Herencia que no se resuelve por falta de entendimiento entre hermanastros por un inmueble.

Buenas días,

Mi padre falleció hace 9 años. Quedó en herencia una casa que estaba al 50% a su nombre y la otra mitad a mi madre. Lleva desocupada desde su fallecimiento. Yo soy hijo único y de una anterior relación tiene tres hijos (estaba divorciado de la madre de estos hijos). En la herencia me dejó el tercio de mejora, el de libre disposición a mi madre y quedaría la legítima a repartir entre los cuatro hijos que somos (yo y mis tres hermanastros).

Estos se pusieron en contacto con nosotros después del fallecimiento mediante abogado para reclamarnos una cantidad de dinero por la casa en función del tercio de legítima. Para fijar el precio de la casa contrataron, en teoría, a un perito independiente que la tasó en un precio bastante elevado en función de la situación de la casa. Y nos pedían que les abonáramos la cuantía económica que les correspondía por su porcentaje de herencia para que me la cedieran a mí. No estuvimos de acuerdo y la situación que quedó estancada.

Ahora, mi madre y yo queremos darle una solución a esto. Les hemos ofrecido una cantidad económica incluso algo mayor al valor del mercado del inmueble (lo que varias personas nos han ofrecido por ella por comprarla pero menor a la que nos reclamaron en un principio ellos) y no parece que estén dispuestos a aceptar.

Mi duda es, ¿qué podemos hacer? La herencia aún no se aceptó por parte de nadie por falta de acuerdo. Si no llegamos a ningún acuerdo, ¿la solución es ir a juicio y que un juez dictamine el valor de la casa y reparta? Entiendo que habría que vender el inmueble. ¿Se puede desatascar esta situación de alguna forma? Nos gustaría dejar atrás todo esto pero no parece que vaya a existir ningún acuerdo entre las partes. ¿Qué me recomiendan ante esta situación? No se nos han presentado una tesitura así anteriormente.

Gracias. Un saludo.

Si no hay acuerdo, cualquiera de los herederos puede pedir al juzgado la subasta judicial, Por supuesto cualquier acuerdo es más aconsejable.

Contemplad el nombramiento, mediante procedimiento notarial previsto en la Ley 15/2015 de 3 de julio de la Jurisdicción Voluntaria, de un contador partidor dativo.

En este enlace, entre otros muchos:

https://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/oficina-notarial/otros-temas/la-particion-de-herencia-conflictiva-tras-la-ley-de-jurisdiccion-voluntaria/

verás como se aplica.

Un saludo.

Gracias por responder  Juan Lackland y  buenavista.

Respecto al enlace que me has indicado,  buenavista, entiendo que podría ser un procedimiento más interesante que acudir a juicio. Tanto desde el punto de vista económico como en cuanto a tiempo porque doy por hecho que será más rápido también.

Lo que no termino de entender es, si acudimos a Notario para que desatasque la situación (creo que no habría problema puesto que entre mi madre y yo sumamos más del 50% de la herencia, concretamente el 75%) las opciones en cuanto al inmueblen serán:

• Que mis hermanastros nos vendan su parte del inmueble.
• Que el inmueblese venda y repartamos la cuantía obtenida según los porcentajes de la herencia.
• Tercera opción ir a juicio y que salga a subasta pública y se salde la herencia con el precio obtenido (entiendo que opción menos desaconsejable por tiempo y dinero).

En principio, a nosotros nos podría interesar la idea de adquirir su parte del inmueble. Pero, ¿a qué precio se tasa el inmueble? ¿Según valor catastral, según precio de mercado o el precio lo fijará el contador-partidor dativo? Porque el problema que tuvimos la otra vez es que nos pedían una cantidad de dinero desorbitada en función de lo que ellos consideraban que valía el inmueble.

Del mismo modo, si finalmente se llegara a un acuerdo entre las partes he leído que sería más interesante de cara a Hacienda que mis hermanastros me cedieran su parte de la herencia antes de la aceptación de la misma puesto que no habría que tributar por ello de este modo. Puesto que si se donara su parte de la Herencia a posteriori de su aceptación sí tendría consecuencias fiscales y de tributación.

¿Qué opinan?

Un saludo.

Si solicitáis el nombramiento de un contador partidor dativo, puede suceder que su partición incluya un proindiviso de la casa con lo cual estaríais igual que ahora pero con más gastos.

El problema básico es la indemnización a los hermanastros, que depende de la valoración del inmueble y no la partición, que está perfectamente clara. Esa valoración visto lo visto tiene que ser por tasación, olvídate de valores fiscales o catastrales. Por lo tanto, debéis poneros de acuerdo en nombrar un tasador o empresa y que éste la valore con el compromiso de todas las partes de aceptar lo que él diga como valor definitivo. Si se hiciera con con contador-partidor, éste haría exactamente eso, contratar una empresa para que la valore y en función de eso, repartir, podría ser una forma de que un tercero ajeno a ambas partes designara al perito tasador si no os ponéis de acuerdo, pero vamos, si os ponéis de acuerdo de otra manera os ahorrais los honorarios del contador.

