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La aventura de una segunda hipoteca

18 respuestas
La aventura de una segunda hipoteca
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#1

La aventura de una segunda hipoteca

Geminis1981

Hola todo/as, soy nuevo en el foro. Mi nombre es Javi y llevo tiempo que leo bastante vuestras opiniones y desearía me ayudaseis. Os comento, en el año 2005 compré una vivienda en la provincia de Tarragona, compré confiando en que la empresa me ofreciese el traslado allí, pero no fue así.

El piso con gastos fue de 186000 euros, actualmente debo 152000 euros, me quedan 27 años por pagar y actualmente la cuota es de 609 euros. Al estar viviendo en Barcelona decidimos alquilarlo de por vida, cobro al inquilino 560 euros. La diferencia la abono yo. El problema es que estoy en casa de mis padres y quiero vivir mi vida y he encontrado un piso que me gusta cerca de Barcelona por 170.000 euros.

El banco (diferente al que debo la hipoteca de Tarragona) me confirma existir viabilidad en la operación. Es decir, entre mi pareja y yo cobramos netos mensualmente 2250 euros. Como bien he comentado la hipoteca de 609 euros lo cubre en gran parte el inquilino con los 560 euros que me abona mensualmente. Nuestros ingresos brutos anuales son 24000 + 13500. No tenemos créditos ni debemos nada más. Entre ambas hipotecas debería 340000 euros y lo veo una locura, pero o me aventuro en esta nueva hipoteca o bien pago 750 o más de alquiler (no me gusta el alquiler).

Entiendo que existen personas que opinarán diferentemente a mí, pero necesito la ayuda de alguien que me ayude a ver los pros y contras de este posible paso. Debo entregar reserva a la inmobiliaria y no quiero meterme en un pozo sin salida después de la crisis que hemos vivido. Según me dice mi banco no ve problema en aceptarme la hipoteca...pero ya sabeis como son los bancos. Gracias a todo/as. 

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#2

Re: La aventura de una segunda hipoteca

cocnut

¿La hipoteca del piso alquilado está a interés variable?

¿Y la nueva la harías a fijo o variable?

Porque en un escenario con Euribor subiendo, tener hipotecas de esos importes a tipo variable sería muy arriesgado en mi opinión.

O bien ver por la parte de los ingresos si te falla el inquilino o uno de los trabajos.

Haced muchos números antes que nada.

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#3

Re: La aventura de una segunda hipoteca

Geminis1981

Hola Cocnut, la hipoteca actual del piso de Tarragona es variable e IRPH con revisión semestral, peor imposible. La hipoteca nueva sería a interés fijo. Sobre tu comentario decirte que tienes mucha razón, hemos hecho números y estamos pensandolo y no sabemos que hacer. El precio puede parecer caro, pero para la clase de vivienda que es y ubicación está muy bien. Cabe destacar que deberé asumir IBI y gastos comunitarios de ambas viviendas entre otros gastos.

#4

Re: La aventura de una segunda hipoteca

Samy91

Hola Javi,

Yo lo veo muy arriesgado,

27 años es mucho tiempo y pueden pasar muchas cosas,

Podriais afrontar los gastos en caso de que uno de los dos quede sin trabajo durante un periodo largo de tiempo?

Podriais afrontar los gastos en caso de impago del inquilino?

Piensa en el euribor, en posibles derramas de ambas viviendas, etc...

Piensa que un alquiler no tiene porque mala opción, aunque ahora mismo los precios estén caros, entre los dos la cosa cambia, y si tienes en cuenta los gastos de mantenimiento, escalera etc... no habrá tanta diferencia respecto a la hipoteca. Si lo que quieres es la seguridad de tener tu piso en el futuro, ya tienes el piso de tarragona, y si vas amortizandolo y tenéis buena capacidad de ahorro, os podriais permitir la segunda vivienda en un futuro.

A mi tampoco me gustan los alquileres a largo plazo, pero también te digo que en tu situación tendría claro que no me metería en una segunda hipoteca.

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#5

Re: La aventura de una segunda hipoteca

Geminis1981

Hola Samy, toda la razón. Me dejé llevar por la ilusión pero es muy arriesgado como bien decís. Agradeceros vuestra opinión. He contactado hoy con la inmobiliaria y entidad bancaria para comentarles que no deseaba continuar con la operación. Muchas gracias!!!

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#6

Re: La aventura de una segunda hipoteca

muros

Y no has pensado en amortizar hipoteca si tienes esa posibilidad? Si tienes un interés alto y no tienes comisión por amortización parcial, a lo mejor te puedes permitir quitarte todos los meses un pellizco de la hipoteca. En vez de aportar 50 € para cubrir la cuota, aporta 300 €(por ejemplo) y te quitas todos los meses 250 €, que al final de año son 3000 € menos de deuda. Lo quitas de cuota, y te la cubre el mes del alquiler, o de años, como quieras. Y si todos los meses pones esos 300 € (hasta los 860 € en total), pues en poco tiempo, relativo, quitas mucha deuda, y entonces a lo mejor los números os salen antes.

