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Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares

11 respuestas
Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares
2 suscriptores
Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares
#1

Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares
He empezado una pequeña inmobiliaria de barrio en una capital de provincia en España. Además de viviendas, queremos gestionar el alquiler de plazas de garaje de particulares, pues muchas personas mayores ya no tienen vehículo.

Queremos ofrecer un servicio integral con la siguientes particularidades:
  • Precio comercial alquiler = Precio alquiler propietario + Comisión de Agencia.
  • Cobrar mes a mes el  precio comercial al inquilino y pagamos nosotros el precio de alquiler al propietario/a.
  • La comisión es variable, para poder unificar los precios de cara al público en una misma comunidad de vecinos/zona de la ciudad (Ej: un propietario pide 100EUROS/mes, otro 95EUROS/mes y otro 105 EUROS/mes , y nosotros ofrecemos todas las plazas al mismo precio 105EUROS/mes)*.
  • Como consecuencia del punto anterior, no queremos hacer pública nuestra comisión, tanto al propietario como al inquilino.
  • Poder hacer facturas con IVA para aquellos inquilinos que lo soliciten (empresas, autónomos, ...).
  • Poder tener una contabilidad clara a nivel fiscal de nuestros ingresos y gastos, con facturas de entradas y salidas.

En España, el particular que alquile una plaza de garaje debe repercutir e ingresar el IVA de dicha operación, y esto no lo cumple nadie, y por tanto ningún particular emite facturas. Un abogado nos ha recomendado indicar de forma explicita en nuestro contrato que el propietario cede en nosotros la gestión de emitir facturas en su nombre a nuestra empresa (es decir, generamos los documentos en los que "Pepito" hace una factura con IVA a "Inmobiliaria de Barrio"), así como también indicar explicitamente que la declaración físcal es responsabilidad unicamente suya como propietario/a. => Es correcta esta recomendación?

(*) Nosotros le recomendamos el precio al propietario/a, pero en última instancia es su deción el precio final del alquiler. 
#2

Re: Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares

Top 100
Cachilipox
" 
  • Como consecuencia del punto anterior, no queremos hacer pública nuestra comisión, tanto al propietario como al inquilino.
 "

Pues eso, dada la legalidad fiscal y tributaria española, va a ser bastante imposible.
Al menos una de las dos partes debe conocer de forma explícita cual es ese importe de la comisión.
Si es una comisión al propietario, el inquilino no la verá. Las facturas saldrán por un precio total desde el propietario, que luego podrá deducirse los gastos de intermediación por las facturas que vosotros le hagáis.
Si la comisión es al inquilino, deben existir dos facturas diferentes, la del alquiler propiamente dicho a nombre del propietario, y la vuestra.

El consejo del abogado, en sí mismo no es incorrecto. Un propietario puede ceder o autorizar a un tercero para que emita las facturas del arrendamiento. Pero eso no resuelve ni cierra el asunto de vuestras propias facturas.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#3

Re: Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares
Muchas gracias por la rápida respuesta @cachilipox.

La propuesta del abogado es:
  • El propietario nos cede el poder emitir una factura en su nombre a nuestra empresa por el importe del alquiler que él/ella percive (Ej: 100EUROS).
  • Nuestra empresa emite una factura por el importe total del precio comercial al arrendador (Ej: 105EUROS, de los cuales 5EUROS son nuestra comisión). En esta factura no se indican dos conceptos, alquiler y comisión, sino un único concepto de alquiler.

De esta forma, 17.35EUROS de IVA son de los 100EUROS que transferimos y pagamos al arrendador/a y que podemos deducirnos del total pagado por el arrendatario, y  0.87EUROS son el IVA de nuestra comisión.

El arrendador obviamente simpre podría averiguar el montante de nuestra comisión pues el precio comercial es público por nuestra actividad comercial.

