Hipoteca Fija o Variable - mi conclusión - Hipoteca a tipo de interés fijo

Hola a todos,

Como muchos de vosotros estoy en la eterna duda entre la elección de una hipoteca fija o variable. El Euribor está por los suelos (aunque en etapa ascendente a partir del año que viene) por lo que lo que el variable es una buena opción. Por la misma razón las ofertas de hipoteca fija son más bajas que nunca, por lo que también es una buena opción.

Es imposible saber cuál es la mejor opción, porque nadie (ni siquiera los bancos) conocen la evolución del Euribor a 30 años vista (ni a 3 años). La elección se resume entonces a algo personal. Me gustaría contaros mi caso para que podáis darme un poco de luz...

Lo que necesito:

    - Un préstamo de 185.000€

Mis condiciones:

    - Pago a 30 años

    - Sin vinculaciones (salvo nómina)

    - Pagar no más, ni menos de 8500€/año

Mis opciones:

    - Fijo 2,1% (Bankia)

    - Variable Euribor + 0,75% (Laboral)

En mi caso no tengo problema a enfrentarme a una subida de la cuota (debido al Euribor). Lo que tengo claro es que quiero pagar 8500€/año, lo cuál hace que me devuelvan el 18% al hacer la declaración de la renta. Ni más n

Tu mensaje se ha cortado, imagino que ibas a argumentar que tu decision es fija.

Tomar una decision solamente pensando que quieres pagar ni mas ni menos que 8500 al ano en mi opinion es muy mal argumento.

Ten en cuenta que la devolucion por pagar 8500 al 18% son 1530 euros. El gap entre la fija y la variable que mencionas el primer ano te cuesta 2800 euros en intereses.

Tienes que mirar la operacion en completamente, no solo un factor. Para que la fija te merezca la pena debe subir el Euribor al 1.35. Si ahora mismo esta en -0.15%, cuanto va a tardar? Pongamos 3 anos? Si es que alguna vez llega... En esos 3 anos, entre pagar menos intereses, y suplementar amortizacion para llegar a 8500 de cuota cada ano, te has quitado casi 23k de hipoteca, mientras que con la fija te has quitado 15k.

Es decir, por solo usar un factor (cuota) para elegir la hipoteca eres 8k mas pobre en 3 anos.

Para gente ande justa y un sobresalto del interes le suponga verse en aprietos, fija es una buena opcion. Pagas mas por la certeza. Para gente con posibilidades, variable es imbatible ahora mismo (ya no te digo hace unos anos). Es mi opinion.

Saludos

Se cortó mi mensaje anterior. Lo que quería argumentar es que fiscalmente no me conviene amortizar más de 8500€/año. Aunque pudiera amortizar más, prefiero tener ese dinero en mi bolsillo, para posibles imprevistos, o simplemente para vivir mejor.

En este escenario, si la curva del Euribor de lo que vale ahora a 1,35% es lenta (8-10 años), pagando 8500€/año (que no es una amortización muy grande) habré quitado capital pendiente, y aunque subiera el Euribor al 3%, no vería un cambio tan grande en la cuota mensual.

Si esta curva es más abrupta, y teniendo en cuenta a que es muy poco probable que el Euribor vuelva a bajar del 1%, entonces hubiera sido mejor elección el fijo.

Quizás le doy muchas vueltas, pero he hecho múltiples simulaciones ( http://www.expansion.com/ahorro/2018/02/17/5a86bb60468aeb530f8b460b.html ),y a 30 años la diferencia entre Euribor + 0,75 y fijo al 2,1, es similar. La clave para decantarme por una u otra la veo en cómo amortice durante los primeros 8-10 años... Porque el Euribor subirá.

Quizás mi pregunta la debería plantear de otra forma: ¿Si voy pagar 8500€/año (*) para una hipoteca de 185.000€ a 30 años, me conviene más un variable Euribor + 0.75 o un fijo al 2.1?

(*) Durante los 23 primeros años, ya que en el País Vasco hay un tope de 36.000€ a devolver por préstamo hipotecario -> 8500€ * 0,18% * 23 = 36.000 € aprox

Ya veo.

Es imposible que la diferencia entre E+0.75 y 2.10% sea similar. En realidad no se lo que quieres decir. Te garantizo que en fijo pagas muchos, muchisimos, mas intereses.

Ni siquiera tiene que ser la curva del Euribor tan lenta. Como ya te digo, a nada que tarde 3 anos en subir a 1.35% (que es rapido, teniendo en cuenta el ritmo de subida de tipos en Europa, que suben poco a poco, etc) ya pagas 2500 menos de interes cada ano de media, lo cual repercute en menos dinero debido, ergo menos intereses en el futuro...

Repito: en mi opinion, variable. Ten en cuenta que con la variable te saldria una cuota de unos 6700 al ano, por tanto puedes tu amortizar extra 1800 mas. Con la fija te sale una cuota de 8400 al ano practicamente. Ya ves como en una reduces mas que en otra.

