Prescripción de la deuda con la Comunidad de Propietarios?

Hola, muy buenas, el día 9 de enero he adquirido un garaje mediante una subasta, he ido al administrador de la comunidad y me dice que el garaje acumula una deuda desde el año 2012 de  874,86 €, que según me dicen como nuevo propietario tengo que asumir. Yo le respondí que lo lógico sería que pagase el año actual y que lo que deba el anterior propietario que se lo reclamen a él, todo esto desconociendo yo del tema así que le dije que ya me pasaría otro día, y así ganar tiempo para asesorarme un poco por si me la estuviera colando.
Me responde que ya se lo han reclamado y que consta en el registro de la propiedad una carga a favor de la Comunidad por esa deuda y que al estar registrada tengo que pagar sí o sí. El caso es que Hacienda me entrega el garaje "libre de cargas", entonces no sé si libre de cargas también incluye las de la comunidad. He estado buscando por internet información al respecto y creo entender que la obligación al pago en todo caso si me correspondiera sería de los últimos 4 años, aunque desconozco si tiene en cuenta el año actual y los 3 anteriores o el actual y los 4 anteriores y el resto prescribirían, pero no sé si al estar en el registro no prescriben. En fin agradecería cualquier ayuda.
Muchas gracias.

¿Pero has verificado si realmente consta esa deuda en el Registro?

En caso afirmativo, supongo que sería un embargo, cosa que me extraña. Así que lo primero es que pidas la nota simple en el Registro y lo compruebes.

Aclarado eso, podremos analizar tu hipotética responsabilidad ante esa comunidad que pudiera ser ninguna. Pero no eches las campanas al vuelo antes de averiguar lo que figura en el Registro.

Sí, es un embargo que hizo Hacienda a un deudor y salió a subasta el bien inmueble, yo puje y salí adjudicatarío pero no contaba con estes inconvenientes.No sé lo que figura en la nota simple porque al decir en Hacienda que "no constan cargas"  y que se me entregará libre de cargas, (además vivo a 800 kilometros de donde se ubica el garaje) supongo que aunque fuese cierto lo que dice el administrador y hubiera un carga por las deudas de la comunidad, he leído que las cargas posteriores no hay que hacerse cargo y solo se responsabilizan de las posteriores, pero imagino que la comunidad será posterior a Hacienda. 

Que es un embargo de Hacienda ya lo sé, lo vienes a decir en tu primer mensaje. No preguntaba por eso, sino por la carga a favor de la Comunidad de Propietarios, se trata de saber si realmente figura en el Registro o el Administrador es el típico bocazas que te la quiere meter doblada.

Una vez aclarado eso, podemos comentar el resto, dado que ya sé que tienes un documento en el que consta "libre de cargas", pero hay que conocer todos los datos para seguir la mejor estrategia.

Según he leido en otros foros puedo deducir por preguntas similares que han formulado que los inmuebles quedan afectos al pago de la comunidad del año en curso y de los 3 años anteriores, con independencia o no de si esta registrada o no la carga en el registro. Osea que tendre que pagar sí o sí. También deduzco que para el pago del IBI estare obligado a otro tanto. 

Lo que estás diciendo es al margen de lo que conste en el Registro de la Propiedad, de ahí mi insistencia en saber lo que consta en el Registro.

Es cierto que el inmueble queda afecto al pago de las cuotas del año corriente y los tres anteriores, pero eso es en las transmisiones normales en las que la ley exige al transmitente que aporte un certificado de situación de deudas con la comunidad. En tu caso es perfectamente posible que el documento que te dio Hacienda como "libre de cargas" haga las veces de ese certificado, por lo cual puedes decirle al Administrador que si quiere cobrar esos atrasos, se los reclame a Hacienda que es la responsable de ese documento que obra en tu poder. Pero todo esto queda a expensas de que pudiera haber alguna sorpresa en el Registro.

Ok, de acuerdo, entonces lo mejor será que espere a tener todos los documentos en mi poder y una vez vaya a registrar el garaje a mi nombre pida información de en que situación registral se encuentra. Aunque yo interpreto y desde mi ignorancia que aunque este libre de cargas (las cargas del registro), entiendo que no esta libre de deudas (las deudas con la comunidad  y me imagino que las del IBI). 

A propósito en este caso a quién le tocará pagar la plusvalía municipal, si al anterior propietario no se la van a poder cobrar, tambien me tocará a mi?.

Estoy temblando si tengo que pagar tantas cosas porque al final voy a palmar mucha pasta con esta operación.

1.- Si el inmueble está libre de cargas y así consta en el Registro, se demostrará que el administrador te ha querido engañar al pretender cobrarte cuotas desde 2012, lo cual debe ser motivo de descofianza para lo sucesivo. De entrada te ha querido colocar más anualidades de las debidas seguramente para salvar su propia negligenca porque es incomprensible que un propietario deba cinco años y no se haya hecho nada formalmente. Para estas cosas no vale el haber reclamado por teléfono, me da la sensación de que es lo máximo que ha hecho.

Hay que tener mucho cuidado con esos depredadores de propietarios novatos. No sería el primero que descubrimos en este foro.

