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El seguro decenal da de sí para que mucha gente diga o piense auténticas barbaridades al respecto. Como es una de las especialidades de mi empresa tengo una cierta expertise en el producto y me atreveré a daros unas pinceladas acerca del mismo para evitar las p... mentales y a los cuatro cenutrios que han llegado a este mundo para intoxicar.

Para que esto sea más masticable o digerible (según dónde se ubique el problema) lo desarrollaré en formato FAQ, con preguntas que me haré como si fuera un ciudadano más y que contestaré lo mejor que sé. ¿Vamos a por faena?

No necesito seguro porque he hecho una finca solo para mí y mi hermano. Bueno, ahí va uno de los primeros errores: el seguro decenal es obligatorio para toda edificación destinada a la vivienda. Existe una única excepción que, aunque mantiene la obligación de la garantía decenal, permite que se haga con recursos propios sin tener que acudir al seguro. Esta excepción require TODOS estos requisitos:

  • el autopromotor debe ser persona física; si es una Sociedad siempre está obligado a contratar seguro, sin excepción.
  • La vivienda debe ser primera vivienda, deberá ser usada por su titular antes de su eventual venta a terceros demostrando dicho uso.
  • La vivenda será unifamiliar; cualquier formato que admita que varias familias habiten distintas unidades registrales queda fuera de la excepción.

Por tanto al ser una finca que contendrá dos viviendas, una por hermano, precisa decenal.

No puedo vender la casa porque no hice un seguro decenal y ahora el banco se lo exige al comprador.  Hoy día existe alguna solución que tenemos unos pocos profesionales para resolver ese problema de obras terminadas (sin OCT, generalmente), que se construyeron hace unos años y que precisan un seguro decenal para ser vendidas con garantía. Un bulo a extinguir, sin duda, pero que causa grandes preocupaciones a quienes no cuentan con asesoramiento correcto.

La OCT es un timo y un impuesto revolucionario de las compañías de seguros.  Otro bulo; hoy día hay soluciones expertas que operan con OCT y otra también experta, que no precisa OCT. Ni unas ni otra son mejores o peores porque el seguro, en esencia, es el mismo: la cobertura la dicta el art 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Simplemente se trata de seguros complejos en los que hay una fortísima carga técnica y para contar con seguridad acerca de la calidad del proyecto, los cálculos, las mediciones, la adecuación a normativa y la correcta ejecución material las aseguradoras se sirven de terceros de su confianza. Unas recurren a OCT y otra a gabinetes de ingeniería que revisan los documentos del mismo modo en que un perito revisa un coche de segunda mano que queremos asegurar a todo riesgo para evitar que se le meta un gol a la compañía o que un médico nos revisa la salud antes de confirmar la aceptación de un seguro de vida. No hay que ser paranoicos con esto: simplemente se trata de verificadores que avalan la asegurabilidad de la obra. Para acabar con las paranoias respecto de las OCT recordemos que la tiene que contratar el promotor, no el asegurador y, por tanto, es al promotor a quien sirve. Se de algún banco o caja que ha impuesto OCT y eso es denunciable sin más comentarios. Para continuar yo comercializo sin problemas ambos modelos de seguro: con o sin OCT. Una buena OCT da al promotor un complemento profesional que le permite conocer con antelación un posible error de cálculo, diseño o ejecución material y evitar, con ello, el desastre sobre su mayor inversión. Recordemos que el seguro es reactivo y aquí de lo que estamos hablando es de ni siquiera llegar a tener que vivir el siniestro: la OCT es un elemento preventivo.

Aparte si bien para pequeñas promociones puede resultar más barato contratar un seguro sin OCT esa realidad cambia a la que la casa o finca tiene un coste de construcción que supere cierto liston que podemos situar entorno a los 450.000 €.

Un seguro decenal encarece brutalmente el valor de una casa o de un piso superando los 6.000 €.  Otra leyenda urbana: nosotros hacemos seguros decenales, todo incluido (también los impuestos) por menos de 2.400 € para viviendas de hasta 250.000 € de valor de obra (el de venta, ¡imaginen por dónde andará!). Eso implica menos del 1% del valor de obra y, probablemente, en torno a un 0,6% del valor de venta. ¿Caro a cambio de diez años de seguridad total ante riesgos imposibles de asumir sin seguro? Hay bañeras que cuestan más.

Nadie quiere asegurarme porque mi casa es de…  ¿Steel-frame? ¿Madera? ¿Técnicas experimentales? ¿Prefabricada? … Pues no, este es otro mito: todo es asegurable si el proyecto, el suelo y la ejecución material lo permiten.

