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Compra de una segunda vivienda para alquilar

34 respuestas
Compra de una segunda vivienda para alquilar
Compra de una segunda vivienda para alquilar
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#1

Compra de una segunda vivienda para alquilar

Shadowday23

Buenos días,

 

Tengo 21 años, vivo en casa de mis padres y tengo intención de seguir viviendo aquí durante al menos 6 o 7 años más.

He heredado una vivienda agena de cargos la cual alquilo a una promotora pública (gestiona el alquiler con el inquilino) y yo cobro 450€ al mes. En el mercado libre podría llegar a cobrar 700€ al mes con esta vivienda pero tengo la mentalidad de: "más vale pájaro en mano que ciento volando".

Estoy pensando en comprar una segunda vivienda y alquilarla a la misma promotora. La segunda vivienda cuesta 58.000€, dos habitaciones, un baño, salón y cocina (tengo que visitarla para comprobar que esté en buenas condiciones). He hablado con el banco y me concederían una hipoteca del 70%= 40600€. Mi intención sería devolver la hipoteca a un gasto de 700-800€/mes (450€ del alquiler de la primera casa y 350€ del alquiler de la segunda). En caso de no poder alquilar la segunda vivienda asumiría el pago de la hipoteca con mi sueldo (gano 1200€ al mes).

Mi pregunta es: ¿qué problemas puedo tener?, ¿notáis algún problema en mi inversión?, las cuentas me salen bien pero algo me tengo que dejar pasar. A la hora de hacer la declaración de la renta todos los años, ¿qué implicaciones puede tener disponer de dos viviendas y cobrar alquiler?

Necesito otros puntos de vista porque sobre el papel me parece todo fantástico... Supongo que al ser jóven veo como oro todo lo que reluce.

Gracias por dedicar vuestro tiempo y por vuestras respuestas,

Un saludo

 

 

 

#2

Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

Mbmbmb

Sobre el papel las cuentas salen sin problemas. Yo en principio no le veo problemas a la operación.

Cosas que pueden pasar y suponer un problema?
- que quieras dejar de vivir con tus padres. Aquí te quedas justa si quieres pagar tu propio piso, te quedas sin tu sueldo para pagar la hipoteca en caso de no encontrar inquilinod. Aquí puedes vivir tu en una de las viviendas, el casero puede siempre reclamarla para uso propio, pero necesitas un tiempo de preaviso.
- derramas de alguno de los pisos. Esto puede ser dinero y comerse los beneficios del alquiler durante bastante tiempo.
- impagos del alquiler. Con los márgenes que manejas no creo que vaya a constituir un problema.

Ambos problemas se mitigan guardando un colchón de liquidez. Vamos, que yo dejaría efectivo para imprevistos que te puedan surgir.

Las cuestiones fiscales yo las plantearía en el subforo de fiscalidad, pero en principio es igual una vivienda que dos.

Saludos

#3

Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

Shadowday23

Buenos días Mbmbmb, gracias por tu respuesta

- Tengo disponibilidad de seguir viviendo con mis padres durante unos cuantos años, buena relación, tengo mi espacio personal que se respeta, respeto a mi familia y convivimos muy bien. Por ahora no estoy agobiada xD. También tienes razón, en caso de que a la larga tenga pareja y me quiera independizar tendré que tirar de uno de ambos pisos.

- Espero no caer en derramas... el bloque en el que tengo el piso no tiene ascensor y me temo que están pensando en instalar uno... Pero he mirado subvenciones en rehabilitación de zonas comunes y el gobierno subvenciona una parte.

El problema del colchón es que si compro ahora una segunda vivienda me quedaría con 5k de liquidez, ¿cómo lo ves?

Voy a ver en el foro de fiscalidad porque no tengo mucha idea qué cuestiones fiscales acarrea una vivienda....

Gracias!

#4

Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

Why so serious

Es tal Como lo dices, y con algunas consideraciones Como han dicho arriba, pero tal cual.

Por mi parte yo te diria:

  • Estas segura que puedes conseguir 350/mes por un piso de 58k? Tal Como dices con promotora publica (por cierto puedes dar mas informacion, en que CCAA vives?) cobras menos.
    • Digamos que en mercado libre pues podrias cobrar 500. 500/mes = 6000 ano / 58000 = 10%. Esto esta completamente fuera de mercado
  • Te recomiendo ponerte una hipoteca pequena por si vienen imprevistos, y amortizar cada mes parcialmente (importante hipoteca sin comision amortizacion). En el caso de que pases por una mala situacion, es mas facil pagar uan hipoteca de 200 que de 700.

Por lo demas, adelante. Eres joven y situacion perfecta para empezar a crear riqueza.

