Problemas de Venta de una finca rústica

7 respuestas
Problemas de Venta de una finca rústica
Problemas de Venta de una finca rústica
#1

Problemas de Venta de una finca rústica

Hola por favor necesito ayuda
Resulta que estoy vendiendo una finca rústica, la cual en escrituras de compra-venta cuando la compré aparece como huerta rústica, dicha huerta tiene una vivienda que fue construida antes de yo comprarla, pero no aparece en las escrituras , ahora viene el problema y es que resulta que de esa vivienda se está pagando IBI antes de que yo comprara y yo seguí pagando ese IBI desde que la compré (año 1995) hasta el día de hoy que estoy al corriente de pago.
Ahora bien resulta que esa vivienda no consta en el registro de la propiedad, en la nota simple aparece como huerta solo y sin embargo en el Catastro si figura como que hay una vivienda.
El notario me ha dicho que los datos del catastro no coinciden con la nota simple y que necesitaría un certificado energético de la vivienda  y estoy sumamente preocupada por que no se como proceder ante este problema.
Actualmente tengo firmado con contrato de arras con una comprador, en ese contrato especifica que es una huerta con su código registral único basándonos en la nota simple y no aparece la referencia catastral del IBI, y justo hoy he hablado con el notario y me ha comentado lo del catastro y me ha dejado muy descolocada.
¿El comprador me puede obligar a escriturar esa Casa para poder venderse la?
¿que puedo hacer ante este problema?
De antemano muchisimas gracias
#2

Re: Problemas de Venta de una finca rústica

Buenas noches,

No puede obligarte a que conste en el registro, es más si tú la compraste así y no tuviste problemas también la puedes vender así.

Otra cosa es que si el posible comprador necesita hipoteca ningún banco se la dé por este motivo y al final si la quieres vender te veas obligada a regularizar la situación.

Por otra parte creo que pocos bancos entrarían a realizar una hipoteca si la vivienda no consta registrada.

Saludos

#3

Re: Problemas de Venta de una finca rústica

Ainssss milll graciass de corazón por responderme tan rápido, sii yo la compre así y jamás tuvimos ningún problema por eso me ha dejado tan descolocada el notario al pedirme certificado energetico y demas, por que claroo, yo pensando para mí.... Pero como le voy a sacar a esa vivienda un certificado energetico si no si quiera aparece en el registro de la propiedad y se me han venido mil dudaas a la mente 
#4

Re: Problemas de Venta de una finca rústica

Por cierto el comprador no necesita hipoteca
#5

Re: Problemas de Venta de una finca rústica

Hola, a continuación mi opinión (sin perjuicio de cualquier otra mejor fundada, como se dice..):

- Lo que explicas es algo que ocurre de forma relativamente habitual, a saber, la existencia de una discrepancia entre la realidad "fáctica" y la realidad registral. 

- En casos así, es normal que la edificación figure en el catastro, y sin embargo no lo haga en el Registro de la Propiedad. Si no me equivoco, la actualización de datos en el catastro la realiza (al menos mayoritariamente) la propia administración de oficio, recabando esos datos sobre el terreno si es preciso (p.ej. tomando imágenes desde arriba). En cambio el que el Registro de la Propiedad esté actualizado o no, depende de que cada interesado/propietario "lleve" a inscribir la información que sea del caso. 

- En este caso, pues, cuando se realizó la edificación, entiendo que no se "llevó" esa información al Registro de la Propiedad; por ello no está actualizado y no corresponde con la realidad. Tampoco corresponde el Registro con el catastro porque en este último sí figura.

- El que no se llevara la información al Registro de la Propiedad puede obedecer a varias causas, p.ej. que no se cumplieran los requisitos para regularizar la vivienda (p.ej. licencias etc.), o simplemente por ahorrar dinero (impuestos, costes de Notario, Registro). Es un clásico.

