Venta vivienda y amortización por alquiler

Para la "parte inmueble", no hay un referente legal concreto explícito, salvo esa mención del "maximo 3 %".
Pero en el Reglamento, para la "parte mueble", si hay una remisión legal expresa y explícita a la Tabla de amortizaciones de actividades económicas.

" b) Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada a que se refiere el artículo 30.1.ª de este Reglamento "

Y como dicha tabla contiene también inmuebles, con un coeficiente lineal máximo del 3 % (Oh Casualidad!!!), no es nada fuera de norma utilizar dicha tabla como base legal para defender un "cierto acomodo" de la amortización de la parte inmueble.

Otra trampa del juego: Ni la Ley ni el Reglamento establecen de ninguna manera un tope máximo acumulado de amortizaciones. Por ley y reglamento, podrías deducir amortizaciones mucho más allá de su coste o valor de adquisición, de forma indefinida (hasta que cambie la norma).
Sin embargo, en el Manual, Hacienda remarca mucho lo del tope máximo acumulado, en base a una ininteligible interpretación de otros artículos de la norma que no tienen nada que ver.

Gracias por vuestras respuestas! 

Entiendo que aquellos años que no declares la amortización máxima, por no suponer ninguna reducción de la renta, se podría considerar la amortización minima en una venta posterior?

Sí, en base a la norma legal publicada en el BOE, es así.

Esto no lo sabía 
Tanto mi padre como yo siempre hemos realizado la declaración en una gestoria, hay alquiler de un inmueble y el resultado es simular se declaren o no gastos deducibles, amortización... pero se ha declarado la amortización al 3% a pesar de que no altera el resultado del irpf pero si afecta la ganancia patrimonial en una posible y futura venta, al disminuir el valor de adquisición. Es asi?
Un saludo 

Carta lanzada es carta jugada.
Si se declaró amortización 3 %, es vinculante.

Los datos que un obligado tributario exprese en una declaración o autoliquidación son PRUEBA, y son VINCULANTES para el declarante, y salvo que la administración tributaria la destruya, ese dato tiene la cualidad legal y judicial de hecho probado.

En general casi siempre lo conveniente es declarar la máxima amortización legal (el 3 % del valor de la edificación). Pero hay veces en que no solo no tiene efectos en el IRPF, sino que incluso sería como algo contradictorio.
Por ejemplo, un año acometes importantes obras de reparación y conservación.
Seguramente con ese gasto, quizás incluso te quedes a 0 o en negativo en los rendimientos. Y puede que incluso esa renta negativa no tenga para ti ningún efecto positivo en la declaración.

Pues bien, es como contradictorio en sus términos declarar por una parte "efectiva depreciación", y por la otra, "inversiones para mantener el bien en pleno estado de uso".
O se deprecia, o se aprecia, o se mantiene, pero todo a la vez de forma simultanea, como que no es lógico.
Por eso, y dado que la norma legal (Ley y Reglamento) así lo permiten, si conviene, se puede "jugar" con la cuantía que se declare como amortización.
Y será vinculante a futuro, para una hipotética transmisión, la mayor de o bien la cantidad efectivamente declarada (si la hubo), o al menos la cuantía mínima legal (que NO es el 3 %).

Disculpa, donde se encuentra lo del porcentaje minimo del 1,47%. No encuentro la normativa 

Yo estoy siguiendo el hilo con mucho interés porque la que era mi vivienda habitual:

1º amorticé unos 10 años el 3% del 10% de ella por estar afecta a actividades económicas (una habitación)
2º Ahora la tenemos alquilada y estamos amortizando el 3%, desconocía todo lo demás que se está comentando en el hilo y lo sigo muy atento.

 Gracias a los que sabéis tanto de esto 🤗 

Vuélvete a mirar el mensaje #16.

Gracias, si lo había leído, pero me pasa una cosa, se nota que sabes mucho de todo esto, tanto que para los que sabemos muy poco hablas con los términos correctos que usa hacienda...vamos que me cuesta a veces seguir lo que dices, no por que tu no lo expreses bien, sino porque yo no tengo los conocimientos para entenderlos bien (no sé si soy el único que le pasa).
Lo importante, algo aprendo!

