¿Cómo cambiar la titularidad de una hipoteca por divorcio o separación?

¿Cómo cambiar la titularidad de una hipoteca por divorcio o separación?

Una de las principales soluciones para aquellas parejas que se divorcian o separan y cuentan con una hipoteca a medias es la extinción de condominioEs una medida por la que uno de la pareja le otorga a otra, su parte del inmueble, por lo que deja de ser uno de los titulares del mismo. En el post además de explicar con detalle la extinción de condominio, explicaremos porqué es más conveiniente esta opción a otras, como la compraventa.
 
casa
 

Extinción de condominio

El condominio o copropiedad, se refiere a la propiedad compartida de un bien entre dos o más personas. Por lo tanto, su extinción resulta en la ruptura de su propiedad compartida, pasa a poseer el bien sólo un individuo (en el caso de que haya dos partes). El primero cede su parte al segundo, en algunos casos, obteniendo una compensación. La extinción de condominio está regulado por los artículos 400 y 406 del Código Civil, que regula la división de la cosa común en las comunidades de bienes.
 
La extinción de condominio de una vivienda, en el caso de una pareja, consiste en quitar a uno su condición de cotitular del inmueble. Para formalizarlo se debe inscribir al nuevo y único titular en el Registro de la Propiedad, por lo que se modifica el registro y en lugar de aparecer dos titulares, sólo consta uno, lo que significa que uno transmite una parte de la propiedad a otro. 
 
Ejemplo: Poniéndonos en situación, un matrimonio comparte hipoteca y vivienda, deciden divorciarse, y uno de ellos, por ejemplo la mujer, opta por ceder su parte de la vivienda, para ello se anula del Registro de la Propiedad a la mujer, dejando sólo al marido con la totalidad de la propiedad. Normalmente, la persona que se transforma en el único titular suele recompensar a la otra.

 

Porblemas con la entidad financiera

La extinción de condominio, no afecta ni es vinculante para al entidad financiera que otorgó el préstamo, es decir al banco no le importa quién es el nuevo titular de la vivienda, lo que le importa es el titular de los préstamos. Por esta razón, conviene analizar la situación antes de cambiar los titulares de la vivienda, pues el banco, no aceptará que dos titulares de una préstamo se reduzcan a uno sin pedir nada a cambio. Entre otros aspectos el banco podrá pedir alguna de las siguientes condiciones:
  • Un nuevo titular.
  • Aumentar el tipo de interés.
  • Un nuevo aval.
En algunos casos es posible que el banco no acepte el cambio de dos titulares a uno sólo, porque el nuevo titular no sea suficientemente viable económicamente o porque no pueda aportar algunas de las condiciones que requiere el banco como por ejemplo que presente algún aval.
 
Por estas razones, es importante cerciorarse de que el banco aceptará los cambios en la hipoteca antes de realizar la extinción de condominio, ya que en caso de que ésta se realice, y el banco decida no cambiar los titulares del préstamo, la persona que haya cedido su parte de la vivienda, se puede encontrar siendo titular de un préstamo de una vivienda que ya no le pertenece.
 
A continuación, detallaremos los pasos para ceder tanto la vivienda como el préstamo, pero antes, se deberá plantear el cambio de titulares del préstamo hipotecario al banco (como ya hemos mencionado), para que éste realice el estudio pertinente, y si el banco da el OK, proceder con los siguientes pasos.:
 
