Facturación venta de vivienda por una inmobiliaria a un particular.

Buenas.

Resulta que tengo un cliente nuevo que tiene una inmobiliaria y me pregunta como facturar la venta de una vivienda a un particular.Es el primer caso que me llega de este sector.

En cuanto al IVA pueden darse estas situaciones:

a) Si es 1ª transmisión estaría sujeta al IVA al 10% siempre y cuando no supere los 5.000 m2 en cuyo caso el exceso tributaria al 21%.

b) Si es 2ª transmisión tributaria por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al 7%.

Como primera pregunta-duda que tengo: ¿ Que es lo que determina que se trate de 1ª transmisión a estos efectos ? El hecho de que no haya sido utilizada por un periodo superior a 2 años ininterrumpidamente, ¿ es así ?

En cuanto a las retenciones IRPF en la factura tengo más dudas, no estoy muy seguro.Expongo la idea que tengo:

1. Cuándo se compra una casa para venderla en ningún caso llevaría retención.No se da este caso.

2. Si hay intermediación, como es el caso, ya que se trata de una inmobiliaria, habría que distinguir varias situaciones posibles:

- Si se vende a persona fisica no lleva retención.Esta es la transacción que va a realizar mi nuevo cliente.

- En cambio si se vendiese y por tanto facturase a una empresa tendría una retención del 21% ( general ), que sería del 9% si el autónomo en cuestión ( inmobiliaria ) estuviese en sus primeros 3 años de actividad.

La conclusión a la que llego es que la factura no estaría sujeta a retención IRPF al venderse la vivienda a un particular.

¿ Que opinan al respecto ?

Gracias.Saludos.

Los particulares no están obligados a practicar retención, así que la factura no llevará retención.

Sobre el IVA, 1ª entrega es la que se produce desde el momento en que se dipone del certificado de entrega de obra hasta que pasa al acervo patrimonial del adquiriente final. Y a partir de ahí, lo que viene son lo que se denominan segundas y ulteriores entrega.

Esa inmobiliaria que transmite (empresa persona física), ¿es el constructor/promotor? ¿O resulta ser ya el primer adquiriente?

Muchas gracias Cachilipox.

Con respecto a la retención IRPF, su respuesta coincide con la idea que yo tenía: que al ser una venta a un particular la factura no tendrá retención.En el caso de que se tratase de la venta a una sociedad: ¿ llevaría la oportuna factura retención del 21% ( general ), que sería del 9% si el autónomo en cuestión ( inmobiliaria ) estuviese en sus primeros 3 años de actividad ?

A su pregunta de si la inmobiliaria ( autónomo ) es el constructor/promotor, pues resulta que no se da tal circunstancia.¿ Sería entonces 2ª transmisión la venta de la vivienda a un particular sin mirar nada más ( el hecho de darse la situación de menos de 2 años de uso ininterrumpido ) ?

Gracias.Saludos.

La inmobiliaria/autónomo este, ¿en que epígrafe está?
Una cosa es prestar servicios, de intermediación inmobiliaria, sometidos a retención si se prestan a entes obligados a retener, y otra muy diferente es la compra-venta de bienes.
La venta de bienes no está sometida a retención, ya que no es una actividad profesional, sino empresarial.

Si la inmobiliaria/autónomo no es el constructor-promotor, y esa vivienda le pertenece, quiere decir que la 1ª transmisión o fue la que sucedió cuando adquirió la vivienda, o ya había sucedido antes.

Lo de los 2 años, es una peculiaridad especial, para determinar quien es el obligado al pago, y en que momentos. Sucede para casos en que el promotor, finalizada la vivienda no la entrega, sino que la alquila.

En el caso que planteas, al parecer el promotor transmitió, de alguna manera, la vivienda finalizada a alguien. A partir de aquí, todas las demás transmisiones son segundas o ulteriores.