Y digo rebajar cuota en vez de tiempo, porque si tu idea es poder coger un piso con tu pareja, si por cualquier cosa alguno pierde su trabajo es más fácil soportar una cuota baja a más años, que una cuota alta aunque sea a menos años.

Saludos

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#7

Re: La aventura de una segunda hipoteca

Geminis1981

Hola Muros, lo habia pensado en alguna ocasión, pero no lo he llevado a cabo. Revisaré mediante la aplicación del banco tu ejemplo. Gracias por el consejo!!!

#8

Re: La aventura de una segunda hipoteca

kindermalo

No se si esta duda ya surgio o me he saltado algo pero la viabilidad de vender el piso no existe?

 

Un saludo

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#9

Re: La aventura de una segunda hipoteca

Geminis1981

Hola Kinder, no. Compré en 2005 en plena burbuja, vendiendo ahora por 120000 aún me quedaría 30000 por liquidar. No puedo pedir más porque es precio por el cual está valorado actualmente.

#10

Re: La aventura de una segunda hipoteca

kindermalo

Pues aún así casi vendería.

 

Lo intentaría vender a lo máximo que pudiera por que estas palmando dinero y dentro de 27 años podrías palmar aún más.

 

Pongamos el siguiente escenario

mensualmente palmas 49 euros de los que no sé si te tendrás que hacer cargo de otros recibos como comunidad 

 

49x12 = 588

Imagino que el IVI también corre de tu cuenta no tengo ni idea de que pagaras pero vamos  a poner 300 euros 

 

888 anualmente sin contar comunidad.

a esto sumale posible derrama, posible rotura de algo en el piso que corra de tu cuenta. que se vaya el inquilino y te tires un mes o más sin tenerlo alquilado. Que tengas que pintarlo si entra uno nuevo.

 

con que aparte tengas que estar pagando un seguro de vida y uno de hogar que no se si es el caso se te pone otros 300 mas

 

Gastos fijos de media anuales 1200 y sin contar eventualidades y que tu hipoteca este sujeta a euribor y empiece a subir como la espuma.

si multiplicas esto por 27 = 32.400.

 

Solo por salud mental merece la pena yo creo joderte un par de años y apechugar con toda esa situación a menos que veas que vaya a subir el precio de esa vivienda de manera exponencial.

En el plazo medio/corto podrías estar comprandote una casa pero si no solucionas esto es posible que te lleve a la ruina.

 

 

Suerte!

Edito: También en más o menos 5 o 6 años valga lo mismo por lo que puedas venderlo y en ese momento si seria una menos mala operación.

 

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#11

Re: La aventura de una segunda hipoteca

Advance83

Hola Javi,

Yo estoy en una situación parecida y voy para adelante con la operación. 

Con mi ex compré en plena burbuja un piso en 2006 del que debo 155.000€; y a día de hoy podría vender por 130.000€ y nos quedan 28 años por pagar variable euribor +0,5 y pagando 500€ en Barcelona. 

Por eso lo tenemos en alquiler a precio amigo de 550€, pero que con gastos varios se nos van unos 1200€/año entre los 2.

Total que a día de hoy, con mi actual mujer y viviendo de alquiler hemos decidido comprar sobre plano una vivienda (ya ves, segunda vivienda y mujer para mí).

El banco nos ha dado el ok, pero de los 350.000€ que cuesta el piso nuevo con gastos incluidos. Nosotros aportaremos la mitad mas gastos. Así que pediremos 160.000€  y entre ambos ganamos 60.000€/anualmente. 

Como ves deberemos 315.000 entre 3... creo que mi caso es más arriesgado por las variables.

Mi idea y de mi ex,  es vender en 3-5 años. Pero durante ese periodo estaré muy expuesto. Esa ha sido mi decisión y la de  mi actual pareja. Aunque los números cuadran, tenemos gran capacidad de ahorro y variables bajo control... No deja de imponer la situación. 

Sólo quería compartir mis derroteros de la vida con vosotros. 

Un saludo. 

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#12

Re: La aventura de una segunda hipoteca

W. Petersen

Con 60.000 netos, no le veo mucho problema, si son brutos, la cosa es justita .... porque esto se queda en 42-45.000 ... que es mucho, pero hay que compararlo, como bien indicas con la deuda que sumes ........................ Una deuda de 315.000 es respetable. En un caso así tal vez un tipo fijo, aunque a la larga pueda salir más caro, es una opción a contemplar, porque uno no va a tener sorpresas cuando suban los tipos, aunque nadie sabe cuando lo harán, no creo que pronto, pero en 30 años de hipoteca, yo es el plazo por el que lucharía, las cosas van a canviar, no sé si dentro de 5, de 10 o de 15 .... 

