Precio pisos after Covid-19

Del tema muebles, llevo 11 años alquilando sin muebles y creo que es lo mejor, por baratos que salgan a los años siempre hay cosas que se estropean y has de estar cambiando sillas, etc etc. 
Por otro lado, el que llega a un piso vacio, se lo amuebla a su gusto, sea de Ikea o sea con sus muebles antiguos y es más dificil que se mueva por la pereza como te comentan. Piensa que por ley se peuden ir a los 6 meses por mucho que a ti te obliguen a hacer un contrato por 5 años. Lo que si hago es preguntar cuanto quieren estar aprox y pacto una penalización de un mes por año no cumplido. y les suelo "obligar a estar 3 años.

Para poner precio, yo hago como dice Juan. Busco en internet la media de precio de pisos con als mismas caracteristicas y una vez ahi pongo un precio que no sea caro. Pero rpefiero poder elegir entre 4 personas que quieren el piso que no tener que darselo a uno que es el único que puede pagarlo.
 Pongo los anuncios por mi cuenta, idealista, fotocasa, enalquiler y hago yo als visitas y NO se lo doy a ninguna agencia. Si hay alguna agencia muy buena en la zona, les dejaria tener el producto en su web y en su cartera pero Prohibido ponerlo en portales.... y solo a una, que si no acabaras loca.
Una vez la gente visita el piso, les digo que si les interesa me envien un email con tus datos y que expliquen quienes son, tipo CV personal... que he de verlo con mis socios y el abogado... una vez eso más tu intuición, tomas una decisión y ahí les pides papeles oficiales, nominas, renta, etc 

No te ciegues por que uno pague más o sea el ñúnico piensa que vas a tener a ese inquilinos los próximos años y que si no lo ves claro, mejor tardar 15 dias en encontrar a otro, que tener que aguantar a un pesado, moros, o lo que sea los próximos años. También hay gente que usa seguro, yo no los he usado, pero hay mensaje en otro hilos que hablan más de ello. En este la idea es hablar de precios del mercado hacia dodne va, etc

¿Como veis la opción de?:

Piso en Madrid precio de venta en febrero de 2020 sobre los 240.000€ aprox. 

Ese mismo piso ponerlo a la venta en mayo de 2020 que imagino que el precio ya no serán esos 240.000€ y habrá bajado algo por tema coronavirus.... quizá 220.000-230.000€?

Venderlo ahora si hubiera comprador por esos 220.000-230.000€, irse de alquiler durante un 1-2-3 años aprox (precio de alquiler aprox por la zona unos 650-700€) y comprar dentro de 1-2-3 añox aprox o cuando más bajos estén los precios de los pisos por el tema de crisis que tendremos. 

Es un poco jugar con la bola de cristal e intentar adivinar.... 

La idea es vender piso actual que no le gusta zona y comprar otro piso en otra zona mejor y más cerca de trabajo. 

El piso a vender le quedaría por pagar de hipoteca unos 3 años y 10.000€ aprox en total. 

 Creo que la duda es que nadie sabe cómo estarán los pisos dentro de 2-3 años, todos sabemos que bajarán pero no sabemos qué % ni cuántos años.... 

Como veis esta operación?

Me pasa un compañero del foro el link a este artículo, donde se ve reflejado lo que ya habiamos comentado. Es más, hoy mismo, en el edificio donde vivo (que hay 4 licencias turísticas pero solo dos en uso)  uno de los pisos que ejercian de turístico acaban de meter a un nuevo inquilino, lo que no se si temporal (hasta 1 año) o de larga estancia.

 https://www.eleconomista.es/catalunya/noticias/10535909/05/20/El-40-de-los-pisos-turisticos-de-Barcelona-se-reconvierten-al-alquiler-residencial.html

bbff Así a bote pronto, si el fin es cambiar de zona y conseguir lo mismo pero en una zona que te guste mas, no me parece mal, pero hay que calcular los impuestos y el total del alquiler. 
Luego si es primera vivienda y en menos de 2 años después de vender compras, te ahorras los impuestos ya pagados en la anterior, o eso creo, no se si es igual en todos los lugares.. Si hubieras vendido antes, ok, pero ahora has de ver la demanda en tu zona y hacia donde va el tema. 
Si tardas mas de esos 2 años en comprar, al alquiler hay que sumarle, los impuestos de más que vuelves a pagar y al final como dices, no se sabe cuanto va a bajar y cuando reaccionará el mercado. Tengo un amigo que hoy ha firmado la compra de un pequeño edificio en bcn y por otro lado, la venta de un piso. El piso lo ha vendido a lo pactado antes del covid y el edificio lo ha rebajado esta semana y hoy ha firmado arras. A ver que dicen los que controlan más de impuestos y números!

