Urbanitae

Llevo menos de un mes analizando proyectos en plataformas de inversión inmobiliaria y la mayoría no me convencen. Más allá de los habituales retrasos de obra, que ya son frecuentes, hay un riesgo del que se habla mucho menos: la burocracia administrativa. 

 

Licencias de primera ocupación, autorizaciones administrativas, subsanaciones documentales, cambios de criterio por parte de la Administración… Son procesos que pueden alargarse meses e incluso años. Y eso suponiendo que el promotor actúe de buena fe, tenga experiencia y esté haciendo las cosas correctamente. 

 

Conozco el sector de primera mano y sé que muchas veces los problemas no vienen por la construcción, sino por todo lo que ocurre después de terminarla. 

 

Por eso creo que hay que valorar muy bien la relación rentabilidad-riesgo. En mi opinión, las rentabilidades que ofrecen muchos de estos proyectos son insuficientes para los riesgos asumidos, la falta de liquidez y la incertidumbre existente durante todo el proceso. 

 

Y si además empiezan a aparecer incentivos del tipo “trae a un amigo y te damos una comisión”, personalmente me genera aún más dudas. No digo que sea algo malo por sí mismo, pero no es precisamente lo que me hace confiar en una inversión. 

 

Cada uno debe hacer su propio análisis, pero yo, por ahora, prefiero mantenerme al margen. Sigo encontrando oportunidades más interesantes en bolsa, con mayor liquidez, más transparencia y una relación rentabilidad-riesgo que considero bastante más atractiva. 

 Observo con preocupación la evolución reciente de Urbanitae. Si bien la plataforma ha aportado valor formativo mediante píldoras de inversión y el análisis de proyectos complejos, la estrategia actual genera cada vez más dudas. Se percibe un incremento notable en el volumen de lanzamientos en detrimento del rigor técnico y de la atención al usuario. Existe una clara incoherencia entre promocionar programas de capacitación para inversores y, simultáneamente, reducir los canales de resolución de dudas, hace ya mucho que cerraron los foros por proyecto, en los que a veces había personas irrespetuosas o que empezaban a protestar a la primera de cambio pero también se aprendia mucho de las pregutas y comentarios que hacian otros usuarios

Espacios independientes como este resultan indispensables para auditar los riesgos reales que la plataforma omite. 

Ahora lo importante para ellos es sacar el mayor número de proyectos posibles para conseguir más pasta, los problemas ya vendrán cuando tengan los bolsillos llenos y ellos echando balones fuera.
La pena que es la tónica general en ésta y en todas.

Eso que dices lo ha nombrado más gente. Los intereses de la plataforma no están alineados con los del inversor totalmente porque a la plataforma le sale rentable al menos a corto plazo en sacar cuantos más proyectos mejor...sería genial Ian plataforma que no cobrase si el proyecto no finaliza correctamente...pero creo que no hay ninguna por mucho que digan. Alguna vez en la publicidad de hausera  creo que leí algo de eso pero no tengo claro que se cumpla.
En cuanto a los bonus referidos la verdad es que es una practica muy habitual en todas las plagas de crowlwnding no solo en el inmobiliario.

GENIL y GENIL II, el lunes tienen que hacer el primer pago según los plazos que nos dieron. Si recuerdan eran 15 dias desde la consulta y luego 10 dias para el pago. Obviamente Urbanitae como suele ser normal aún preguntando no da la fecha de pago porque lo de prometer y cumplir les aterra. Lo minimo era decirlo en los comunicados que hace, que como bien vemos en todas las promociones son tipo copy/paste... y a deshoras....  y si no se cobrase en Granada peligraría Badajoz. Realmente los inversores tenemos que empezar a plantearnos unirnos ante ciertos proyectos.

Españamola, te puedo decir algo? De Genil, espérate poca cosa.

Fue una financiación para refinanciar otra deuda (que seguramente estuviera impagada), con colateral de 3 suelos, todos ellos con trámite urbanístico pendiente. Varios de ellos sin reparcelación (es decir, que no se tiene ni finca resultante, tienes un % de un suelo que se tiene que reparcelar).

