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Acciones IBEX 35, Mercado Continuo, BME Growth (MAB): actualidad, opiniones y oportunidades de inversión

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Acciones IBEX 35, Mercado Continuo, BME Growth (MAB): actualidad, opiniones y oportunidades de inversión
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#1137

Gobierno da el OK a la OPA de IFM sobre Naturgy

El Gobierno ha dado su luz verde a la ofensiva del fondo australiano por hasta el 22,69% del capital del grupo energético, eso sí, siempre que se cumplan una serie de condiciones que garanticen "la estabilidad de la compañía". La vigilancia del Ejecutivo se extenderá durante los próximos cinco años, en los que el inversor extranjero deberá mantener la sede de la compañía que preside Francisco Reynés y desechar cualquier tentación de 'trocear' el grupo para su venta. 

En detalle, el Gobierno ha decidido avalar la entrada del inversor australiano siempre que este se comprometa a no excluir a Naturgy de la cotización en el mercado bursátil español, al menos, en el transcurso de los próximos tres años. Del mismo modo, el Ejecutivo ha señalado que IFM no podrá acometer más desinversiones de las que la actual dirección del grupo ha incluido en el último plan estratégico para el periodo 2021-2025, que la energética presentó la semana pasada. Esto es, el fondo de pensiones australiano deberá mantener el conjunto de las filiales que, actualmente, componen el grupo.

Además, IFM deberá apoyar las inversiones de Naturgy en aquellos proyectos vinculados a la transición energética en España. También tendrá que mantener una parte significativa de la plantilla en nuestro país y su sede social en territorio nacional durante el próximo lustro. El Ejecutivo también ha indicado que vigilará que, en este tiempo, Naturgy se mantenga pro debajo de la ratio de endeudamiento marcada por la CNMV.




#1138

Análisis del dato de paro español de julio

 
Datos

  • La cifra media de afiliados a la Seguridad Social (S.S.) aumentó en julio en 91.451 personas (+0,5% intermensual), hasta 19,592 millones de personas.
 
  • En términos desestacionalizados, se registra un aumento de 133.049.
 
  • Los empleados afectados por ERTE1 descendieron en 83.492, hasta 342.982 en promedio mensual. A finales de julio 331.486 afiliados permanecían en ERTE.
 
  • El paro registrado se redujo en 197.841 personas (caída histórica), hasta 3.416.498.

Valoración

  • La temporada estival y la reactivación económica están teniendo su reflejo en los datos del mercado laboral, que anotó unos resultados muy positivos en julio, con aumentos de la afiliación y caídas de trabajadores afectados por ERTEs y paro registrado.
 
  • La afiliación aumentó en 91.451 personas (dato no desestacionalizado). La cifra total de afiliados ascendió a 19.591.728, lo que supone 806 mil más que en julio de 2020, y 59 mil más que el mismo mes de 2019. La tasa interanual se emplazó en el 4,3%, una tasa notable, aunque algo más moderada que la del mes anterior (4,7%).
 
  • Por actividades y corregido de estacionalidad destaca el incremento mensual en el mes de julio del empleo en servicios de alojamiento (6,69%) y otras actividades relacionadas con el levantamiento de las restricciones, como actividades deportivas y de entretenimiento (3,86%), actividades de creación, artísticas y espectáculos (2,76%) y servicios de comidas y bebidas (2,36%).
 
  • Por CC. AA. destaca principalmente Baleares, con un aumento de los afiliados de 23.023 (4,4% mensual), seguida de Cantabria (2,7%) y Castilla y León (1,4%).
 
  • El número de trabajadores en ERTE se ha reducido en media mensual en 83.492, hasta 342.982. Teniendo en cuenta esta reducción de los ERTE junto al aumento de afiliados, el crecimiento del empleo efectivo (afiliados que no están en ERTE) en el mes se eleva a 175 mil personas, hasta 19,25 millones, cifra 1,43 millones por encima de hace un año, pero aún 284.500 por debajo de julio de 2019. Si nos abstraemos de los efectos base, los afiliados que no están en ERTE descenderían un 3,3% interanual2 en julio, una mejora respecto al dato de junio (-4,1%).
 
  • Las cifras de paro registrado también anotan resultados muy positivos, con una caída histórica de 197.841 personas hasta 3.416.498, cifra 357 mil por debajo de hace un año, si bien 405 mil por encima de julio de 2019. La caída del paro en este mes de julio es la mayor caída mensual en cualquier mes de cualquier año de la serie histórica. En términos desestacionalizados, el paro cae en 191.756 personas.
 
  • El desempeño del sector turístico en esta temporada estival será clave para mantener este intenso ritmo de recuperación del mercado laboral

  • Para calcular la variación interanual de afiliados que no están en ERTE en julio de 2021, se ha modificado la afiliación en julio de 2020 con la afiliación promedio en julio de 2019 más la variación interanual en febrero de 2020.

