ni para quienes busquen una relación equilibrada entre riesgo y rentabilidad. Los problemas estructurales de la operación superan con creces sus hipotéticas fortalezas. La probabilidad de que se produzcan retrasos, incidencias o incluso la pérdida parcial del capital es significativamente alta. Por todo ello, la recomendación fundamentada es no invertir.

DESCARGO DE RESPONSABILIDAD

Totalmente de acuerdo contigo. Bajo mi punto de vista, el peor proyecto que han sacado en los últimos meses con diferencia

Para mí tampoco es. Desde el primer momento ya veía que había demasiados obstáculos.