Alquilar la actual vivienda, como poco os puede suponer el 30-40% de la cuota no?????

#13

Re: La aventura de una segunda hipoteca

Jesúsm1

Buenos días:

Pagar una hipoteca es ya un esfuerzo. Pagar dos es el doble. 

Echando números, al final, descontando el alguiler que cobras el esfuerzo (37.500,00 brutos) es de 799 euros/mes, que dividido por los ingresos brutos serían el 25 %.

Si aplicamos los descuentos del IRPF, vuestra capacidad adquisitiva estaría 33.500 aproximadamente. 

Por lo cual, el esfuerzo sería de 799x12=9.588 €.

Por lo cual, 9.588/33.500,00=0,286. Es decir el 28,6 %

Si sube el precio del dinero es decir el precio de los intereses de los préstamos, también es posible que vayan subiendo los sueldos. Por lo que el esfuerzo adicional, sería la diferencia entre la subida de intereses y la subida de los sueldos.

Por otra parte, actulmente Hacienda está haciendo creo mal las cosas, pues no tienen en cuenta los intereses que se pagan por la utilización de capitales ajenos en la obtención de rendimientos, como supongo que será el caso de vuestro alquiler. Que aunque sea poco se debería atender por Hacienda (AET) ese descuento.

Si Hacienda lo hiciera bien, si pagas este año 3.000,00 de intereses, esos te los podrías deducir. Con lo cual te devolvería aproximadamente 570,00 € que sería como una cuota más de alquiler, ya que supongo que el alquiler lo declaras. 

A lo largo de la amortización del piso de alquiler, te podrías deducir, 46.785.41 euros; habiendo tomado la cantidad de 152.000,00 a un interés del 2,1% .

Repito que Hacienda lo está haciendo mal. Por lo cual esto que digo no es seguro, hasta que obliguemos a Hacienda a hacer bien las cosas.

Si se atendiera por la AET, vuestro esfuerzo actual sería del 26,8 %.

No indicas si se tiene actualización de la renta al inquilino, con lo cual, también podría hacer frente al aumento del interés de ese préstamo.

Vuestra liquidez mensual media es de 2.250,00 netos, que si Hacienda descontase los intereses del préstamo de alquiler, serían 47,5 euros más al mes. Es decir, 2.297,5 €.

Si alquilas, no incrementáis el patrimonio con la cuota del alquiler del nuevo piso. 

En ambos casos, alquiles o compra del nuevo piso, si no podéis hacer frente a la cuota del nuevo piso, tendrías que volver a la casa de vuestros padres.

Si se hace la compra, toda la amortización del nuevo piso que hayáis hecho sería vuestra, y al venderlo recuperarías ese patrimonio incrementado o amortización efectuada, según el precio de venta. El en caso de alquiler la recuperación sería cero. 

A vosotros os toca decidir.

Saludos.

 

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#14

Re: La aventura de una segunda hipoteca

Geminis1981

Buenas tardes Jesús, antes de nada agradecerte la explicación sobre mi caso. Finalmente decidimos no continuar con la operación. El banco continua comentandonos que podemos acceder con total viabilidad a una segunda hipoteca, teniendo en cuenta nuestros bajos ingresos y existiendo el posible peligro que los inquilinos nos fallen tal y como comentaba el compañero en el anterior post. Después de haber sufrido la crisis que nos azotó parece increible que la banca conceda prestamos a personas como yo, que ya vivimos con una carga como es una hipoteca. Hemos optado por vivir de momento de alquiler y continuar ahorrando para en un futuro poder acceder a una nueva vivienda donde resido. El alquiler en la provincia de Barcelona es completamente abusivo y en muchos casos lo único que existe a precios razonables son zulos, trasteros y locales transformados en vivienda y exigiendo perfiles de profesor, pilotos o médicos. Es decir, ya no es suficiente con tener una nomina y ser indefinido, en breve deberás disponer de un master. En vista de panorama abusivo odio el alquiler y me he propuesto la aventura de una nueva hipoteca. No me toca otra que pagar a disgusto un alquiler y esperar. Espero y confio que el gobierno intervenga de un modo u otro en este caso y ponga stop a estos abusos y la abolición del IRPH. Muchas gracias por tu consejo Jesús!

#15

Re: La aventura de una segunda hipoteca

Mc Kain

Miralo por el lado positivo,los inquilinos te pagan gran parte de un activo que con los años acabara siendo tuyo.

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