Hipoteca autopromoción

Es del precio total. Nuestro precio es cerrado, el constructor es el que tiene el solar y el precio que nos ha dado incluye: solar, diseño de la vivienda, construcción y licencias. El problema con el que nos estamos encontrando, es que muchos bancos nos piden tener el terreno en propiedad para darnos el prestamo, pero hasta que no tengamos el préstamo, no tenemos el terreno, se haría todo en la misma firma. No sé si me explico bien, lo siento.

Muchas gracias!!!

Y para que dices que estás en la misma situación que sussy87, si ello solo tienen para los gastos y necesitan el 100%???

Tú operación es factible, se puede hacer en unidad de acto, aclara que tienes los fondos para comprar el solar o parte del mismo y los gastos

Hola Juanpedrito,

puedes explicar un poco más en qué consiste la fórmula que le propones a Cristina2704? 

Yo estoy en una situación parecida: La parcela me cuesta 180k + 21% IVA, y el dueño es constructor y la construcción me costará unos 320k + 10% IVA. Sería una gran ventaja para mí que me vendieran la parcela al 10% de IVA junto con la construcción (llave en Mano), pero no he encontrado la fórmula financiera que me lo resuelva. Tengo para pagar la parcela y empezar con proyecto, etc... pero por motivos obvios me interesa ahorrarme ese 11% (21%-10%) sobre la Parcela.

Esa fórmula podría ser una muy buena solución, pero no he entendido en qué consiste.

Muchas gracias!

De que dinero dispones?

Porque Cristina tiene el 20% del total, suelo más construcción, en tu caso 100.000 euros más los impuestos y gastos, otros 60.000.

Tienes 160.000 euros?

Si, tengo unos 200k €

Gracias

Tienes dos opciones, compras el solar y pagas el 21% de IVA y solicitas un préstamo hipotecario autopromotor para la construcción.

Firmas un contrato con el constructor de compra de vivienda, el financia su construcción y promoción y tú te subrogada en su préstamo. Así pagas el 10% de IVA por todo

Tenga mucho cuidado con el concepto llave en mano, muchas veces es un gancho comercial y al final lo que cuenta es el contrato con toda la letra pequeña, si al final no le presupuestan sobre proyecto y medición completa del mismo. Si no se cumplen todas las condiciones de licencia exigidas por el ayuntamiento. Si se ha hecho una valoración de cimentación previa al cálculo de cimentación según estudio geotécnico. Si hay una acometida que no está a pie de parcela o hay que urbanizar una franja o franjas importanes en frente de viales, hay empresas que dejan todo esto fuera, y no por desconocimiento o inexperiencia.

Es importante que no haya nada de lo que se vaya a ejecutar fuera del presupuesto de contrato. Los precios deben ser singularizados, que no le cuelen un presupuesto por metro cuadrado o por capítulos sin más(movimiento de tierras,cimentación, saneamiento, estructura...). Porque en cuanto quiera poner cuatro enchufes de más, un cierre de parcela nuevo o un poco más de aplacado de piedra van a intentar aprovecharse.

También es recomendable una claúsula que fije precios de referencia de cualquier imprevisto no contemplado en el proyecto, si por ejemplo queremos contener tierras en una parte del jardín con gaviones no contemplados en proyecto, en cada autonomía hay una base de precios estadística que da una media de precios para cada partida, esa base de precios puede usarse para evitar abusos en nuevas incorporaciones a la obra.

Si no quiere un disgusto con una posible ampliación de licencia es importante dejar todo bien atado, pida ayuda a sus técnicos. A veces por buena fe pensamos que no importa que nos presenten 3000 o 5000 € de sobrecostes, el problema es cuando las cantidades empiezan a sumar 50.000 € y tenemos que renegociar la hipoteca.

Pero al ser precio cerrado eso no está contemplado???

Muchas gracias a todos por vuestra ayuda y consejos!!!

Hola dmoreto,

Una fórmula que podeis hacer, o como mínimo proponer al constructor, es la siguiente (siempre y cuando sea el constructor el propietario de la parcela y os "vende" la misma y la construcción de la vivienda):

- Si la parcela cuesta 180k + 21% IVA, encontrar el mínimo exigible por hacienda para esa parcela (hay una web donde lo puedes consultar), ese será el mínimo por debajo del cual Hacienda te presentará una complementaria, ya que estás infravalorando (y pagando menos impuestos que es lo que le vale a Hacienda) el terreno.

- A partir de aquí, el constructor te vende la parcela por el minimo (sigues pagando 21% de IVA pero de lo mínimo). Una vez adquirida la parcela, tendrás que firmar un contrato con el constructor por el total restante (180k + 320k menos lo que hayas pagado de parcela). El te pedirá el compromiso de construcción y añadirá alguna clausula para que si al final desistes de seguir la construcción, con la parcela ya a tu nombre, le abones el resto del precio de la parcela.

