#2521
Re: Urbanitae
Buenas noches,
Si alguno se muere por invertir en está ganga, le paso las preguntas que puede hacer para confirmar esta maravilla de inversión:
Si alguno se muere por invertir en está ganga, le paso las preguntas que puede hacer para confirmar esta maravilla de inversión:
- ¿Por qué el folleto comercial publicita 2.032 m² construidos, el Registro de la Propiedad certifica 453 m², el Catastro certifica 576 m² y la tasación utiliza 865 m²? ¿Cuál es la superficie real inscrita y cuál es el origen de estas diferencias?
- ¿Pueden facilitar la tasación completa (no solo el certificado resumen) con los tres métodos de valoración, los testigos de mercado utilizados y la justificación de los coeficientes aplicados? El certificado actual advierte que faltan el contrato de constructora firmado, el certificado de eficiencia energética y el seguro decenal de daños. ¿Cómo se subsanan estas ausencias?
- ¿Por qué la tasación valora la villa terminada en 22,24 M€ (25.699 €/m²) cuando el propio estudio de testigos de venta de Urbanitae incluye propiedades comparables en Sierra Blanca con precios de 5.432 €/m² y 6.500 €/m²? ¿Pueden explicar esta discrepancia del 300%?
- ¿Por qué el desglose del Tramo A asigna solo 307.000 € a obra pendiente cuando el resumen económico cifra la construcción total en 7,6 M€ y la obra se declara completa al 65%? ¿Cuál es el coste real de finalización y qué garantías existen de que no se necesitarán fondos adicionales?
- ¿Por qué el préstamo incluye una recapitalización de 750.000 € al promotor antes de la venta de la villa, reduciendo así su "piel en el juego"? ¿Qué incentivo tiene el promotor para terminar la obra si el mercado se debilita y él ya ha recuperado liquidez?
- ¿A qué se destinan concretamente los Tramos B (1.310.000 €) y C (1.340.000 €) cuando la obra pendiente está cuantificada en 307.000 € y los costes de equipamiento en 1,97 M€? ¿No es este un exceso de apalancamiento injustificado?
- ¿Por qué el promotor obtuvo financiación de FORT MORTGAGE LENDING SECURITIZATION S.À R.L. (un fondo de deuda privada luxemburgués) y no de un banco tradicional? ¿Qué bancos rechazaron el proyecto y por qué?
- La hipoteca actual con FORT vence el 17 de diciembre de 2026. ¿Qué ocurre si el desembolso del préstamo de Urbanitae se retrasa o el promotor desvía fondos? ¿Quién garantiza que el pago a FORT se ejecutará con prioridad absoluta antes de cualquier otra salida de caja?
- ¿Pueden confirmar que la hipoteca de primer rango de los inversores de Urbanitae se inscribirá con carácter previo a cualquier desembolso y que no existirán otras cargas o gravámenes sobre el activo?
- ¿Pueden aportar un estudio de mercado independiente (no elaborado por el promotor ni por Urbanitae) que justifique el precio de 25 M€ (12.300 €/m²) para una villa en Sierra Blanca, cuando el precio medio de mercado para casas en esa urbanización es de 5.345 €/m² según Engel & Völkers y el rango alto se sitúa entre 5.500 y 8.500 €/m² según otras fuentes especializadas?
- ¿Pueden identificar compradores potenciales para una villa de 25 M€ en el actual contexto geopolítico de guerra en Oriente Medio y bloqueo del estrecho de Ormuz, que afecta directamente al perfil tradicional de comprador árabe de ultra-lujo en Marbella?
- ¿Cuál es el tiempo medio de venta de villas de más de 15 M€ en Sierra Blanca en los últimos dos años? ¿Cuántas operaciones por encima de 20 M€ se han cerrado en la zona en 2025 y 2026?
- El contrato de mandato (Anexo II) exonera al agente de garantías de responsabilidad por la exactitud de la información y la validez de las garantías, y obliga a los inversores a indemnizarle por cualquier reclamación. ¿Pueden explicar por qué un inversor minorista debe asumir estos riesgos sin la correspondiente cobertura legal?
- En caso de impago y ejecución de la garantía hipotecaria, ¿quién gestiona la venta del activo? ¿Qué costes adicionales deben asumir los inversores (IBI, mantenimiento, seguros, comunidad, honorarios de agencia)? ¿Quién responde si el activo no se vende en plazo?
- ¿Pueden confirmar que el capital social de PHUKET PROPERTIES, S.L. es de 3.000 €? ¿Qué patrimonio adicional tiene la sociedad más allá de la finca hipotecada? ¿De dónde saldrán los fondos para cubrir sobrecostes si la "Equity Commitment Letter" no es ejecutable por falta de liquidez del promotor?
- ¿Cómo debe proceder un inversor que detecta estas contradicciones documentales (superficies dispares entre folleto, Registro, Catastro, planos y tasación; precio de venta sin respaldo en el estudio de mercado que ustedes mismos aportan; y uso de fondos mayoritariamente destinado a refinanciar deuda anterior y recapitalizar al promotor)? ¿Existe algún mecanismo de verificación independiente previo al desembolso, o se espera que el inversor confíe en la documentación tal como está presentada? En caso de que estas discrepancias se mantuvieran, ¿qué consecuencias prácticas tendrían para la ejecución de la garantía hipotecaria y para la recuperación de la inversión en un escenario de impago?