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Tasacion simple de viviendas nuevas

8 respuestas
Tasacion simple de viviendas nuevas
Tasacion simple de viviendas nuevas
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#1

Tasacion simple de viviendas nuevas

Primero quiero anticipar que las claves que aporto van dirigidas al ciudadano de a pie, al común de los mortales, aquel cristiano que planea adquirir una vivienda y no le es fácil determinar su valor como para dar los primeros pasos en la dirección de sus sueños, descarto a los profesionales en estas materias, que para ellos estos datos son solo apreciaciones, pues sé que poseen sus acabados y “ precisos” métodos matemáticos, estadísticos y económicos, que aunque no son infalibles, pesan quizás por el interés en el negocio a la hora de cerrarlo y más aún se ven influenciados por parte de quien le ha encargado la tasación.
1: Tasación por renta: es la más simple, el canon del arriendo o valor del alquiler multiplicado por 150 (12 y medio años), simpleza absoluta y como las matemáticas son exactas la lógica indica, que a mayor alquiler el valor final de la vivienda resultara mayor. Existen múltiples factores que harán variar unos de los múltiplos, conforme, pero la cosa hay que simplificarla sino nos pasamos meses discutiendo entre comprador, vendedor, tasador del banco, tasador independiente, amigos, parientes políticos y de los otros………el objetivo es que “el comprador determine rápida y sencillamente su valor”, pues al final del día será el que cargue con el hipotecario y a la hora de pagarlo desaparecen vendedores, tasadores, amigos y familiares, solo está el hipotecado trabajando una semana por mes durante 20 años para el dichoso banco, el que espera sentadito le lleven sus interés y ojala al cristiano no se le ocurra amortizar capital…..nooooo, que siga pagando interés el infeliz y que no se le ocurra al desgraciado pagar el capital………y entre medio le hemos clavado seguros sospechosos, tarjetas de crédito, la nómina para nosotros, línea de crédito automática, 2 cuotas del hipotecario libres de aplazar al año, comisiones escondidas, sobregiros automáticos………….vamos endeudando al cristiano, ojala trabaje para nosotros 10 días por mes de aquí a la eternidad…………..
2: Tasación por reposición: es un poco más complicada que la anterior, pero dado que es vivienda nueva, esto lo simplifica, sencillamente: determinar el costo total de construir la vivienda, más 40% de gastos y utilidad del constructor, más el valor del terreno. El costo lo determinamos por m2, objeto llegar al precio total solo al multiplicarlo por la superficie, con el costo en la mano podemos calcular rápidamente valores de viviendas de distintas superficie. Lo complicado es determinar el precio del m2, pero para simplificar el asunto tenemos que acotarlo, basémonos en una vivienda de diseño simple, fundaciones de hormigón, estructura de albañilería combinada, altura de piso a cielo de 2,4 mts, techumbre de altura media, cubierta de teja o similar, terminaciones sin lujos, azulejos en baños y cocina, zonas secas con revestimientos en planchas continuas, puertas de placas, pavimentos combinados, sintéticos , cerámicos y cartón laminado, todas sus instalaciones probadas y certificadas, artefactos de baño blancos o de color calidad media, mobiliario de closets y cocina en placas termo laminadas…………………………según mi estimación el costo de este m2, hoy en España debiera rondar entre los 700 a 800 euros, más 40% para el constructor, más el valor del terreno, el que se determina por comparación con terrenos similares en el sector, pero que no debiera corresponder a más de un 30% del valor total de tasación. Este costo de m2 que indique se debe corregir dependiendo del diseño de la vivienda, sus Especificaciones, la calidad de su ejecución………y si queremos ir más lejos, de su orientación, entorno, vialidad, comercio, colegios, contaminación acústica, exposición al tránsito vehicular y peatonal, factores climáticos, interés por el sector, expropiaciones, vecindario, tipos de viviendas del entorno…………uffff………innumerables factores, pero que estos últimos son todos independientes del costo de su construcción, no así su diseño, Especificaciones y calidad de ejecución.
Ya dejaremos para otra ocasión las viviendas usadas…………
Saludos

#2

Re: Tasacion simple de viviendas nuevas

Mi interés es por la vivienda usada.

Galmier, aconséjame.

