Vamos por partes, porque aquí intervienen Derecho civil (régimen económico matrimonial) y IRPF (exención por reinversión en vivienda habitual), y es clave no mezclarlos.
1️⃣ Naturaleza del inmueble recibido por donación
Aunque estés casada en régimen de gananciales, el inmueble:
-
Es privativo tuyo, porque:
- La nuda propiedad (2020) y el usufructo (2022) proceden de donaciones.
- El artículo 1346 del Código Civil establece que son bienes privativos los adquiridos por donación o herencia, aunque el matrimonio esté en gananciales.
- La consolidación del dominio no cambia la naturaleza privativa.
👉 Conclusión: La vivienda es 100 % privativa, no ganancial.
2️⃣ Venta de la vivienda habitual en 2026
- La vivienda ha sido tu vivienda habitual durante más de 3 años.
- Existe una ganancia patrimonial en IRPF:
- Valor adquisición (consolidación): 200.000 €
- Valor transmisión: 400.000 €
- Ganancia: 200.000 €
Esta ganancia estaría sujeta a IRPF, salvo que se aplique la exención por reinversión en vivienda habitual.
📘 Art. 38 de la Ley del IRPF.
3️⃣ Reinvención en nueva vivienda habitual
🔑 Punto clave: quién es el titular de la nueva vivienda
La Agencia Tributaria exige que:
- El importe obtenido en la venta
- Se reinvierta
- En otra vivienda habitual del contribuyente
- En la misma proporción de titularidad
4️⃣ ¿Es necesario cambiar el régimen matrimonial?
❌ NO es necesario cambiar a separación de bienes, si se cumplen estas condiciones:
✔ La nueva vivienda se adquiere SOLO a tu nombre
✔ Se paga con el dinero procedente de tu bien privativo
✔ Se hace constar en la escritura:
- Que el dinero es privativo
- Que la vivienda se adquiere con carácter privativo (art. 1356 CC)
En ese caso:
- La nueva vivienda será 100 % privativa
- La reinversión será total
- La ganancia de 200.000 € quedará totalmente exenta
-
No tributas ese 25 % aprox. en la base del ahorro
⚠️ Cuándo SÍ habría problema
Si compras la nueva vivienda:
- En gananciales
- O a nombre de ambos cónyuges
👉 Hacienda solo admitiría la reinversión en la parte que te corresponda (normalmente el 50 %)
Resultado:
- Solo se eximiría el 50 % de la ganancia
- El otro 50 % tributaría en IRPF
5️⃣ Resumen claro
Situación¿Exención total?Vivienda heredada/donada | ✔ Privativa
Venta vivienda habitual | ✔ Posible exención
Compra nueva vivienda solo a tu nombre | ✔ Exención total
Compra en gananciales | ❌ Exención parcial
Cambio a separación de bienes | ❌ No necesario
6️⃣ Recomendación práctica
Antes de firmar la compra:
- Indicar expresamente en la escritura:
- Origen privativo del dinero
- Adquisición con carácter privativo
- Conservar justificantes de la venta y reinversión
- Respetar el plazo de reinversión (máx. 2 años)
según la AI de chatgpt hacienda