Oriol Carreras Baquer
Economista 
Servicio de Estudios Caixabank
#1139

Análisis del mercado inmobiliario español post-pandemia

 (del Servicio de Estudios de Caixabank)

La recuperación de la economía española se abre camino

A pesar de un inicio de año muy flojo, marcado por una situación epidemiológica complicada y considerables restricciones a la actividad, a partir del mes de abril y, especialmente, en mayo y junio, hemos podido observar una recuperación generalizada de los indicadores económicos, que prevemos que tenga continuidad y se intensifique en la segunda mitad del año. El buen ritmo de vacunación está apoyando la reactivación del consumo de los hogares y del turismo (especialmente doméstico y europeo), a lo que se sumarán las primeras transferencias de los fondos NGEU durante la segunda mitad del año.
  Así, desde CaixaBank Research esperamos que la economía española, tras retroceder un 10,8% en 2020, crezca un significativo 5,7% en 2021 y acelere al 6,2% en 2022.
  • Según nuestras previsiones, la actividad turística se recuperará hasta situarse alrededor de un 50% del nivel de 2019. Adicionalmente, los fondos NGEU aportarán 1 p. p. al crecimiento en 2021. Con todo, la evolución de la situación epidemiológica sigue siendo incierta (por ejemplo, por la aparición de nuevas variantes, más contagiosas) y es el principal condicionante del escenario macroeconómico.

La economía española ha alcanzado ya el punto de inflexión que tanto estábamos esperando
gracias a la considerable relajación de las restricciones a la actividad económica y a los avances en la vacunación de la población.

El mercado laboral toma impulso con la retirada de las restricciones a la actividad. Desde la finalización del estado de alarma el pasado mes de mayo, se ha intensificado la creación de empleo y la reincorporación de trabajadores afectados por ERTE. En concreto, la afiliación a la Seguridad Social aumentó en 579.000 personas entre abril y junio, y el número de trabajadores en ERTE se redujo en 277.000 personas. Así, el empleo efectivo (afiliados que no están en ERTE) aumentó en unas 856.000 personas en el 2T hasta superar los 19 millones, una dinámica muy positiva que esperamos que tenga continuidad en los próximos meses a medida que se afiance la recuperación económica.

La recuperación económica se afianza

PIB real (100 = 4T 2019)
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del INE.

Dinamismo de la demanda de vivienda
La demanda de vivienda está exhibiendo un notable dinamismo en los primeros meses de 2021. Tanto es así que el número de compraventas de vivienda en el acumulado de enero a mayo se encuentra solamente un 2,3% por debajo del registro del mismo periodo de 2019. La recuperación de las compraventas se concentra en las viviendas nuevas, que crecen con gran vigor (+10,6% en el acumulado de enero a mayo respecto a 2019), mientras que las compraventas de segunda mano siguen más débiles (–5,2%). En consecuencia, la proporción de compraventas de vivienda nueva sobre el total en lo que va de 2021 ha subido 1,2 puntos respecto a 2020, hasta el 21,1%. Este mayor dinamismo de la demanda de vivienda nueva frente a la usada estaría ligado a las nuevas preferencias de los compradores hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores y más amplios, por la mayor presencia en el hogar a raíz de los confinamientos y el aumento del teletrabajo, unas características que la promoción nueva puede satisfacer en mayor medida.
  • Los meses de marzo, abril y mayo de 2020 estuvieron muy afectados por el desplome de la actividad durante el gran confinamiento, de modo que usamos 2019 como nivel de referencia. Si lo comparamos con 2020, las compraventas avanzaron un 24,8% interanual en el acumulado de enero a mayo.
Las compraventas de vivienda se encuentran en cifras muy cercanas a las registradas en 2019.
 
Destaca el repunte de vivienda nueva ligada a las nuevas necesidades familiares surgidas con el confinamiento y al incremento del teletrabajo.

Las compraventas se recuperan de la caída de 2020, especialmente la vivienda nueva


Si atendemos a la tipología de comprador, se observa que el incremento de la compraventa de viviendas en el 1T 2021 respecto al 1T 2019 (2,2%) se explica por el notable aumento de las compras de vivienda principal por parte de españoles (9,6%). Es decir, todo parece indicar que se trata, en su mayor parte, de demanda de reposición por parte de segmentos de población de edad adulta y una posición socioeconómica media-alta, debido al mayor impacto de la crisis sobre los jóvenes y los trabajadores con contratos temporales y de ingresos bajos, que se encontraría con mayores dificultades para acceder a una vivienda en propiedad. Por otra parte, el resto de las tipologías de compradores se mostraron menos activos: las compraventas de segunda residencia descendieron un 8,9% en el 1T 2021 respecto al mismo periodo de 2019 y las compraventas por parte de extranjeros, un significativo 21,4%. Analizamos con profundidad la evolución de la demanda extranjera en el siguiente artículo de este informe «¿Cómo ha afectado la caída del turismo extranjero al mercado inmobiliario residencial español?».

