Quiero invertir dinero en unos áticos de mis padres para tener ingresos extras por la rentas.

Hola a todos,
Mis padres, a través de una sociedad limitada, tienen en propiedad un edificio de oficinas y viviendas. Hay cuatro áticos que nunca se han alquilado, en parte, porque no tienen la cocina montada y en parte porque mis padres nunca se han puesto interés.

Para no tenerlo parado le he propuesto a mis padres que me dejen invertir en cada ático entre 8.000 y 15.000 € financiando con el banco. Instalaría la cocina con todos los electrodomésticos, pintaría los apartamentos y haría algunas mejoras (aire acondicionado, muebles básicos, etc). Todo esto con la idea de recuperar la inversión con las rentas en un máximo de 4 años.
La duda viene a la hora de declarar todos estos ingresos. Está claro que las viviendas no son mías y que esto sería como una ayuda de mis padres. ¿Puedo hacer un contrato de 5 años en el que la sociedad me seda el uso de las viviendas, sin pagar rentas, a cambio de dejar a beneficio de la propiedad todas las mejoras que se hagan?. ¿Puedo declarar esos beneficios en mi declaración de la renta?. Existe otra forma que me permita pagar menos impuestos.
Había pensado en firmar un contrato de alquiler con la sociedad que me permita subarrendar las viviendas pero he leído que por ley no es posible subarrendar toda la vivienda y que el máximo de renta exigible al subarrendatario no puede ser superior a la renta original pagada al propietario.
Lo que quiero saber es como encajar todo este movimiento de dinero de modo que hacienda lo vea bien y que pague los menores impuestos posibles. Y esto, teniendo en cuenta que por medio están mis padres, la empresa, los inquilinos, el banco y yo mismo. Es importante que la carga impositiva caiga sobre mi y no sobre mis padres o la empresa que de entrada no se llevan nada.
Saludos

Entre partes vinculadas (la SL de tus padres y tú), las operaciones se entienden retribuidas, y a valor de mercado.
Hacer una cesión sin renta, sería una donación, por la que deberías tributar, y sería una liberalidad de la SL, por la que debería tributar.
Se podría hacer una cesión temporal del usufructo, por la que hay que tributar ITP, ya que es una transmisión de un derecho real, y serías tú quien pasara a ser el titular fiscal de esos inmuebles y sus rendimientos.

Otra posibilidad sería formalizar esa operación mediante una cuenta en participación, atribuyendo la remuneración según la rentabilidad que se obtenga de poner en explotación esos áticos.
Debería ser la SL la que arrendase, pero en la práctica, la SL se deduciría un importe equivalente a lo obtenido por tu retribución de la cuenta en participación.
Tu tributación correspondería a rendimientos del capital mobiliario.
Lo único es que no podrías deducir los intereses que te costaría la financiación.

Un consejo (gratuito y no pedido), eso de dedicarse a los "negocios" está muy bien, pero que sea tocho, y mediante apalancamiento, en España nos ha llevado por muy mal camino.
Puede que eso áticos sean una verdadera oportunidad, pero debido a muchas de esas "oportunidades" tenemos una economía zombi. Procura no caer en los mismos errores.