Ejemplo práctico (imagina valor minimo de parcela es 100k)

Terreno = 180k +21%

Construcción = 320k + 10%

Modificado

Terreno = 100k + 21%

Construccion = 400k + 10%

Los 80 añadidos a la construcción, se los puedes pagar "a cuenta" de la misma, una vez tengas la licencia.

De todos modos, CUIDADO, la constructora te "asignará" SU arquitecto, los honorarios del arquitecto son pagados por la constructora, el arquitecto es la autoridad máxima de la obra, el que dice esto está bien, esto no.....pones al lobo a cuidar de las gallinas. No digo con esto que no funcione, pero el riesgo es mayor.

Suerte !

Hola Cristina, disculpa la tardanza pero no vi tu respuesta. El problema es que "Precio cerrado" es un título como puede ser por ejemplo un titular de presa al contenido de una noticia, a veces un gancho que tiene poco que ver con el contenido. Lo que importa es el contrato completo, todo el contrato, que lo valores bien con un abogado de experiencia y si puede ser especialista en temas urbanísticos y de construcción. Que lo contrastes con tu arquitecto y arquitecto técnico. Es importante que estos últimos verifiquen que los precios que te han puesto en el contrato sean aplicados a todas las mediciones del proyecto sin eliminar, modificar, ni omitir nada. Ni seguridad de obra, ni gastos de tratamiento de resíduos o transporte de tierras, ni urbanización exterior(aceras, calzadas, acometidas de saneamiento o abastecimiento...) o interior de la parcela (aceras, rampas, muros de contención de tierras, vallas perimetrales de parcela, piscina,...)

Cuando muchos anuncian precio cerrado están hablando del edificio en exclusiva, y no se que postura adoptarán si por ejemplo el terreno es muy malo y comporta una cimentación más cara, como una losa mayor y una consolidación del terreno inferior profunda. O si el ayuntamiento en licencia te pide llevar la conducción de saneamiento a setenta metros de distancia.

Yo no dejo de aconsejar que no se altere el orden en la firma de contratos, primero los técnicos que te van a proteger todo el proceso, luego las constructoras. Primero el proyecto y la licencia de obra tramitada por el ayuntamiento, luego lo demás.

Esto parece ir en contra del orden propuesto por algunas empresas que lógicamente basan su supervivencia en firmar nuevos contratos, pero te puedes encontrar con que para que tu obra esté terminada completamente según requerimientos de técnicos y administración o pagas un sobrecoste que no te advirtieron o te quedas con la obra inacabada tramitando prórrogas con el ayuntamiento y ahorrando o ampliando hipoteca para que otra empresa recoja el testigo.

Proyecto, licencia, contrato. Momento, contenido y asesoramiento.

Perdone la intensidad pero el tema es muy serio. Me pongo en lo peor para que vea todos los riesgos posibles.

Muchas gracias Rodrigo por tú respuesta. Miraremos todo lo que comentas.
Mil gracias!!!

Hola buenas os explico mi tema he comprado un terreno 44.000€ y quiero construir una casa que me cuesta 210.000€ de los que me gustaría pedir 210.000 porque lo que tengo (20.000€) es para pagar gastos que no entran ( tasas,escrituras,altas de compañías,etc) trabajo yo y mi pareja en total 3000€ tenemos 2 niños y no estamos casados tenemos 30 y 37 años.y no tenemos ningún crédito. Mi pregunta es si nos darán esa hipoteca sin problemas(Ya que tengo el terreno pagado) y que banco me aconsejais? O si es mejor que el arquitecto me haga otro presupuesto más engordado de unos 260.000 y pedir 210.000 al banco así ahí está el 20 % que tantos piden. Muchas gracias de antemano.

No debes engordar el presupuesto, primero porque está mal mentir y luego vienen las madres mías.

Segundo porque ese presupuesto, proyecto de ejecución material, se pagan impuestos.

Tercero porque te limitará el valor de tasación.

Con los datos que expones vas al pelo.

Solar más construcción 254.000 euros.

El 80% es 203.000 euros.

Hola Rocio:

Estoy estudiando entre otras opciones para hipoteca variable auto promotor la de Liberbank.

Mis condificiones son aún más favorables, ya que me ofrecen E +0,76, lo que está muy por debajo del resto (caixa y caja rural Castilla la Mancha no bajan del E+1)

Las condiciones parecidas al final, tema seguro hogar, vida, nómina, etc. Me reuní con el director de la sucursal y le insistí mucho que no quería mantenimientos ocultos, ni condiciones sorpresas a la hora de la firma. Me aseguró que lo que está en el papel de la oferta es lo que aparecerá en la escritura.

También me preocupa como es la relación posterior, responden rápido con los pagos tras certificaciones, banca online, etc.

Por favor me interesa mucho tu opinión o la de otros clientes que tengan hipoteca con Liberbank.

Gracias