Saludos

#5

Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

Shadowday23

Buenos días Why so serious,

Vivo en Navarra. El piso de 58k es de 90m2 y hábiles son 76m2. La promotora pública de vivienda se llama NASUVINSA y la zona en la que se encuentra la vivienda se cobraría a 5€/m2 cuando se alquila. La cosa con esta vivienda es que esté en condiciones como para alquilarse y que la promotora la acepte (por eso todavía la tengo que visitar), pero por fotos parece que esté bien.

  • Por el tema de la hipoteca tienes razón. Pero si tengo una hipoteca de 200 € mes tardaría 20 años en pagarla y si pago 1050€ mes tardaría 3 años y medio.
    • No es por tirarme flores pero tengo contrato indefinido y con mis estudios y experiencia tengo facilidad de encontrar trabajo... (en caso de que no pudiera sustentar la hipoteca con los alquileres por no tener inquilinos podría hacerlo con el sueldo y al vivir con mis padres mi gasto mensual es menor).

El piso que he heredado son 120m2 y útiles 106 = 530€/mes arrendado por 5 años desde mayo 2019.

Aunque no entiendo las obligaciones fiscales que implica tener una vivienda o más....

Gracias por tu respuesta!

#6

Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

Why so serious

Hola

Te refieres a que la promotora te paga a 5/m2? Si Estas seguro de la renta adelante. Solo te decia porque no lo conocia.

Creo que no entiendes la hipoteca. Se puede poner a 1050 (obligatorios cada mes) y terminar en 3 anos y medio, o se puede poner a 200 (obligatorios cada mes) pero pagar 1050 de todos modos (voluntariamente) y terminar en 3 anos y medio igualmente

Es equivalente, solo tienes que coger una que tenga 0% de amortizacion parcial. En ese caso, si te quedas en paro, es mas facil pagar 200 y dejar de pagar la parte voluntaria, que verte obligado a pagar los 1050.

Las obligaciones son las mimas con 1 que con 2: pagar impuestos. Si buscas por internet hay muchisima info, el pisito es la inversion patria por excelencia:

  • Ingresos (alquiler) menos gastos deducibles (seguros, amortizacion), a lo que queda se le aplica la reduccion que haya en la ley, y lo que queda son rendimientos por capital inmobiliario. Lo que quede lo multiplicas approx por 20% y son lso impuestos a pagar.
  • Muchas veces sera 0 teniendo en cuenta amortizacion
  • Por lo demas, IBI, basura etc y demas mamandurria.

Aparte de las obligaciones por ser arrendador (desperfectos, depositar fianza etc).

Esto es gross modo, no soy profesional pero si buscas por internet esta todo.

Saludos

#7

Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

Shadowday23

Buenas,

Por si es de interés, paso la información detallada de la promotora en el sigiente link: http://www.navarra.es/NR/rdonlyres/69CC795D-C3C4-496B-933A-3BDC2D8AB328/0/InformacionPropietariosBolsaAlquilerMARZO2019.pdf

Lo siento, no entendía la hipoteca xD. Pensaba que si te comprometes a pagar 200 no podrías pagar más.

Creo que me ha quedado claro y me atreveré a ello, espero que me vaya bien.

Muchas gracias

 

 

1 recomendaciones
#8

Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

Mbmbmb

En tu caso y contando con que puedes encontrarte un imprevisto yo elegiría pagar en 20 años y amortizar anticipadamente todo lo que pueda. De esta forma si tienes algún imprevisto con pagar solo lo que tienes de hipoteca es mucho menos probable que te suponga un problema serio. Pongamos que tienes 200 euros de hipoteca, que cubres con los alquileres, y estas amortizado 700 mensuales, te cae una derrama de 500 euros mensuales durante un año, pues pagas solo los 200 y lo que estabas amortizado extra va a pagar la derrama. Tardas un año más en quedarte sin hipoteca, pero esto con los tiempos que manejas da igual.

Como ya te han dicho, en este caso es importante que busques una hipoteca que no te cobre por amortización anticipada (o que te cobre lo menos posible). Si tienes varias opciones (y deberías tenerlas) puedes poner aquí las condiciones y te damos opinión sobre ellas.

El tratamiento fiscal es el mismo con dos viviendas que con una, el tema es que ambas son para alquilar, no es que vivas en una y la otra la alquiles, que ahí si te cambiaría.

#9

Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

Shadowday23

Buenas Mbmbmb

Vale creo que lo voy pillando. Entonces el problema que tendría ahora es con la hipoteca. He mirado 7 opciones a través de una comparadora y en mi propio banco, pero vamos no sé en qué tengo que fijarme ni nada...

