El error de 4.000 euros que muchos cometen al firmar la hipoteca, según una experta
El error de 4.000 euros que muchos cometen al firmar la hipoteca, según una experta
Una asesora hipotecaria advierte de que el error más caro al firmarla no es el tipo de interés, sino no negociar la comisión de amortización anticipada: hasta 4.000 euros en un préstamo de 200.000. Con el euríbor rozando el 3%, el aviso cobra fuerza.
El tipo de interés acapara casi toda la atención cuando alguien firma una hipoteca. Se compara entre bancos, se negocia el diferencial, se calcula la cuota al céntimo. Pero según Montse Cespedosa, asesora financiera especializada en el mercado hipotecario, el fallo que de verdad sale caro está en otro sitio: la comisión por amortización anticipada y cancelación, la letra pequeña que casi nadie revisa antes de firmar.
La comisión por amortización anticipada puede convertirse en uno de los costes más olvidados al firmar una hipoteca.
La advertencia cobra fuerza ahora. El euríbor a un año cerró agosto de 2026 en el 2,954% según el Banco de España, y las primeras sesiones de septiembre lo sitúan ya por encima del 3%. Con las cuotas variables al alza, cada vez más hipotecados se plantean amortizar capital o cambiar de banco, justo el escenario en el que esa comisión se activa.
¿Cuál es el error, según la experta?
Cespedosa lo resume así: quien negocia bien el tipo de interés pero no revisa las condiciones de amortización anticipada puede acabar penalizado justo cuando intenta hacer lo que en teoría debería premiarse, adelantar pagos o cambiar de hipoteca en busca de mejores condiciones.
Esa comisión no aparece en los simuladores de cuota ni en los comparativos de tipos: solo se nota cuando el cliente ya ha firmado.
¿Cuánto puede llegar a costar, según su ejemplo?
Para dimensionarlo, la asesora pone una cifra sobre la mesa: en una hipoteca de 200.000 euros, esta comisión puede suponer hasta 4.000 euros. Es dinero que se paga justo cuando el cliente intenta reducir su deuda o buscar condiciones mejores en otra entidad, no cuando algo va mal.
💶 El ejemplo de la experta
En una hipoteca de 200.000 euros, no negociar la comisión de amortización anticipada puede costar hasta 4.000 euros al cliente, según la asesora hipotecaria Montse Cespedosa.
¿Qué dice la ley sobre esta comisión?
La Ley 5/2019 pone límites a lo que puede cobrar un banco por este concepto, aunque dentro de esos límites sigue habiendo diferencias notables entre entidades. Para las hipotecas firmadas después de junio de 2019, los topes son:
Hipoteca variable: máximo 0,25% del capital amortizado durante los tres primeros años, o 0,15% durante los cinco primeros años, según lo que recoja el contrato.
Hipoteca fija: máximo 2% durante los diez primeros años y 1,5% a partir de entonces.
Estos son los topes legales, no lo que cobra cada banco: conviene revisar la escritura para saber qué porcentaje exacto aplica en cada caso. En Rankia explicamos con más detalle cómo se calcula la penalización por amortizar la hipoteca y cuándo se puede evitar.
¿Por qué cobra fuerza ahora, con el euríbor cerca del 3%?
El euríbor lleva meses subiendo: en febrero de 2026 rondaba el 2,2% y en agosto ya cerró cerca del 3%, según los datos oficiales del Banco de España.
Para quien tiene una hipoteca variable, eso significa revisiones más caras a partir de ahora. Y es precisamente ese contexto el que empuja a muchos a plantearse amortizar capital o cambiar de banco, dos movimientos en los que la comisión que señala Cespedosa entra en juego.
¿Qué puedes hacer si vas a firmar o cambiar de hipoteca?
Antes de firmar, o antes de mover una hipoteca que ya tienes, conviene:
¿Por dónde empezar a comparar? Tres hipotecas fijas para poner sobre la mesa
Si vas a firmar una hipoteca fija (hoy la opción mayoritaria en España) no basta con mirar el TIN o la TAE: conviene preguntar también por el porcentaje exacto que aplica cada banco por amortización anticipada, dentro de los topes que marca la Ley 5/2019 que hemos visto más arriba. Estas son tres hipotecas fijas por las que puedes empezar esa comparativa; revisa siempre sus condiciones actualizadas y esta cláusula en concreto antes de decidir.
🥇 Hipoteca fija Sabadell: sin comisión de apertura y gestor personal
Banco Sabadell no cobra comisión de apertura en su hipoteca fija y ofrece simulación de cuota personalizada con gestor asignado. Es un punto de partida razonable para preguntar también por el porcentaje que aplica por amortización anticipada antes de firmar.
🥈 Hipoteca fija Unicaja: solicitud 100% online y sin comisión de apertura
La hipoteca fija de Unicaja también prescinde de la comisión de apertura y permite tramitar toda la solicitud online, con financiación de hasta el 90% del precio de compra. Como con cualquier oferta, pide por escrito el porcentaje que aplica por amortización anticipada antes de firmar.
🥉 Hipoteca Naranja fija de ING: la comisión de amortización, explicada de antemano
La Hipoteca Naranja fija de ING no cobra comisión de apertura ni, en la mayoría de los casos, por amortización parcial: solo aplica una compensación si hay pérdida financiera para el banco, dentro de los mismos topes de la Ley 5/2019 que hemos visto más arriba (máximo 2% en los diez primeros años, 1,5% después). Es justo el tipo de condición que conviene tener explicada antes de firmar, no descubrirla después.
Según la asesora Montse Cespedosa, no es el tipo de interés, sino no negociar ni revisar la comisión por amortización anticipada y cancelación del préstamo.
La propia asesora pone como ejemplo hasta 4.000 euros en una hipoteca de 200.000 euros, aunque la cifra exacta depende del banco, el tipo de hipoteca y el momento en que se amortice.
Para hipotecas firmadas después de junio de 2019, la Ley 5/2019 marca un máximo de 0,25% (tres primeros años) o 0,15% (cinco primeros años) en variable, y de 2% (diez primeros años) o 1,5% después en fija.
Porque un euríbor más alto anima a más gente a amortizar capital o a cambiar de hipoteca para buscar mejores condiciones, los dos movimientos en los que esta comisión se aplica.
Se puede negociar con el banco antes de firmar, elegir hipotecas sin esta comisión o con porcentajes más bajos, y en algunos casos concretos la ley exime de pagarla. Conviene revisarlo en la escritura antes de tomar cualquier decisión.
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