¿Para qué querrán un Geotécnico? ¡Eso son ganas de fastidiar, que no construyo el Empire Estate! ¡Y lo que enredan, casi un mes perdido!  El seguro decenal de daños tiene dos elementos desencadenantes del siniestro: la propia estructura de la edificación y el suelo. El suelo es capaz de gastar bromas muy pesadas capaces de destruir por completo la casa más correctamente diseñada y calculada. Un ejemplo lo tenemos en las arcillas expansivas. Son esas que causan la tierra quebrada en nuestros campos cuando hace tiempo que no llueve. Cuando falta agua se cuartean pues se comprimen pero al recibir agua (de lluvia, de un pozo, de la famosa capa freática…) ¡se dilatan! Y con ese movimiento de contracción-dilatación se dedican a zarandear todo lo que tienen encima. Solo en Estados Unidos, en un año, Fu Hua Chen en su estudio “Foundation on Expansive Soils” reportó daños a edificios causados por arcillas expansivas por valor de 2.255 millones de USD. La importancia del dato queda de relieve cuando se compara con los daños causados por el huracán Katrina, ese que se llevó New Orleans por delante: 2.550 millones de USD. Tenemos Katrina una vez cada siglo pero tenemos arcillas expansivas siempre.

Para controlar en la medida de lo posible la agresividad del suelo las empresas de geotécnica obtienen muestras del suelo a distintas profundidades determinando tanto su capacidad para soportar el peso como su comportamiento ante determinadas situaciones y, también, su efecto sobre los materiales de construcción: un determinado suelo puede disolver ciertos cementos y convertir el hormigón armado en un esqueleto sin funcionalidad para asegurar la vida de las personas y los bienes.

Los promotores tienen prisa. El tiempo es dinero. Pero desconocen que las prisas son fatales para ciertas cosas como, por ejemplo, un estudio de suelos. Para las arcillas expansivas, por ejemplo, el tiempo medio para comprobar el grado de expansión simple y controlada es de 2 a 3 meses. El Ingeniero Guillermo Arellano Castillo en Perú demostró que las mediciones presentadas sin respetar el plazo indicado arrojaban errores en los resultados entre el +10 y el +473% lo cual es para echar a correr si uno piensa que va a firmar 40 años de hipoteca con su banco para construir sobre una montaña rusa la casa de sus sueños ahorrándose el seguro decenal, por supuesto, “que la Ley no me lo exige”.

¡Pues ya te vale! ¡Cobrar eso solo para cubrir la estructura!  Esta leyenda urbana es realmente pegadiza y, además, multicultural. Se la he oído a gerentes de promotoras de cierto nivel y a buenos ciudadanos a quienes el notario les ha dicho que sin decenal no hay venta. Es una falsedad. El seguro decenal cubre los daños a TODO el edificio: suelos, paredes, techos, instalaciones, cerramientos, puertas, alicatados de baño y cocina, sanitarios, etc… Todo lo que sea casa o, lo que es lo mismo, excluye el contenido.

Para que todo eso quede cubierto solo debemos tener claro que es un seguro en el que siempre habrá cobertura para toda la casa si se desencadena como consecuencia de:

  1. Un fallo de diseño, calculo, o ejecución material de la estructura del edificio, incluyendo sus cimientos, vigas, etc.
  2. Un problema de estabilidad del suelo.

Así de sencillo: toda la casa y solo dos orígenes posibles. ¿Podemos liarnos?

Bueno, pero para eso el arquitecto cuenta con un seguro de responsabilidad civil ¿no? Y el constructor otro tanto     Como ofrezco seguros para arquitectos en uno de mis portales especializados puedo indicaros con qué me encuentro: muchísimos arquitectos solo tienen una cobertura de 150.000 € y eso, señores, solo sirve para empezar. Además, es relativamente probable que el asegurador tenga interés en defenderse lo cual significa juicio (¿Tiene ganas de saber lo que cuesta un abogado para una reclamación de 200.000 €?) además de un tiempo que va a ser difícilmente soportable con la casa hecha una ruína y un precinto del arquitecto municipal que no nos permite entrar en casa. Un año y medio o dos, yendo bien la cosa para contar con sentencia en primera instancia, no es moco de pavo. Por cuanto al constructor, resulta increíble pero os podéis creer que en los seguros de responsabilidad civil para construcción hay auténticas barbaridades como la de una de las más prestigiosas aseguradoras que excluye “los daños al promotor” y ¿Quién es el promotor, amigo? ¡Buf! Eso si la constructora no ha quebrado, claro…

Una pregunta ¿no es más tranquilizador contar con un seguro decenal en el que el asegurador, nuestro asegurador, está obligado a pagar por Ley antes de los 40 días desde la fecha de comunicación de siniestro?  ¿Qué nos dice el sentido común?

¿Por qué el banco me exige que disponga de seguro decenal? Bueno, el banco no es quien para exigir nada que no sea obligatorio pero sí puede condicionar la financiación. ¿Qué ocurre hoy día? Pues que hay muchas autopromociones que han sido embargadas y préstamos que no acabarán bien. El banco se quedará esas casas e intentará venderlas. Sabe que si el impago se produce durante la fase de ejecución material el propio banco al quedarse una obra pasará a ser promotor y, siendo sociedad, necesitará un seguro decenal sí o sí. Primera opción de marrón a la vista pues el banco se encuentra con una obra que no quería y con la obligación de contratar un seguro para ella, seguro que mejor podría haber contratado (y pagado) el promotor.

La segunda opción de marrón a la vista se produce si el embargo se produce después del fin de obra. Ya es una casa registrada pero… sin seguro. Y eso implica que la casa vale menos o, incluso, que no podrá ser vendida a un tercero sin seguro.

