Sobre comisión por amortización y pérdida financiera para la entidad

#1

Sobre comisión por amortización y pérdida financiera para la entidad

12/06/21 18:05

Buenas,

En las hipotecas a tipo fijo se establece por Ley una comisión por amortización parcial y total del 2% (primeros 10 años) y del 1,5% (resto de años), sólo si hay pérdida financiera para el banco.

En un par de sitios he leído que sólo habría pérdida financiera si en el momento de la amortización, los tipos están más bajos que en el momento de la compra de la vivienda. Por ejemplo: el euribor está ahora al -0,5%. Si amortizo el año que viene sólo habría pérdida financiera si el euribor está por debajo de ese -0,5%. ¿Es esto correcto?

#2

Re: Sobre comisión por amortización y pérdida financiera para la entidad

12/06/21 21:49

No, te estas liando.

La comisión máxima q establece la ley es por amortización parcial o total. Punto.

Luego hay otra comisión que es la compensación por riesgo de tipo de interés. Esta solo se puede cobrar si primero esta incluida en el contrato, y segundo hay pérdida. Aquí lo explican.

https://riesgotipointeres.com/comision/

Básicamente si, la entidad solo tiene pérdida si bajan los tipos de interés. Pero el cálculo no es mirar el euribor y listo. Todo en este país se haces complicado.

Saludos

#3

Re: Sobre comisión por amortización y pérdida financiera para la entidad

15/06/21 15:39

Gracias por responder.

No, no estoy liado. La comisión por riesgo de tipo de interés la conozco y no me refería a ella.

Me refería exclusivamente a la comisión por amortización anticipada, que viene en el art. 23.7 de la nueva Ley del 2019.

En el art. 23.8 explica la "pérdida financiera". :
La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los apartados 5, 6 y 7 anteriores se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.
El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.

Como bien dices, no es fácil de calcular. En un par de bancos me han dicho que sólo hay pérdida financiera si, en el momento del reembolso, los tipos son más bajos que cuando se firmó la hipoteca. Y eso es lo que quería corroborar aquí en este hilo.

Por lo que das a entender en tu respuesta sería así, si no te he entendido mal.

Gracias de nuevo.

#5

Re: Sobre comisión por amortización y pérdida financiera para la entidad

15/06/21 16:07

Hola

Leyendo la ley, como todo en este pais no esta claro.

La ley no es tan taxativa como la de la comision de riesgo de interes, en la que se menciona que solo se puede cobrar si hay perdida

En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de los restantes créditos o préstamos hipotecarios, la compensación por riesgo de tipo de interés será la pactada y dependerá de si la cancelación genera una ganancia o una pérdida de capital a la entidad. Se entenderá por ganancia de capital por exposición al riesgo de tipo de interés la diferencia positiva entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito. Cuando dicha diferencia arroje un resultado negativo, se entenderá que existe pérdida de capital para la entidad acreedora

3. La entidad acreedora no podrá percibir compensación por riesgo de tipo de interés en el caso de que la cancelación del crédito o préstamo genere una ganancia de capital a su favor.

La ley 2019 sobre la comision maxima parcial o total, solo establece un limite. Claro que ese limite es la perdida financiera, si es 0... Pero no dice que solo se cobre cuando hay perdida. De hecho, pone dos limites. Otra joyita del legislador para acabar en los tribunales

a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente;

El valor de mercado depende del tipo de interes y por tanto si baja habra perdida. Eso si, como ya he dicho antes, no es tan facil como mirar el euribor. Todo en este pais (puedes ver arriba) se hace complicado. Hay que mantener a mucha gente entretenida.

Saludos

#6

Re: Sobre comisión por amortización y pérdida financiera para la entidad

18/06/21 00:06

Muchas gracias de nuevo.

Aprovecho para lanzarte otra pregunta. ¿Sabes si los notarios siguen obligados a poner a disposición del cliente el borrador de la escritura antes de su firma? Creo recordar que eran 3 días antes.

En la nueva Ley Hipotecaria no dice nada, habla del acta previa, pero no de disponer de un borrador de la escritura que se firmará con antelación.

Un saludo.

#7

Re: Sobre comisión por amortización y pérdida financiera para la entidad

18/06/21 07:44

Hasta donde yo se, si.

Saludos