Renuncia al usufructo de una vivienda - Cáculo del valor del usufructo y nuda propiedad

Buenas tardes:

Nuestra hija de 36 años posee el derecho de usufructo de nuestra vivienda que le donamos hace cuatro años y mi mujer y yo poseemos la nuda propiedad.

Por diversas razones, mi hija quiere renunciar ahora al usufructo y nosotros queremos explorar las posibilidades existentes en estos momentos o dentro de un año, cuando haya concluido el periodo de cinco años de exención, para vender la vivienda.

Mi mujer es gran dependiente y recibe una pensión absoluta en grado de Gran Invalidez y yo mismo, con 67 años de edad, percibo una pensión de jubilación y también tengo una discapacidad del 65%.

Nos gustaría valorar las opción de renuncia al usufructo de mi hija y se nos presenta la duda de si, en este caso, esa renuncia tributaría como la donación del usufructo en su día y también nos obligaría a mantener durante cinco años la propiedad de la vivienda para poder mantener la exención que otorga nuestra comunidad autónoma o si la renuncia no está sujeta a esas condiciones por consolidación de la propiedad.

Dado el caso, si la anterior opción no resultara posible, quisiéramos poder calcular los gastos fiscales que esa venta nos supondría y saber cómo se calcula el valor del usufructo, los beneficios o perdidas producidas por una parte y, por otra, los correspondientes a la nuda propiedad para poder juzgar mejor ya que al estar la propiedad desmebrada, la venta no está exenta del pago del IRPF pese a ser mayores de 65 años y de la gran dependencia de mi esposa.

¡Muchas gracias de antemano por sus comentarios!

Hacienda explica en el siguiente cuadro el caso (Por renuncia del usufructuario  | Consolidación del dominio en el nudo propietario)

https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2020/capitulo-11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadros/extincion-usufructo-consolidacion-dominio.html

Hay una donación, lo que diría que implica lo siguiente:
-El donante (hija) tiene que calcular si ha habido ganancia o pérdida patrimonial para el IRPF. En su momento, la donación del usufructo tendría un valor declarado en el impuesto de Donaciones, más gastos que pagó el adquiriente (por ejemplo, notaría, registro de la propiedad); ese valor hay que disminuirlo en la amortización anual correspondiente (3%) y así tenemos el valor de adquisición. 
El valor de transmisión en la donación habrá igualmente que calcularlo tomando el valor de referencia de la vivienda que  a partir de 2022 publica el Catastro,  y calculando el porcentaje que supone el usufructo según la edad de la persona que lo disfruta.
La diferencia entre valor de transmisión - valor de adquisición será la ganancia. Si en la Donación primera se tomó un valor muy bajo y ahora hay que ir al mínimo de referencia en la segunda, que probablemente sea bastante más alto, pues puede que haya una ganancia.

-Y los que reciben la donación, tendrán que pagar el impuesto de Donaciones por el valor de ese usufructo que reciben.

Imagino que si posteriormente se quiere vender esa vivienda como habitual, hay que habitarla durante 3 años desde la fecha de la donación del usufructo.

Ese tema de los 5 años, desconozco de qué Comunidad Autónoma estás hablando.

¡Muchas gracias por su respuesta!

La comunidad en cuestión es Castilla la Mancha y salvo que exista un malentendido por mi parte, en la normativa relativa a "Beneficios Fiscales en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones", letra b de los Requisitos se indica que "En transmisiones de bienes o derechos no consistentes en dinero o signo que lo represente, los bienes y derechos donados no podrán ser objeto de transmisión y deberán mantenerse en el patrimonio del adquirente durante los cinco años siguientes a la fecha de devengo del impuesto.

https://portaltributario.jccm.es/informacion-tributaria/beneficios-fiscales-en-el-impuesto-sobre-sucesiones-y-donaciones

Mi creencia de que se podía renunciar al usufructo vitalicio se sustentaba en la información que aparece en los siguientes enlaces:

Requisitos de la renuncia:

https://vlex.es/vid/renuncia-usufructo-constituido-226046

https://www.rankia.com/blog/avalino/4655861-renuncia-usufructo-vitalicio-ganancia-patrimonial-cero-euros

Un cordial saludo y muchas gracias de nuevo por su aclaración.

es claro entonces que si la hija no mantiene el derecho (el usufructo) durante 5 años desde la donación, perdería la bonificación aplicada en su momento y debería presentar una declaración complementaria del impuesto de Donaciones. Así que lo mejor sería esperar a que transcurra ese plazo, salvo que haya otra causa más potente para realizar la transacción antes.
Y los padres pueden aplicar la misma bonificación en esta donación del usufructo de vuelta...

