Entrega del piso al banco

Buenos días, mi situación actual es en el paro, tengo 3 hipotecas (mi casa, la de mis padres y un piso que compre en 2008), como económicamente no puedo seguir con la hipoteca he decidido entregarlo al banco.

Este piso (el comprado en 2008), tiene una hipoteca inicial de 130000€, donde a fecha de hoy debo 122000€. En la escritura consta que "el tipo de subasta consignado en el cuadro de distribución de responsabilidad hipotecaria es de 234664€".
La entidad con la que realicé la hipoteca es Nova Caixa Galicia, aunque luego me pasaron a EVO Banco, pero creo que la hipoteca sigue dependiendo de la primera.

Mis preguntas son:

Tengo posibilidades de que el banco se lo quede?
Al ser segunda vivienda perjudica la entrega?
La tasación es respecto a la que pone en la escritura (234664€), o habría que hacer una nueva con la consiguiente perdida de valor?
Es posible que según que banco se coge o bien la tasación de la escritura o bien hay que hacer una nueva?
Sobre la tasación al ser segunda vivienda es el 60%?

Muchas gracias.

Pedro.

Si no es primera vivienda, es el 50 %.
El tipo,en principio es el establecido en la escritura.
Está un poco en el límite, pero habría base para que negociases, con vistas a seguramente sacarte esa hipoteca de encima, si te quedas algo de deuda.
A las malas, el banco, de aquí a 1-2 años quizás se tenga que quedar con la vivienda + unos 40.000 € de deuda remanente. Pero eso le costará tiempo, esfuerzo, costes y mala imagen.
Negociando a las buenas, seguramente podrías sacarte esa vivienda/hipoteca poniendo poco dinero.

Muchas gracias por la inmediatez,
Cuando dices 40000€ de deuda remanente es que me queda a mí pendiente o la asume el banco?

Comentarte que intenté negociar con el banco pero no quisieron hacer nada.
Entiendo que si dejo de pagar las letras al pasar unos meses se pondrán en contacto conmigo.
Lo que no tengo claro es que tipo de interés de demora me aplicarán.
En la escritura pone: " Las obligaciones pecuniarias vencidas y no pagadas devengarán intereses sobre el importe vencido, sin necesidad de intimación ni perjuicio de las acciones resolutorias que a la CAJA corresponden, al tipo de interés anual vigente incrementado en 6,00 puntos porcentuales. Y añade " A efectos hipotecarios el tipo de interés anual de demora tampoco podrá superar el máximo del 18,00%". En otro punto dice: "Por costas y gastos, hasta un importe máximo igual al 10,00% de la cifra de capital de la que responde hipotecariamente la finca.
Mi preguntas al respecto es:
¿Los intereses de demora se aplican a las letras impagadas (capital + interés), o al capital pendiente??
¿Ese 10% de gastos sobre el capital total hay que pagarlo?
¿Están regulado por ley los intereses abusivos?

Decir que esta hipoteca es una ampliación con novación de la que tenía la promotora con el banco, la ampliación fue de unos 15000€. Entiendo que esto no afecta a la negociación ya que está cubierto por la tasación.

Un saludo y muchas gracias por tu tiempo.

Pedro.

El interés de demora "penalizador" se aplica sobre todas las cuotas vencidas no pagadas.

El interés de demora sobre la totalidad del capital declarado anticipadamente vencido, era uno de los asuntos litigosos que trató el tribunal de la UE, y ha obligado al gobierno a regularlo a la baja, ya que la entidades aplicaban el mismo que el penalizador de las cuotas vencidas impagadas.

En tu caso, veo que es bastante equilibrado, así que supongo que el interés de demora será casi el mismo para als cuotas impagadas y para el principal pendiente, en caso de declarar el vencimiento anticipado. (Tipo de interés vigente + 6 %).

Las costas y gastos que el banco puede repercutir es esa cantidad sobre el principal garantizado.
En la escrutura debe salir el desglose de la garantía hiptecaria (tanto por capital, tanto por x años de intereses, tanto por costas y gastos), totalizando los 234.000 de garantía hipotecaria total.
Si el principal garantizado son 156.000 €, por ejemplo, por costas y gastos el banco puede añadir 15.600 €.

Hay el otro límite de referencia habitual, el 30 % del importe de la deuda reclamada.
Si la deuda pendiente reclamada son 125.000 € (los 122.000 + cuotas vencidas e intereses de demora ordinarios), el total de recargo reclamable en principio son 37.500 €.

En un escenario de ejecución hipotecaria, previsiblemente la vivienda se la adjudicaría la entidad, y al no ser vivienda habitual, al 50 % del tipo. Eso son 117.000 €.

Si la totalidad de la deuda relamada son unos 160.000, queda una deuda remamente de unos 40.000 €.
Naturalmente, en un procedimiento de ejecución hipotecaria y reclamación de deuda, todo lo que quede por pagar te lo reclamarán.
Por eso planteaba que lo mejor sería una negociación de entrega de piso + algún pago, a las buenas.

Buenos días y muchísimas gracias por tu ayuda, has sido muy amable. He decidido dejar de pagar para que el banco entre en contacto conmigo.
Lo cierto es que me da miedo que quieran ir a por mi vivienda habitual ya que me queda por pagar 25000€. Dos últimas preguntas y te dejo en paz:
Crees que podrían llegar a quitarme mi vivienda habitual? o incluso quitarme la indemnización que han me han dado por el despido, que aunque no cubre ni de lejos la deuda, ahora son mis ahorros?

Un saludo, Pedro.

En ese escenario de posible ejecución hipotecaria, por la deuda remanente que pudiese quedar, siendo ya una deuda "personal", respondes con todos tus dineros y bienes presentes y futuros.

Pero en primer lugar, se ejecutaría la garantía de la deuda impagada.

Debes tener claro si lo que pretendes con el impago es forzar una situación de negociación con el banco (que le vean las orejas al lobo), que se resuelva lo que sea mediante un procedimiento ejecutivo, pero bajo tutela judicial (te desentiendes, y que sea lo que deba ser), o simplemente es una huída de la realidad.

Si pretendes forzar una negociación, debes poder responder/ofrecer algo razonable una vez la cosa se ponga en marcha.

Si vas a las malas y tienes pasta calentita en el banco yo iría pensando en sacarla y meterla en una bolsa de basura, por lo que pueda pasar.

Me parece un buen consejo. Lo seguiré, gracias!!