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¿Qué hipoteca amortizar?

15 respuestas
    #1
    Dominuss

    ¿Qué hipoteca amortizar?

    Buenos días,

    Actualmente tengo dos hipotecas y no sé cuál amortizar:

    1° hipoteca: me kedan 120.000 hasta el año 2045 , euribor+1. No es vivienda habitual. La tengo alquilada.

    2° hipoteca: me kedan 197.000 hasta el 2048. Interés fijo 2%. Es mi vivienda habitual.

    El caso es que con lo que pago mes a mes en la que es mi vivienda habitual ya llegó a los8500 euros que el gobierno vasco desgrava, así que el tema fiscal lo dejamos de lado.

    Entonces , cual creéis que debería amortizar ? Antes de tener la segunda hipoteca, amortizaba plazo, pero ahora no se lo que hacer.

    Espero vuestras opiniones. Gracias !!

  1. #2
    Why so serious
    en respuesta a Dominuss

    Re: ¿Qué hipoteca amortizar?

    Ver mensaje de Dominuss

    Tienes 10k. En ambas hipotecas debes al menos 10k.

    • Hipoteca 1 te cobra - 0.16% + 1% = 0.84% = 84 euros al ano por esos 10k que debes
    • Hipoteca 2 te cobra 2% = 200 euros al ano por esos 10k que debes

    Cual amortizarias?

    Saludos

  2. #4
    muros
    en respuesta a Dominuss

    Re: ¿Qué hipoteca amortizar?

    Ver mensaje de Dominuss

    Financieramente yo amortizaría la segunda, pues me da una "rentabilidad" 116 € mayor que la primera en cuanto pagar menos intereses anualmente. Si lo que quieres es quitarte cuanto antes una de las cargas, entonces amortizar en la primera, plazo o cuota, lo que mejor te convenga.

     

    Saludos

  3. #6
    Pvila314
    en respuesta a Dominuss

    Re: ¿Qué hipoteca amortizar?

    Ver mensaje de Dominuss

    Pues se puede ver de dos modos: por un lado amortizar la que menos capital queda para quitar una hipoteca cuanto antes, o por otro lado quitar la que más intereses tengo que pagar... Ahí está la duda

    Discrepo. Sólo hay una opción inteligente y es la segunda. Optar por la primera tiene un coste de oportunidad de 116€/año a cambio del benificio ficticio (inexistente) que sería el quitarte de encima una hipoteca.

    Saludos

  4. #7
    Dominuss
    en respuesta a Pvila314

    Re: ¿Qué hipoteca amortizar?

    Ver mensaje de Pvila314

    Desde luego que viendo el plano de rentabilidad, está claro que amortizar la segunda, pero también es cierto que quitarme la pequeña me daría tranquilidad, pero claro, seria regalar esos 116€.
    Gracias a todos. Un saludo a todos

  5. #9
    jd2135
    en respuesta a Dominuss

    Re: ¿Qué hipoteca amortizar?

    Ver mensaje de Dominuss

    Hay que amortizar siempre reduciendo cuota, nunca reduciendo plazo.  La gente piensa que reduciendo plazo termina de pagar antes la hipoteca que reduciendo cuota (y que por lo tanto va a terminar pagando menos intereses que de la otra manera), y eso no es así.  Se termina de pagar la hipoteca en ambos casos al mismo tiempo (ya que con la última amortización te quitas todos los años que te quedan de golpe) siempre y cuando se amortice todos los años la misma cantidad.  Como las cuotas son más pequeñas se amortiza mensualmente menos cantidad del principal pero eso se puede compensar con una amortización anticipada anual mayor.  Y los intereses pagados son iguales porque van en función del principal pendiente de pago que es el mismo en ambos casos.  Esto es así sólo si no hay comisión por amortización anticipada.

    Y es preferible que las cuotas sean cuanto más bajas mejor, no vaya a ser que un día vengan mal dadas y no puedas pagar las cuotas, y tengas que ir al director del banco a suplicarle aumento del plazo y reducción de cuotas, y para conseguirlo tengas que tragar con una renegociación de las condiciones de la hipoteca en tu contra...

  6. #10
    Pvila314
    en respuesta a jd2135

    Re: ¿Qué hipoteca amortizar?