Todo eso, sin mediar siniestro de por medio. Si hay siniestro ¿Cómo piensa pagar la reconstrucción de la garantía hipotecaria el promotor si le viene justito con pagar cada mes la hipoteca?

Resultado: si quieres dinero hazte el seguro decenal.

No necesito decenal porque es una casa o edificio que voy a alquilar.¡Error! Volvemos al principio y como resulta que no se es autopromotor para uso propio pues deberá contar con seguro decenal.

Todos los seguros decenales son iguales y lo único que tengo que valorar es el precio   Otro error de bulto. Hay mucha vida inteligente en el seguro decenal de daños y variaciones muy importantes entre una y otra aseguradora. No cambia el concepto de garantía decenal pues dimana de una Ley y es igual en todas partes pero este tipo de seguro lleva asociados (o no) una serie de coberturas adicionales, gratuitas o de pago, que hacen que el abanico de posibilidades sea enorme. Aparte aparecen garantías trienales y está en estudio una de carácter anual. Evidentemente esto es para gourmets: solo para promotores profesionales que desean  controlar los riesgos asumiendo costes fijos para evitar la mayoría de graves costes variables que se manifiestan en las garantías de construcción. Otro elemento que es crucial en este tipo de seguros es la capacidad técnica y conocimientos de los departamentos técnicos y de siniestros. ¿Imagináis lo que puede suceder si un siniestro de seguro decenal cae en las manos de una tramitadora de ETT de una aseguradora generalista? De esa situación a que vaya directamente a manos que saben lo que hacen hay un abismo. Un abismo, además, que no tiene sobrecoste así que ¿para qué jugársela?

Estas son las preguntas más frecuentes. Espero haberos ayudado a entender algo mejor este seguro y quedo a vuestra disposición para que me planteéis vuestras FAQ.

Saludos,

 

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  1. en respuesta a youmar
    -
    #40
    06/08/15 16:38

    Hola Youmar,

    Vaya por delante mi agradecimiento por tus palabras de apoyo a la función asesora que realizo en esta comunidad.

    Por cuanto a tu pregunta: La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, en su art 2.b dice, textualmente, que deberán contar con seguro decenal: "Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio."

    Además y desde el punto de vista técnico tenemos que cuando se amplia una obra preexistente con otra adosada o contigua sobre el mismo terreno se alteran las cargas (las fuerzas que reparte la estructura sobre sus elementos y sobre el suelo) generando riesgo también para el preexistente. Es decir, al hacer la obra 2 pusisteis en riesgo la obra 1 por lo que un decenal debe contemplar no solo lo nuevo sino también lo anteriormente ejecutado.

    Te pongo un ejemplo: tenemos un televisor sobre una mesa. Si sobre la misma mesa ponemos una escultura de piedra cargamos más las patas de la mesa y si provocamos su rotura perderemos escultura y tele ¿verdad? Pues eso pasa también en edificación, el colapso de una obra puede "tirar" o "empujar" todo lo que tiene cerca; además el suelo tiene una carga máxima admisible y posibles asientos diferenciales (en un lado apoya más que en otro) que pueden conducir a que se contagien tensiones de una obra a la otra y se generen daños.

    Te he querido explcar esto para que entiendas que debe valorarse el riesgo en su conjunto y no separando ambas obras salvo que exista una distancia de seguridad importante entre ambas.

    El seguro decenal admite esto... con un recargo.

    Aquí tenemos un problema añadido: falta el registro y sin registro no hay casa legalmente. Por tanto ahora y de cara a un banco que financie a vuestro comprador no hay nada que hipotecar salvo un garage que está "en riesgo" porque en él se apoya una obra posterior que no consta ni cuenta con garantía legal exigible en el momento de una transmisión.

    Por otra parte no me informas si tenéis fin de obra. De haberlo el acta de recepción es el momento desde el cual empieza a contar la garantía de diez años y dicha acta de recepcion (si no se hizo) es tácita a los 30 días de la emisión del fin de obra. Si no habéis hecho fin de obra... no tenéis acta de recepción y la garantía será de diez años completos y empezará a contar desde el día en que hagáis el acta de recepción. Esto es importante.

    El art 9.d de la Ley citada obliga al promotor (tu marido) a contratar el seguro decenal. Si bien la Disposición Adicional Segunda, punto Uno, dice "No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión «inter vivos» dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «inter vivos» sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma." esto se aplica a la vivienda principal y no a la vacacional. Por ello entiendo que deberíais contar con el seguro decenal sí o sí para poder hacer la transmisión y que no os podéis beneficiar de la exención que presenta esta Disposición Adicional para autopromotores de primera vivienda.

    Ten en cuenta que un tema tan sencillo como el empadronamiento es facilisimo de probar por lo que los trucos están bastante fuera de lo posible.

    A partir de ahí hay que analizar cómo resolver el problema de contar con un seguro decenal.

    En el mercado hay soluciones "quitamultas" que sirven para cubrir el expediente pero de las que no tengo ninguna confianza en temas de cobertura. Y hay soluciones que son seguros decenales que sí funcionarán en caso de incidencia.