  • Datos para que sepáis que son iguales: tengo 21 años, cobro 1200€ por mi trabajo como indefinido y 450€ del otro alquiler. Las hipotecas están miradas a 20 años y coste de la vivienda 58k y solicitado un 70% o 80%
  1. Hipoteca cuota fija: 253,41€

    TIN 3,95% TAE 5,582%

    Importe hipoteca 42.000,00 € Intereses 18.890,21 € Seguro del hogar durante toda la vida del préstamo*6.340,00 € Total:67.230,21 €
  2. Hipoteca fija sin comisiones: 246€

    TAE3,56% TIN 2,50%

    Sin comisión de apertura Sin comisión de estudio Sin comisión de amortización anticipada Sin comisión de cancelación anticipada

    Coste

    Total a devolver: 64.389€

    Importe solicitado: 46.400€

    Coste de hipoteca: 17.989€

  3. hipoteca fija: 239€

    TAE 3,99% TIN 2,20%

    Coste

    Total a devolver: 66.728€

    Importe solicitado: 46.400€

    Coste de hipoteca: 20.328€

  4. hipoteca fija: 229€

    TAE4,07% TIN 1,75%

    Sin comisión de apertura Sin comisión por amortización Gastos asumidos por el banco (menos tasación)

    Coste

    Total a devolver: 67.326€

    Importe solicitado: 46.400€

    Coste de hipoteca: 20.926€

  5. hipoteca fija: 244€

    TAE4,43% TIN 2,40%

    Amortización

    Parcial: 0,5% los primeros 5 años y 0,25% el resto

    Total: 0,5% los primeros 5 años y 0,25% el resto

    Sin comisión de apertura

    Gastos asumidos por Banco

  6. hipoteca fija bonificada: 266€

    TAE4,60% TIN 1,90%

    Amortización

    Parcial: 0%

    Total: 0%

    Coste

    Total a devolver: 77.064€

    Importe solicitado: 53.112€

    Coste de hipoteca: 23.952€

  7. hipoteca ahora tipo fijo: 235€

    TAE5,70% TIN 1,99%

    Otras

    Comisión por desistimiento parcial: 0,5% los primeros 5 años, 0,25% resto

    Comisión por desestimiento total: 0,5% los primeros 5 años, 0,25% resto

    Coste

    Total a devolver: 75.848€

    Importe solicitado: 46.400€

    Coste de hipoteca: 29.448€

#10

Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

Why so serious

Olvídate de esas hipotecas y mira la publicación más actualizada de Rankia de las mejores (fija y variable)

Ya te digo que COINC y Openbank van a estar ahí

Las que pones son malísimas

Saludos

1 recomendaciones
#12

Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

Mbmbmb

Si vas a amortizarla en unos 5 años, como nos has comentado, muy probablemente te convenga solicitarla a tipo variable. Ahora mismo el euríbor esta muy bajo, y es muy probable que siga así unos años. A 15 años es muy difícil hacer predicciones, pero a 2-3 años es más fácil y no parece que vaya a subir. Los bancos están favoreciendo las hipotecas a tipo fijo porque a ellos les conviene, así que de entrada a tipo variable.

Tipo variable y sin comision por cancelación anticipada. Y dentro de esto la que tenga el tipo más bajo con menos vinculaciones.

Saludos

#13

Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

Shadowday23

Buenas noches, he consultado hipotecas de tipo variable como me han comentado ma's arriba.

Con respect a la hipoteca Open de open bank de tipo variable parece que Los topos de interest son muy diferentes a Los que he puesto antes.

Los unicos inconvenientes que veo en este tipo de hipoteca ES que se solicits por Internet y puede que Sea un process engorroso. ¿Merece la pena?

Tin1, 99% primer ano y posteriores segun euribor.

Tae 0.91% ya que solicitaria 70% de financiacion.

Recomendada segun he visto en el for de rankia.¿ Por vosotros tambien?

Coste de vivienda 58k

Financiacion de 40.600.

¿Sabeis a cuanto ascendria el total?  Me pierdo en Los calculos, etc

#14

Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

Mbmbmb

En open bank la hipoteca variable, sin comision de cancelación anticipada y con el. Único requisito de domiciliar la nómina te sale el primer año 200,46 euros y los demás 178 euros mensuales (a 20 años). He calculado 40000 euros.

A mi me parece una buena opción. Tiene el diferencial con el euríbor más bajo que he encontrado.

#15

Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

Shadowday23

Buenos días!!
He sacado cálculos más exactos. De 58k me financian el 70%. 40.600euros. Devolviendo a 200, 46 euros el primer año y a 178 el resto, el total que tendría que pagar sumando los intereses sería 42.989,52. A 20 años. Poco me parece, ¿no?

Shadowday23
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