En consonancia con la evolución de las compraventas, la nueva concesión de crédito a los hogares para la compra de vivienda ha repuntado (28,1% en el acumulado de enero a mayo de 2021 en relación con el mismo periodo de 2019). Asimismo, las condiciones de financiación de los préstamos para la compra de vivienda se mantienen holgadas, reflejo de la política monetaria del BCE, que tiene como objetivo mantener un entorno financiero acomodaticio que apoye la recuperación económica. En este sentido, desde CaixaBank Research no esperamos que se produzca ningún cambio en los tipos de interés oficiales del BCE en el periodo de proyección (2021-2022).
  • La estadística de transacciones publicada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (elaborada a partir de datos del Consejo General del Notariado) permite distinguir entre compraventas por parte de extranjeros, compraventas de segunda residencia (aquellas en las que el comprador y la vivienda se encuentran en provincias diferentes) y el resto, que se consideran compraventas de vivienda principal por parte de españoles.
 
  • En concreto, los tipos de interés aplicados a los préstamos para adquisición de vivienda han descendido cerca de 20 p. b. en términos interanuales, hasta el 1,5% en mayo de 2021 (último dato disponible), lo que supone un mínimo histórico, sin que se haya observado un endurecimiento en el resto de las condiciones, ya sea plazos, garantías o cuantía, más allá de las ligadas a la solvencia del prestatario.

La pandemia ha propiciado un cierto cambio del tipo de vivienda demandada, aunque todavía está por ver si se trata solamente de un fenómeno pasajero.

Desde el estallido de la crisis sanitaria se ha observado un aumento de la superficie media de las viviendas, tanto interior como exterior,5 ha crecido el porcentaje de las compras de viviendas unifamiliares6 y se ha detectado un cierto desplazamiento de la demanda de las capitales de provincia hacia otros municipios menos poblados.7 En particular, en 2020, un 69% de las capitales redujo su peso en las compraventas totales de sus respectivas provincias en relación con el peso promedio de los cuatro años anteriores. Destaca el caso de Sevilla, el peso de cuyas compraventas pasó del 46,1% en 2016-2019 al 36,9% en 2020 en la capital. Sin embargo, en el 1T 2021, la mayoría de las capitales han dejado de perder peso relativo en compraventas con respecto a sus provincias, lo que apuntaría a que esta tendencia ha sido más bien temporal, ligada a las nuevas necesidades de las familias surgidas con el confinamiento y al incremento del teletrabajo. Sin embargo, es probable que el teletrabajo acabe instaurándose de forma más recurrente que antes de la pandemia, de modo que es posible que una proporción más elevada de compradores escoja vivir en una ubicación relativamente más alejada de su centro de trabajo.
  • Según el Colegio de Registradores, la superficie media transmitida por vivienda en 2020 fue de 101 m2, con un incremento del 2,2% con respecto a 2019. En el 1T 2021 la superficie media continuó creciendo (+0,8%) hasta los 103 m2, alcanzando el máximo de la serie histórica.
 En el año 2020, el 20% de las compraventas de vivienda correspondió a viviendas unifamiliares (+1,9 p. p. respecto a 2019), alcanzando su porcentaje máximo de la serie histórica en el 4T 2020 (22,5%). En el 1T 2021, dicho porcentaje se ha mantenido elevado (21%).
 
  • Estos cambios en la demanda podrían haber contribuido también al mayor dinamismo de la vivienda nueva durante la pandemia, dado que suele adaptarse mejor a las nuevas preferencias de los compradores.
 

Descenso de las compraventas en las capitales de provincia en 2020

Variación del peso de las compraventas en la capital de provincia sobre el total provincial en 2020 y en el 1T 2021 respecto al peso promedio de 2016-2019 (p. p.)
¿Cómo evolucionará la compra de vivienda en los próximos meses?
Los principales factores que apoyan a la demanda de vivienda seguirán favoreciendo su evolución positiva en los próximos meses. En primer lugar, esperamos que la mejora observada en el mercado laboral en el 2T tenga continuidad en los próximos meses, a medida que se recupere el sector turístico y las actividades relacionadas con el ocio y la cultura. En segundo lugar, la mejora de la confianza del consumidor, que ya se encuentra en niveles similares a los de antes de la pandemia, y un clima de mayor certidumbre sobre la evolución de la situación sanitaria, gracias al avance de la vacunación, alentará la toma de decisiones a largo plazo como es la compra de una vivienda. En tercer lugar, las condiciones financieras seguirán siendo tremendamente acomodaticias y apoyarán el flujo de crédito hacia los hogares. Y, finalmente, el ahorro «forzoso» acumulado por los hogares durante el año 2020 podría acabar derivándose, en parte, hacia la inversión inmobiliaria. En efecto, gran parte de este ahorro, cifrado en torno a un 3,5% del PIB, ha sido acumulado por hogares de renta media y alta, que suelen tener una menor propensión a consumir. Si, además, tenemos en cuenta el bajo rendimiento que ofrecen activos alternativos, es de esperar que la inversión en activos inmobiliarios se vea favorecida en este entorno.
  • Las peculiaridades de esta crisis sanitaria han llevado a que los hogares, además de ahorrar de manera precautoria como consecuencia de la fuerte incertidumbre que suele rodear a un periodo recesivo, también hayan acumulado ahorro de manera forzosa, es decir, por la imposibilidad de mantener el nivel de consumo habitual debido a las restricciones a la movilidad y al comercio impuestas para controlar el avance de la pandemia.
 
