Sobre Verifactu y CB

Gracias por la info.

Aunque tal es el comportamiento  del Gobierno, haber que queda de esto, o como evoluciona, antes de Enero del 2027

Lo dicho... gracias por compartir. Un saludo.

Tócate las narices, y los que ya hemos hecho (como supongo que cientos de miles de empresas y autónomos) la inversión en nuevos aplicativos informáticos, y en algunos casos hardware para que soporte tales aplicativos, esto nos va a servir para la implantación dentro 1 año ????

Se supone que si, porque esperemos que no modifiquen los protocolos y todo lo realizado hasta ahora (algunos ya al 100%) nos sirva.

Por cierto, ole con la exposición de motivos para el aplazamiento !!!!!!!!!!!!!!!!!

Creo que esto se a implantar si o si, con la demora de un año, pero implantar, porque al final este es un tema que ya existe en funcionamiento en algunos estados de la UE.

Según nuestro asesor fiscal, el cambio mas relevante y complejo se va a producir con la obligatoriedad de la factura electrónica, lo cual ya se utiliza para el sector público, con mi esposa tenemos un terreno alquilado a un ayuntamiento, que usa como aparcamiento gratuito municipal, y la factura del alquiler tiene que ser electrónica si o sí. Al final tendré que gastarme unos eurillos en un programa porque esto de utilizar el B2B Router gratuito da para lo que da !!!!

Buenas tardes, 
Desde hace poco, yo estoy en la misma situación con dos comuneros al 50% que a través de la CB facturan y declaran como rendimientos de capital inmobiliario (modelo 184) el alquiler de un local comercial a un arrendatario que es una sociedad. 
Y aunque somos personas físicas (no contamos con personal contratado), presentamos y pagamos a través de la C.B. el IVA ya que para el IVA si somos empresarios. 

Y mi duda surge con el comentario de croqueta, que recoge lo de que; “si facturamos a través de Excel (sin usar macros)”  , es decir una carpetita en Excel, donde con una tablita de excel introducimos los datos de las facturas sumamos los importes, y creamos nuestras facturas.  
Facturas que  tras convertir en PDF enviamos por mail al inquilino. Algo sencillo, que me gustaría seguir haciendo así .

Yo también lo había leído anteriormente, y me pregunto si alguien sabe si en este caso (C.B. con rdtos. capital inmob. que factura local a arrendatario que es sociedad) podemos seguir facturando en Excel o debemos empezar a buscarnos la vida para usar el VERIFACTU en 2027. Gracias. 

 

Pues te respondo yo, creador del hilo..... tal cual esta contemplado esto a día de hoy, pese a la moratoria en entrar en vigor, y tras una conversación telefónica con la misma Agencia Tributaria a través de la opción de cita previa, explicando mi caso particular (que creo el tuyo es un calco), no hay obligacion de usar VERIFACTU, y si puedo seguir emitiendo la unica factura mensual que hacemos via excel, word o pdf. 

Hasta en 3 ocasiones en la conversacion, me lo confirma el inspector... asesor.... o simple actuador informativo, que me atiende. En todo caso,responsable de la informacion que da, en representacion de la Administracion.
Dicha conversacion por supuesto esta grabada.



Recapitulando mi caso concreto.....

2 propietarios particulares de un local
Local arrendado a un negocio de hosteleria
Ambos propietarios constituyen un CB, para poder emitir factura de alquiler con IVA e IRPF, y hacer los ingresos pertinentes trimestrales de dicho IVA a la administracion.
Solo se gestiona una unica factura mensual, y asi mismo 4 trimestrales de IVA, la ultima con el total del año por estar exentos del 390 anual. Asi mismo se presenta anualmente el 184, con todos los detalles de ingresos, gastos y retenciones,y estos aplicados en su porcentaje a cada comunero.
Libro facturas en excel. Facturas emitidas en PDF.




Pues con este ejemplo, y si no hay cambios antes de la entrada en vigor de la obligatoriedad (que pudiera ser), esta es la informacion que tengo.




Peeeero...... también te digo,que estuve haciendo unas pruebas de emitir la factura a través de la opción gratuita de la propia Hacienda, y para nada me desagrado. Es fácil... intuitiva..... ahorraría tiempo y dinero (papel, sobre, sello...), y dado que solo realizo una factura, y nunca me ha tocado hacer una rectificación por abono o corrección de datos, no lo descarto. Así mismo me pasa igual con la opción, si llega a salir próximamente, de emitir las facturas sin IVA, ya que cumplo con las condiciones de tope máximo facturado, y me ahorraría también tener que hacer los 303 trimestrales. Aunque esto tengo que hablarlo primero con el arrendatario, ya que siendo muy beneficioso para mi, tampoco es mi intención perjudicarlo, y necesito saber si para el es importante ese IVA, a la hora de deducirlo, o no.