A continuacíón, se hace la escritura de adjudicación de herencia. Lo que dices de que renuncien o te cedan su parte, no es correcto, si les pagas su parte, no están renunciando ni te estan donando nada, mas bien se la estás comprando. Esa "compra" o exceso de adjudicación tributa por TPO para el que lleva de mas. La forma de que no tribute es que los hermanastros se adjudiquen su parte de alguna manera, con otros bienes de la herencia.

Hola  leopol72. Entiendo que lo más interesante sería que nos pusiéramos de acuerdo entre las partes y se designara un tasador ajeno a los intereses de cada parte que fijara un valor realista del inmueble. Porque todo el problema digamos que radica en el valor del inmueble. Al respecto tengo otra duda, un tasador oficial para valorar un inmueble, entiendo, se fija en la situación del mismo, tamaño, precio de inmuebles similares, etc. Pero, ¿también influye en el precio tasado el estado de conservación del interior del inmueble? ¿O eso es indiferente?

Respecto a como podrímos repartir la herecia pero que si me atribuyo yo su parte tributara lo mínimo posible el único activo de la herencia es el inmuble. Existen (o existían mejor dicho), pasivos/deudas que nos hicimos cargo mi madre y yo y que habrían de minorar el importe que recibieran por el inmueble en caso de acuerdo. Imagino que sería la solución.

Un saludo.

Se supone que un tasador tiene en cuenta TODOS los aspectos de la vivienda, del entorno, del mercado inmobiliario, etc.

Por supuesto, las deudas asumidas por los herederos, reducen el caudal a repartir y por tanto la parte de los hermanastros, pero mas vale que guardes justificación de las mismas porque seguro que ponen pegas.

Sin otros bienes con los que compensar, ese pago tributa por TPO. La única manera que veo (aparte de algún apaño inventado) sería que UNO de los herederos se adjudicara el piso él solo y pagara a todos los demás su parte; al ser un bien indivisible, ese exceso ya no tributa por TPO.

Hola  leopol72, guardamos justifiación de todos los pagos así como las deudas precisamente para evitar malentendidos al respecto. Entiendo que pese a que las deudas están saldadas porque nos hicimos cargo nosotros se tendrá que repercutir su parte correspondiente a los hermanastros. Bien sea minorando el activo de la herencia (la casa) o abonándonos a nosotros en efectivo lo que pagamos "de más".

Vamos a intentar llegar al acuerdo de que un tasador independiente se encargue de hacer la gestión y ofrezca un precio acorde a las caracterísitcas del inmueble. Sino llegáramos a ningún acuerdo creo que sería cuando tendríamos que acudir a un contador partidor dativo para desatascar la situación.

Respecto a que un único heredero se adjudique el piso, la cuestión es que el 50% del mismo ya pertenece a mi madre. Quedaría el otro 50% que es el que está puesto a nombre del difunto y el que se tiene que repartir. No sé si esto afectaría en algo a lo que me planteas. Quizás lo más sencillo sería adjudicar el 50% que está a nombre del difunto a mi madre para que así ella tenga el 100% de la propiedad del inmueble.

Un saludo.

Respecto a que un único heredero se adjudique el piso, la cuestión es que el 50% del mismo ya pertenece a mi madre. Quedaría el otro 50% que es el que está puesto a nombre del difunto y el que se tiene que repartir. No sé si esto afectaría en algo a lo que me planteas. Quizás lo más sencillo sería adjudicar el 50% que está a nombre del difunto a mi madre para que así ella tenga el 100% de la propiedad del inmueble.

Si, eso sería lo mejor, que se adjudicara todo el piso tu madre y compensara en efectivo a todos los demás, incluido tú por su parte. De esa manera, se evita la tributación del exceso de adjudicación en TPO. Restando de la compensación las deudas abonadas por ella y que correspondían al resto de herederos.

Si, eso sería lo mejor, que se adjudicara todo el piso tu madre y compensara en efectivo a todos los demás, incluido tú por su parte. De esa manera, se evita la tributación del exceso de adjudicación en TPO. Restando de la compensación las deudas abonadas por ella y que correspondían al resto de herederos.

Pues vamos a ver si podemos llegar a un acuerdo entre lar partes mediante la tasación del inmueble por un perito oficial, que sería el primer paso. Espero que acepten el precio que nos ofrezca. Si podemos llegar a un acuerdo mucho mejor. Sino llegaramos a ningún acuerdo económico entiendo que la vía sería aceptar la herencia por las partes, y recurrir a la extención del condominio. Respecto a este último supuesto, ¿se puede obligar a que mis hermanastros nos vendan su parte del inmueble de alguna manera o al menos vender el imnueble a un tercero? ¿O ellos no tiene porqué autorizar nada? Lo digo por si una vez que esté resuelta la herencia igualmente ellos se cierren en banda tanto a que mi madre o yo les compremos su parte del inmueble o a venderlo a un tercero. ¿Pueden negarse a realizar cualquiera de estas dos acciones y que no podamos operar con el inmuble de ninguna manera?

