¿Hipoteca al comprar vivienda hipotecada?

Veréis, tengo una duda. Cuando vas a comprar una vivienda de segunda mano cuyo dueño tiene aún una hipoteca vigente, tengo entendido que el comprador se suele subrogar a esa hipoteca (con el mismo banco que el anterior dueño o con otro distinto), pero no estoy seguro de si es posible hacer una hipoteca nueva, y si en la práctica supone alguna diferencia.

También querría saber si para subrogación hacen falta hipotecas "especiales" de subrogación con otras condiciones distintas a las de las hipotecas "normales" que se suelen publicitar.

¡Un saludo y muchas gracias!

Vamos a ver por pasos.

Si la hipoteca del actual cliente te encaja en cuanto a tiempo y dinero, puede ser una buna opción, te ahorras los impuestos de constitución de hipoteca que debes calcular aproximadamente en el 1% sobre el 150-160% del préstamo ¿Cómo te lo explico? Los impuestos que están cedidos a las comunidades autónomas no se cobran por el importe del préstamo, se calculan en base a un concepto denominado “responsabilidad hipotecaria” que se compone del importe del préstamo, mas una previsión de intereses de varios años (no de todos) y una previsión de costas y gastos en caso de ejecución judicial, y la cosa viene a equivale a un 160-160% de lo que se pidió prestado.

El problema es que para aceptar al nuevo cliente, a ti en este caso, querrán modificar al alza los tipos de interés, si no aceptas que los suban a los precios hipotecarios de hoy, probablemente dirán que no aceptan la subrogación, y lo pueden hacer, al tener un derecho legal sobra la finca que adquieres. Es posible técnicamente subrogar sin que el banco o caja de permiso, te lo podría explicar pero no te sirve a tus efectos, es legal, pero ya te digo yo que el que vende si tiene dos dedos de frente o hace una consulta a un técnico diría que “nones”.

Como es muy raro que la hipoteca del actual deudor encaje con tus necesidades, lo habitual es que se cancele en el mismo momento que tu recibes la tuya (nueva) y el banco o caja a través de su gestoría se ocupen de cancelar la del vendedor. La pega es que el ahorro de los impuestos de antes no lo vas a tener, si es nueva se pagan impuestos al 1% explicado antes.

Hay una tercera vía, que es subrogarse en la del actual propietario en su banco o caja, modificar el vencimiento, y para el dinero que te falte, si es que te falta algo una ampliación o segunda hipoteca de dicha parte, bueno si necesitas menos de que debe el actual cliente, es una buena opción, pero te avanzo que si él tiene el Euribor mas cero coma algo, a ti será el uno coma algo, sino el banco te dice que no acepta la subrogación.

Si precisas de mas dinero y hay que hacer una ampliación, puede interesarte o no, depende, como te quieran poner una “igualdad de rango” ….. es un mal plan, mejor una hipoteca nuevecita que será mas barata que la de “segunda mano”. Ver : https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/261591--como-veis

Y en todo caso si no estas muy acostumbrado a las hipotecas, aquí tienes un rollo largo, largo ..... para que veas como funcionan, fue redactado hace 15 meses, pero creo que hoy es totalmente válido. https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/470289-vas-hipotecarte-consideraciones-previas-funcionamiento-financiacion comentario 1 o ponencia.

Muchas gracias, Petersen. El "rollo largo" lo leeré esta tarde, seguro que me aclara algunas cosas.

De este tema creo que saco en claro que cuando subrogas hipoteca siempre tiene que ser en la misma entidad en la que está hipotecada la vivienda, ¿no? Si lo quieres hacer con otro banco, el nuevo banco cancela la hipoteca con la entidad anterior pero la hipoteca es nueva, ¿es así?

Vamos, todo esto viene porque leí por ahí que iBanesto tenía antes una "Hipoteca subrogación", y me vino la duda si para hipotecar una vivienda que compres y que ya esté hipotecada necesitas ese tipo de hipoteca. ¿Entonces este tipo de "hipotecas subrogación" para qué son? ¿Para que el propietario que tenga hipotecada una casa la cambie de banco a su mismo nombre o cómo es?

Del párrafo 2: Si en el mismo banco (peeeeero, luego te cuento). Y si también con lo de cancelar.

El peeeero, cuando hablan de este tipo de subrogaciones es para cambiar de acreedor, o sea que tu tienes una hipoteca en el Banco del Parque (pero tuya) y consigues mejor precio en la Caja de Cerillas, entonces se puede subrogar, cambiar de banco, siempre y cuando el primero no iguale la oferta, pero las subrogaciones repito, en el caso de Ibanesto y toda la fauna on-line es de cambio de acreedor, o si quieres cambio de prestamista, palabra que no utilizan por que tiene culturalmente ciertas connotaciones de usura, y no lo es, pero si se puede utilizar la palabra acreedor, que mas mas “mono”, es lo mismo de todas formas.

O sea si, exactamente .... Para que el propietario que tenga hipotecada una casa la cambie de banco a su mismo nombre ...... y añado, mejorando sus condiciones, y poder presionar con la ley de subrogacion que el banco actual no puede marear la perdiz, o se apunta a igualarlas o el cliente se larga con viento fresco, y el banco que la pierde ni derecho al pataleo tiene, o iguala o el cliente ya no lo tiene.

Muchas gracias, W. Petersen, me ha quedado todo claro.