    En Rankia tengo por norma nunca indicar marcas ni productos. Hay quien me consulta en privado. Desde luego quiero aclarar que en mi correduría no operamos con las aseguradoras que defino como "quitamultas" pues no entra en nuestra ética ofrecer nada a nuestros clientes que no querríamos para nosotros.

    Espero haberte sido de ayuda.

    Un saludo,

  2. Nuevo
    #39
    06/08/15 13:14

    ¡Buenos días! Me parece maravilloso que nos ayudeis así a las personas que nos metemos en obras sin saber los problemas que podemos tener después. Gracias de antemano, por vuestra ayuda.
    Hace mucho que no hay nada escrito, espero que todavía este activo.
    Mi caso es el siguiente, nos compramos una casita en ruinas, para pasar los veranos, el terreno hace forma de L, empezamos haciendo una cochera que terminó en vivienda hace poco más de 10 años, y en 2013 hicimos la vivienda, que en este caso es la 2ª, (el autopromotor fué mi marido), ahora todo nuestros planes han cambiado y a necesitamos vender. La 1ª vivienda la hemos registrado sin problemas, pero para la 2ª nos piden el seguro decenal.
    Mi pregunta es, ¿si después de pasar más de 10 años de haber terminado la 1ª vivienda, teníamos la obligación de contratar el seguro decenal?

  3. en respuesta a Avante
    -
    #38
    28/12/14 15:41

    De nuevo muchas gracias, hablaré con la constructora y haber que dicen...

  4. en respuesta a Wuilarf
    -
    #37
    16/12/14 20:10

    Estimado Wuilarf,

    Soy corredor de seguros y eso implica que no trabajo para ninguna aseguradora sino para mis clientes, a quienes represento. Me gusta decir que "soy la parte del cliente que sabe de seguros" y, como es de suponer, nadie que esté en su sano juicio se engaña a sí mismo así que yo no engaño a mi cliente.

    También es cierto que la "moralidad" de las aseguradoras en cuando a la calidad de sus compromisos tiene que ver mucho con el precio del seguro: cuanto más barato, por regla general, menos "se moja" el asegurador de turno en materia de cobertura o peores valoraciones hace. Además suelen ser aseguradoras que cuentan con un canal de servicio exclusivamente telefónico donde la operadora que te atiende no tiene relación con tu siniestro salvo el limitado tiempo que te atiende, lee y escribe en una pantalla y otra gente a la que nunca tendrás acceso es quien decide. Normalmente la persona que te atiende es de una ETT y no conoce las Leyes ni los contratos, tan solo te transmite lo que pone la pantalla y carece de capacidad de decisión. ¿Problema añadido? Pues que antes había un marcado negocio low-cost y otro que atendía bien a la gente y con contratos que se gestionaban bien. Llega la crisis, llega la guerra de precios y resulta que hoy yo puedo ofrecer seguros de marcas potentes más baratos que una directa. Aparentemente eso es bueno pero nadie quiere perder dinero así que en las "pata negra" comienza a reducirse el personal, a replegar estructura de servicio (llegan los ERE), se empiezan a recortar coberturas delicadas incrementando los servicios de bajo coste para que la sensación de pérdida sea menor y se arañan euros en donde se puede. Es decir, llega un momento en que las pata negra empiezan a parecerse y a portarse como las low-cost.

    En ese punto me doy cuenta, Wuilarf, que cada vez más el corredor es necesario o más bien imprescindible porque cada vez tenemos que luchar más para conseguir que el cliente no note que estuvo a punto de salir mal parado. Es como el cirujano, más necesario en el campo de batalla que en un tranquilo pueblecito.

    Para mí que esté consultando en este foro es un indicador de que el canal por el que contrató el seguro del hogar no está funcionando, no sirve. Porque esta información que yo le estoy aportando es ABC del seguro, es un tema básico. Tampoco entiendo que el promotor si es profesional no sepa qué cubre un seguro de la actividad que ejerce y donde se marcan sus obligaciones y lo que no le obliga. Es demencial el volumen de ineptos e irresponsables que ejercen una profesión sin preocuparse de los cadáveres que generan o sin saber siquiera si tienen algún compromiso en ello. Pero es la dura realidad.

    Desde luego si que me ha dado una idea al informar el tema de la ausencia de junta de dilatación en los solados: eso es un problema de ejecución material y un vicio de construcción. Por el art 1964 del Código Civil de eso pueden ser responsables solidariamente el contratista y el aparejador. El plazo para reclamar comienza con la fecha en la que se conoce el daño (se llama "dies a quo" y coincide con la fecha en que se levantó el suelo) y de acuerdo con el Código Civil desde dicho día tienes 15 años para reclamar. Nada que ver el seguro decenal, pero sí el de la constructora y el del arquitecto técnico.

    Un saludo.