En el conjunto del año 2021 prevemos un crecimiento del 7,7%
 
en el número de compraventas, hasta alcanzar las 450.000 unidades
Por otro lado, sin embargo, también es cierto que parte del dinamismo de la demanda de vivienda observada en los primeros meses del año se debe al afloramiento de la demanda embalsada durante los meses de confinamiento, un efecto que tenderá a disiparse en los próximos meses. Asimismo, la demanda extranjera seguirá debilitada mientras no se normalice la movilidad internacional (nuevos rebrotes o variantes más contagiosas condicionarán su evolución).

En consecuencia, en los próximos trimestres esperamos que la demanda de vivienda siga creciendo, pero a un ritmo algo más moderado en relación con los repuntes observados en los meses de marzo y abril. Así, en el conjunto del año 2021 prevemos un crecimiento del 7,7% en el número de compraventas, hasta alcanzar las 450.000 unidades. Esta previsión es significativamente inferior a las 505.000 compraventas de 2019, muestra de que esperamos que la demanda de vivienda siga por debajo de su potencial mientras no se consolide la recuperación de la economía y, sobre todo, no se recupere plenamente la demanda extranjera, algo que no prevemos que ocurra hasta 2023.
  •  Demanda embalsada se refiere a los hogares que querían comprar una vivienda, pero no pudieron por las restricciones a la movilidad o que pospusieron la compra ante la incertidumbre generada por la situación sanitaria.
Los indicadores de oferta señalan un inicio de año débil, pero con una tendencia de gradual recuperación

Por el lado de la oferta, los visados de obra nueva muestran un débil inicio de año. Así, entre enero y abril de 2021 se visaron unas 33.000 viviendas, un registro un 12,3% inferior al del mismo periodo de 2019 (+16,7% en relación con enero-abril de 2020). En cambio, la evolución de los certificados de fin de obra está siendo bastante más positiva (28.754 viviendas en el acumulado de enero a abril, un 22,1% más que en el mismo periodo de 2019). Ello muestra que la pandemia tuvo un fuerte impacto sobre el inicio de nuevas promociones (los visados cayeron un 20% en 2020), mientras que las obras que estaban en marcha se reiniciaron rápidamente después del parón de la primavera pasada (en 2020 se terminaron unas 86.000 viviendas, un 9,1% más que en 2019). Con todo, hay que tener en cuenta que la fuerte caída de los visados de obra nueva en 2020 anticipa un número de viviendas terminadas reducido para los dos próximos años.

La producción de vivienda nueva es inferior a la creación neta de hogaresCombination chart with 3 data series.(miles)Nota: La previsión de hogares para 2021 y 2022 se asume igual a la de 2020 (129.000 hogares).

Una vez superado el débil primer trimestre, en el que además de la pandemia la actividad constructora se vio afectada por el temporal de nieve Filomena, en los meses más recientes los indicadores de oferta ofrecen señales más positivas. Así, el consumo de cemento avanzó un 3,5% en mayo respecto a mayo de 2019 y la confianza en el sector de la construcción ha mejorado notablemente (se encuentra por encima de los niveles prepandemia). Los datos de mercado laboral en el sector también muestran una evolución favorable (en junio, el número de afiliados en la construcción, sin contar los trabajadores en ERTE, fue un 2,3% superior al de junio de 2019). Por ramas de actividad, la afiliación en el sector de la edificación se está viendo menos perjudicado por el efecto de la pandemia de COVID-19 en comparación con las otras ramas de la construcción, como refleja el mayor dinamismo de los afiliados efectivos (+2,5% en junio de 2021 con relación a junio de 2019).

A pesar de la recuperación de la actividad constructora, la producción de vivienda nueva es inferior a la demanda estructural por la creación neta de hogares y ello puede ejercer presión alcista sobre los precios.

La actividad constructora seguirá su senda de progresiva recuperación en los próximos trimestres. Así, prevemos un incremento moderado de los visados de obra nueva (del 5%) hasta alcanzar las 90.000 viviendas en 2021 y las 95.000 en 2022. Por otra parte, las viviendas terminadas podrían alcanzar las 100.000 en 2021 (cuando entrarían en el mercado viviendas iniciadas en el tramo final de 2019), pero descenderían a unas 90.000 en 2022 (por el descenso de visados en 2020). En ambos años, la producción de vivienda nueva volvería a ser inferior a la creación neta de hogares, algo que ha venido sucediendo desde el año 2010.

Suben los costes de construcción de forma temporal por los cuellos de botella en la economía global.