La idea es cambiar de vivienda, de zona, pero también cambiar a una casa más grande, con terraza y lo que conlleva a un precio más alto de vivienda. La vivienda será uso habitual.

* Ejemplo;

- Piso en venta febrero 2020 antes de Covid......240.000€. Piso en venta en mayo-junio 2020 después de Covid..... 225.000€ aprox con rebaja de unos 6%? por crisis reciente.

- Alquiler 2 años a 650€...... 15.600€ (si fueran 3 años el coste sería 23.400€) A estos precios de 15.600, 23.400 o lo que fuera del tiempo de alquiler que se estuviera se tendría que descontar lo que se ahorraría del pago de comunidad de la vivienda, más IBI y seguro. Eso sería un coste de 1.500€ anuales, es decir -3.000€ si fueran 2 años lo que estaría de alquiler o -4.500€ si fueran los 3 años.

- Comprar nueva vivienda dentro de 2 o 3 años, casa mejor, más grande y otra zona que en febrero de 2020 puede costar 400.000€ y que dentro de 2 o 3 años puede costar un -25%? menos por tema crisis ( esto es muy variable, la bajada puede ser un -20%, un -30%, un -35 o -40% quizá?) nadie sabe con seguridad que % bajará y en cuantos años estará en ese punto tan bajo. Suponiendo que esa casa vamos a suponer que es un -25%, la casa que en febrero de 2020 costaba 400.000€ en 2 o 3 años costará aprox 300.000€.

La otra opción es permanecer en la casa, quizá pagar la hipoteca de 10.000€ que quedan tranquilamente y en 2-3 años o cuando se vea el momento vender y comprar. Viendo esto hay 2 opciones.

OPCIÓN 1; Se tendría en el bolsillo para comprar supongamos como ejemplo en 2 años los 225.000€ de venta de la casa ahora en mayo 2020, -10.000€ que quedan de pagar hipoteca, -15.600€ gastos de alquiler +3.000€ ahorrados por tema comunidad, IBI, etc y se compraría casa en 2-3 años por importe rebajado a 25% sobre febrero 2020 a precio de 300.000€.....El resultado me sale que la compra saldría por 97.600€ (Aquí no he contado el tema de impuestos que se pagaría por vivienda o no si compro antes o no de esos 2 años que no se si no los pagaría si es antes de los 2 años y si los pagaría y que importe sería si fuera después de los 2 años)

OPCIÓN 2; Se vendería dentro de esos 2, 3 años aprox o cuando se vea el momento, vamos a poner 2 años también. Aplico el descuento del -25% aprox de precio de venta en febrero de 2020 (240.000 -25%...180.000€) supongamos que ya no quedarían esos 10.000€ de hipoteca o quedaría muy poco, se gastaría los 3.000€ en 2 años de comunidad, IBI, seguro y se compraría la nueva casa por unos 300.000€....El resultado me sale que la compra saldría por 117.000€ (Aquí no he contado el tema de impuestos que se pagaría por vivienda habitual si es dentro de los 2 años que aquí sí que se cumpliría creo yo)

Como se ve con este ejemplo que no se si está muy bien hecho....y con el -25% a la baja, hay una diferencia de 19.400€ (entre los 97.600 y 117.000) pero todo a ojo de buen cubero sin saber el % exacto (20-30-40%)? de bajada de pisos ni los años exactos para ver esa bajada máxima (2-3-4 años)?


Difícil calcular para los no expertos !! 

En Madrid pasa igual, un montón de alquiler turístico ha pasado a alquiler de larga estancia (los mínimos) y otros a alquiler hasta maximo 1 año.

Eso creo que hará bajar el precio de alquiler de las viviendas  de larga estancia al haber mucha demanda y por consiguiente el de venta

Intuitivamente es buena idea, aunque predecir el mercado siempre es arriesgado, asumirías un riesgo y hay que estar cómodo con eso..