    Carlos Lluch

  5. en respuesta a Avante
    -
    #36
    16/12/14 19:44

    Gracias D. Cárlos le agradezco la contestación ya que hoy día no te puedes fiar de los seguros mucho, puesto que algunos se echan para atrás a pesar de tener que cubrir una cosa, el problema del suelo ha sido que lo han puesto hasta pegar con la pared no dejando nada para la dilatación y este año he puesto la calefacción más tarde y ha contraído el hormigón más y se ha levantado, estudiaré lo que me dice del parqué pero en mi familia somos poco cuidadosos y con una niña pequeña me da que me duraría poco...., al final la constructora volvió a formarse con uno de los nombres que la componían (que eran tres entidades) y me he puesto en contacto con ellos y me han dicho que si quiero ellos inician la reclamación al seguro decenal pero que creen que no entrará...
    Gracias por todo y un saludo

  6. en respuesta a Wuilarf
    -
    #35
    15/12/14 15:38

    Hola Wuilarf,

    Veamos, lo que te sucede no estaría comprendido entre los supuestos de cobertura de un seguro decenal de daños a no ser que sea un efecto de una de estas dos causas u orígenes:
    - un problema de estabilidad de la estructura de la edificación.
    - un problema de estabilidad del suelo (no del piso de tu casa, sino del solar en el que se asienta).
    Ambas son patologías que se manifiestan también con otros muchos daños, especialmente grietas y pandeos por lo que sería muy raro que lo que le ocurre a tu suelo tenga que ver con dichos orígenes.
    Sinceramente no le veo solución vía seguro y en el del hogar te informan correctamente, el envejecimiento del adhesivo que sujeta esas baldosas no es un hecho accidental sino causado paulatinamente por el paso del tiempo y, por tanto, no es asegurable. Es un problema de mantenimiento como pueda serlo el cambio de aceite, neumáticos o pastillas de freno de un coche pero entiendo que es más difícil de ver que en una casa los servicios e instalaciones no son eternos.
    Con respecto a las baldosas vs marmol: el marmol tiene una ventaja respecto de cualquier tipo de baldosa pues si algo lo hace bello es que cada pieza es única, irrepetible. Por ello es para echarse unas risas cuando alguien va diciendo que quiere un marmol "idéntico al que tengo" pues eso es imposible y, de haberlo, perdería todo su valor pasando a ser un bien seriado. Por su parte las baldosas tienen problemas de coloración y de matizado a lo largo de su uso de tal forma que si ahora tuvieras 30 m2 almacenados de cuando se hizo la obra y las montaras te encontrarías con que el color y el brillo son distintos y - por tanto - tendrías un auténtico pegote. Si encima se tratara de una nueva remesa recién fabricada ¡ni te cuento!
    Dicho esto creo que lo mejor que puedes hacer - y con ello prevenir accidentes de tu nena o evitar que todo vaya a peor - es arreglarlo a tu cargo y cuanto antes. Tal vez te convenga estudiar la conveniencia de recurrir al parquet pues reducirías fuertemente moléstias, tiempo y probablemente dinero además de ganar en aislamiento y eficiencia energética.
    Por último y para tu conocimiento el seguro decenal es imprescindible para el registro de la vivienda salvo para autopromotores por lo que si acudes al Registro de la Propiedad debe constar el asegurador y número de póliza. Pero salvo otras patologías asociadas esto no parece tener relación con dicho seguro, como he apuntado.

    Saludos y siento no poderte dar mejores noticias.

    Carlos Lluch

  7. en respuesta a Wuilarf
    -
    #34
    15/12/14 09:32

    Pues urbanismo no.... me dicen que eso es un contrato privado y no tienen registros ni conocimiento......

  8. #33
    14/12/14 19:50

    Hola hace varias semanas se levantó el suelo del salón de mi casa, yo pague a la constructora para que me pusiera todo el suelo igual de gres, ya que era de marmol...ahora me encuentro que la constructora ha quebrado y desaparecido, mi seguro declina toda responsabilidad y dice que es un defecto oculto por lo que no me entra...lo único que no se es si correspondería al seguro decenal, pero no se como saber que seguro tiene, por cierto esta a punto de caducar ....me han dicho que pregunte en urbanismo....eso es así? y este hecho entraría en el seguro? por cierto tengo toda la casa igual y he estado buscando el mismo suelo y la empresa quebró también y no se encuentra ya.... si entra en el seguro tendría que cambiarlo en toda la casa? me parece una barbaridad pero yo quería todo el suelo igual y que no fuera de marmol y por eso pague a la constructora, por cierto he quitado las losas que estaban sueltas porque tengo una niña pequeña para evitar accidentes... Un saludo y gracias de antemano

  9. en respuesta a Nonick
    -
    #32
    20/06/14 10:44

    Estimad@ Nonick,

    La garantía que subyace y da carta de naturaleza al seguro decenal se regula en el art 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

    Dicho seguro cubre todo daño al edificio (a cualquier parte de él) que tenga por origen un fallo de la estabilidad de la estructura o de la capacidad portante o estabilidad del suelo. Exclusivamente.

    De entrada mi sugerencia de urgencia consiste en remitir un burofax o requerimiento notarial (lo primero es más barato) al arquitecto, al aparejador, al promotor y al contratista. Son las cuatro figuras que aparecen identificadas en la LOE y así te curas en salud si luego la patología (de haberla) es imputable a uno, a otro, o solidariamente. En dicho burofax requiereles sus seguros de responsabilidad civil para ejercer el "Derecho a la acción directa previsto en el art 76 Ley 50/1980 de Contrato de Seguro".