Sería esto posible?
#4

Re: Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares

Top 100
Cachilipox
Aquí es donde veo un posible problema o incoherencia:
" 
  • emitir una factura en su nombre a nuestra empresa por el importe del alquiler que él/ella percive (Ej: 100EUROS).
  • Nuestra empresa emite una factura por el importe total del precio comercial al arrendador "

Operando de esta manera, el arrendatario (el inquilino) lo que ve es una factura vuestra, por el total de renta.
O sea, respecto del inquilino, el arrendador sois vosotros.
Pero claro, como no sois los propietarios, eso se llama subarrendar. Y es perfectamente legal, pero ya no es una mera operación de intermediación comercial con comisión.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#5

Re: Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares
Disculpa, efectivamente la operación como tal sería de subarrendamiento y no una intermediación "convencional", debería haberlo matizado para no crear confusión.

La cuestión principal es realmente si, como nos indicó el abogado (que de hecho no nos recalcó la importancia de indicar que es un subarrendamiento que me lo anoto), es posible que le pidamos por contrato al propietario/arrendador que nos autorice a emitir facturas en su nombre hacia nuestra empresa, y a su vez si lo indicamos también en el contrato que es responsabilidad suya el declarar y nos protegernos así de que no haya derivación de responsabilidad si éste no declara.
#6

Re: Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares

Top 100
Juan Lackland
Lo primero es que esa afirmación de que no cumple nadie su obligación de repercutir e ingresar el IVA, no sé de dónde sale. Conozco muchos que lo llevan a rajatabla y no sólo con garajes también con viviendas que son también despacho profesional.

Aclarado eso, hay dos formas de gestionarlo: una es que el propietario factura (o bien vosotros facturáis en su nombre) y vosotros a su vez le facturáis vuestros servicios. Otra forma es que el propietario os arrienda el garaje (mejor sería ceder un usufructo temporal) y vosotros lo alquiláis al usuario final.
Tendréis que decidir qué forma es la que queréis.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#7

Re: Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares
Muchas gracias por la respuesta @juan-lackland. Nuestra experiencia hasta ahora es que, salvo grandes propietarios (>5 inmuebles), ningun propietario particular que hayamos tenido en gestión de agencia tradicional (cobrando inicialmente 1mes extra por nuestra comisión al inquilino y posteriormente se gestionan directamente entre ellos los pagos) declara el IVA. Esto supone un problema cuando una empresa o autónomo nos solicita una plaza, pues les interesa tener factura de los pagos mensuales. Es por ello que queremos explorar otras vías para dar solución y antes de abrir una nueva linea de negocio consultamos con un despacho de abogados y posteriormente en este foro de expertos.

Las dos opciones confirman lo indicado también por @cachilipox, 1) intermediación facturando el arrendador al arrendatario y luego nosotros nuestros servicios al arrendador, 2) subarrendamiento facturando nosotros directamente al arrendatario incluyendo en el total nuestra comisión.

Respecto al un usufructo temporal, podrías compartir más información sobre en qué consiste y qué ventajas tiene. Queremos poder plantear estas opciones a otro despacho de abogados/fiscalista con la ideas más claras de nuestro lado. 
#8

Re: Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares

Top 100
Juan Lackland
Los casos que yo conozco no son grandes propietarios sino personas que han alquilado un solo inmueble (garaje o piso). Supongo que habrá de todo pero no creo que sea general la evasión fiscal.

La diferencia del usufructo temporal con el arrendamiento es que el usufructuario tiene más libertad de acción pues no tiene que dar cuenta de su arrendamiento. En el caso del subarrendamiento creo que es necesario el consentimiento expreso del propietario.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#9

Re: Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares
 
Albertopasolini, si lo que queréis es simplificar la gestión y tenerla controlada en todo su desarrollo por vosotros os propongo: 
Contrato de subarriendo del propietario de la plaza a vosotros acordando la cantidad que estiméis oportuno 
Autofactura a vosotros por cuenta del propietario, que esa es la autorización que os comenta el abogado (Evidentemente con su Iva correspondiente) 
Y Factura vuestra al arrendatario por el precio que acordéis y con su iva. 
Todo con dos facturas y haciéndolo todo vosotros. 
Es mi opinión 
#10

Re: Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares
Buenas noches:

Se puede incluir los costes de vuestros servicios, aunque sería un recurso 
que se incorpora a la operación. El coste de vuestros servicios no lo tiene que conocer el arrendatario, ya que es una cosa entre el arrendador y vosotros.

https://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/11557922/01/22/Gastos-al-alquilar-una-casa-cuando-hay-que-pagar-a-la-agencia.html

Desde un punto de vista, el propietario para alquilar utiliza vuestros recursos y en la operación de alquiler los integra.