Los inmuebles más grandes y más caros suelen ser más baratos por m2 y también más difíciles de vender cuando llega una crisis, con la posible excepción del super lujo, que juega en una liga aparte. Si aplicas un % de rebaja sobre un precio de compra que es alto (ej 450.000 euros) lo más probable es que en una crisis consigas una rebaja que compense más del coste de 2 años de alquiler.

Saludos

Personalmente los números del alquiler turístico no me los acabo de creer. Si fuera tan rentable como dicen nadie vendería los apartamentos turísticos que tienen licencia, y en Madrid he visto varias veces anuncios de venta de pisos grandes reconvertidos en dos apartamentos, a un precio que no es tan alto. Vi dos pisos en el centro de Madrid de 85 m2, divididos en dos mini apartamentos. Por uno pedían 280.000 euros y por otro 260.000 euros, precios de hace un año más o menos. Si esos pisos generaran lo que la prensa o gente interesada en venderlos publicita el precio de venta sería altísimo, nadie los vendería por 260.000 euros, y menos tratándose de 2 unidades que rentan (un piso dividido en dos).

Una vez has reconvertido los apartamentos a turístico, por el mero hecho de haber realizado la obra, si ese negocio ya no funciona o no interesa encima la venta se complica, porque un comprador que quiera el piso para él no está interesado en comprar dos mini-pisos con una superficie mínima cada uno.

Saludos

Yo también sospecho de la tan alta rentabilidad de los pisos turísticos la verdad. Quizás en picos puntuales el beneficio es enorme, pero para conseguir el rendimiento de un alquiler normal(de media 600-700 euros) necesitas que al menos tengas huésped 15 noches(40-50 euros de media). Por no hablar de todo el trabajo(entrega de llaves, constante limpieza...) y problemas(gente de fiesta) que conlleva.

Mi experiencia con el alquiler turístico ha sido esa. Los beneficios son altos y lo bueno es que dispones de muchos cash al mes. Lo malo es que pierdes la deducción del 60% de vivienda habitual y te crujen en la declaración. Además los gastos deducibles se proratean por los días ocupados.

Al final mi opinión es que solo compensa si no tienes otra fuente de ingresos y le puedes dedicar tmpo.

Tema aparte es lo que comentas del curro que da. Yo migre hace un par de años al alquiler tradicional y gano menos pero me compensa  en tranquilidad.

Muy interesante gracias por compartir. Yo también creo que es mejor hacer tu las visitas y la gestión. En Barcelona las inmobiliarias gestionan centenares de pisos y nunca harán el mismo filtro que puedes hacer tú. El tema contrato, usas uno standard? Gracias

Conozco gente que vive del turístico o que tienen algún piso así... y para mi es un estrés y una locura para ganar algo más, por lo que al final acaban delegando a una empresa que te lo gestiona y se llevan un 30/35%, pero el que ha de pagar los muebles cuando se estropean, eres tú...
Si no lo llevas personalmente, también el filtro es mucho peor, 2 que hay activos en la finca donde vivo, hemos tenido problemas, q si se meten 6 en un piso de 2/3 personas, que si un día la lian con la musica, que dejan la puerta de la calle mal cerrada, que si llegan de madrugada y se equivocan y llaman al timbre que no es, golpes portazos en zonas comunes y ya no quiero saber dentro los muebles, como acaban... (y eso q en Barcelona está bastante a tope el ayuntamiento con este tema y si llamas viene la poli bastante rápido) a eso hay que sumar los consumos!! que como no instales algún sistema de tarjeta tipo hotel... se disparan, por que ya sabemos que la gente es así de maja y se van de marcha y dejan las luces y el AC a tope... como es "gratis"...

Vivo en una buena zona para el turista en bcn y ha hace unos años a otro vecino que tiene licencia, le pregunte cuantos dias lo alquilaba, me pasó el excel con los ingresos de Abril a Octubre bien con maximos como es normal, en Julio Agosto y luego mal excepto Navidad. Por lo que haciendo números, le recomendé pasar su piso a temporal, que va de 1 mes a 12 meses, gente que suele venir para un master o a trabajar a un hospital, etc suelen cuidar más el piso, pagan algo más que el alquiler de larga estancia y dan muchos menos problemas. La vedad que desde entonces ha estado encantado. y justo este enero, lo ha vendido!! gracias a la licencia lo ha vendido rápido y con un extra aprox de unos 40.000/50.000 gracais a la licencia. La verdad que le ha salido redondo.

