Buenos días Enasua, en relación a la contestación que me has enviado sobre lo del divorcio de la vivienda, te copio lo siguiente para que me des tu opinión:
Cómo tributa el exceso de adjudicación en un divorcio? Si el exceso de adjudicación que ha recibido uno de los cónyuges es inevitable, consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común (art. 1062 CC ), la Administración Tributaria considera que no hay una transmisión patrimonial. Por tanto, no procede tributación alguna por tal concepto.21 sept 2021.
Y en cuanto a los gastos inherentes, es confirmar que me has comentado que tengo que poner todos los años la misma cantidad mientras este alquilada la vivienda, es así.
Un saluido y gracias.
#25037
Re: Para Enasua.
Buenas tardes, cuando puedas puedes mirar esta noticia que ha salido hoy en el Economista:
El Tribunal Supremo (TS) mejora la fiscalidad a los particulares que vendan una vivienda después de haberla tenido años alquilada. El alto tribunal, en una sentencia del 20 de noviembre, permite que los contribuyentes puedan aplicarse una deducción inferior por la amortización del inmueble (es decir, por la depreciación que ha sufrido durante los años) de modo que la ganancia obtenida por la venta también es menor y, por tanto, se tributa menos por ella en la Renta.
La Ley del IRPF permite que los ciudadanos que alquilan un inmueble puedan deducir cada año de las ganancias que obtienen por el arrendamiento hasta el 3% del valor de adquisición de la vivienda, debido al desgaste de la misma por el uso que hacen los inquilinos de ella. Sin embargo, la norma también establece que los contribuyentes que tienen un inmueble alquilado, una vez proceden a su venta, también puedan deducir una "amortización mínima" sobre el precio inicial al que lo adquirieron.
Esto es relevante porque cuando se vende una vivienda se tributa en el IRPF por las ganancias obtenidas. Es decir, por la diferencia entre el precio al que se adquirió el inmueble y el precio al que se ha vendido. De modo que cuanto mayor sea la deducción por amortización que se aplica sobre el valor inicial al que se compró, más bajará este precio y, por tanto, mayor será la ganancia obtenida y su tributación.
Por ejemplo, en el caso del litigio, la contribuyente adquirió el inmueble por 222.023 euros y le aplicó una deducción por amortización por los casi 16 años que lo tuvo alquilado de 51.341 euros, de modo que el valor de compra se redujo a 170.600 euros. Al venderlo por 236.400 euros, la ganancia patrimonial y por la que tributa en el IRPF fue de unos 65.800 euros. Sin embargo, Hacienda indicó que calculó mal la deducción por amortización, que elevó a 103.600 euros, y por tanto el coste de adquisición quedó en 125.600 euros. De este modo, la ganancia patrimonial por la que tributar fue de 110.800 euros.
La contribuyente, para aplicar la deducción, se basó en la Orden de 1998 que ofrece unas tablas de amortización para los inmuebles alquilados que están afectos a una actividad empresarial o profesional. Hacienda rechazó que la ciudadana pudiera aplicar los tipos de esta Orden, vigentes a día de hoy, porque no realiza una actividad empresarial. Por tanto, el fisco entiende que debe aplicar la deducción por amortización del 3% del valor de adquisición del inmueble. Es decir, si lo adquirió a 222.023 euros, la deducción del 3% es de 6.660 euros al año, que por el tiempo que estuvo arrendado (julio de 2002 a marzo de 2018) asciende a esos 103.600 euros.
El Supremo, sin embargo, rechaza el argumento de Hacienda y dice que la Ley y el Reglamento del IRPF permiten aplicar la amortización mínima pero no da elementos para calcularla. Por tanto, la contribuyente, ante esta ausencia de regulación puede acudir a la Orden de 1998 aunque no realice ninguna actividad empresarial o profesional y aplicarse una deducción menor a la del 3%.
"La interpretación de la Administración impide, sin más razones, la posibilidad de que sea aplicada la amortización mínima prevista para la cuantificación de las ganancias y pérdidas patrimoniales, cuando legal y reglamentariamente sí ha sido contemplada para esta categoría de renta, aunque de manera incompleta por la falta de mayores indicaciones para hallarla", dice el fallo.
Por tanto, permite a los contribuyentes acogerse a la Orden de 1998 aunque no realicen una actividad económica para poder aplicar su derecho a la deducción mínima por amortización y optar así por una tributación menor en la venta del inmueble.
Mi pregunta es que he entrado en la Orden de 1998 y en las tablas de amortización no veo cual es la amortización mínima que hace referencia el Tribunal Supremo para aplicar en estos casos.