Así pues, el proceso podría sen el que se refleja seguidamente y hay dos caras en la operación con las siguientes consecuencias:
1. La prestación del servicio del alquiler al arrendatario dada por el arrendador, el propietario

- La factura al inquilino, que no tiene que detallar los recursos sino el precio del servicio.
  • La factura incluye el IVA, que es único

2. Los servicios de gestión hacia en arrendador
 
 - Vuestra factura de los servicios al arrendador
  • La factura incluye el IVA, que es el vuestro

3.  Declaraciones de IVA, frente a Hacienda.
  •  Declaración de IVA del arrendador, en la que se descontará el IVA vuestro
  • Declaración de IVA vuestro, se supone que por otro lado se consumen otros recursos con IVA, por vuestra parte.

En este caso, el arrendador sería el que emitiría la factura a su nombre, aunque la gestión o administración se hiciera por vuestra parte.

Saludos.

Nota: Para ejercer de administrador se exige titulación adecuada y colegiación.

https://www.ineaf.es/tribuna/que-hay-que-estudiar-para-ser-administrador-de-fincas-enterate-aqui/#:~:text=Para%20ser%20administrador%2Fa%20de,por%20el%20Ministerio%20de%20Fomento.
 
#11

Re: Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares
@renciayera muchas gracias por la respuesta, coincide con lo propuesto anteriormente lo cual me confirmar que es una opción viable. Tendremos que explorar con los abogados el tema que propone @juan-lackland sobre el usufructo.

@jesusm1 lo que propones tiene el problema que ya había expuesto, que generamos una factura al arrendador/propietario con el precio final y le le hacemos otra con nuestra comisión, que dado que precio comercial y comisión pueden variar según el caso (como decía para que el precio comercial sea el mismo para todas la plazas de un mismo garaje) y puede ser bastante más elevado que la cantidad que recibe puede no gustarle. Además indicas:
 Declaración de IVA del arrendador, en la que se descontará el IVA vuestro
Y esto es algo que no podemos asegurar que hagan, y justamente queremos que no se derive responsabilidad de que lo hagan o no.
#12

Re: Facturación IVA alquiler de plaza de garaje de particulares
Buenas tardes:

El art 20 de la Constitución Española indica que todas las personas tienen el Derecho de transmitir y recibir información cierta.

Se ha indicado por mi parte que la factura se emita por el propietario, aunque la realización operativa sea por vosotros.

En ese caso, el sabe lo que factura y por otro lado conoce lo que recibe. Lo que está bajo el paraguas constitucional.

El otro modo, es que por vuestra parte se realquilara el garaje, con lo cual el propietario debería emitir una factura hacia vosotros y a su vez por vuestra parte se emita otra factura al arrendatario. Lo que sería un subarriendo, con las implicaciones legales que tenga.

Con respecto a que Hacienda no admita el descuento de vuestro IVA, por el propietario no cabe tal reflexión según la ley del IVA, ya que las declaraciones son: IVA cobrado - IVA pagado por el declarante.

No tengo ninguna duda de que se admitirá, ya que la combinación de los recursos es una potestad de la libertad de empresa y en este caso, el propietario de la plaza de aparcamiento actúa de empresario. Aunque mínimamente, actúa de empresario. Así se admite por Hacienda en la página referenciada en otro mensaje por otro forero.

el particular que alquile una plaza de garaje debe repercutir e ingresar el IVA de dicha operación
 
<<1. Un particular que alquila una plaza de garaje. ¿Debe pagar el IVA?

El arrendamiento es una operación que convierte en empresario, a efectos del IVA, a quien la realiza, independientemente de que el arrendador ejerza o no otra actividad empresarial o profesional. Por tanto, el particular que alquile una plaza de garaje debe repercutir e ingresar el IVA de dicha operación. >>

Saludos.