Pero seguiré atendiendo y de nuevo muchas gracias 

El artículo 40 del Reglamento del IRPF dice literalmente:
"A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso."

Y no aclara más.
Hacienda se elige para sí misma eso del "porcentaje fijo", y como la norma dice reiteradamente el 3 %, ellos consideran (porque les beneficia) que es siempre el 3 % y punto.

Pero es que la norma, cuando menciona lo del 3 %, dice SIEMPRE "que no exceda de aplicar el 3 %".

O sea, Ley y Reglamento dicen muy claro que el 3 % no es el "porcentaje fijo", sino la cuantía máxima.
Y Reglamento especifica que amortización mínima es la que corresponde al "periodo máximo".

¿Y cual es el periodo máximo? Por remisión indirecta a la tabla de amortización de estimación directa simplificada, el periodo máximo son 68 años.

100 % a deducir / 68 años = 1,47 % por año

Ahora me ha quedado más claro. 

Interpreto, que no tendría que haber puesto un 3% que podría haber puesto un 1,47%, y creo que por lo que leí eso para desgravar por alquiler, pero para el caso de afecto a actividades económicas ya no me queda claro si tenía que ser un 3% a la fuerza o también podria haber sido ese 1,47%.

La cosa es, una vez que yo puse ya el 3% en ambos casos, llegado el caso de vender la casa, tendría que reflejar respecto a ese 3% que puse.
La duda es, entonces ¿para años sucesivos que la casa va a estar alquilada si podríamos poner 1,47%?

Gracias otra vez!

Perdonar pero Raquelbs en su intervención inicial de 15/04/23 habla de unas amortizaciones que se le ha pasado de incluir en algunas declaraciones de renta de un inmueble que ha estado arrendado, no habla de inmueble afecto a actividad comercial, sino de rentas inmobiliarias y me remito al copia y pega que incluí en mi intervención inicial..  

e. De la suma correspondiente a las anteriores cantidades se restará, el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de su efectiva consideración como gasto. La amortización mínima es la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso. 

Y añado lo que a continuación dice el Manual del IRPF año 2022

“Para inmuebles arrendados, el importe de la amortización mínima se determina aplicando el 1,5 por 100 hasta el 31 de diciembre de 1998; el 2 por 100 hasta 31 de diciembre de 2002. Y el 3 por 100 desde enero de 2003”

Es decir que primero dice que en todo caso hay que rebajar del valor de adquisición además de los gastos etc. la amortización mínima con independencia de que en su día, pudiendo aplicarla no se hubiese aplicado, y después establece claramente cuál es esa amortización mínima, que ha ido variando con los años

El Manual Renta, el de todos los años, (un gran documento, por otro lado), dice lo que dice.
Pero por muy bueno, ilustrativo y vinculante que sean los Manuales, no lo puedes comparar por rango con todo un BOE y sus Leyes y Reales Decretos.
El Manual IRPF serían "las normas del juego según las interpreta la AEAT".
Casi siempre es correcto. 
Y aun y cuando algunas cosas no lo sean, si lo haces como ellos dicen en el Manual, no tendrás problemas con ellos (pues habrás seguido precisamente sus orientaciones).
Pero, ante la duda, hay que ir a la fuente (el BOE).

Tengo una pregunta.

 Supongamos que la vivienda la he alquilado durante diez años y por desconocimiento solo he amortizado 5 años al 3%. Y los otros 5 años no he amortizado nada

A la hora de vender, está claro que para Hacienda yo me debería haber amortizado 10 años, y si no lo he hecho es problema mío.

 La pregunta es ¿5 años irían al 3% y los otros 5 años que no amorticé nada podría ponerlos al 1,47%,?

Y si la pregunta fuera la misma pero viviendo en la vivienda afecta a actividades económicas.

Gracias