- Para regularizar la situación, si se desea, lo que se tiene que hacer es declarar la existencia de esa vivienda e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Para esto, hay que otorgar ante Notario una "declaración de obra nueva". El Notario requerirá cierta documentación, y como decía se tendrá que pagar sus honorarios, los impuestos, y los honorarios posteriores por la inscripción en el Registro. En líneas generales no debería ser algo muy complicado siempre que se disponga de (o se pueda obtener) la documentación necesaria, aunque lógicamente tendrá un coste. En contrapartida, se tendrá la satisfacción del buen ciudadano de cumplir estrictamente con la Ley.

- Como decía el compañero, si la vivienda no figura en el Registro creo muy difícil que una entidad vaya a financiar la operación (hipoteca). Según comentas esto no sería problema, así que tanto mejor.

- Dicho esto, si yo fuera el comprador probablemente os pediría que regularizarais a nivel registral esa vivienda antes de la compra, básicamente por tres razones: (i) porque sino, si el día de mañana tengo que hacerlo yo, quizá precise algún antecedente o documento que no está en mi poder (pues yo no hice la obra) y ello me suponga un problema o costes adicionales; (ii) porque si el día de mañana tengo que hacerlo yo, me supondrá unos costes que más bien debían ser competencia de quien hizo la obra; y (iii) porque si por lo que sea vendo la finca en el futuro y el nuevo comprador necesita financiación, me tocará regularizar la situación (a mi cargo lógicamente) - lo mismo ocurre si simplemente yo necesito financiación y quiero hipotecar la vivienda o la finca, tendré que regularizar (de nuevo, a mi cargo) o no podré hacerlo. 

- Respecto al certificado energético, creo que se puede obtener fácilmente a través de alguna ingeniería o similar (y no tienen un coste exagerado). Ahora bien, si no vais a declarar la existencia de la vivienda no sé si tiene mucho sentido obtenerlo. 

Saludos y suerte.

#6

Re: Problemas de Venta de una finca rústica

Mil gracias por responderme tan rápido, le he entendido bastante bien, resulta que en los datos del catastro los metros que hay ecriturados del terreno no coinciden con los del catastro en escrituras hay 1000m y en catastro pone 500m2 parcela y de construccion 100m2... La verdad es que esto me agobia muchisimo por que me ha pillado de nuevas.
Despues decirle que en el contrato de arras que hemos firmado pone los datos del terreno segun nota simple  ( justo como mi familia lo compró en su momento) en ese contrato no pone nada de niguna referencia catastral de la vivienda ni nada.
El oficial de notaría me insiste es que si o sí necesito tener el certificado energetico por el hecho de que la vivienda figura ahi y se paga ibi
#7

Re: Problemas de Venta de una finca rústica

La existencia de discrepancias entre la superficie real, la que figura en el Catastro y la que figura en el Registro no es un hecho infrecuente. Existen mecanismos jurídicos para subsanarlo (es decir, lograr que las superficies real y reconocidas en los registros mencionados sean coincidentes) si se desea hacerlo así. En la Notaría deberían poder informarle. Deduzco de sus indicaciones que con el comprador han acordado vender la finca "tal cual está" (con los datos según nota simple) sin entrar en estas cuestiones. 

En cuanto al certificado energético, sí que es cierto que la norma obliga a los Notarios a solicitarlo, y por tanto Uds. deberían facilitárselo. Existen algunas excepciones a la obligación de obtenerlo pero entiendo que no serían aplicables en este caso (véase art. 2.2 del Procedimiento Básico anexo al Real Decreto 235/2013 - https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2013-3904). Salvo que les sea aplicable alguna de esas excepciones, se debería obtener el certificado. Existen ofertas por internet que permiten obtenerlo de forma rápida por unos 50 Euros o menos. Sugiero que revise varias antes de escoger, asegurándose que el proveedor tiene presencia en su zona y parece solvente.

Saludos.
#8

Re: Problemas de Venta de una finca rústica

Me ha quedado bastante claroo, mil graciasss por su ayuda

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