La reciente alza de los precios de las materias primas está teniendo un cierto impacto sobre los materiales de construcción, que han crecido con especial intensidad en los primeros meses de 2021 (+4,6% interanual en abril respecto a abril de 2019). Este incremento refleja en gran parte factores de carácter temporal ligados a los cuellos de botella que se han generado en la economía global a consecuencia de la fuerte recuperación económica y las dificultades de ajustar la oferta a los cambios de la demanda a corto plazo, por lo que no debería tener un impacto significativo en el mercado inmobiliario a medio plazo.
El precio de la vivienda muestra una notable resistencia a la baja
A pesar de la histórica contracción económica y la fuerte caída de la actividad en el sector inmobiliario en el 2T 2020, el precio de la vivienda se ha mostrado resiliente. Si bien la trayectoria de desaceleración que venía mostrando desde mediados de 2018 se acentuó el año pasado, lo cierto es que la evolución del precio de la vivienda durante la pandemia sorprendió por su resistencia a ajustarse a la baja, particularmente los precios de vivienda nueva. Esta resiliencia no ha sido un fenómeno exclusivo del mercado inmobiliario español, sino que se ha observado en la mayor parte de mercados inmobiliarios de las economías avanzadas, un aspecto que analizamos en detalle en el artículo «El impacto de la pandemia en los mercados de la vivienda internacionales, ¿hay riesgo de sobrecalentamiento?» de este mismo informe.

Entre los factores que explican esta resistencia de los precios durante la pandemia, destacan una sólida posición de partida de los hogares (es decir, un bajo endeudamiento en agregado), un mercado inmobiliario sin exceso de oferta y una contundente respuesta de política económica, desplegada a través de una amplia batería de instrumentos que ha permitido sostener las rentas de las familias. Asimismo, las condiciones de financiación de los préstamos para la compra de vivienda se mantuvieron holgadas en términos generales. Además, en el caso de la vivienda nueva, el precio se mantuvo más resiliente por dos factores adicionales. En primer lugar, porque gran parte de las compras efectuadas el año pasado correspondían en muchos casos a operaciones comprometidas con anterioridad a la pandemia. En segundo lugar, los precios se habrían visto apoyados por la relativa escasez de oferta de vivienda nueva ante una demanda creciente de esta tipología de vivienda que puede satisfacer mejor las nuevas preferencias de los compradores dada su localización, mayor superficie, mejores estándares de sostenibilidad, etc.


El precio de la vivienda se desacelera, pero muestra una notable resistencia a la baja

Los datos más recientes, correspondientes al 1T 2021, muestran avances moderados pero sostenidos del precio de la vivienda. Según el INE, el precio de la vivienda avanzó un 0,5% intertrimestral en el 1T 2021, aunque en términos interanuales se siguió desacelerando (0,9% frente a 1,5% en el 4T 2020). El precio de la obra nueva se desaceleró de forma muy marcada hasta ritmos de crecimiento más sostenibles (del 8,2% en el 4T 2020 al 2,3% interanual en el 1T 2021), aunque sigue creciendo por encima del de segunda mano (0,7% interanual en el 1T 2021).

De forma similar, el índice de precios de viviendas repetidas que publica el Colegio de Registradores avanzó un 2,1% intertrimestral en el 1T 2021 (1,9% interanual). Por su parte, el precio de tasación de la vivienda libre del Mitma avanzó un 0,2% en el 1T 2021, igualando el registro del trimestre anterior. En términos interanuales, el precio de la vivienda suavizó su ritmo de descenso (–0,9% frente al –1,8% en el 4T). Los indicadores de precios que publican distintos portales inmobiliarios y otros agentes del mercado inmobiliario indican que la senda de recuperación del precio de la vivienda tuvo continuidad en el 2T 2021. Desde CaixaBank Research, esperamos que el precio de la vivienda siga anotando avances moderados pero sostenidos en el tiempo, de modo que podría crecer ligeramente por encima del 1% en 2021

El ajuste del precio de la vivienda ha sido muy limitado
 
y esperamos que siga avanzando de forma moderada pero sostenida en el tiempo.
El mercado del alquiler: mucho más afectado, especialmente en las grandes ciudades
El precio del alquiler suele ser más flexible y se ajusta más rápidamente a la situación económica que el precio de compraventa. Según los indicadores disponibles en distintos portales inmobiliarios, el precio del alquiler ha descendido de forma más marcada en el conjunto de España (según idealista, el precio del alquiler descendió un 5,6% interanual en junio de 2021). Dicho ajuste ha sido más intenso en las principales ciudades (–13,2% en la ciudad de Barcelona y –12,4% en Madrid), si bien los datos mensuales más recientes muestran que los alquileres se habrían estabilizado en un nivel más bajo.