Es decir, los activos más ilíquidos que puede haber. Por supuesto, no dieron información acerca del LTV, que seguramente fuera cercano al 100%. Lo más probable es que el promotor tenga €0 euros de patrimonio en los suelos, y le de completamente igual (como se ve aceptando una deuda al 14.0% anual + la comisión de 6% de Urbanitae). El primer año, 20% de coste de deuda. Un chiste vaya.

Este proyecto va a estar en mora los próximos 2-3 años, y una vez se ejecute la hipoteca, los inversores tendrán un suelo sin reparcelar, con urbanización pendiente etc.

Lo que os digo de esta gente, y con la avalancha que queda por llegar. La comisión al bolsillo, un par de fotos bonitas, pero cuando las cosas se ponen feas, su ignorancia total de cómo gestionar el inmobiliario queda expuesta. Un problemón el que se viene para los inversores.

Un préstamo al 20% es una maldita animalada. Ojo, que también lo es al 12%. Y esto no es ética sino matemáticas, la ética cada una tendrá la suya...
A mí como prestamista me interesa que me paguen. Esto sirve para saber a lo que estamos jugaando. Y lo dice uno que invierte en crowlending.

Menos mal que no entre en esas de Genil. Esto es como ir saltando minas, casi por ignorancia voy librando la mayoría.
En Badajoz me la colaron pero creo que cobraremos tarde y mal, pero cobraremos.

El problema es que esto será cada vez más común y nos vamos a comer pufos muy gordos.

Si no pagan Genil que viene antes, como van a pagar Badajoz?.... La que hay liada no es pequeña... 

Es que no sé cómo estará lo de Genil pero en Badajoz está todo vendido y la última promoción que queda estará cerca del 70% acabada, no tienen excusa para no pagar cuando finalicen. 

Aquí no hay nada seguro pero no es un proyecto que se haya paralizado o se haya quedado  bloqueado, sino que va viento en popa para ellos y con todo vendido, no sé cómo justificarían el no pagarnos.

Dani, eso pensaba yo, pero si el día 15 no hacen el primer pago de Granada como se ha establecido hace 10 dias.... no crees que es raro que paguen Badajoz ? El dinero sale del mismo sitio amigo. Eso no quita que la matriz sea un imperio empresarial.... que desde luego los socios no vamos a permitir no recibir ni el principal ni intereses. Que hagan otra refinanciación, una AK o que vendan solares, relojes o minerales.

 

El proyecto de urbanización recibe la aprobación definitiva, tras lo que la constructora puede iniciar las calles. Hace solo unos días, el Boletín Oficial de la Provincia publicó la aprobación definitiva del proyecto de urbanización del sector de suelo urbanizable SUB-CC-9.1-1 del Plan General Municipal de Badajoz, lo que en la práctica significa que ya pueden comenzar las tareas para preparar los terrenos. 

Esperemos que esto anime a Cívitas y Urbanitae a que cumplan con sus compromisos de pago + intereses y demoras en Genil y Badajoz.

Como no va a construir si les sale gratis, todo lo que se llevan es limpio. 

Yo creo que Badajoz pagará pero será por potra.

Se viene una buena avalancha de proyectos con problemas. Por lo general, os digo como identificarlos: proyectos con avance de obra pero sin visibilidad de pago, donde en el boletín se empieza a dejar caer que la rentabilidad no va a ser la esperada, etc.

En esos casos, si lees entre lineas, descubres que hay problemas/conflictos con el promotor, que no están cerca de entregar y que cuando lo hagan, van a tener que compensar seguramente al promotor para que no salga a 0. 

Si leeis el boletín, debe haber 10-15 proyectos en ese estado, y todos los meses se van sumando. En esos, se va a arrojar un resultado de -10%, -20% del equity despues de 5 años de proyecto en un mercado que ha subido un 40% en ese plazo. Una gestión absolutamente nefasta.

Si se hace el remolón con Genil y Badajoz, lo tiene muy fácil... que haga una venta rápida de alguna parcela de CAMPUS CIVITA y con ese dinero que nos pague el principal, intereses e intereses de demora. Hoy deberían hacer el primer pago de GENIL que aprobamos hace dos semanas.