Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

Se vende todo. De un mes para otro ya está todo mas caro. El que no tenga casa que compre cuanto antes, porque esto va a ir a peor.

Frases como esa se leían por todos los lados en 2006

Es algo con lo que pienso... Creo que estamos en un efecto fomo con la vivienda. 

Exacto!!!

https://www.eleconomista.es/vivienda-inmobiliario/noticias/12980060/09/24/el-gran-desajuste-inmobiliario-amenaza-con-provocar-una-crisis-de-vivienda-inedita-en-espana.html

 

En las últimas décadas, no se había observado un desajuste tan grande entre la creación de hogares y la terminación de nuevas viviendas. El desajuste es tal, que un alto miembro del Banco de España ha admitido que nos encontramos ante una situación inédita.

Venga, ahora a postear que si Danone en Tomelloso cierra y vamos cuesta abajo y sin frenos y blablabla. Otro año (más) que terminamos la inminente caída del precio de la vivienda subiendo de precio, algo de lo que no me alegro (no pienso vender nunca, solo comprar). 

Os leo desde hace unos años en la sombra y tengo una duda que parece que a poca gente se le pasa por la cabeza, y el el valor de tasación:
Compré una vivienda en 2021 por un precio ya inflado al que tuve que añadir reformas estéticas y otras más gordas (humedades, fontanería y electricidad) + derramas importantes que han surgido en un edificio antiguo por el que van pasando inversores una vez murieron los antiguos propietarios que no hacen nada de mantenimiento ni rehabilitación. Esto solo da para un hilo entero. 

El tema es que quiero vender ahora y veo precios muy inflados en mi zona para viviendas que están mucho peor que la mía, sin ninguna reforma, en peores calles, etc. Me conformo con un precio justo que me de para recuperar la inversión + un pequeño margen nada loco (hablo de 20k como mucho), PERO lo yo creo que puede pasar es que el tasador del banco lo tase por un precio más bajo a mi precio de venta, ya que he leído que tienen en cuenta solamente precios de la zona, año de construcción, nº de habitaciones y baños, y poco más; no tienen en cuenta si está reformado y la calidad de la misma, si se entrega amueblado (como sería mi caso), si tiene elementos adicionales no escriturados (en mi caso tiene una estancia con baño adicional que no está escriturada), etc. 

Creo que en esa situación tardaría mucho en vender, ya que la gente no creo que se pueda permitir pagar en cash 20-30K de más que el banco no quiera financiar + el 20% de la entrada + impuestos. 

Me parece un tema muy importante esto del valor de tasación que parece se pasa por alto, que además no podré saber hasta tener un potencial comprador que solicite la tasación al banco. No quiero estar meses con la venta abierta por ese motivo, ya que "quema" la vivienda al estar tanto tiempo anunciada y con potenciales compradores haciendo malabares y echando cuentas para comprar porque van con el 20% justito sin tener en cuenta además otros costes. 

¿Alguien más ha tenido una situación similar o sabe más del tema? Yo creo que por mucho que un vendedor quiera inflar el precio, a no ser que dé con un inversor que tenga todo el cash y el precio le parezca bien, para la mayoría de los compradores son operaciones inviables si el valor de tasación sale muy por debajo.  

Una tasación de un inmueble sigue un poco los criterios que comentas, que sean inmuebles similares, en tamaño, en características, y que sean en la misma zona, eso por supuesto, pero lo que no entiendo es por qué eso debería de ser un problema.
Estás señalando un tipo de comprador, o, un perfil de comprador que necesita financiación a todo meter, pero tienes que tener en cuenta qué no todos compradores que puedan estar interesados responden a ese perfil.
Si el inmueble por comparación con otros inmuebles vale su precio, no le veo el problema, y menos ahora si está en una zona de demanda muy alta.

También lo quiero mirar así e intentaré atraer a inversores sobre todo, pero por la experiencia que ha tenido un familiar vendiendo recientemente, la mayoría de perfiles en mi zona (sur de la comunidad de Madrid) están poco informados de los costes adicionales, son poco o nada solventes con el dinero justo y sin hipoteca preconcedida, un desastre vamos, y al final tuvo que bajar bastante el precio porque la gente les firmaba el contrato de arras y todo, pero luego el banco no les concedía la hipoteca, y estuvo meses vuelta a empezar la operación con un nuevo comprador cuando el anterior se caía. 

Lo tienes difícil.
Si pagaste algo por encima en 2021, ademas escritura.
Las obras las has decidido tu.
Las derramas aportan poco.
También quieres ganar 20k netos.