Un factor que ha incidido en la bajada de los alquileres durante la pandemia es el notable incremento de la oferta de pisos en alquiler, derivado del trasvase de viviendas que se destinaban a alquiler turístico al mercado residencial tradicional.12 En estos momentos, cuando ya se vislumbra el final de la actual crisis sanitaria y se inicia la reactivación del mercado turístico, es de esperar que se produzca un nuevo reajuste, que supondrá un incremento en la oferta del alquiler turístico, si bien dentro de unos parámetros moderados puesto que aún existe mucha incertidumbre sobre la velocidad de recuperación del turismo.

Por el lado de la oferta, la escasez de vivienda en alquiler está incentivando el desarrollo de proyectos Build to Rent (B2R) –construcción de edificios completos destinados al alquiler–. Estas promociones se concentran por ahora en las grandes capitales y sus zonas de influencia, que son las zonas con mayor demanda de vivienda en alquiler, pero el potencial de crecimiento de este modelo de negocio es indudable habida cuenta de la tendencia creciente de la proporción de hogares que viven en régimen de alquiler.
  • Según un estudio de pisos.com, el verano pasado un 20% de la oferta de alquiler turístico de España había cambiado a residencial, una tendencia que se está revirtiendo poco a poco en 2021: desde enero de 2021, el 2% de la oferta de alquiler residencial de España ha cambiado a turístico. Un estudio de Fotocasa del mes de abril estima que el 84% de los pisos en alquiler se destina a uso residencial y solo el 18% restante a un alquiler vacacional.
 
  • En 2020, un 17,3% de los hogares españoles vivía en una vivienda alquilada, lo que muestra un cierto retroceso respecto a 2019 (18,3%) pero un claro avance si se toma una perspectiva a medio plazo (16,1% en 2013) y todavía más marcada a largo plazo (menos del 10% en 2001).

El sector inmobiliario recibirá el impulso de los fondos europeos Next Generation EU
A diferencia de la anterior crisis, el sector constructor podría ser una palanca de crecimiento en la actual recuperación gracias en parte a las múltiples inversiones y reformas que plantea el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) y que ya ha sido aprobado por la Comisión Europea. La cifra engloba un paquete de inversiones y medidas fiscales dirigidas al sector que suman un total de 6.820 millones de euros en el periodo 2021-2023.

Los fondos europeos Next Generation EU espolearán la recuperación económica y ayudarán a afrontar el importante desafío que supone el cambio climático.

Dentro del componente dos del PRTR, consistente en la implementación de la Agenda Urbana española, se destinarán 3.420 millones a la rehabilitación de vivienda y a la recuperación económica y social de entornos residenciales. Las ayudas estarán condicionadas y moduladas en función de los ahorros energéticos que se obtengan con la actuación, con el fin de incentivar la rehabilitación integral y la mejora de la eficiencia energética de un parque de viviendas de los más envejecidos de Europa.

Por otra parte, se prevé destinar 1.000 millones más para la construcción de viviendas en alquiler social en edificios eficientes en materia energética, una actuación muy necesaria para fortalecer el parque residencial público destinado al alquiler social o asequible. En efecto, España cuenta con uno de los parques más exiguos de Europa: la vivienda social representa el 2,5% del total de viviendas principales en España frente a un promedio europeo del 9,3%, según datos de Eurostat. Para alcanzar el promedio europeo, harían falta 1,2 millones de viviendas sociales adicionales, una cifra que difícilmente se pueda alcanzar sin colaboración público-privada.

Plan de rehabilitación y regeneración urbana

Reparto de los fondos (millones de euros)
Judit Montoriol-GarrigaLead
economista
#1140

Re: Análisis del mercado inmobiliario español post-pandemia

Estos sesudos análisis de economistas me tienen confuso. Hablan siempre de gran recuperación y crecimiento. No se supone que se viene una gran crisis?
#1141

Re: Acciones IBEX 35, Mercado Continuo, BME Growth (MAB): actualidad, opiniones y oportunidades de inversión

 
 
#1142

Re: Acciones IBEX 35, Mercado Continuo, BME Growth (MAB): actualidad, opiniones y oportunidades de inversión

Un fiel reflejo de la urbanización centralizadora y el abandono del campo. MAD y BCN a tope, seguidas de las capitales de provincia.
#1143

Re: Acciones IBEX 35, Mercado Continuo, BME Growth (MAB): actualidad, opiniones y oportunidades de inversión

 
 
#1144

Análisis de la inversión extranjera inmobiliaria post-pandemia

 (elaborado por Servicio de Estudios de Caixabank )

La demanda extranjera de vivienda se resiente durante la pandemia

No hay duda de que la pandemia ha castigado severamente el mercado inmobiliario de la costa mediterránea y las islas a lo largo de 2020 y los primeros meses de 2021. El desplome del turismo internacional a causa de las restricciones a la movilidad y la incertidumbre sobre la evolución de la situación sanitaria y económica han supuesto un notable retroceso del número de compraventas de viviendas en España por parte de extranjeros, que llegaron a desplomarse cerca de un 50% interanual en el 2T 2020. A pesar de que empezaron a recuperarse en el segundo semestre del año pasado, no se evitó cerrar el ejercicio con una dura caída del 24,2%, prácticamente unos 10 p. p. más que el descenso registrado por las compraventas por parte de españoles (–15,6%), que no se vieron tan afectadas por las restricciones a la movilidad dentro del territorio nacional.

