Duda sobre heredar una hipoteca estando ya con una hipoteca personal que supone el 30% de mi sueldo

Hola,

Tengo una hipoteca personal que supone aproximadamente el 25% de mis ingresos y previsiblemente (por desgracia) heredaré una propiedad que tiene pendiente una hipoteca.

yo no tengo ningún problema en hacerme cargo de ella, sin embargo los bancos consideran que más del 30% de los ingresos en prestamos es algo no deseable, puedo tener algun problema al heredar la hipoteca porque el banco no quiera cambiar la titularidad de la misma para pasarla del nombre de mi progenitor fallecido al mio ya que no me consideraria un cliente fiable? tendia que cambiar la hipoteca a mi nombre si o si? o bastaria con que simplemente haga frente a los pagos... no entiendo el hecho de que el banco no esté obligado a dejarme pagar la hipoteca... podria llegar a perder la casa aunque haga frente a todos los pagos solo por la cabezoneria del banco? o lo he entendido mal

un saludo y gracias

Desconozco si querrán cambiar la titularidad o no, pero a mi entender sería absurdo, ¿De no cambiar, a quien reclamarian en caso de impago? Obviamente a los herederos, y desde luego ellos no pueden decidir que los herederos deben otros, distintos a los que consideró tu fallecido padre. Con lo cual y de facto cambien o no, el deudor vas a ser tu, como heredero, salvo que renunciases a la herencia. 

Supongo que podrían pedir que aportes avalistas, pero si revisas el contrato de préstamo, probablemente tenga un pacto por el cual si el valor de garantía disminuye, y se refiere a la finca hipotecada, no a la situación del heredero, pueden pedir / exigir ampliación de tal garantía o reducción de la deuda. Pero este no es el caso, otra cosa es que intenten "venderte" el tema bajo esta cláusula.  

Cuando curso reclamaciones, y como entre mis muchos defectos está el de "no pasar por el aro", he cursado una cuantas en mi vida, a bancos también, primero analizo si la reclamación "tiene futuro" o no, y debo decir que de todas las realizadas, he perdido solo dos, una con una aseguradora y otra con una gran tienda de bricolaje, la primera tenía razón la aseguradora y de la segunda desistí, una vez ellos respondieron a "consumo" con sus argumentos, lo hice porque la iba a perder.

Bien, en este caso yo pediría el cambio de titularidad por escrito, si no te aceptan me iría al Servicio de Atención al Cliente y en caso de negativa, al Banco de España. No me veo capaz de intuir que iba a responder el SAC o, en su caso el BdE, pero a pesar de ello, yo lo haría.

Buenas yo tendría en cuenta esto

Si es de padres a hijos sera poco pero igual algo tributas
- vas a tener que tributar por esa herencia (parte no hipotecada), enterate bien de cuanto y si dispones del capital para hacer frente.
- Si NO dispones del capital entonces una opcion es vender la vivienda, cancelar la hipoteca, pagar tributos y heredas lo que queda
- Si SI dispones del capital para tributar y entre las dos hipotecas te vas a un 30% no veo problema en que te hagas cargo de esa hipoteca. Ademas debes tener en cuenta que esa vivienda (entiendo) la vas a destinar a alquiler? en ese caso una vez tengas ese ingreso tu ratio de endeudamiento/tasa de esfuerzo disminuye al tener un mayor ingreso.
Cosa que es importante de cara al banco
En definitiva si te vas a hacer cargo miraria bien con el banco actual pero haria consulta en otras entidades a ver que te dicen. Y como siempre recomiendo preguntaria a un buen broker hipotecario, te cobran pero trabajan a exito, igual te hace una propuesta que tu por si solo no llegas. Suerte

pues veras con la segunda hipoteca se quedaria en el 45% de mis ingresos, que en realidad no hay problema porque soy funcionario y ese 55% me sobra para vivir bien

el problema que yo veo es que el banco no acepta esa cantidad de deuda sobre ingresos y me daria miedo que pueda pasar algo como que no acepte que herede la hipoteca, que pasaria en ese caso al heredar yo la propiedad? me podria hacer cargo de la deuda aunque la hipoteca no esta a mi nombre? entiendo que no puede el banco obligarme a "no pagar", ya que yo soy el heredero...no se si me explico

por lo de los impuestos de sucesiones no es problema en madrid esta bonificado al 99%

gracias por la respuesta, entiendo entonces que aunque el banco no quiera poner la hipoteca a mi nombre por superar sus ratios de endeudamiento, que no podria obligarme a no poder hacer frente a la cuota de mi casa heredada, vamos que mientras pague no hay problema este la hipoteca a mi nombre o no...correcto?
un saludo

