Ahondando en lo que es una sociedad, si fuera solo para aportar 3 o 4 fincas, las ventajas se limitan a una reserva patrimonial, separada de lo propio, es decir si las fincas están a nombre de Pepe Martínez, S.L., y el Sr. José Martínez tiene deudas, responderá de ellas el Sr. José María, no la empresa, que es otra persona, jurídica, pero otra distinta.
Tampoco va a servir, al menos en Catalunya que un poco lo que conozco, que se considere a la sociedad como empresa familiar, exenta del impuesto de transmisiones hereditarias (en su momento), porque tal empresa con tres fincas, no es una empresa, es un rentista que eligió su forma de administración como sociedad, pero sigue siendo el mismo rentista (alquileres son rentas del capital inmobiliario).
No obstante a partir de una cantidad de fincas que puedan dar trabajo a un empleado, y tal empleado (creo) puede ser el propio propietario, esto te recomendaría (si fuere el caso de 8, 10, 12 fincas, y por privacidad no indiques cuántas son, esto creo que es mejor que lo mantegas para ti) que acudas a un asesor fiscal, si el propio empresario, su esposa o uno de sus hijos, puede considerarse "el empleado" a tiempo completo necesario.
Si hay fincas en cantidad suficiente, al darse de alta del IAE y tener empleado o empleados, la sociedad puede pasar de una simple rentista a una empresa de alquileres, el matiz a efectos tributarios es muy relevante .... una empresa como cualquier otra, pero que en este caso, se dedida a las fincas, como hay montones de ellas.
A partir del momento en qué, eres empresa, a efectos hereditarios, tus descendientes no heredan fincas, heredan acciones de una empresa, que no es de rentaws, sino una empresa normal, y las empresas familiares, no pagan por tales transmisiones hereditarias.
Pero esto son apuntes, hipótesis, etc. si ello fuera tu caso, mejor a un asesor fiscal que analice tu tema personal, porque una sociedad tributa al 25% de impuestos y si las fincas son a nombre particular, dependerá del volumen de ingresos anuales, si es más rentable en sociedad o como persona física, porque esto del 25% queda "muy chulo", pero el que cobra los alquileres es la sociedad, y el dinero ahí se queda, y se puede pagar via sueldos que tienen impuestos, o via dividendos que igualmente pagan retenciones, por tanto la parte que se reparta al socio o a los socios, y no es obligatorio repartir nada, pero es casi imposible que se deje el dinero ahí de por vida es el 19% de retenciones, con lo cual la suma del impuesto de sociedades y la retención, en aquel año, es mucho, pero claro ¿comparado con qué? si uno tiene 12 fincas y el beneficio anual es de 90.000 €, por renta personal, vas a ver tu si sale igual o peor todavía !!!! y en sociedades el reparto se hace cuando a uno, a los socios les conviene, que no será siempre y tampoco por la totalidad.
Si además uno quiere destinar una parte de los beneficios a reformas o compra de nuevas unidades, ha pagado el 25% y punto, porque aquel dinero no se reparte a los socios, se reinvierte en la empresa, y además un 10% de los beneficios si se destina a reservas de la propia empresa como indisponibles, no pagan ni siquiera el 25% ... pero ojo solo el 10%, uno puede dejar el 100% en la empresa, pero la Agencia Tributaria solo bonifica sin impuestos el 10% del beneficio que se destina a esta reserva especial.
Bueno, en fiscalidad solo conozco algunas cosas.
Por el contrario si uno tienes 4, 5 o 6 fincas, a no ser que se a obligado a separarlas, porque tiene otros negocios y no quiere estar expuesto al 100% si algún negocio va mal, no recomendaría sociedad, los gastos de gestión de presentación de documentos fiscales y al registro mercantil, son los que son, y en mi opinión para 3 o 4 fincas, no salen las cuentas.
Si uno está en 8, 9 ó 10, ya depende de cada caso, no es lo mismo tener un bloque en Carrer Balmes, Carrer Aribau o Padilla de Barcelona, que los alquileres ninguno bajará de 1.200 € al mes, que tener un bloque en Peñaranda de Bracamonte, Sant Joan de les Abadesses o Gandesa, cuyos alquileres raro va a ser que alcancen los 500 € al mes.
Lo que si hay que tener en cuenta que las cuentas hay que llevarlas muy bien, aunque sea como particular, pero esto lo tienes detallado en los posts de blog.
Por cierto, si fuere tu caso, una sociedad puede perfectamente ser una unipersonal, de un único socio, en lugar de S.A. o S.L., sería S.L.U. o S.A.U. sociedad limitada o anónima unipersonal.