Luego lo de esa sentencia, desconozco si hay doctrina del Tribunal Supremo que diga que no hay que pagar IRPF al transmitir una donación, porque si no existe, Hacienda te va a decir que hay que declararlo, es su criterio, y si no se está de acuerdo, toca pelearlo en los tribunales.

Si no lo entiendo mal, debe haber mas sentencias en ese sentido y hay jurisprudencia.

Buenas noches:

No se trata de una donación la vuelta a la nuda propiedad del usufructo, sino de una devolución.

No hay transmisión fuera del conjunto de personas que son titulares de la vivienda y entre ellas pueden realizarse estas cosas.

No se tienen que respetar el tiempo de los cinco años, si es entre la familia de hija a padres nuevamente.

Si constituyera la residencia habitual de los propietarios de la nuda propiedad, la transmisión de su vivienda por mayores de 65 años está exenta y es indiferente si tienen o no el usufructo, ya que para proceder a la venta debe dar el consentimiento la usufructuaria.

En el caso de que ya no fuese su vivienda habitual, entonces para su exención deberían constituir, con el importe total obtenido por la transmisión, en el plazo de seis meses una renta vitalicia asegurada a su favor.

Saludos.

Muchas gracias por ofrecerme tu opinión que, por el momento, me dejó un poco perplejo porque eso no es lo que me comunicaron en la Delegación de Guadalajara cuando solicité información al respecto o creía haber leído en su momento.

Por lo que constato en el portal tributario de Castilla la Mancha, en Modalidad Donaciones: 

2.  Bonificación por discapacidad

Los sujetos pasivos que tengan acreditado un grado de discapacidad igual o superior al 65 por ciento podrán aplicarse una bonificación del 95 por ciento de la cuota tributaria.

Requisitos:

En transmisiones de bienes o derechos no consistentes en dinero o signo que lo represente, los bienes y derechos donados no podrán ser objeto de transmisión y deberán mantenerse en el patrimonio del adquirente durante los cinco años siguientes a la fecha de devengo del impuesto. 

En el Boe  BOE-A-2014-1368 se señana en  Artículo 17 bis. Bonificaciones de la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en adquisiciones “inter vivos”. 
 

En el caso de transmisiones lucrativas “inter vivos”, la aplicación de las bonificaciones establecidas en el artículo 17 bis queda sujeta al cumplimiento de los siguientes requisitos: 

b) En transmisiones de bienes o derechos no consistentes en dinero o signo que lo represente, los bienes y derechos donados no podrán ser objeto de transmisión y deberán mantenerse en el patrimonio del adquirente durante los cinco años siguientes a la fecha de devengo del impuesto.

En cuanto a lo que indicas que " Si constituyera la residencia habitual de los propietarios de la nuda propiedad, la transmisión de su vivienda por mayores de 65 años está exenta y es indiferente si tienen o no el usufructo, ya que para proceder a la venta debe dar el consentimiento la usufructuaria",  la Agencia tributaria señana que:

A diferencia de lo anterior, cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultarán de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, aún en el caso de que se trate de su vivienda habitual. 

Saludos y gracias de nuevo por tu comentario 

Buenos días:

Respondo a cada párrafo.

"En transmisiones de bienes o derechos no consistentes en dinero o signo que lo represente, los bienes y derechos donados no podrán ser objeto de transmisión y deberán mantenerse en el patrimonio del adquirente durante los cinco años siguientes a la fecha de devengo del impuesto."

No dice que no pueda volver al tronco de donde ha partido la donación.

En las herencias, la bonificación del 95 % no se pierde si uno de los herederos adquiere la vivienda habitual, que generó la bonificación. No tienen que salir de los herederos.

Así mismo, la vivienda se puede vender si después se compra otra.

"A diferencia de lo anterior, cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultarán de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, aún en el caso de que se trate de su vivienda habitual."

Eso es cierto si cada uno transmite su parte individualmente. Pero no lo es cuando se hace una transmisión conjunta, ya que en ese caso, en el instante de la transmisión, es un hecho conjunto y todas las piezas están comunicadas.

Es decir, el usufructuario pone en contacto el usufructo con la nuda propiedad y ese acto es el de transmisión conjunta. La transmisión es única y  completa de la vivienda habitual. En este caso, no hay tres transmisiones sino solamente una, la de la vivienda completa. Dos componente de la nuda propiedad y la usufructuaria.

Saludos.

Buenas de nuevo:

En lo que a la permanencia de la propiedad del usufructo se refiere, yo entiendo que éste se puede transferir en cualquier momento, no hace falta esperar 5 años en CLM. 