Saludos y muchas gracias.
#25038
Re: Para Enasua.
Eso que has copiado (supongo que de una de esas web de abogados que lo que buscan son clientes a base de poner medias verdades) se refiere al ITPO, pero no al IRPF. En IRPF, si un comunero se adjudica más bienes de su cuota de participación, abonando la diferencia al otro con dinero y otros activos, hay un exceso de adjudicación por el que, el que recibe la compensación, tiene que tributar. Es una "venta", por así decirlo.
#25039
Re: Para Enasua.
Te agradezco mucho que me hayas mostrado esa sentencia: no la conocía y cambia mucho las cosas. Se ha hablado de este asunto desde hace años en varios hilos del foro, y por fin tenemos algo que pone las cosas negro sobre blanco.
Básicamente, con esta sentencia, la amortización mínima a aplicar como gasto de capital inmobiliario, que ahora tiene que aceptarse también para el cálculo de la ganancia patrimonial si se ha aplicado como gasto antes o si no se ha aplicado gasto alguno, puede ser del 1,47% anual (aplicando el 100% de la amortización en el periodo máximo de 68 años que se establece en la Tabla).
#25040
Re: Para Enasua.
me puedes indicar lo de la orden de 1998 no veo lo del mínimo aplicable de 1,47, si que veo lo de los 68 años pero para aplicar el 3%.
Y otra cosa, si yo he estado amortizando durante 15 años una vivienda alquilada al 3%, cuando venda esa vivienda el precio de adquisición tengo que restarle los 15 años al 3% o tendré que restarle lan cantidad total que amortice al 3% durante los 15 años al 1,47%.
Gracias y que tengas un feliz año nuevo.
#25041
Re: Para Enasua.
En esa Tabla, que, hasta ahora, sólo aplicaba para elementos afectos a actividades económicas, se establecen "máximos": o aplicas el máximo porcentual (el 3% que consta ahí indicado) durante, obviamente, 33 años 4 meses (100 / 3), o aplicas el mínimo porcentual durante el período máximo (los 68 años que constan ahí indicados), que, por simple cálculo algebraico tiene que ser el 1,47%: 100 / 68, o cualquier porcentaje entre medias durante el período entre medias que corresponda.
Si tú has estado aplicando el gasto de amortización máximo anual (el 3%), tendrás que calcular el valor de adquisición del inmueble, para conocer la ganancia o pérdida patrimonial derivada de su transmisión, restando al importe de adquisición + gastos inherentes + mejoras, la amortización calculada sobre el mismo porcentaje. Si no habías aplicado gasto de amortización será cuando puedas poner el porcentaje mínimo del 1,47%. O si habías aplicado ese porcentaje como gasto del capital inmobiliario. Y, si habías deducido el 2%, o el 2,5%, pues ése será el que haya que aplicar.
#25042
Re: Para Enasua.
Buenas noches, te pongo como lo tengo ahora:
A fecha de hoy he amortizado el 3% con la vivienda alquilada durante 8 años la cantidad de 8105,06 euros, mi pregunta es si vendo ahora, el precio de adquisición será como se compró la vivienda en su día menos los 8105,06 euros ( es decir el 3% que aplique), o puedo aplicar de esa cantidad el mínimo de 1,47% que dice el Tribunal Supremo de los 8105,06, me lo puedes explicar cuando tengas tiempo.
Un saludo y muchas gracias.
#25043
Re: Para Enasua.
Ya te lo he explicado: si tú has aplicado el 3%, tienes que aplicar lo mismo cuando vendas. La sentencia sólo permite aplicar un porcentaje inferior si has aplicado ese porcentaje como gasto o si no has aplicado gasto alguno.
#25044
Re: Para Enasua.
Buenas tardes Enasua, te paso otra información por si te interesa:
Legal
Hacienda recorta el plazo para deducir de las ganancias del alquiler la depreciación del inmueble
Señala que se podrá aplicar la reducción hasta llegar al valor de compra de la vivienda
La Ley del IRPF, sin embargo, no limita en el tiempo la utilización de este beneficio fiscal
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), órgano dependiente del Ministerio de Hacienda, limita el plazo para que los caseros se apliquen en la declaración de la Renta la deducción sobre las ganancias del alquiler por la amortización del inmueble. Es decir, por la depreciación que sufre la vivienda en el tiempo y por el uso del inquilino.
El tribunal, en una resolución del 18 de diciembre que unifica criterio, dice que esta deducción no puede ser "eterna" y que debe dejar de aplicarse una vez que en la suma del acumulado de los años los caseros ya hayan igualado el valor de adquisición del inmueble.