Pero el banco actual ya te ha dicho que no puedes? O son conjeturas?
Si aún no has hablado con ellos es lo primero que haría y si ya te han dicho que no haría consulta en otras entidades para subrogarte esa hipoteca 
Siempre te queda el broker hipotecario que te puede dar una solución 

Si las condiciones que tiene ahora la hipoteca son buenas, no veo porque hay que ir un broker, el banco no tiene mas remedio que aceptar la subrgación en favor del heredero. Lo puede hacer así aceptando, o no aceptando, pero quien la pagar será el heredero, en consecuencia hay una aceptación de facto, lamentablemente su primer hipotecado falleció. Es lo que indico en la respuesta 3, sería rarísimo y no se si legal, que en contrato tuviera un pacto de vencimiento anticipado y exigible el pago total en caso de fallecimiento, yo lo dudo mucho.  

Es que no veo como pueden evitar que seas tu el nuevo deudor ¿Van a impunar el testamento, para que la casa vaya a quien al banco le interesa?  No creo que exista ninguna Ley o norma que permita al banco, en su calidad de acreedor interesado, pueda impugnar.

Vale, supongamos que no aceptan subrogar por un tema de porcentaje de pago ¿Y qué harán, no cambiar el nombre en "los papeles"? Y eso en que les beneficia ... no lo veo, porque la final quien les pagará eres tu y si no cobran tendrán que ir contra ti, no pueden ir contra tu fallecido padre.

La única cláusula que he visto en una hipoteca que tiene una remota relación con el caso es esta (o una similar)

O sea, si el bien hipotecado sufriera .... no dice si el pagador de la hipoteca no gana suficiente a jucio del banco y éste considera que no le pagará ...... 

Por ello te digo en la respuesta 4, que no aceptan, me iba al SAC y si no hay respuesta o es negativa, al Banco de España 

Totalmente
Por eso digo que lo que tiene que hacer es ir y sentarse a hablar con algún encargado de la oficina que tiene la hipoteca, a partir de ahí saldrá de dudas o verá opciones
Por lo que comenta me da la impresión que aun no ha hecho este paso, por lo que estamos hablando de hipótesis todo el rato.

Otra cosa bastante importante

Revisa si tu familiar pagaba un seguro de vida
Normalmente muchos bancos cuando contratas la hipoteca te obligan a tener un seguro de vida. Si es el caso tengo que decirte que estas de suerte.
Heredas limpio de polvo y paja.
El seguro al fallecer tu familiar debe cancelar el remanente de la hipoteca....
Corre a mirarlo!

Y aun así, es muy probable que tuvieran problemas legales con una cláusula de ese tipo. (No habiendo incumplimientos de pago)

Todo esto bajo mi punto de vista, no tiene ni pies, ni cabeza, la situación que se generó después del fallecimiento del hipotecado, es algo que puede pasar y pasa. Lo que no puedes es ponerte a mirar el porcentaje de endeudamiento del heredero, porque no estás en la situación de valorar si vas a concederle una hipoteca, la hipoteca ya está concedida.

Si quieren ponerlo de titular de la hipoteca, bien, y si no quieren hacerlo, el titular es el heredero desde el momento que acepta la herencia, y eso ya no depende del banco.   

Absolutamente, es mas, en este momento tengo dos hipotecas, en uno de los bancos no hay  siquiera esta cláusula de "deterioro o merma": Esta clásusula es de una hipoteca que firmé en 2004 que ya cancelé anticipadamente, y lo que tu dices, salvo un tema de que a alquien se le quemase la casa entera, se negase a pagar al banco con el dinero del seguro o algo así, y sin que en el seguro existiera una cesión de derechos, lo cual también seria raro, pero posible, dudo que esta cláusula pudiera ser aplicable o aceptada por un tribunal. 

Como te dice @juanrojo21   y yo modificaría para ser más exactos  con "si quieren bien, y sino tambien" 
 
Pero si no lo hacen pondría el tema ante del SAC
:-)