Un saludo.

Una vez establecido el proindiviso, nadie puede obligar a los demás a permanecer en él, y cualquiera puede promover la extinción del mismo. Pero si no os ponéis de acuerdo en la manera de extinguirlo, volvemos  a las mismas, la única via es la judicial, al final sale a subasta y el que puje mas o sea mas listo, se lo llevará. Es un tema complejo y costoso ese de las subastas judiciales, de resultado incierto. Una vez mas lo mejor es no llegar a eso.

Así que la adjudicación en proindiviso es poco mas que una patada de la bola hacia delante, sigue sin resolverse el problema, que tendrá que abordarse en algún momento futuro.

Una vez establecido el proindiviso, nadie puede obligar a los demás a permanecer en él, y cualquiera puede promover la extinción del mismo. Pero si no os ponéis de acuerdo en la manera de extinguirlo, volvemos  a las mismas, la única via es la judicial, al final sale a subasta y el que puje mas o sea mas listo, se lo llevará. Es un tema complejo y costoso ese de las subastas judiciales, de resultado incierto. Una vez mas lo mejor es no llegar a eso.

Así que la adjudicación en proindiviso es poco mas que una patada de la bola hacia delante, sigue sin resolverse el problema, que tendrá que abordarse en algún momento futuro.

Efectivamente, espero y deseo que se llegue a un acuerdo para que no haya que llegar a procedimiento judicial. Entiendo, que en la situación actual los pasos a seguir más convenientes serían:

1. Primeramente, aceptar la herencia por las partes. Sino quieren aceptarla acudir a notario para que se les requiera que acepten o rechacen la misma.
2. Intentar llegar a algún tipo de acuerdo para que cedan su parte del inmueble en mi madre previo pago del porcentaje que les corresponda con el precio fijado por un tasador oficial.
3. Sino quieren cederlo ni tenemos comprador interesado acudir a juicio para solicitar la extinción del condominio. ¿Esto se puede realizar en notario o hay que acudir a los tribunales obligatoriamente? En este supuesto espero que viendo que los plazos y las consecuencias económicas del proceso nos perjudicarían a todos razonaran y llegaramos a un acuerdo antes de pública subasta.

Un saludo.

3. La extinción con acuerdo se realiza ante notario, sin acuerdo, ante el Juez.

Lamentablemente hay gente a la que no le importa ir a Juicio si el perjuicio es todavía peor para la otra parte, que está mas interesada en resolver con bien el asunto. Normalmente, el que mas suele perder en un Juicio es el realmente interesado en quedarse el inmueble, si a la otra parte le da mas o menos lo mismo, échate a temblar.

Si hay posibilidades de hablar, cosa que no siempre ocurre, yo intentaría llegar a un acuerdo antes de la adjudicación y dejarlo resuelto con ese trámite y ahorrarme después la historia del proindiviso. Y si no se puede hablar, casi que ir directamente al juicio de división de herencia.

3. La extinción con acuerdo se realiza ante notario, sin acuerdo, ante el Juez.

Lamentablemente hay gente a la que no le importa ir a Juicio si el perjuicio es todavía peor para la otra parte, que está mas interesada en resolver con bien el asunto. Normalmente, el que mas suele perder en un Juicio es el realmente interesado en quedarse el inmueble, si a la otra parte le da mas o menos lo mismo, échate a temblar.

Si hay posibilidades de hablar, cosa que no siempre ocurre, yo intentaría llegar a un acuerdo antes de la adjudicación y dejarlo resuelto con ese trámite y ahorrarme después la historia del proindiviso. Y si no se puede hablar, casi que ir directamente al juicio de división de herencia.

Como el porcentaje de propiedad del inmueble de mis hermanastros es bastante bajo (ya que el 50% del inmueble está ya a nombre de mi madre) y el valor del mismo tampoco es muy alto puesto que no está en buen estado de conservación, tocarían a poca compensación económica en caso de que lo cedan o se venda a un tercero. Por esto mismo espero y deseo que si no llegáramos a un acuerdo cuando vieran que vía judicial los costes se empezaran a disparar se pueda llegar a un acuerdo porque van a perder dinero. Y si el inmueble saliera a pública subasta peor aún para todos porque seguro que alcanzaría menor valor que si lo vendiéramos a un tercero y a menos dinero tocaría aún.

Por tanto, entiendo que todos los costes procesales llegado el caso se habrían de repartir entre todos los interesados bien  pagándolo en metálico o bien al final del proceso minorando a cada uno la cuantía que se obtuviera por el inmueble. ¿O se tiene que hacer cargo de las costas del proceso judicial la persona que inicie el trámite? Imagino que ya sea vía notario o vía juicio los costes se repercuten a todos los interesados/herederos.

Un saludo.