Según tengo entendido...el que tasó mi vivienda dijo que reformas como mucho les metía unos 6k adicionales...fuera la que fuera...

No tengo más info para aportarte ni tampoco puedo decirte si lo que decía este tasador lo hace el así y el resto no lo tiene ni en cuenta.

Lo que está claro es lo siguiente, tu miras anuncios de la zona en idealista y fotocasa...y ya valoras ahí si ves locura o no subirle 20k.

Estoy de acuerdo con los foreros, lo tienes complicado. Poca gente con buena cantidad de dinero desea vivir en el sur de Madrid (salvo alguna zona del sur oeste). 

No obstante, la tasación en muchas ocasiones es ciertamente subjetiva, pero vamos no esperes un milagro.

Respecto al mercado inmobiliario español, no estamos como en 2006, no hay tanta vivienda, y el perfil de los compradores no es ni de lejos el mismo.
- Que hay una burbuja: Si
- Que os olvidéis de que esto baje también 


Mapfre hace un par de años estimaba que la vivienda en 2024, caería cerca del 20%, y la realidad es otra. Al final por mucho que nos guste o no, el mono con platillos que compró en 2020 ha derrotado al que ha esperado con un buen análisis. Que si que luego hay casos personales, pero la realidad es que puede haber reacciones de bajadas hasta cierto nivel, pero no esperéis lo mismo.

Entiendo perfectamente lo que estás explicando, la zona donde se ubica ese inmueble no es una zona de una demanda muy alta, por lo tanto lo que entiendo es se puede comprar a unos precios bastante económicos respecto a otras zonas.
Este caso complicado saber como puede ir el asunto, si fuera al revés el problema no sería vender, el problema sería que haces con ese dinero después de vender porque si vuelves a comprar el beneficio desaparece. 

Creo que a veces a un error en el concepto de beneficio y más cuando se habla de beneficio económico.

Imaginemos que esta persona tiene un tipo de interés por encima del 4%, necesita vender porque no está contento con su vivienda. Supongamos que vende por 250.000€, y le quedan 180.000€, y se plantea realizar una hipoteca por 70.000€ porque quiere tener una vivienda de un coste similar a la anterior, cambiándose a un barrio con cierto potencial de crecimiento (ya sea por qué en esta nueva zona se está creando vivienda o que vaya a ver nuevos medios). Es evidente que ha reducido su tipo de interés y se ha ido a un barrio más interesante que un futuro se puede revalorizar.

En definitiva el beneficio en economia no tiene que ser exclusivamente inmediato. Que si muchos hablaremos del coste de oportunidad de invertir en bolsa, pero seamos sinceros, no puedo decir a una persona que invierta su sueldo anual en bolsa en un año.

Por otra parte, estamos en España, olvidaros de que la vivienda baje, por mucho que hagamos análisis y tenga sentido, lo único que ha reventado el precio del inmueble en España desde que estamos todos vivos fue una crisis mundial y una mala praxis de los bancos con las carteras de bonos hipotecarios. Por lo tanto estamos jodidos.

Estamos en septiembre del año 2024, y nos dice @Achio que compra en el año 2021, pongamos que la diferencia sea 3 años. Cualquier vivienda que mires que sea obra nueva, en zonas de mucha demanda, te subió más de 20K en estos 3 años. Es más, yo creo que sin ser obra nueva va ser lo mismo, la subida sería mayor a esa cantidad. 
La subida más fuerte, según mi opinión, está entre el año pasado (2023) y este año (2024).   

Creo que entiendo lo que tratas de explicar, estaríamos hablando de zonas nuevas, de barrios nuevos dentro de una ciudad, y,  ya no tanto de los barrios consolidados que ya tienen muchos años de recorrido en esa ciudad
Si apuestas por un barrio nuevo dentro de una ciudad donde toda la construcción que tienes es muy reciente, creo que es complicado de controlar como se va comportar, por lo menos a corto plazo. 
Primero, porque las promociones de viviendas no se hacen todas al mismo tiempo. 
Segundo, aquí te voy hablar de un ejemplo que  me viene a la mente, se mezcla promociones de vivienda libre, con promociones VPA, incluso puestos a mezclar, se llega mezclar promociones de viviendas nuevas para destinarlas al alquiler. 
Se monta un buen follón en ese barrio de reciente creación de la ciudad, no tiene porque ser malo necesariamente, pero saber con certeza que va salir de ahí creo que no es muy sencillo.