Las compraventas por parte de extranjeros descendieron un 24% en 2020 y representaron un 11,3% del total.

Las restricciones a la movilidad internacional aún presentes en el 1T 2021 siguieron lastrando la demanda extranjera, que todavía presentaba retrocesos importantes en términos interanuales (–17,8%), mientras que las compraventas domésticas ya mostraban un cierto incremento (4,1% interanual, –0,7% respecto al 1T 2019). En consecuencia, el peso de las compraventas de extranjeros sobre el total descendió por debajo del 10% en el 1T 2021 (hasta el 9,7%), algo que no ocurría desde 2013.

Sin embargo, a pesar del pronunciado descenso de la demanda extranjera, las cifras de las operaciones en niveles siguen siendo importantes: los extranjeros compraron unas 47.500 viviendas en España en 2020 (11,3% del total de compraventas), una cifra similar a la de 2015 y muy superior al promedio de 2008-2014 (28.000 viviendas anuales), lo que demuestra que su interés por adquirir una residencia en nuestro país no ha disminuido.

Un factor que ha apoyado el sostenimiento de las ventas internacionales durante la pandemia ha sido la digitalización del proceso de comercialización y financiación de las nuevas promociones. Así, las promotoras que ya habían invertido en adoptar las nuevas tecnologías digitales han podido seguir prestando sus servicios a distancia, por ejemplo, mediante visitas virtuales a las viviendas. Asimismo, las entidades financieras también han mejorado la gama de productos y servicios digitales para sus clientes no residentes, ofreciendo la posibilidad de abrir una cuenta o de solicitar una hipoteca de forma 100% on-line, entre otras.

La demanda de vivienda por parte de extranjeros se recupera  más lentamente que la doméstica

Número de compraventas de vivienda por trimestre
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del Colegio de Registradores.

Un impacto heterogéneo según la nacionalidad del comprador
La evolución de las compraventas por nacionalidades está siguiendo un patrón común de fuerte caída en 2020 y cierta recuperación en 2021, pero tanto la magnitud del descenso como la velocidad de la recuperación están siendo bastante heterogéneas según el país de origen del comprador.

Entre los principales mercados, las compraventas de los británicos fueron las que más cayeron en 2020 (–29,1%), no solo por el fuerte impacto de la pandemia en el Reino Unido, sino posiblemente también por el brexit. Con todo, sigue siendo la nacionalidad que más viviendas compró en España en 2020 (unas 6.200, un 13% del total de compraventas de extranjeros) y se está recuperando a una velocidad similar a la de los dos otros grandes compradores, franceses y alemanes, que está siendo relativamente lenta (en el gráfico, se puede observar cómo la burbuja de Alemania se sitúa por debajo de la línea recta de 45 grados marcada en puntos rojos). En una posición similar encontramos a los Países Bajos, cuyas compraventas presentan una caída moderada, pero una recuperación más lenta.

Por otra parte, Noruega, China y Ucrania registraron las mayores caídas en 2020 y no mostraban signos de recuperación en el 1T 2021, si bien no es un dato preocupante puesto que el peso de estas tres nacionalidades combinadas solo representa el 6,3% del total, tal y como indica el tamaño de la burbuja en el gráfico. Finalmente, destacan positivamente Marruecos, Bélgica y Suecia, por registrar una caída suave en 2020 y una rápida recuperación en el 1T 2021. En particular, Marruecos sobresale por ser la única nacionalidad con un crecimiento interanual (del 9,2%) de las compraventas en el 1T 2021.

Compraventas de extranjeros: recuperación desigual por nacionalidades

Variación interanual en el 1T 2021 (%)
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del Colegio de Registradores.

Esperando la demanda foránea
De cara al futuro, las perspectivas de recuperación son esperanzadoras, tal y como sugieren las búsquedas en Google sobre comprar una vivienda en España realizadas desde países terceros. En mayo, coincidiendo con el inicio de la relajación de las restricciones a la movilidad internacional, se produjo un fuerte repunte en la intención de compra por parte de extranjeros, especialmente en Francia, Bélgica, los Países Bajos y Noruega. En cambio, las búsquedas desde el Reino Unido e Italia siguen deprimidas, y, en un término medio, encontramos a Alemania, Suecia y Dinamarca. Es de esperar que el avance de la campaña de vacunación en los países europeos y la puesta en funcionamiento del certificado digital COVID de la UE impulsen la demanda embalsada de extranjeros, que están esperando a poder viajar para comprar su vivienda en España.Además, los nuevos patrones laborales acelerados por la pandemia, como el teletrabajo, permitirán que trabajadores europeos puedan instalarse en España durante temporadas más prolongadas para disfrutar del clima mediterráneo mientras teletrabajan, de tal manera que ahora el mercado cuenta con un nuevo perfil de comprador internacional.