Pasos:
  1. Primero, se debe solicitar la extinción de condominio en el convenio regulador, en el que se detalla la adjudicación de la propiedad para la ex pareja.
  2. Segundo, se debe inscribir la extinción del condominio en el Registro de la Propiedad.
  3. Tercero, se debe acudir a la entidad financiera donde se tiene contratada la hipoteca, con la nueva inscripción de la propiedad, para realizar el cambio de los titulares del préstamo hipotecario, lo más habitual es que le imponga una nuevas condiciones como hemos comentado, para asegurarse el cobro del préstamo. Si se diera el caso de que el banco no aceptase el cambio de la titularidad del préstamo, el que ha transmitido la titularidad de la vivienda, deberá seguir afrontando el pago del préstamo. 
¿Por qué es mejor extinguir el condominio, que realizar una compraventa?
Si se realiza una compraventa de una vivienda los costes fiscales son mayores que si se realiza una extinción de condominio, la compraventa supone entre un 6% y un 8% del impuesto de Transmisiones patrimoniales (ITP), mientras que la extinción de condominio supone alrededor del 0,5% y el 1% del impuesto por Actos Jurídicos Documentados (AJD), dependiendo de la Comunidad Autónoma. En la extinción de condominio habrá que sumarle los costes del notario.
 
También hay que tener en cuenta los beneficios fiscales en la declaración de la renta, puesto que la compraventa supone una ganancia o pérdida patrimonial a efectos de IRPF, asímismo, la extinción de condominio no constituye una alteración patrimonial. Cabe señalar, que en el supuesto en el que la persona que cede su parte del inmueble, reciba más dinero de lo que vale su parte, éste deberá tributar por ese incremento de patrimonio en el IRPF.
 
 
  1. #9
    10/04/20 19:55
    Hola,

    Existen diversas posibilidades para solucionar el problema de la vivienda cuando una pareja se separa y la han comprado entre ambos. En primer lugar, está la venta de la casa a un tercero y el reparto del dinero entre los cónyuges. Si la vivienda tiene una hipoteca, previamente se cancela con el importe de la venta y todo queda resuelto.
    Cuando uno de los cónyuges se queda con la vivienda se puede realizar una compraventa, a través de la cual el otro cónyuge adquiere el 50 % del inmueble. Sin embargo, la fórmula más adecuada para solventar la titularidad de la propiedad común es a través de una extinción del condominio, regulada en los artículos 400 a 406 del Código Civil, por la que una parte cede su propiedad a la otra.

    La razón es que esta operación soporta una menor carga fiscal que la venta. Solo se tributa por los Actos Jurídicos Documentados (AJD) que supone entre el 0,5 y el 1% sobre el valor de la vivienda, según la comunidad autónoma, mientras que en la venta se paga el 7%. Ambas operaciones se realizan ante notario.


     
  2. #8
    27/09/19 11:59

    Hola, buenos días.

    Me gustaría saber cómo proceder para modificar la titularidad de una hipoteca. El caso que hace unos años adquirí junto con mi primo una vivienda al 50% con una hipoteca concedida a nombre de los dos. Hoy las cosas han cambiado y mi primo cedió a parte iguales su 50 % del piso a mis dos hermanos, lo que provoca una situación un tanto particular ya que la vivienda esta escriturada a mi nombre y al de mis dos hermanos al 50,25 y 25 por ciento respectivamente. Sin embargo el préstamo hipotecario continua a nombre de mi primo (que ya no tiene ninguna titularidad sobre el piso) y mío (que sigo siendo propietario del 50% del mismo).

    Mi pregunta es sencilla, me gustaría saber cómo debo proceder para regularizar la titularidad de la hipoteca, es decir sacar de ella a mi primo y en su lugar incorporar a mis dos hermanos.

    Si alguien me puede echar una mano se lo agradecería. Mis conocimientos sobre estos temas son completamente inexistentes y antes de acercarme al banco me gustaría conocer un poco el entorno en el que me estoy moviendo.