Se puede cuantificar cuanto tendria que subir el euribor en cada ano para que solo con las cuotas te saliera mas de 8500 al ano. Pero asi a bote pronto, a nada que pilles 3 o 4 anos de tipos bajos, deberia de subir muchisimo. Y todo lo que te hayas ahorrado de antes, ya esta ganado.

Saludos

Muchas gracias, valoraré en gran medida tu recomendación.

Un saludo

Una última pregunta. ¿Es correcto mi planteamiento de amortizar sólo hasta la cantidad que fiscalmente sale rentable? O por el contrario, ¿sería buena idea amortizar (siempre que uno pueda) algo más los primeros años para rebajar el capital pendiente?

Si, es correcto. Y hacerlo cuanto antes (i.e. a 1 de Enero).

Si tienes hipoteca fija yo no amortizaría más de 8500 euros. Lo que ahorres a partir de los 8500 euros, inviértelo y consigue plusvalías. 

Si tienes hipoteca variable amortizaría lo antes posible los primeros años para aprovechar el euribor bajo. Seguramente que la hipoteca sea método francés por lo que lo mejor es amortizar capital lo máximo posible, teniendo en cuenta que el euribor subirá a partir del 2020. Con el Método francés pagas los intereses primero y luego capital, así que compensa amortizar capital lo antes posible, para que luego la subida del euribor te afecte menos en la cuota y pagues menos intereses. Pero quien sabe...Quizás el euribor siga bajando más, aunque lo dudo. 

En Argentina acaban de subir los tipos de interés al 60%, para que te hagas una idea. 

Yo creo que compensa coger hipoteca variable si se puede amortizar hipoteca lo antes posible en menos de 10 años. Si te hipotecas hasta las cejas es mejor pillar una hipoteca fija. 

Saludos

No tiene sentido lo que dices.

Variable o fija, ambas son sistema frances. Por tanto, si basas tu argumentacion en sistema frances, debes llegar a la misma conclusion en ambas.

Si tienes hipoteca fija yo no amortizaría más de 8500 euros. Lo que ahorres a partir de los 8500 euros, inviértelo y consigue plusvalías. 

Si tienes hipoteca variable amortizaría lo antes posible los primeros años para aprovechar el euribor bajo

Si lo que quieres es conseguir plusvalias a partir de 8500, el diferencial que saques de interes es mayor con una hipoteca al E+0.75% que con una al 2.10%. Por tanto te interesa mas invertir con la variable.

Para aprovechar el euribor bajo hay que amortizar? Y si esta algo hay que no amortizar? (Y por tanto pagar mas intereses ya que esta alto...)?

Aclarate anda.

Saludos

Al final y después de mucho negociar he conseguido Euribor +0,45 con Kutxabank, con vinculaciones que no me obligan a coger productos (0.5 nómina, 0.1 consumo tarjeta y EPSV que por convenio ya lo hago obligado en mi empresa).
No cambio el discurso. Me queda claro vuestro consejo. Coger variable e emplear cada año 8500€ en hipoteca, ni más ni menos. El Euribor subirá, y cuanto más tiempo tarde en llegar a niveles de 1.7, más habré amortizado. Lo cual en una situación normal, resultará más interesante que haber optado por fijo.

Enhorabuena. Yo no se mucho del mercado de hipotecas (si de su funcionamiento) pero esas condiciones parecen muy buenas.

Lo dicho: al principio vas a amortizar mucho capital. Lo importante es que si el E se dispara (digamos nivel del 3%) que durante los primeros años te puede hacer pupa ya que debes mucho, tengas un plan B.

Parece que eres bastante solvente, asi que no debes tener problema. Una idea puede ser lo que te ahorras en intereses cada año, mas lo que te devuelven, guardarlo para si vienen mal dadas amortizar de golpe. Digamos que aseguras el ahorro y amortizas de prestado.

Saludos

En este supuesto que comentas de amortizar si vienen mal dadas (Euribor se dispara), para que la cuota no se dispare demasiado también, ¿lo oportuno sería amortizar cuota o plazo?

Imanovic, enhorabuena, las condiciones son muy buenas. Yo en Abril firmé con Kutxabank también a E + 0,65 con bonificaciones, pero parte de E + 1,5. ¿De qué diferencial parte la tuya?

Saludos

Obviamente para bajar la cuota, reducir cuota...

En terminos economicos da igual puesto qué en las hipotecas SE paga interes sobre el capital pendiente en cada momento.

Si debes 100k y amortizas 20k, el año siguiente pagas interes * 80k, ya reduzcas cuota o plazo.

Saludos

Parte de E+1,35 hasta un mínimo de E+0,45. Como comenté, porque por convenio tengo epsv en kutxa y me reducían 0,2. Si no me hubiera ido a Laboral.
Aprovecho ya el hilo. Quiero contratar un seguro, para que en caso de que me ocurra algo los primeros años, no les deje un marrón importante a mis familiares. ¿Qué me recomendáis: amortización de pagos, protección de pagos o vida?

Lo de reducir cuota entiendo que es en parte para poder amortizar más (sobre todo los primeros años). ¿Estoy en lo cierto?