Búsquedas mensuales en Google sobre comprar vivienda en España

Porcentaje de las compraventas de cada nacionalidad sobre el total de compraventas de extranjeros
Las búsquedas sobre comprar viviendas en España repuntan entre los principales compradores de vivienda en nuestro país, con la notable excepción de los británicos.

La costa mediterránea y las islas, las más afectadas
Como ya apuntábamos al principio, el descenso de la demanda extranjera ha impactado con crudeza en el mercado inmobiliario del arco mediterráneo y los archipiélagos, que concentraban el 85% de las compraventas de extranjeros en 2019. Los descensos fueron muy pronunciados en todas las provincias de la región, pero con ciertas diferencias en cuanto a su intensidad: en Girona el retroceso fue relativamente más moderado (–18,5%), mientras que Cádiz sufrió la mayor caída (–35,6%), tal y como se ilustra en el siguiente mapa. Alicante, la provincia que aglutina con gran diferencia el mayor número de compraventas de extranjeros (un 24% del total nacional) experimentó un retroceso del 30% en 2020, pero a pesar de ello se cerraron más de 10.000 operaciones en 2020 (un 37% del total de compraventas de la provincia, frente a un 41% en 2019).

Las islas y el arco mediterráneo concentran la demanda extranjera de vivienda

Los datos provinciales engloban mercados inmobiliarios locales muy distintos en cuanto a la distribución de ciudadanos extranjeros. Siguiendo en la provincia de Alicante, la proporción de turistas que concentra Benidorm nada tiene que ver con la de Alcoy, por poner un ejemplo, y en consecuencia, el potencial impacto de la caída del turismo internacional en una y otra localidad forzosamente también ha tenido que ser dispar. Sin embargo, a nivel municipal, los datos oficiales de compraventas de vivienda no distinguen la procedencia de los compradores, motivo por el cual recurrimos a datos internos de CaixaBank, con el objetivo de valorar el impacto del turismo en las compraventas de vivienda por municipios. Así, analizando el porcentaje de gasto en TPV de CaixaBank con tarjetas extranjeras, hemos podido clasificar los municipios entre turísticos y no turísticos.

El impacto sobre el precio de la vivienda ha sido más contenido
En 2020, los precios de la vivienda se desaceleraron de forma generalizada en toda la geografía española, si bien la pérdida de dinamismo fue mayor en los municipios turísticos. Concretamente, el precio promedio en los municipios turísticos pasó de crecer un 7,5% en 2019 a descender un 1,1% en 2020. La desaceleración en los municipios no turísticos también fue notable, pero de menor intensidad: el precio promedio de la vivienda pasó de avanzar un 7,1% en 2019 a un 1,6% en 2020 (todavía en positivo).

Así pues, los efectos de la pandemia en el turismo internacional repercutieron sobre los precios de la vivienda en las localidades más turísticas. Si retomamos los municipios de Alicante del ejemplo anterior, obtenemos que el precio de la vivienda en Benidorm pasó de crecer un 7,0% en 2019 al –3,1% en 2020. En cambio, en Alcoy el precio de la vivienda se aceleró del 3,0% en 2019 al 4,5% en 2020.

Los precios de la vivienda en los municipios turísticos se resienten más durante la pandemia 
El precio de la vivienda se ha desacelerado de forma marcada en las zonas turísticas, pero muestra cierta resistencia a la baja y sus perspectivas son positivas
De cara a futuro, las previsiones sobre la evolución de los precios de la vivienda a nivel municipal, obtenidas a partir de los modelos de aprendizaje automático de la herramienta de big data inmobiliario de CaixaBank, muestran una tendencia suave ascendente para el próximo año. En particular, el modelo predice un incremento promedio del precio de la vivienda del 0,5% en los municipios turísticos y un aumento ligeramente superior, del 0,9%, en los municipios no turísticos. Estas previsiones, aunque positivas, son más moderadas que las que arrojaba el modelo antes de la pandemia, cuando se esperaban incrementos de alrededor del 2% anual.

Perspectivas halagüeñas para la demanda extranjera de vivienda
En definitiva, después de un 2020 atípico, las perspectivas para 2021 en términos de demanda extranjera y precios en las zonas turísticas son positivas, aunque la velocidad de su recuperación dependerá de la celeridad con la que se reactive el turismo internacional y se restauren las excelentes comunicaciones existentes antes de la pandemia desde los principales países emisores de turistas a España. En 2022 esperamos que el turismo internacional vaya normalizándose y que las conexiones estén reestablecidas, por lo que es muy probable que el auge de la demanda de vivienda extranjera sea incluso superior al observado antes de la COVID-19. España sigue siendo inmensamente atractiva por múltiples factores como el clima, la calidad de vida, la seguridad, la salud y la cultura, y a todo ello debemos sumar una nueva tipología de comprador internacional que puede desarrollar su labor profesional a distancia, gracias a la flexibilidad que ofrece el teletrabajo.

Judit Montoriol-Garriga
economista

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