    Muchas gracias

  3. #7
    28/04/18 09:17

    Buenos dias,
    Les explico mi caso a ver si alguien me puede aconsejar.
    Hace dos años decidi comprar una casa para mis padres, ya que llevan toda la vida queriendo tener su propia casa, pero por dificultades economicas no han podido hacerlo, y ahora ya por edad, los dos por encima de los 60 años, lo tienen mucho mas complicado. Esta casa a pasado a ser su vivienda habitual y tambien es la casa donde nos juntamos toda la familia, por asi decirlo es la casa familiar, ahora bien está a mi nombre tanto la hipoteca como la propiedad. Tanto mis padres como mis hermanas me ayudan a pagarla las cuotas con lo que van pudiendo, pues entienden que me he sacrificado por todos.
    Estoy muy contento con la decisión que tomé en su dia, pues les he dado la felicidad a mis padres y eso no tiene precio, pero ahora esa decisión me está lastrando pues no tengo acceso a viviendas de protección oficial en Madrid, y tal y como se ha puesto el mercado no puedo permitirme una vivienda libre.
    Estoy pensando donar la vivienda a mis padres, pues teniendo otra propiedad no puedo acceder a este tipo de inmuebles.
    Por favos, ¿podrian indicarme si esto sería posible asi como los pros y contras de dicha operación?
    Gracias.
    Un saludo.

  4. en respuesta a Maria Canales
    -
    #6
    17/03/18 09:46

    Buenos días, mi situación es parecida al anterior caso, lo único que el banco tras pedirme un aval y aceptarlo me obliga a cambiar tipo de interés y demás conceptos elevándose el importe a pagar bastante
    es legal si yo dispongo de un aval que me requirieron y aceptaron obligarme hacer esos cambios?
    un saludo

  5. #5
    13/01/18 01:59

    Hola tengo una consulta, mi novia solicito un crédito hipotecario sin incluirme, cuando se firme la escritura en caso de compra de propiedad, voy a estar incluido en la misma o a la larga viviré “de prestado”? Gracias

  6. #4
    21/12/17 19:36

    Buenas tardes,
    Tengo una hipoteca con mi pareja pero vamos a separarnos la casa que tenemos me la quiero quedar pero logicamente la otra parte no quiere seguir estando en la hipoteca ,por lo que hemos decidido ponerla a mi nombre. Que posibilidades tengo de que el banco me conceda ser titular de la hipoteca si nos queda una deuda de 129.000€ hasta el año 2.036 y yo tengo una nomina de 900€ y 47 años.
    Gracias

  7. #3
    16/10/17 04:25

    Me compro un piso con mi pareja el me deja y yo me kedo con la vivienda la pongo a mi nombre solo pero no lo puedo quitar del préstamo hipotecario. Yo pago ese préstamo. Y al cabo de 10 años me embargan mi cuenta bancaria que es adonde yo tengo la hipoteca sola estoy en esa cuenta me embargan por una deuda de mi ex

  8. en respuesta a Luisalberto
    -
    #2
    30/12/14 20:31

    Liberada de la propiedad, si..., liberada de la hipoteca, no, para mi si te dan nueva hipoteca (...ya tienes una) en caso de impago de la primera, puedes poner en riesgo Tu parte en la nueva propiedad.
    Para mi el primer paso es liberar hipoteca, lo demas ya viene rodado por pura consecuemncia. En cualquier caso prefiero no tener deuda, antes que no tener propiedad.
    yo modificaria el orden del articulo, primero deuda, despues papeles y por ultimo propiedad.

    Saludos

  9. #1
    30/12/14 11:25

    Buenos días,

    a raíz de este interesante artículo, queria comentar la siguiente situación:

    Pareja con vivienda e hipoteca que se separa y realizan una extinción de condominio antes de hablar con el banco. Posteriormente, el banco no acepta el cambio de los titulares y la parte que tiene el total de la propiedad no acepta las nuevas condiciones propuestas por el banco. La parte que trasmite la propiedad no afronta ya pago alguno de la hipoteca, recayendo el pago integro en la parte que tiene la totalidad de la propiedad.

    ¿qué opciones tiene la persona liberada de la propiedad y del pago (que no de la titularidad de la hipoteca) de comprar otra propiedad con otra hipoteca ya en otro matrimonio y que un posible impago de la primera hipoteca no afecte a su nueva propiedad?

    Saludos.

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