La amortización regular de una hipoteca consiste en el pago de la deuda adquirida que está conformada por el capital y los intereses originados por el aplazamiento. Lo habitual es que se realice mediante el abono de mensualidades según el cuadro de amortización establecido por la entidad bancaria.
El deudor también cuenta con la posibilidad de realizar amortizaciones anticipadas realizando pagos extraordinarios con el objetivo de reducir la deuda. Puede ser total o parcial. En este último caso se pueden conseguir unas condiciones más beneficiosas para el pagador.
Las hipotecas en España siguen el modelo francés, es decir, durante los primeros meses los intereses generados son mayores y se van reduciendo según vaya transcurriendo el plazo establecido. Por eso, es conveniente realizar una amortización anticipada en la fase inicial de una hipoteca para generar menos intereses.
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⭐️ Hipotecas destacadas
Algunas de las hipotecas más destacadas del mercado actual, son:
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Hipoteca Open a tipo fijo
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TAE3,63%
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Tipo de interés3,07% TIN a 25 años
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Comisión de aperturaNo tiene
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Cuota mensual716,79 €
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Productos bonificables3
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TAE Variable5,08%
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1.99% TIN el 1er añoEuribor + 0,60%
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Comisión de apertura0.0€
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Cuota mensual635,05 €
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Productos bonificables3
Reducir la cuota o reducir el plazo
Cuando se realiza una amortización parcial puedes optar por reducir su cuota mensual o acortar la duración de la hipoteca para que acabe antes del tiempo establecido. En el primer caso tendrás más liquidez lo que permite hacer frente a situaciones económicas más difíciles. Con la segunda opción consigues un mayor ahorro ya que se acaban pagando menos intereses.
Pongamos como ejemplo una hipoteca con un capital pendiente de 100.000 euros con plazo de 15 años a un tipo fijo del 2 %. En este caso la cuota sería de 643,51 euros y se pagaría como intereses la cantidad de 15.831,57 euros.
El deudor decida amortizar 15.000 euros y puede decidir entre: Reducir la cuota mensual. El pago se quedaría en 546,98 euros al mes y pagaría 13,456.83 euros de intereses.
La principal ventaja de esta opción es que la cuota se reduce y se cuenta con una economía más desahogada.
Reducir el plazo de la hipoteca. La cuota se mantendría igual y el tiempo se acortaría hasta los 12 años y 6 meses. Los intereses generados serían 11.085 euros. Como se puede comprobar el ahorro es mayor y además se produce una terminación de la deuda en menor tiempo. Para tomar la decisión adecuada la mejor opción es que solicites al banco una simulación de como quedaría el cuadro de amortizaciones con cada una de las dos opciones.
En la web del Banco de España también se puede encontrar un simulador con el que también se puede calcular las distintas alternativas. En las hipotecas de tipo variable basadas en el euríbor, la amortización anticipada puede ser una opción con la que conseguir más ahorro evitando las posibles subidas que se puedan dar en este índice.
Pongamos como ejemplo una hipoteca con un capital pendiente de 100.000 euros con plazo de 15 años a un tipo fijo del 2 %. En este caso la cuota sería de 643,51 euros y se pagaría como intereses la cantidad de 15.831,57 euros.
El deudor decida amortizar 15.000 euros y puede decidir entre: Reducir la cuota mensual. El pago se quedaría en 546,98 euros al mes y pagaría 13,456.83 euros de intereses.
La principal ventaja de esta opción es que la cuota se reduce y se cuenta con una economía más desahogada.
Reducir el plazo de la hipoteca. La cuota se mantendría igual y el tiempo se acortaría hasta los 12 años y 6 meses. Los intereses generados serían 11.085 euros. Como se puede comprobar el ahorro es mayor y además se produce una terminación de la deuda en menor tiempo. Para tomar la decisión adecuada la mejor opción es que solicites al banco una simulación de como quedaría el cuadro de amortizaciones con cada una de las dos opciones.