 Ahora bien, yo creo que son dos cosas distintas. por lo que me dijeron en la Delegación de Guadalajara, la exención del 95% está sujeta a que el usufructo la mantenga como mínimo 5 años en propiedad del usufructuario si no quiere tener que abonar el 95% de la exención que obtuvo e intereses de demora.

Vd., tan impreciso y liante como es habitual.

El Código Civil establece las causas o modos, tasados, de extinción del usufructo:

7.º Por prescripción

El consultante indica claramente que la usufructuaria, su hija, quiere renunciar al usufructo en favor de los padres, que en su día constituyeron este derecho real. Desde el punto de vista del Derecho Civil, es obvio que el acto jurídico de la hija se incardina en el apartado 3 del art. 513, la renuncia del usufructuario. 

A efectos fiscales, como bien señalan el consultante y @Bacalao, la transmisión del derecho real de usufructo desde la hija a los padres -que se produce por la renuncia- es una donación, pues es la transmisión lucrativa del derecho real de usufructo, se realiza a título gratuito, la hija no recibe ninguna contraprestación de sus padres por esa transmisión. Yo creo que las consecuencias fiscales de la operación están perfectamente expuestas por el consultante y @Bacalao.

Su artificioso término y concepto de “devolución” como forma de transmisión del derecho de usufructo no existe desde el punto de vista del derecho civil ni del tributario, pero según Vd. tiene una sustancia jurídica propia, pues lo utiliza como algo distinto a la donación (y a la renuncia, se entiende). Desde luego, para intervenir en el foro no hay que ser un exquisito del lenguaje técnico-jurídico, pero es conveniente no inventar términos y conceptos como la “devolución” que Vd. utiliza, que solo aportan confusión. 

Lo que sí existe es la obligación de devolución de la cosa del art. 522 Código Civil “Terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada ….” que, en su línea habitual, Vd. malinterpreta o manipula para tenerla por una causa o modo distinto de extinción del usufructo -o de una forma de transmisión del derecho real-, cuando no es sino una obligación inherente a todas y cada una de las causas de extinción del art. 513, excepto en el supuesto de pérdida total de la cosa usufructuada.

¡Muchas Gracias por la aportación!

He encontrado un resumen de la Agencia Tributaria en la que expone las diferentes causas por las que se produce la "Extinción del usufructo y consolidación del dominio"

En lo que se refiere a las dudas planteada, la Agencia Tributaria señala lo siguiente:

Extinción del usufructo: Por renuncia del usufructuario

"Efecto: Consolidación del dominio en el nudo propietario

Usufructuario:
Se genera en el IRPF una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (Véase valor de transmisión y de adquisición en la transmisión del usufructo)

La renuncia de un usufructo ya aceptado, aunque sea pura y simple, se considerará a efectos fiscales como donación del usufructuario al nudo propietario.

Coeficientes de abatimiento (DT 9ª de la Ley del IRPF): No resultarán de aplicación, en la medida que no se trataría de la transmisión de un elemento patrimonial, sino de una renuncia a un derecho, con independencia de la misma suponga la consolidación del pleno dominio en el nudo propietario.

Nudo propietario:
En la extinción del usufructo y consiguiente consolidación del dominio se exigirá el impuesto que corresponda según el título de constitución del usufructo.

No tributa en el IRPF por la consolidación. El propietario que consolida el dominio obtendrá rendimientos de capital inmobiliario si arrienda o cede el bien o imputación de rentas inmobiliarias (salvo si pasa a constituir su vivienda habitual)"

De lo expuesto deduzco que mi mujer y yo no tributamos en el IRPF porque, como ya ocurrió cuando donamos el Usufructo vitalicio, obtendríamos rendimientos de capital inmobiliario si la arrendamos...(salvo si pasara a constituir nuestra vivienda habitual).

Por contra, señala que "La renuncia de un usufructo ya aceptado, aunque sea pura y simple, se considerará a efectos fiscales como donación del usufructuario al nudo propietario." lo que conllevaría, en nuestro caso, que a pesar de constituirse la propiedad plena de la vivienda, ésta tributaría de nuevo por en el impuesto de Donaciones y Sucesiones al 100% si se transmite antes de 5 años o de un 95% si se mantiene la propiedad durante ese tiempo ¿no es así?

¿Alguien conoce si la AGT dispone de algún simulador para poder realizar los cálculos y tratar de averiguar qué opción nos puede interesar más?

 

Acabo de ver que Bacalao ya había anexado el enlace y resumido de manera magistral el tema de la renuncia al usufructo y que en ese momento no supe interpretar y valorar.

Esa opción me parece la más beneficiosa desde el punto de vista fiscal pero también la más lenta para deshacer el entuerto, por lo que me voy a centrar en los gastos que generaría para mi hija y para nosotros la venta de la vivienda el año que viene.