Pues muchas gracias, por compartir la consulta a la  Agencia Tributaria. Y seguiré atenta por si tenéis novedades. Gracias, 

Si hubiera alguna novedad de todo lo aqui expuesto llegado el momento, lo compartire tambien.

Ya sabemos que la Administracion suele hacer cambios de timon, y hasta enero del 2027, que es cuando obligara (fin de la moratoria)  al uso de Verifactu, el mundo y sus circunstacias pueden cambiar mucho. De echo el escenario mundial hoy, no tiene nada que ver a lo que habia en Enero.

Depende de para qué uses el Word o el Excel, y lo dice la propia Agencia Tributaria en sus FAQ de VeriFactu: si solo te sirven para escribir la factura, enviarla y guardarla, no se consideran un sistema informático de facturación y no te obligan a cambiar. Si la hoja genera los libros de IVA o IRPF o la contabilidad (macros, automatizaciones), entonces sí cuenta como programa y tiene que cumplir. Lo que sí va a cambiar de verdad es la factura electrónica entre empresas: cuando entre en vigor, un PDF hecho en Word no bastará, hará falta un formato estructurado que genere un programa. Tienes las fechas por caso aquí: https://facturaobligatoria.es

Para el caso de Selene y alconchel (CB que alquila un local, sin empleados, y que declara rendimientos del capital inmobiliario) hay base por escrito, no solo la llamada:

- El Reglamento de Verifactu (RD 1007/2023, art. 3.1.d) incluye a las entidades en atribución de rentas solo cuando «desarrollen actividades económicas».
- En sus preguntas frecuentes de Verifactu (apartado «ámbitos de aplicación»), la AEAT responde justo a quien alquila viviendas y locales. Si el alquiler no es actividad económica, el arrendador no tiene que adaptarse. A efectos de IRPF, para que sea actividad hace falta al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Así que, mientras sigáis sin empleado y tributando como capital inmobiliario, Verifactu no os afecta. Y aunque os afectara, esas mismas FAQ dicen que un Excel o un Word usados solo para escribir, emitir y guardar la factura no cuentan como sistema de facturación. Solo contarían si además generan los libros de IVA o IRPF o la contabilidad.

Tres matices:

1. La fecha. Si algún día os afectara (por ejemplo, porque contratáis a alguien y el alquiler pasa a ser actividad), una CB no tributa por Sociedades. Su plazo sería el general: antes del 1 de julio de 2027 (Real Decreto-ley 15/2025), no enero.
2. La factura sigue siendo obligatoria. Tenéis que seguir emitiendo la factura con IVA al inquilino. Verifactu solo regula el programa con el que se hace, no si hay que facturar.
3. Factura electrónica entre empresas (lo que comentaba Carvah). El reglamento ya está aprobado (RD 238/2026), pero su aplicación arranca cuando entre en vigor una orden ministerial: desde entonces, 12 meses para quien supere 8 millones de euros de volumen y 24 meses para el resto. A día de hoy no he visto esa orden publicada en el BOE, así que no hay fecha cerrada. Cuando salga, merece la pena revisar si os afecta como arrendadores.

Pues básicamente, en mi caso concreto, aciertas al 100% con lo que me comento y dijo, un técnico de hacienda en una consulta telefónica que hice sobre esto en 2025(grabación de la conversación guardada, por cierto).
Y dado la fecha de tu contestación, entiendo que no hay cambios para este enero del 2027.

Aunque basándome en la pruebas que realice online, del verifactu, tampoco descarto usarlo, ya que no me desagrado su uso. Al menos en un caso tan simple como el mio.



Ahora lo que me genera alguna duda mas, tras leer tu respuesta, es sobre los libros de IVA. Siempre he entendido que tenia obligación de hacerlos, por cada año fiscal. Aunque nunca lo hice.

Por eso este año si que me hice un programilla con codigo python, que ejecutándolo en el directorio del año donde guardo las copias de las FRAS emitidas y recibidas, me coge los datos de excel de unas, y los pdf descargados de las facturas del banco recibidas (solo lleva IVA la de gastos de gestión del recibo emitido), y me crea automáticamente un nuevo excel con 3 hojas, una de EMITIDAS, otra de RECIBIDAS y una tercera con todos los datos ya de los 4 trimestres a nivel IVA.
Es solo para ejecutarlo al cierre del ejercicio y asi se me queda la carpeta con todo lo realizado, año por año.

1.- En mi caso, estaría o no obligado a llevar un libro de registros de IVA anual? (12 fra emitidas y otras 12 recibidas)

2.- En caso de estar obligado.... con ese programa que me he realizado, se podría entender que tengo todo automatizado como si fuera un programa de facturación?

https://www.adslzone.net/noticias/fintech/hacienda-fecha-factura-electronica-obligatoria-2027-2028/

Pero eso es entre empresas, y con facturaciones a partir de 8 millones de €. 
Que mas quisiera yo.

Yo solo tengo una CB para la gestion del alquiler de un unico local en propiedad. No soy empresa, ni me dedico profesionalmente a esto, ni la CB tiene empleados