En la web del Banco de España también se puede encontrar un simulador con el que también se puede calcular las distintas alternativas. En las hipotecas de tipo variable basadas en el euríbor, la amortización anticipada puede ser una opción con la que conseguir más ahorro evitando las posibles subidas que se puedan dar en este índice.
Qué tener en cuenta a la hora de realizar una amortización
Para realizar una amortización anticipada sólo tienes que comunicar a tu banco la intención de realizar esta operación. Algunas entidades pueden aplicar comisiones por este pago anticipado de la deuda dependiendo de su política. Se pueden encontrar dos tipos de comisiones:
Comisión por desistimiento. Para hipotecas fijas y variables firmadas después del 2007 la comisión será del 05 % de importe amortizado durante los 5 primeros años. Después no podrá superar el 0,25 %. En las hipotecas variables anteriores al 2007 el límite está fijado en el 1 % siempre que la amortización no se deba a una subrogación de hipoteca.
Comisión por riesgo de tipo de interés. Aplicable sólo a las hipotecas de tipo fijo o mixto. No cuenta con ningún tipo de limitación, pero es necesario que el plazo de la hipoteca sea mayor al de 1 año. Su objetivo es evitar que las entidades prestatarias pierdan dinero por el riesgo asociado a los tipos de interés. Cuando vayas a contratar una hipoteca es muy importante que revises si existen este tipo de comisiones que, en todo caso son negociables.
Comisión por desistimiento. Para hipotecas fijas y variables firmadas después del 2007 la comisión será del 05 % de importe amortizado durante los 5 primeros años. Después no podrá superar el 0,25 %. En las hipotecas variables anteriores al 2007 el límite está fijado en el 1 % siempre que la amortización no se deba a una subrogación de hipoteca.
Comisión por riesgo de tipo de interés. Aplicable sólo a las hipotecas de tipo fijo o mixto. No cuenta con ningún tipo de limitación, pero es necesario que el plazo de la hipoteca sea mayor al de 1 año. Su objetivo es evitar que las entidades prestatarias pierdan dinero por el riesgo asociado a los tipos de interés. Cuando vayas a contratar una hipoteca es muy importante que revises si existen este tipo de comisiones que, en todo caso son negociables.
Deducción por vivienda habitual y amortización de hipoteca
Para las hipotecas anteriores a 2013 se puede aplicar una deducción del 15 %en el IRPF de las cantidades aportadas para la amortización de una hipoteca con un límite que llega hasta los 9040 euros.
La deducción máxima que se puede obtener al año es de 1356 euros. Si ese es tu caso y con los pagos regulares no llegas a esta cantidad es conveniente realizar una amortización anticipada hasta llegar al máximo para aprovechar este beneficio tributario.
En estos casos quizás no sea conveniente reducir el plazo de la hipoteca con la amortización anticipada poder aprovechar el máximo de tiempo esta deducción. Será necesario valorar que opción es la que puede producir más ahorro en cada caso.
La reducción del plazo de la hipoteca por la amortización es una opción bastante interesante para los que se pueden permitir un ahorro a largo plazo. Recuerda estudiar bien cuál es tu situación y pedir toda la información que necesites a tu entidad bancaria para tomar la decisión acertada.
La deducción máxima que se puede obtener al año es de 1356 euros. Si ese es tu caso y con los pagos regulares no llegas a esta cantidad es conveniente realizar una amortización anticipada hasta llegar al máximo para aprovechar este beneficio tributario.
En estos casos quizás no sea conveniente reducir el plazo de la hipoteca con la amortización anticipada poder aprovechar el máximo de tiempo esta deducción. Será necesario valorar que opción es la que puede producir más ahorro en cada caso.
La reducción del plazo de la hipoteca por la amortización es una opción bastante interesante para los que se pueden permitir un ahorro a largo plazo. Recuerda estudiar bien cuál es tu situación y pedir toda la información que necesites a tu entidad bancaria para tomar la decisión acertada.
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