Saludos

Buenos días:

Lo que por mi parte se dice es que no se hagan los siguientes hechos:

Lo que he dicho es lo siguiente, que después he matizado.

<<Si constituyera la residencia habitual de los propietarios de la nuda propiedad, la transmisión de su vivienda por mayores de 65 años está exenta y es indiferente si tienen o no el usufructo, ya que para proceder a la venta debe dar el consentimiento la usufructuaria.

En el caso de que ya no fuese su vivienda habitual, entonces para su exención deberían constituir, con el importe total obtenido por la transmisión, en el plazo de seis meses una renta vitalicia asegurada a su favor.>>

El ITP lo paga el comprador, que corresponda por la venta total de la vivienda incluido el usufructo, que también adquiere.

No hay caso de la devolución del usufructo, que es una variable de entrada para la venta a un tercero de la vivienda, pero que no es procesada por nueva adquisición de los donantes, sino por el comprador de la vivienda.

Las plusvalías por venta de la vivienda habitual de mayores de 65 años o vivienda por mayores de 65 años, constituyendo  una renta vitalicia asegurada en este último caso, están exentas.

Aprovecho el art. 513 de del Código Civil  que el Sr. Marianin07 ha puesto en otra respuesta.

 <<3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.>>

La misma persona puede ser el comprador.

Es decir, lo que se dice por mi parte está perfectamente admitido en el Código Civil. Esta admitida la venta conjunta de la nuda propiedad y del usufructo por distintas personas a un solo comprador. Pero pueden ser varios los compradores en condominio, ya que actuarían en una sola venta.

Por lo que, no es de aplicación la pérdida de la bonificación, por no mantenerlo 5 años por  la transmisión del usufructo, sino que es extinción.

Saludos.

Estimado Jesúsm1,

le agradezco muy sinceramente su comentario y el interés que muestra pero si no me equivoco, la interpretación que hace Vd. acerca de que la transmisión conjunta en un solo acto tiene la consideración de transmisión de una propiedad no desmembrada, tal como la enfoca Vd. -aunque así lo recoja el Código Civil, a efectos de la aplicación de la Ley tributaria-, no creo que tenga cabida en la lógica que viene aplicando Hacienda y, por ello, habría que pelearlo.

Si Vd. tiene constancia de alguna sentencia o consulta vinculante a la DGT, le agradecería que me la facilitara.

Lo que en estos momentos está en negro sobre blanco es lo que aparece en el BOE y éste dice bien claro que: 

En el caso de transmisiones lucrativas “inter vivos”, la aplicación de las bonificaciones establecidas en el artículo 17 bis queda sujeta al cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) La transmisión deberá formalizarse en escritura pública, en la que expresamente deberá constar el origen y situación de los bienes y derechos transmitidos, así como su correcta y completa identificación fiscal cuando se trate de bienes o derechos no consistentes en dinero o signo que lo represente.

b) En transmisiones de bienes o derechos no consistentes en dinero o signo que lo represente, los bienes y derechos donados no podrán ser objeto de transmisión y deberán mantenerse en el patrimonio del adquirente durante los cinco años siguientes a la fecha de devengo del impuesto.

En el caso de adquisiciones de derechos sobre una empresa individual, un negocio profesional o participaciones en entidades, a los que fuese de aplicación la exención establecida en el apartado octavo del artículo 4 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, se entenderá cumplido este requisito cuando durante el mencionado plazo de cinco años se cumplan las condiciones señaladas en el artículo 20.6.c) de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre.

c) Cuando se incumpla el requisito de permanencia establecido en el apartado b) anterior, los sujetos pasivos quedarán obligados a pagar el impuesto dejado de ingresar junto a los correspondientes intereses de demora y a presentar las autoliquidaciones complementarias procedentes, en el plazo de un mes desde la fecha en la que se produzca el incumplimiento.

Saludos

Buenas noches:

Repito el art. 513 del Código Civil.

<<Artículo 513. 

El usufructo se extingue:

7.º Por prescripción>>

No parece discutible que en el caso de que fallezca el usufructuario, antes de los cinco años, se pierda la bonificación.

Pues bien, toda la enumeración que efectúa el art. 513 está en las mismas condiciones, no se pierde la bonificación.

El usufructo no se puede transmitir, sino solamente extinguir.

Por lo tanto, la renuncia o devolución del usufructo no son transmisiones.

La vivienda se puede vender completa o bien la nuda propiedad recuperar nuevamente el usufructo, sin que se pierda la bonificación.

El usufructo se puede arrendar,  pero no transmitir.

Saludos.