2.- Si no constan cargas en el Registro, no es que tengas que pagar esos tres años anteriores (2015-2017) sino que tu garaje responde de esas anualidades pero con matices. Para empezar, sólo responde de los gastos generales, no de otros. Además, la comunidad debe intentar el cobro al anterior propietario y debe acreditarte documentalmente su imposibilidad, por ejemplo ¿se ha personado en el procedimiento de Hacienda por si en la subasta hubo un sobrante para pagar la deuda de la comunidad o ha preferido no hacer nada para que pague el pipiolo del comprador? En resumen, yo no pagaría nada de esos atrasos hasta que así lo dictamine un juez, máxime si se comprueba que el administrador te ha engañado, según mi comentario de 1).Y así lo expondría en la correspondiente junta de propietarios: "Dado que ese señor me ha engañado, estoy en mi derecho de no fiarme y por tanto no pago nada hasta que lo sentencie un juez".

3.- En cuanto a la plusvalía, la ley actualmente contempla solamente su pago por el anterior propietario. No obstante, creo que hay ayuntamientos que todavía no han actualizado su ordenanza y siguen manteniendo una responsabilidad subsidiaria del comprador. Así que te recomiendo mirar la ordenaza en la web municipal (o decirme de qué ayuntamiento se trata) por si acaso tienes que estar preparado para una posible reclamación en caso de que te la derivaran.

Muchas gracias por aclararme un poco más este tema con tu respuesta, con respecto al Ayuntamiento al que pertenece el garaje es el de Azuqueca de Henares (Guadalajara).

He estado leyendo un poco la ordenanza del impuesto y según interpreto yo sí estaria obligado en el plazo de 30 días desde la adjudicación a comunicar y liquidar el impuesto, pero tal como lo tienen redactado no está muy claro el tema. Encontre esta informacion en el siguiente enlace: http://azuqueca.administraciononline.es/autoliquidaciones/docs/IIVTNU%20_Plusvalia__11.pdf

http://azuqueca.administraciononline.es/autoliquidaciones/docs/IIVTNU%20_Plusvalia__11.pdf

De acuerdo con la ley y con la ordenanza (art 6º) sólo el trasmitente (el anterior propietario) tiene la obligación de liquidar y pagar el Impuesto de plusvalía. Tú no tienes que liquidar ni pagar, sólo tienes obligación de comunicar al ayuntamiento la operación aunque creo que muy pocos compradores cumplen con esa obligación dado que los notarios también lo comunican al ayuntamiento, por lo que éste está suficientemente informado.

Así que, de la plusvalía te puedes olvidar. Y si lo prefieres, comunicas al ayuntamiento la operación, aunque no conozco a nadie que lo haya hecho al comprar. 

Muchas gracias. Ok, vale entonces con respecto a la plusvalía me olvido,una cosa menos. Con respecto a lo que habías dicho de no pagar a la Comunidad los recibos atrasados, si quisiera vender el garaje este mismo año, como podría hacerlo si la Comunidad lógicamente no me va a emitir certificado de libre de deudas?. Creo que el notario me lo va a exigir, tendría que esperar a resolver todo esto hasta poder venderlo?.

De ser así, al final casi me compensa pagar los 3 años anteriores y el actual, pero de hacerlo tendria que comprobar que me están cobrando los gastos generales, porque visto el engaño igual me tratan de incrementar la cuota con algo. No me parece normal que un garaje en estos 3 años acumule 600 y pico euros. Ellos pretendía cobrarme 874 desde el año 2012 pero luego despues de decirle que por ley me correspondía los 3 ultimos años me dijeron que entonces desde el 2015 son 600 y algo, a mi siguen sin salirme las cuentas. 

En caso de una venta hay varias posibilidades:

1.- Que pagues lo que te pidan para conseguir un certificado limpio.

2.- Que el comprador te exonere de la obligación de aportar el certificado.

3.. Que declares en la notaría no tener deudas aunque el certificado diga otra cosa. Por cierto, el certificado debería decir que tú estás al día pero el inmueble responde de deudas de un propietario anterior. Si el certificado es engañoso, podrías demandar a la comunidad por los perjuicios causados, hay que tener mucho cuidado con lo que se escribe en esos documentos.

De estas tres alternativas, tú tendrías que elegir la que prefieres. En el caso de la 2, contando con el comprador. Las tres alternativas son legales por lo que el notario no te puede exigir una en concreto.

Para ver los gastos generales, tienes que pedirle al administrador las cuentas de esos años y comprobar cuáles son los gastos generales descontando los otros. Una vez calculados los gastos generales, aplicas tu cuota y ya está. Las cuentas son un derecho que tienes como propietario, si no te las da no pagues nada además podrías ponerle una conciliación en el juzgado para que te las entregue.

Muchas gracias por la respuesta, si me decantase por la primera opción además de las cuentas debería pedir la escritura de propiedad horizontal para ver en que gastos entraría como titular de una plaza de garaje, porque supongo que una plaza de garaje no entrará en todos los gastos generales del edificio como una vivienda,o sí?. En mi caso al no tener vivienda en el edificio, no utilizaré ni el portal de entrada ni el ascensor, sólo me serviré para entrar en el garaje por la propia puerta de acceso al garaje. No sé si en la escritura vendrá estipulado algo para este caso, pero creo que sería bueno que la leyese por si acaso.

Los gastos en los que participa tu garaje vendrán expresados en los estatutos de la comunidad y, si no hay estatutos, en el tículo constitutivo. Una cosa u otra te los facilita el Registro de la Propiedad.

Ok, muchas gracias, ahora cuando vaya al administrador ya no iré tan a ciegas y sabré un poco más de por donde tirar.