Consulta al autor del blog

A Tristán y a Jtaerre, no es una consulta, es a ver que opináis de lo que os paso a decir:
En el mes de enero del año en curso en un juzgado me adjudico una finca; al día de hoy está todo terminado y finca puesta en venta, como debe de ser. En otro juzgado, que no tiene nada que ver con el antes mencionado, en el mismo día me adjudico otra finca, cumpliendo igual que en el juzgado anterior una de las premisas de la ley, que es que al menos se pague lo que se debe por todos los conceptos, yo además en los dos casos, pague lo suficiente para cubrir también las cargas posteriores; bueno pues al día de la fecha aún no me han aprobado remate,llamo hoy a juzgado y me dicen que el SJ ha mandado llamar al ejecutado-deudor, para que al tratarse de vivienda habitual, aporte otros bienes de su propiedad para sacarlos a subasta. ¿Qué os parece?, y la finca que yo me adjudiqué como mejor postor, con cargas anteriores y cubriendo (sin necesidad) las cargas posteriores. En estos momentos estoy haciendo un escrito a este juzgado, pero esto es la leche, después de 6 meses.
Saludos.

De vez en cuando compro a nombre de persona física y siempre los incluyo, pero eso es como todo, no sabes si es válido o no hasta que te hacen una inspección.

Hmmm... muy dudoso en el caso de las cuotas a la Cdad. (porque no es un gasto directamente ligado a la adquisición, y además tiene derecho a repetirlos contra el verdadero deudor), pero, por probar, que no quede...
Saludos,

Desde luego que sí. Cualquier gasto relacionado directamente con la compra lo puedes incluir.

Hola buenas tardes.
Tengo una duda a nivel impuestos al vender un piso ganado en subasta.
No se si estoy un pcoo fuera del tema que trata este gran blog, pero creo que no del todo.
Supongamos que se adquiere propiedad en subasta.
A la hora de vender, tendremos una ganancia entre el precio de compra y el de venta (o eso pretendemos).
Pero, ¿se puede(o sería legal), incrementar ese precio de venta con los gastos de comunidad que debía el anterior propietario y/o gastos judiciales para desahaucio por precario en caso de subasta no judicial (aeat, seg.social..) para que ese diferencial sea menor y pagar menos impuestos (que creo que sería lo normal, ya que el precio de compra se ve incrementado por estos gastos)?
Gracias.

Si el juzgado ha caído del lado oscuro de la Fuerza no hay nada que hacer. No moverá un dedo para facilitarte las cosas.

Así es, eso es lo que me temo.

Yo no creo (que me rectifiquen si me equivoco) que te lo dejen ver de ninguna de las maneras a no ser que te cameles al abogado/abogada-procurador/procuradora de alguna de las partes cosa difícil/imposible.

Qué casualidad, en este caso también se trata de La Caixa. Debe gustarle habitar en los cerros de Úbeda, pues no hay inscripción registral de la cesión.
En cuanto al expediente, ni hablar de poder verlo! El Juzgado acaba de pasarse al "Lado Oscuro" y sólo te dejan ver fotocopias de la certificación de dominio y cargas. Lo que me pregunto es qué se puede hacer para poder tener acceso al expediente completo: ¿te tienes que personar con abogado y procurador? ¿O por ejemplo basta con consignar antes de la subasta, por ejemplo, varias semanas antes? En este caso, está claro que eres parte interesada. Me imagino que la respuesta dependerá del juzgado.

Tristán ya sabes que el trabajo de subastero es 50% en el juzgado y 50% moverte bien con abogados, bancos, procuradores y propietarios.

Pues yo se de un subastero de Madrid que un año después de tener toda la documentación del juzgado aún no podía inscribir porque los de La Caixa estaban en los cerros de Úbeda.

Una abogada del BBVA con la que he hablado 3 o 4 veces me parece muy simpática, no creo que si se de cuenta de la cagada que ha hecho no la intente solventar aunque sea a posteriori.