    A continuación habría que averiguar si las patologías que presenta la casa tienen o no dicho origen pues muy bien pueden deberse a otras causas muy diversas. Por tanto necesitas un perito especilizado en patologías de la construcción. Es importante que dicho perito no entre en conflicto de interés por lo que primero convendría averiguar cuales son las aseguradoras intervinientes.

    Ten claro varios aspectos:
    - la garantía decenal NO comienza a contar (el "dies ad quo") con la cédula de habitabilidad sino con el Acta de Recepción que, como mucho, son treinta días a contar desde la fecha del Fin de Obra.
    - TODAS las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación tienen un plazo de prescripción de DOS años por lo que no se produce caducidad a los diez años sino a los doce. Aquí el contratista pincha en formación :-(
    - Los profesionales de la construcción suelen agarrarse como un clavo ardiente a la LOE pero cabe recordar que hay otros dos contextos legales vigentes que protegen al usuario o propietario:
    1.- en la LOE no se deroga el art 1591 del Código Civil que dice "El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.
    Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años." El plazo de prescripción de acciones para este tipo de situaciones es de quince años ( art 1964 CC)
    - En el artículo 1101 del CC se define la Responsabilidad Contractual (“Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que, en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquéllas”) que, nuevamente, está sujeta a un plazo de prescripción de quince años. Hay que tener en cuenta que en este tipo de responsabilidades el plazo tiene un dies ad quo, una fecha a partir de la que empieza a contar, que tiene inicio al conocer la circunstancia que motiva el incumplimiento y la responsabilidad. En tu caso sería la fecha en que aparecen las grietas y se rompen las baldosas.

    Una cuestión que considero aparte es que un plazo de diez años es amplio para una vivienda y es complicado que esos daños no aparecieran antes. Por ello creo que hay dos supuestos que es conveniente aclarar y descartar pues tienen consecuencias muy distintas y de ahí la importancia de un BUEN perito especialista en edificación y no cualquier perito (por cierto, DEBE ser arquitecto superior pues en un Juzgado no admitirían que un arquitecto técnico revisara posibles responsabilidades de un arquitecto superior, llegado el caso). Es decir, deberás analizar que:
    - no se trata de pequeñas patologías derivadas del mero paso del tiempo y que entrarían dentro del preceptivo mantenimiento del desgaste propio de toda edificación (una casa no es para siempre: hay que invertir en mantenerla).
    - si el perito determina que estas patologías ya se habían presentado antes y que se maquillaron para venderte la casa estaríamos hablando de un posible delito de estafa lo cual traería consecuencias y líneas de trabajo muy diferentes.

    Espero haber servido de ayuda. Espero que valores el servicio y conocimiento que solo un corredor de seguros pone al servicio de la sociedad.

    Un cordial saludo,

    Carlos Lluch

  10. Nuevo
    #31
    19/06/14 19:41

    Buenas Tardes.

    He comprado una vivienda en Diciembre del 2004. El mes pasado me comienzan a aparecer grietas en las paredes, llegando a despegar algunas cornisas e incluso baldosas del suelo...

    He contactado con la constructora y me dicen que el seguro decenal sólo cubre los 10 primeros años desde la obtención de la cédula de habitabilidad (que tiene fecha de Marzo de 2004).

    Mi pregunta es:

    El seguro decenal cubre los 10 años después de la compra de la vivienda (con lo cual estaría dentro del plazo) o desde la obtención de dicha Cédula. Existe alguna ley?.

    Gracias de antemano

  11. en respuesta a ynavarro
    -
    #30
    07/05/14 16:39

    Estimado Ynavarro,

    No hago publicidad de mis servicios ni de otros profesionales en esta Red por respeto a todos los miembros del Foro (esto acabaría pareciendo un mercado persa), por lo que le he enviado un privado con la solución.

    Un cordial saludo,

    Carlos Lluch

  12. Nuevo
    #29
    07/05/14 16:10

    No puedo vender la casa porque no hice un seguro decenal y hay una anotación en el registro que prohibe la venta si no hay seguro.
    Por favor podría decirme cual es la solución que tiene para resolver este problema de obra terminada y sin OCT. La casa se construyó en 2008 y como le comento precisa un seguro decenal para ser vendida.
    Muchas gracias por anticipado y saludos

  13. en respuesta a Inercia
    -
    #28
    18/02/14 19:29

    Hola Inercia,

    Muchas gracias por tu amable valoración del artículo.

    La Ley solo presenta una situación posible de exención de la obligación de asegurar (que no de garantizar, que persiste) y es el caso de un autopromotor para una única vivienda que - además - deberá demostrar que ha ocupado.

    La respuesta a tu pregunta la tienes en el art 20.2 de la LOE que dice "Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido."

    En vuestro caso no se trata de autopromoción sino de una promoción en toda regla de propiedad horizontal. Por tanto hay que tener en cuenta el plazo de la garantía decenal que empieza a contar desde la fecha de la acta de recepción por un periodo de diez años a los que hay que sumar los dos años que prevé la Ley en materia de prescripción. En total doce años a contar desde la fecha del Acta de Recepción. Ese sería a mi entender el plazo.

