Incremento patrimonial venta vivienda heredada. Declaracion Renta

Buenos Tardes,

Tengo dudas a la hora de reflejar los datos en la declaración de la renta con respecto a la venta de vivienda heredada.

DATOS

Mi padre fallece el 23/11/2010 y mi madre (edad actual 84 años ) queda como usufructuaria universal y vitalicio de su herencia y nosotros ( 2 hijos ) como herederos a partes iguales. El único bien disponible es su vivienda habitual en un pueblo de Málaga. Se realiza a principios de 2011 impuesto de sucesiones ( sin cuota a pagar ).

Por la avanzada edad de mi madre ponemos a la venta la casa del pueblo con el objetivo de venirse a Madrid cerca de nosotros. Iniciamos tramite escritura aceptación y adjudicación de la herencia para poder vender la vivienda.

10/5/ 2017. Se realiza escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, de la siguiente forma:

Activo inventariado ( todo ganancial ) 65.000 €, se liquida sociedad gananciales y todo el haber es neto a repartir por mitad entre el cónyuge viudo y la herencia correspondiendo a cada parte 32.500€. El usufructo de mi madre se valora en un 13% en la cantidad de 4.225€, quedando un haber neto de 28.275 € a repartir en partes iguales entre nosotros.

Adjudicaciones a mi madre, por sus gananciales y en propiedad: una mitad indivisa de la vivienda; y por sus derechos en la herencia y en usufructo vitalicio: la mitad indivisa restante de la vivienda.

A cada uno de nosotros por sus derechos en la herencia y en nuda propiedad: una cuarta parte ( 25%) de la vivienda.

21/5/2018. Finalmente se vende la vivienda por un importe de 88.000 €

Plusvalía municipal 1.332 €

Gastos notaria y registro, 1.286 €

Según los datos de la consejería de Economía y Hacienda de la Junta de Andalucía el valor de mercado de la vivienda en 2010 ( fecha de fallecimiento ) es 118.188 €

Precio de adquisición inicial de la vivienda ( 31/7/1987), 35.699 € + gastos escritura.

Preguntas:

1.- Declaración de la renta de mi madre por ser mayor de 65 años esta exenta y no es necesaria hacer la declaración?

2.- En la declaración de cada uno de nosotros tendremos que imputarnos un 25% del incremento/decremento patrimonial por la venta de la vivienda. Entendiendo que la fecha e importe de adquisición de cara a Hacienda será la fecha de fallecimiento de mi padre y el valor de mercado en 2010 y resultando lo siguiente:

Ganancia/ Perdida = (Precio venta, 88.000 € - Plusvalia Mun., 1.300 € ) - ( Precio Adquisición, 118.188 € + Gastos (*) ) = 86.700 – 118.188 = - 31.488 €.

(*) Podría incluir como gastos los de notaria y registro de la escritura de aceptación de la herencia?

Gracias de antemano y Saludos.

 

Buenas Tardes,

Alguna ayuda ?

Gracias por adelantAdo.

1.- Tu madre, depende de si era su vivienda habitual o no. Si lo era, debe declarar pero está exenta la posible ganancia. Si no era vivienda habitual, es una transmisión de un activo patrimonial como cualquier otro. Hay el problema que tu madre no transmite solo el pleno dominio (que sería lo susceptible de estar exento), sino que también transmite un derecho real de usufructo. Esto segundo, la transmisión de un derecho de usufructo, no está amparado por la exención de transmisión de vivienda habitual.

2.- Para vosotros, hay una discrepancia entre el valor de mercado a fecha de efectos, y el valor que declarais a efectos de la escritura de aceptación de herencia. Me da que hacienda pedirá papeles, y que si ve en la escritura de adquisición (adjudicación) que las partes interesadas declaran que para ellos el valor es XXX, no aceptará que el valor de adquisición sea 2XXX.

Común: los costes de plusvalía municipal y notaría, en la parte proporcional que corresponda, sí son gastos deducibles, o como mayor valor de adquisición, o como gasto inherente a la transmisión.

Buenas,

Gracias Cachilipox por tu respuesta. A continuación te confirmo.

1.- Era vivienda habitual.

2.- En su día cuando se realizo la escritura de aceptación mire el valor de mercado en el año 2017 ( fecha de adjudicación herencia ) y el valor dado por la consejería fue de 59.797,50 €.  Pusimos en la escritura 65.000€ ya que por aquella época era como se estaban vendiendo las viviendas en el pueblo. Finalmente tardamos 1 año y se vendió por 88.000 €. Entonces de cara a la agencia tributaria y para que no haya problemas no se podría introducir en la declaración, en dos tramos:

Primero. 2010 ( f. fallecimiento) a 2017( f. adjudicación). 

 Ganancia/ Perdida = Pventa ( 65.000 €  ) - ( Precio Adquisición 118.118 ) = - 53.188

Segundo. 2017 (f. adjudicación ) a 2018 (f. venta )

Ganancia/Perdida = Pventa ( 88.000 €-  1.300 €Plusvalia ) - ( Precio Adquisición, 65.000 +  1286 Gastos escritura ) = 20.414

y de esta forma quedaría todo reflejado.

Es correcto esta forma de interpretarlo?

 

Gracias de nuevo.

 

 

En una sucesión (adquisición mortis causa), la fecha de efectos, a todos los efectos, siempre se debe retrotraer al momento causante. No existen fechas posteriores intermedias.

Es diferente cuando además de la adjudicación de la sucesión, se producen otros negocios (una donación de bienes o derechos recibidos en herencia, una división de cosa común,...). Ese segundo negocio jurídico, que se produce en unidad de acto "administrativo" con la sucesión original, se entiende producida en la fecha real concreta.

Pero en tu caso, y respecto de esa adquisición lucrativa por sucesión hereditaria, todo lo que haya (TODO), con independencia de la fecha concreta de escritura en 2017, debe "leerse" (a efectos fiscales) como 2010.

Buenos Días,

Aclarado con respecto a la fecha fiscal que será 2010. Entonces el planteamiento de cara a la agencia tributaria será como el establecido inicialmente, saliendo una perdida patrimonial de  - 31.488 €. Además como tengo la documentación de las valoraciones de mercado por parte de la Junta en los años 2010 y 2017 siempre puedo argumentarlo si la Agencia me los reclama.

Gracias y Saludos