    Ver mensaje de jd2135

     La gente piensa que reduciendo plazo termina de pagar antes la hipoteca que reduciendo cuota (y que por lo tanto va a terminar pagando menos intereses que de la otra manera), y eso no es así.  Se termina de pagar la hipoteca en ambos casos al mismo tiempo (ya que con la última amortización te quitas todos los años que te quedan de golpe) siempre y cuando se amortice todos los años la misma cantidad

    Tu razonamiento es correcto si asumes que cada año harás una amortización pero no es válido si sólo haces una amortización parcial en un año en concreto (por ejemplo porque te ha caído un dinero del cielo con el que no contabas). En este último caso pagarías menos intereses si reduces en plazo y no en cuota.

    Saludos

  7. #11
    jd2135
    en respuesta a Pvila314

    Re: ¿Qué hipoteca amortizar?

    Ver mensaje de Pvila314

    En el caso de reducción de cuota no veo la razón para no amortizar todos los años...  Se ve mejor con un ejemplo:

    - Reducción de plazo:  12 cuotas mensuales de 500 euros, de los cuales 100 son intereses y 400 son amortización.  En este caso has amortizado 400 x 12 = 4.800 €.  Y ya está, porque no haces amortización anticipada.

    - Reducción de cuota:  12 cuotas mensuales de 400 euros, de los cuales 100 son intereses y 300 son amortización.  En este caso has amortizado 300 x 12 = 3.600 €.  Todavía tienes en tu bolsillo 1.200 € que son los que puedes (y debes) amortizar anticipadamente.

    Y en el caso de que surja algún imprevisto siempre puedes echar mano de esos 1.200 €, y de la otra manera no.

  8. #12
    Pvila314
    en respuesta a jd2135

    Re: ¿Qué hipoteca amortizar?

    Ver mensaje de jd2135

    Estás en lo cierto. Incluso en el caso que planteaba yo (amortización parcial en un año en el que tienes ingresos extras), es más conveniente reducir en cuota ese año y en todos los siguientes.

    Un saludo

  9. #13
    Dominuss

    Re: ¿Qué hipoteca amortizar?

    Hadta este año, cuando sólo tenía una HP, mi interés era terminar cuanto antes y por eso he ido amortizando plazo, porque la cuota que pagaba era baja, y por mucho que subiría el euribor ,lo podría haber seguido asumiendo.
    Ahora el caso es distinto, pq tengo dos HP, y a pesar que la grande es de interés fijo ( la elegí fijo precisamente por eso, para no tenerlas las dos referenciadas al euribor), no kiero verme pillado por la supuesta subida del euribor, con lo cual la primera HP subiría, así que la estrategia a partir de ahora está clara, amortizar cuota.
    Respecto a lo de que sale más rentable , si quitar cuota o plazo, siempre he leído que quitar plazo es mejor, porque acabas antes de pagarla. Ahora claro, si amortizas cuota, y el dinero que pagas de menos lo inviertes en la hipoteca puede que sea mejor esta opción, sino , sería mejor quitar plazo.

  10. #14
    larq005
    en respuesta a jd2135

    Re: ¿Qué hipoteca amortizar?

    Ver mensaje de jd2135

    A simple vista veo que haces la comparación bajo premisas distintas:

    - Reducción de plazo:  12 cuotas mensuales de 500 euros

    - Reducción de cuota:  12 cuotas mensuales de 400 euros

     ¿Lo podrías aclarar?

  11. #15
    jd2135
    en respuesta a larq005

    Re: ¿Qué hipoteca amortizar?

    Ver mensaje de larq005

    Cuando se amortiza parcialmente una hipoteca se puede elegir entre reducir el plazo de la hipoteca o reducir la cuota.  En el primer caso seguirás pagando la misma cuota mensual pero el plazo será menor.  En el segundo caso el plazo seguirá siendo el mismo pero pagando cuotas menores.

    Lo que intento hacer ver es que ambos casos se convierten en el mismo si, partiendo del caso de reducción de cuota, en la amortización parcial del año siguiente amortizas anticipadamente por la misma cantidad que has ahorrado al haber estado pagando cuotas menores durante los últimos 12 meses.

    Y cuando digo que se convierten en el mismo caso quiero decir que al final se pagan los mismos intereses y la hipoteca se acaba devolviendo en el mismo tiempo.

    Esto sólo es así si no hay comisión por amortización anticipada parcial o total.

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