    Una buena idea, no obstante, es contrastarlo con la Notaría o el Registrador para evitar incidencias.

    Un saludo,

    Carlos Lluch

  14. Nuevo
    #27
    18/02/14 17:39

    Hola! Muy interesante, te felicito.
    Te quería consultar mi caso:
    Un edificio con dos viviendas para dos hermanos sin seguro decenal, al escriturar y registrar, después de 10 años del final de la obra también se exige el seguro?
    Gracias!!

  15. Nuevo
    #26
    18/11/13 12:28

    Hola a todos,
    Buscando información en internet sobre un problema que ha surgido en mi vivienda unifamiliar y pensado que el seguro decenal de la misma tendría que cubrir, he encontrado este magnífico post donde desesperadamente busco una respuesta a mi problema.
    A parte he de decir que tengo interpuesta desde el año 2005 una denuncia al promotor y constructora por defectos de la casa que se negaban a arreglar con profesionalidad, y que a lo largo de estos años han aumentado pero no se reflejan en mi denuncia. Ya fuimos a juicio hace más de 2 años, y ahora sigo esperando la sentencia definitiva a mi favor.. no entiendo la justicia de este país, o como se llame... De momento tuve que pagar yo los desperfectos y espero cobrar algún día, aunque al juicio no se presentó el promotor, "desaparecido en combate".. (no sé si se puede reclamar al seguro decenal esto también..)
    Total, a lo que iba, mi casa es de 2 plantas, comprada en el 2004 de obra nueva, y la planta de arriba tiene falso techo de pladur, y llevo unos 4 años escuchando que cae una gota en dicho pladur en el baño. No le dimos importancia puesto que hay un respiradero y creíamos que por el viento caería por el sumidero o.. no se.. tampoco era nada excesivo. Pero estas lluvias de este fin de semana ha sido la gota que ha colmado el vaso, puesto que tuvimos que ir a dormir al sofá del ruido que hacía, parecía que caían en la bañera del ruido que hacía!! Abrimos la tapa del sumidero y vimos que el tejado de la casa es bastante alto, creo que se podría hacer otro piso arriba, así que palpando el pladur vimos que había una hendidura que había hecho la dichosa gota, creo que unos días más de lluvia y se hace el agujero. Hemos puesto como solución preventiva un recipiente con un tipo de serrín que absorbe mucho la humedad. Y sí, se ooye la gota que sigue cayendo, pero ya no hace tanto ruido.
    Mi pregunta es, sabiendo que el seguro decenal, es de la compañía Mapfre, sabiendo el número incluso de póliza, esto entraría en dicha cobertura?? No sé que hacer... porque no me quiero extender más, pero podría escribir un libro de los otros problemas que tiene la casa y no quiero aburrir a nadie (muro del patio mal construido y que se está derrumbando y no me cubre el seguro del hogar, etc.); pero de momento este es el problema que me atormenta.
    No sé nada de leyes ni derechos que tengo, y necesito que alguien me ayude con esta incertidumbre de no saber donde ir a reclamar, cómo reclamar, que cómo actuar si no me lo arreglan.. no se.. estoy desesperada. La verdad es que mi casa es una total ruina, a lo mejor otra persona sabría que hacer pero yo no.
    Por favor, como debo actuar?? El seguro decenal, si vence en cuanto se escritura, vencerá en noviembre del 2014. Muchas gracias de antemano. Y sobretodo perdón por el tostón de comentario.
    Saludos, Raquel.

  16. en respuesta a felvi
    -
    #25
    14/11/13 10:12

    Estimado Felvi,

    Me alegra recibir esta noticia que no hace sino probar que un corredor de seguros formado puede ayudar al consumidor en su relación no solo con los seguros sino con los riesgos a que se enfrenta en su día a día. De hecho parece ser que hemos "tumbado" a todo un Registrador de la Propiedad que es la profesión de nuestro Presidente del Gobierno.

    En fin, que lo que hay que tener es un mix de actitud de ayuda y de conocimiento. Eso produce resultados que nadie obtendrá en una directa, un comparador de seguros o un cuñado que hace seguros por las tardes ¿verdad?

    La pregunta del Registrador tiene fácil respuesta si atendemos al punto 9º citado de la Exposición de Motivos de la LOE: simplemente el seguro decenal es exigible para las Licencias de Obras emitidas a partir del 6 de mayo de 2000, sean estas un bloque de viviendas o una autopromoción.

    Por cuanto a su pretensión de retroactividad, copio de la Doctrina en la materia y de la propia fuente del Congreso de los Diputados:

    "La irretroactividad significa, según definición de Federico de Castro, que la ley se aplicará al futuro y no al pasado, principio ya recogido por el Código Civil cuyo artículo 2.3 establece que "las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario.

    Este principio constitucional se aplica a dos tipos de disposiciones:

    En las disposiciones sancionadoras no favorables, lo que interpretado a contrario sensu supone que la Constitución garantiza la retroactividad de la ley penal favorable (STC 8/1981).

    Y, en las disposiciones restrictivas de derechos individuales, que han de entenderse referidas, según opinión generalizada, al ámbito de los derechos fundamentales y de las libertades públicas, esto es, a los regulados en la Sección 1.ª del Capítulo 2.º del Título 1.º de la Constitución.