#3

Re: Tasacion simple de viviendas nuevas

Ok, vamos viendo
Te debo aclarar que una cosa es el valor al que pudieras llegar tomando varios caminos y otra es el precio, que es en lo que finalmente se tranza la vivienda. Bajo la realidad que vive la España de hoy , el valor de una vivienda esta distante de su precio, no voy a ahondar en los motivos, pero esto último es un hecho de sobra comprobado…..hoy es altamente probable que la tasación técnica o comercial resulte generalmente superior a su precio de transacción ( exceso de oferta, deflación, falta de liquidez en el sistema bancario para otorgar créditos hipotecarios y falta de clientes seguros y con flujo para servir un hipotecario, lo que hace que la demanda este muy constreñida )
También vale para viviendas usadas la tasación por renta, esto es el valor de la vivienda debiera estar cercano a 100-120 veces su renta mensual, simple y llanamente.
Tasación técnica: Primero determina cual es el valor de construir la vivienda que intentas tasar, en otras palabras, ¿Cuánto costaría esta casa si estuviera cero kilómetros? A partir de ahí la castigas de acuerdo a su antigüedad, estado de conservación y materialidad…estos tres factores son vitales, sin embargo también debes considerar, aunque en un porcentaje menor los factores que inciden en su valor, pero que son ajenos a la vivienda en sí, tales como:
Orientación, calidad e interés por el sector, estado de las viviendas aledañas, equipamiento comunitario, vialidad, transporte público, centro de salud, educación, comercios, contaminación acústica, visual……………..
En el post anterior ya te indique como determinar el valor de una vivienda nueva, ¿Cómo castigarla?
Viviendas de Hormigón armado: 0,7% por año
Viviendas de albañilería: 1% por año
Viviendas de madera: 2% por año
Es vital una inspección visual para determinar por separado el estado de la Obra Gruesa, las Instalaciones y las terminaciones
La incidencia de cada uno de estos factores en el valor total de la vivienda es:
Obra Gruesa: 40%, Instalaciones: 20%, Terminaciones: 40%............de la inspección visual podrás determinar el estado de cada uno de estos grupos
¿Cómo vas hasta ahora?
Con los datos de más arriba y de mí post anterior tira números a ver que te resulta
Todos estos datos son fruto de experiencias, prueba y error, no son infalibles, pero te pueden acercar al valor real de una vivienda, aceptando que para una tasación, sobre todo de viviendas usadas es vital una inspección visual......pero intento echarte luces.
si cojeas en el proceso, apórtame datos vitales de la vvda y te puedo estimar
suerte

#4

Re: Tasacion simple de viviendas nuevas

Te voy a aportar datos...
3 viviendas usadas, de mis padres, y ahora hay que repartirlas entre mis 2 hermanos y yo.

1ª vivienda: Casa de 2 alturas, 232 metros de suelo y 382 metros construidos. De 1980. valor catastral 39.493,26 €. en Requena ( Valencia ).
Cerca no tiene ningún servicio, ni colegios, hospitales, etc.
Tiene calefacción central en toda la casa.

2ª vivienda: Piso de 148 metros incluyendo un trastero. De 1970, está reformado.

No tiene calefacción. Está en finca céntrica, con ascensor. valor catrastral 13.692,02 €

3ª vivienda: piso en la misma zona que la casa. 104 metros construidos. Del año 1975.

Es de VPO, y está totalmente para reformar. En finca sin ascensor. Valor catastral 13.003,53 €

Te diré que ya has sido tasados, pero no estoy conforme con dicha tasación.

La casa la has tasado en 105.000 €, el primer piso en 66.000 € ,y el segundo piso en 42.000 €.

Yo particularmente veo mucha desproporción de la casa con el primer piso.

Ese último piso es el que me quedaría yo, y la casa mi hermano que es el que ha buscado el tasador ( conocido de él ).

Dame tu opinión.