Los caseros pueden deducir de los ingresos que perciben del alquiler varios gastos como intereses de la hipoteca, impuestos como el IBI, la tasa de basuras, seguros, costes de mejoras del inmueble, y también el coste de amortización (depreciación) del inmueble. De ahí, se obtienen los ingresos netos por los que realmente se tributa.
Cálculo de la minoración
La Ley del IRPF impone en su artículo 14 un método para que los caseros calculen el importe de amortización que puede deducirse cada año, que es el valor catastral o el valor de adquisición del inmueble (el que sea mayor), menos el valor del suelo (porque éste no se deprecia). Y sobre el resultado, se puede deducir un 3% cada año. Sin embargo, la norma no limita en el tiempo esta deducción.
Por ejemplo, si el valor de adquisición del inmueble es de 100.000 euros, y con impuestos y gastos de notario, registro, etc., se eleva a 110.000 euros, hay que restar de ahí el valor del suelo (dato que da el Catastro y que también viene en el recibo del IBI), que por ejemplo sea del 20%, quedando una base de 88.000 euros. Sobre esta cifra, se aplica el 3% que indica la ley del IRPF y da un resultado de 2.640 euros, límite anual que se podría deducir el casero de los ingresos del alquiler.
El tribunal económico-administrativo admite que "es indiscutible que la normativa del IRPF no regula expresamente la existencia de más límite a la amortización del inmueble arrendado que el límite anual" del 3%.
"Sin embargo, la fijación de un límite global a la amortización acumulada debe entenderse coherente y necesaria [...], puesto que de entenderse que ante la ausencia de previsión específica de un límite global no habría límite alguno, los contribuyentes terminarían amortizando sine die el bien inmueble arrendado incluso con posteridad a que la suma del 3% anual de amortización superase el 100% de cualquiera de las bases de amortización", indica.
Límite por acumulación
"Por ello, debe entenderse que existe y, con independencia de la base de amortización que tome el obligado tributario, un límite global máximo de amortización acumulada coincidente con el valor de adquisición del elemento generador de los rendimientos. Y en el caso concreto de los bienes inmuebles, en los que el suelo no es amortizable, el citado límite es la parte del valor de adquisición que corresponda a la construcción, es decir, el valor de adquisición excluido el valor del suelo", concluye.
La resolución argumenta que, aunque la norma no recoja un límite global, este límite "nace del sentido económico propio del concepto de amortización". Es decir, no puede amortizarse una vivienda por encima de su coste porque pasaría a tener un valor negativo.
Por eso, el tribunal determina que esta deducción sobre las ganancias del alquiler no es infinita sino que se acaba cuando una vez se aplique año tras año se sume ya el valor de adquisición del inmueble, restado el del suelo.
Gracias por todo y un saludo.
#25045
Re: Para Enasua.
Buenos días Enausa, no entiendo lo del exceso de adjudicación de como tributa en el IRPF , te voy a poner dos ejemplos haber si me lo puedes explicar por favor cuando tú tengas tiempo.
VIVIENDA A: vivienda que se le adjudica a un cónyuge y se le pone un valor de 100.000 euros mediante acuerdo de las dos partes. El valor de adquisión de esa vivienda cuando se compró fue de 45452 euros.
VIVIENDA B: vivienda que se le adjudica al otro cónyuge mediante acuerdo de las dos partes y se le pone un valor de 180.000 euros. El valor de adquisición de esa vivienda cuando se compró fue de 147660.
Si se suma la primera vivienda con la segunda suma según el acuerdo 280.000 / 2 : 140.000
Entonces el que se adjudica la vivienda B tiene que compensarle con 40.000 euros al cónyuge que se queda la vivienda A.
Hasta ahí lo tengo claro, pero quién es el que tiene el exceso de adjudicación, ya sé que el que se queda con la vivienda B, tiene el exceso, pero como le compensa al cónyuge que se queda la vivienda A, las dos viviendas se quedan equitativas, es decir las dos se quedan una vez compensadas con 140.000 euros cada una. Como yo creo que es igual la cantidad para las dos partes, no entiendo realmente si hay ese exceso de adjudicación y porque tiene que tributar en el I.R.P.F.
En el caso de exceso de adjudicación que tú vieras de algún cónyuge, me podrías informar, que cónyuge tendría ese exceso. Y si lo tuviera como tributa en la declaración de la renta, es decir que valores de los que te he proporcionado se tendrían que colocar en el I.R.P.F y en que apartado.