    Fuera de estos dos supuestos, nada impide que el legislador dote a la ley del ámbito de retroactividad que estime oportuno."

    Pero tengamos claro que la LOE sitúa su entrada en vigor en una fecha posterior a la Licencia y Proyecto que ejecutas y, además, no prevé en modo alguno su retroactividad. Más bien ese punto 9º de la Exposición de Motivos viene a aclararlo.

    Además no tiene sentido su argumento: el local es parte del edificio y la estructura común por lo que un fallo estructural que afecte a ese local tendrá consecuencias sobre el conjunto sí o sí, como si a una mesa de cuatro patas le quitas una. Y viceversa: si se colapsa un piso ¿acaso no puede recibir daños el local? Eso no solo implica desconocimiento o interpretación arbitraria de una Ley sino también una absoluta falta de visión de la misión del seguro que consiste en garantizar la reconstrucción de toda la edificación ante un fallo estructural o de estabilidad del suelo. Incluidas sus partes.

    Si el Registrador vuelve a ello presenta una reclamación ante la Ventanilla Única de su Colegio Profesional

    Y mi felicitación por el resultado. Espero que la venta sea provechosa; son tiempos difíciles para vender.

    Un saludo

    Carlos Lluch

  17. en respuesta a Avante
    -
    #24
    14/11/13 09:44

    MI querido carlos Lluch .
    Le estoy muy agradecido por su inestimable ayuda que , me ha servido para que el registrador de marcha atras ,el se empeñaba que era la fecha de fin de obra lo que contaba ,aun asi me ha registrado el local porque dice que los locales estan exentos pero que las viviendas no ,asi que tendre que seguir peleando cuando las venda .
    Tambien me exlicó que mi caso no podia ser un caso de autopromotor puesto que la ley dice que ,vivienda umnifamiliar y lo mio son 2 viviendas , el no se explica como me registraron la obra nueva sin el seguro decenal ,en este punto puede que lleve razón pero donde creo que no la lleva es en que estoy fuera de la aplicacion de la ley ,sea autopromotor o no . muchisimas gracias de nuevo .

  18. en respuesta a felvi
    -
    #23
    13/11/13 15:11

    Estimado Felvi,

    La Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación se publicó en el BOE el sábado 6 de noviembre de ese mismo año y entró en vigor a los seis meses de su publicación, esto es el 6 de mayo de 2000 conforme al mandato de su Disposición Final cuarta.

    Por tanto y salvo que se hayan producido modificaciones del proyecto o caducidad de las licencias originales que cita su vivienda estaría fuera del ámbito de aplicación de la Ley. Puede ver el contenido completo de esta Ley en el siguiente enlace http://www.boe.es/boe/dias/1999/11/06/pdfs/A38925-38934.pdf

    El Registrador sabe que, conforme al art 6.5 LOE la Garantía Decenal y por consiguiente el Seguro Decenal inicia su cobertura con el Acta de Recepción que se debe producir no más allá de 30 días a contar a partir del Fin de Obra (art 5.4). Creo que debes invitar al Registrador a que compruebe que en el punto 9º de la EXPOSICIÓN DE MOTIVOS dice, con toda claridad que "Mediante una disposición transitoria se establece
    la aplicación de lo previsto en la Ley a las obras para cuyos proyectos se solicite licencia de edificación a partir de la entrada en vigor de la misma." Lo contrario, además, supondría una retroactividad que me temo es anticonstitucional.

    Un saludo

    Carlos Lluch

  19. #22
    13/11/13 12:34

    No he leido ningun post que diga si los que tenemos licencia y proyecto anterior al 6 /11/1999 estamos a bligados a hacer un seguro decenal

    mi pregunta es, proyecto y la licencia de obra y la terminacion de la ectructura del edificio estaba terminada antes de la entrada en vigor de la ley,se me puede obligar a hacer un seguro que por ley cuando comencé la obra no se me exigia?y como no estaba obligado a hacer un control de obra ,el hacelo ahora seria carisimo.
    Por otro lado poseo una licencia de apertura de negocio ( hablaba de un local y 2 viviendas )con fecha Abril del 2000 ,y licencia de obra julio 1998 .Esto prueba que en abril del 2000 yo ejercia una actividad en el local ,por lo que se desprende
    que estaba construido si no el ayuntamiento no me abria dado la licencia .
    EL final de obra y la corespondiente escritura se hizo en el 2010 y el registrador se agarra a la fecha de final de obra que se demoró por contraversias con el arquitecto.

  20. en respuesta a Avante
    -
    Nuevo
    #21
    17/05/13 00:04

    Hola.

    Este post me ha creado una duda: La garantía decenal que comenta, ¿es lo mismo que el seguro decenal?

    Por otro lado, otra duda que tengo es que el banco me ha obligado a contratar un seguro de hogar para el continente para mi vivienda unifamiliar que contempla el valor de reconstrucción a nueva de la misma. ¿ entiendo que este seguro no cubriría las reconstrucción de la vivienda si se cayera debido a un fallo en la construcción de la misma?

    Gracias.
    Francisco