Muchas gracias

#5

Re: Tasacion simple de viviendas nuevas

dame tiempo, es Domingo, me toca la cocina y la parienta descansa..........por la tarde le meto reflexión y numeros.........vivo 6 horas detrás tuyo, aca son las 13:00.....la magia de la red...
no te quiero dar una opinión liviana, pués veo que la cosa tiene implicancias mas allá de lo meramente matemático

#6

Re: Tasacion simple de viviendas nuevas

No es un tema de fácil resolución y, con tus disculpas, tiene muchos ángulos desde donde analizarlo, el exclusivamente monetario, el de la rentabilidad, el de la utilidad o interés que pudiera tener cada propiedad para cada uno de vosotros y finalmente, y si lo he dejado para el final no implica que sea el menos importante, está el aspecto de la equidad en la repartición de los bienes y por ende en la armonía familiar que ello aportará para el futuro.....de este último aspecto nacen mis disculpas, pues se que es un tema exclusivamente familiar, no es de mi competencia; sin embargo es de vital importancia en el tiempo......a mi modo de ver los bienes materiales van y vienen, se pierden y se recuperan, pero la armonía y amistad familiar no se gana de la noche a la mañana, se cultiva durante generaciones , se atesora como uno de los bienes más queridos y se destruye con cierta facilidad, generalmente como efecto de malos entendidos y dentro de los cuales, la distribución equitativa de herencias es uno de los que más daño hace a las familias, cuando es mal resuelta.......pero bueno, no me has pedido consejo como componedor sino como tasador...
_
te debo hacer algunas precisiones
el que el tasador tenga amistad con tu hermano, no me lleva a pensar que ha hecho una labor
poco profesional ni este en combinación con el.......dicho lo anterior y analizando la tasación de los bienes en su conjunto me atrevo a deducir que el tasador a asignado valor a las viviendas buscando la distribución mas equitativa entre las partes y ademas a tenido en cuenta la rentabilidad que eventualmente pudiera arrojar cada vivienda.....a simple vista una vivienda de casi 400 m2 (100 mil €) debiera valer cuatro veces lo que un piso de casi 100 m2 ( (42 mil €), sin embargo tu puedes comprobar que esto no es así, es altamente probable que a la casa de 2 alturas sea muy difícil sacarle rentabilidad en el corto-mediano plazo, dado su tamaño y ubicación y por el contrario, el piso de 104 m2 es mas alta la probabilidad de arrendar con mas facilidad y a buen canon, digamos 500 euros en el coro-mediano plazo
Este criterio para tasar y distribuir también debes ponderarlo, reflexionando el caso, a mi modo de ver, el valor que el tasador a asignado a los bienes es mas bien una base lo mas equitativa posible desde donde hacer una ditribución justa , pareciera ser que mas que determinar la tasación real de cada bien se busco asignar un valor de equilibro desde donde iniciar una distribución o asignacion justa.....tambien podría haber sido de la siguiente manera:
Conjunto de los bienes: 100%.............200 mil€
Casa de 380 m2: 50%.............100 mil€
Piso de 150 m2 : 30%............. 60 mil€
Piso de 104 m2: 20%..............40 mil€

bajo este prisma me parece que la tasación tiene una gran cuota de exactitud

es probable que mi análisis no cumpla tus expectativas, pero quizás de esto trata un poco la distribución equitativa de herencias......todos deben ceder un poco en busca de un bien superior......la armonía familiar............a mi modo de ver........
saludos

#7

Re: Tasacion simple de viviendas nuevas

Galmier, olvídate de que es una herencia.

Te diré que el metro cuadrado del piso de VPO, lo tasó a 432 €, y el de la casa a 332 € , ¿ es eso equidad ?

Solo quiero valor de mercado de cada vivienda, que es lo que queremos los 3. ( no unión familiar, de eso ya no queda casi nada ).

Saludos

#8

Re: Tasacion simple de viviendas nuevas

No hace falta que me respondas más. Con decirme que la casa vale 4 veces más que el piso, me sobra.

No se puede tasar sin ver las viviendas. Igual que ha hecho el tasador, se ha basado en unas fotos y en las escrituras.

Y en las tasaciones pone esto: Finalidad, conocimiento de valor de mercado.

Y algo más : La vivienda se encuentra en perfecto estado de conservación, con un mantenimiento continuado de las instalaciones de origen.

Si no fuera porque es un tema serio, me moriría de la risa.

El piso de VPO, está para demolerlo entero, el otro está reformado y la casa sí ha sido mantenida y mejorada.

Gracias por todo.