Como dices, si, puedes ganar más pero te da más dolores de cabeza y como les digo yo a mis inquilinos (larga estancia) cuando visitan los pisos la primera vez y me hablan del tema dinero, etc. Yo les contesto, "yo lo que quiero es vivir tranquilo"

Los cobros y parte de la gestión me la lleva una inmobiliaria, así tengo abogado si lo necesito y alguien que les ayuda a cambiar los suministros, ingresar el dinero en el incasol, una oficina para firmar, que eso también relaja al nuevo inquilino, etc. y si algún día tengo un inquilino muy pesado, le puedo decir, a partir de ese día hable con la inmobiliaria... También uso el email o teléfono para comunicarme con ellos, nada de whatsapp y así se lo digo el primer día. También saben que los emails los contesto al momento. Por lo menos a mi se me hace muy diferente, lo de usar el email y no el whatsapp para temas profesionales.

Por ello tengo el contrato que la inmobiliaria me da, pero por ejemplo, no me añadieron la posibilidad de poner una penalización por estancia mínima, así que eso lo añadí yo y siempre lo hablo antes con los inquilinos. 1 mes por año no cumplido y como yo lo que quiero es que esté lo máximo posible, intento ponerles 3 años. También les digo que si por fuerza mayor se han de ir a los 2 años y 6 meses pero me avisan con tiempo... no les voy a penalizar. Al final intento usar la lógica e intento tener una relación cordial con ellos. Eso también hace que me dejen enseñar el piso antes de irse, con lo que casi siemrpe, empalmo unos inquilinos con otros.

Buenas,

Interesante saber como se mueve. 

Para los que no estamos muy puestos y nos interesa el tema, para poner un ejemplo un piso en Madrid (imagino que cada zonas puede variar) cuanto dinero limpio de media puede quedar por un piso de precio medio que pueda valer 80€ al díaen  alquiler turístico y ese mismo piso, no se si acierto, de 800€ al mes alquiler temporal? (piso de 1 habitación en buena zona, turística, de Madrid). 

Teniendo en cuenta que "a deducción del 60% de vivienda habitual y te crujen en la declaración. Además los gastos deducibles se proratean por los días ocupados" que no tengo ni pajolera idea a cuanto dinero puede suponer. 

Suponiendo que se alquila anualmente una media de 15 días? (sabiendo que Julio, agosto, navidades, semana santa, etc será prácticamente del 100%, pero que meses de invierno, otoño de lunes a jueves se alquilará más bien poco) no se si 15 días al mes es una media razonable. Si es que si el ejemolo

-  TURÍSTICO. 15 días al mes x 80€...1.200€ al mes x 12 meses.... 14.400€

- LARGA ESTANCIA. 1 mes x 800€....800€ x 12 meses..... 9.600€

La diferencia es de 4.800€ al año, hay restar todos los gastos "la deducción del 60% de vivienda habitual y te crujen en la declaración. Además los gastos deducibles se proratean por los días ocupados" que no se lo que es, restar el aumento de mantenimiento y cambio de mobiliario, suministros de luz,agua,calefacción, Internet, que por defecto los tienes que dar dentro del alquiler turístico.....no sé cuanto a descontar exactamente, pero lo que se habla, anualmente te rentará algo más de dinero, no mucho, y sobre todo tienes que trabajar mucho más y estar más pendiente, y si no tienes tiempo.... 

Es como dices. Por poner añadir más datos al ejemplo. Uno de partamentos tenía unos ingresos en alquiler turístico eran 20k brutos y en alquiler tradicional 10k.

Tenía mucha ocupación todo el año. Sobre 25 días de media. Tuve unos gastos de 8k (incluyo los intereses del préstamo que son deducibles y bastantes facturas) que son muchos... Cuanto más mejor.

Y lo parte de Hacienda solo aproximada (no tengo calculado cada piso). Pueden ser unos 2k.

Al final como veis no fue ningún chollo al menos en mi caso. Está claro que el modelo se usa pues hay muchos pisos turísticos, pero esos ingresos sumados a mis ingresos por cuenta ajena me hacen tributar a un irpf muy alto y pagas más.