Lo de igualar el precio de compra tenia entendido si era un crédito litigioso aunque en este caso al ser una adquisión de la caja no se consideraría ni cesión de crédito. Aquí dejo la fuente: https://www.rankia.com/blog/juan-carlos-burguera/2809067-vueltas-retracto-creditos-litigiosos

2 años más el tiempo que tarden en desahuciar que es medio añito más aproximadamente (aunque ya vives sabiendo que cualquier día te echan)

Lo normal es que se haya llevado a cabo en el procedimiento y además haya una inscripción registral al efecto.

Pero algo me dice que en el caso que presenta Ciberet no se han hecho las cosas bien. Tras la adjudicación tendrá que pedirle al banco acreedor que rectifique y que haga entonces lo que dejó de hacer. El problema es que los bancos son duros de mollera y no gustan de hacer favores. Lo que hacen siempre es por su propio interés o porque algo o alguien les obliga

He visto un caso en que la sucesión procesal estaba documentada en el pleito, a efectos de justificar la legitimación activa, pero no se pidió el registro hasta una vez firme la adjudicación (a favor del propio banco, claro).
Si está documentada en autos, como debería (se infiere que el ejecutado no está ni comparecido, porque podría alegarlo en cualquier momento; incluso la nulidad del proceso, porque las cesiones de crédito otorgan al prestatario la facultad de igualar el precio), es más fácil que un adjudicatario pueda pedir que se registre.
Saludos,

Tus sospechas están bien fundadas y sin no se le pone remedio probablemente el adjudicatario las pasará canutas antes de conseguir la inscripción de su título. Ha habido subasteros que han sudado tinta para conseguirlo. Aunque al final siempre se consigue.

Al menos en estos casos la culpa no es de la incompetencia del juzgado sino por la negligencia e ignorancia del letrado del banco.

Con lo sencillo que es hacer las cosas bien.

Hola a todos, os planteo la siguiente situación. En una ejecución hipotecaria, se plantea lo siguiente. Empresa X se endeuda con caja A, y suscribe hipoteca sobre una finca (bueno, suscribe una macrohipoteca que se reparte proporcionalmente sobre varias fincas, pero sólo nos interesa una de ellas). Años después, empresa X vende la finca a empresa Y, como dación en pago por unas deudas que había contraído con ella. La empresa Y inscribe su dominio sobre la finca, pero no se subroga en la hipoteca (al menos, este hecho no está inscrito). Para liar más la madeja, el ejecutante es una nueva entidad (llamémosle B), que adquirió a la entidad A (caja) en el proceso enloquecido de adquisiciones y fusiones que hubo en plena crisis. Por tanto, se plantea el problema de que LA HIPOTECA ESTÁ INSCRITA A FAVOR DE ENTIDAD DISTINTA DEL EJECUTANTE (y así lo advierte el registrador en su certificación de dominio y cargas). El juzgado sigue con el proceso de ejecución, pero sospecho que a la hora de inscribir, el Registrador va a denegar la inscripción, por no iniciar el proceso la misma entidad que ostenta la titularidad de la hipoteca (aunque la haya adquirido). O sea, sospecho que exigirá que se cumpla el artículo 149 de la Ley Hipotecaria:

Artículo 149 El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Vamos, que esa subrogación del crédito por haber adquirido la entidad B a la A debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad. ¿Qué opináis? Si el Juzgado continúa con la ejecución hipotecaria, ¿el desdichado licitador se encontrará con un marrón descomunal si la entidad B no accede voluntariamente a la inscripción de su derecho como acreedor? Un cordial saludo a todos y gracias a Tristán por mantener este magnífico blog.

Me imagino que a usted no le habrán notificado, pero si lo han hecho a su marido y como me imagino que estarán en gananciales, es suficiente comunicación. No me gusta aconsejar esto, pero si tiene la cosa tan mal, vaya usted, o su marido, al juzgado y pida que le otorguen "justicia gratuita" y lo mas probable es que la subasta se suspenda. De todas formas si el piso se lo adjudica el banco, con la ley que impera hoy no le podrán echar de su vivienda hasta, como mínimo, el 16/05/2017, que es cuando vence la prorroga de la ley de deshaucio de vivienda habitual adjudicada a la parte actora(banco). Saludos.

A esa subasta no van a asistir postores. Si hay alguno es que es del banco.