Una de las principales soluciones para aquellas parejas que se divorcian o separan y cuentan con una hipoteca a medias es la extinción de condominio. Es una medida por la que uno de la pareja le otorga a otra, su parte del inmueble, por lo que deja de ser uno de los titulares del mismo. En el post además de explicar con detalle la extinción de condominio, explicaremos porqué es más conveniente esta opción a otras, como la compraventa.
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Extinción de condominio
El condominio o copropiedad, se refiere a la propiedad compartida de un bien entre dos o más personas. Por lo tanto, su extinción resulta en la ruptura de su propiedad compartida, pasa a poseer el bien sólo un individuo (en el caso de que haya dos partes). El primero cede su parte al segundo, en algunos casos, obteniendo una compensación. La extinción de condominio está regulado por los artículos 400 y 406 del Código Civil, que regula la división de la cosa común en las comunidades de bienes.
La extinción de condominio de una vivienda, en el caso de una pareja, consiste en quitar a uno su condición de cotitular del inmueble. Para formalizarlo se debe inscribir al nuevo y único titular en el Registro de la Propiedad, por lo que se modifica el registro y en lugar de aparecer dos titulares, sólo consta uno, lo que significa que uno transmite una parte de la propiedad a otro.
Ejemplo: Poniéndonos en situación, un matrimonio comparte hipoteca y vivienda, deciden divorciarse, y uno de ellos, por ejemplo la mujer, opta por ceder su parte de la vivienda, para ello se anula del Registro de la Propiedad a la mujer, dejando sólo al marido con la totalidad de la propiedad. Normalmente, la persona que se transforma en el único titular suele recompensar a la otra.
Problemas con la entidad financiera
La extinción de condominio, no afecta ni es vinculante para al entidad financiera que otorgó el préstamo, es decir al banco no le importa quién es el nuevo titular de la vivienda, lo que le importa es el titular de los préstamos. Por esta razón, conviene analizar la situación antes de cambiar los titulares de la vivienda, pues el banco, no aceptará que dos titulares de una préstamo se reduzcan a uno sin pedir nada a cambio. Entre otros aspectos el banco podrá pedir alguna de las siguientes condiciones:
- Un nuevo titular.
- Aumentar el tipo de interés.
- Un nuevo aval.
En algunos casos es posible que el banco no acepte el cambio de dos titulares a uno sólo, porque el nuevo titular no sea suficientemente viable económicamente o porque no pueda aportar algunas de las condiciones que requiere el banco como por ejemplo que presente algún aval.
Por estas razones, es importante cerciorarse de que el banco aceptará los cambios en la hipoteca antes de realizar la extinción de condominio, ya que en caso de que ésta se realice, y el banco decida no cambiar los titulares del préstamo, la persona que haya cedido su parte de la vivienda, se puede encontrar siendo titular de un préstamo de una vivienda que ya no le pertenece.
A continuación, detallaremos los pasos para ceder tanto la vivienda como el préstamo, pero antes, se deberá plantear el cambio de titulares del préstamo hipotecario al banco (como ya hemos mencionado), para que éste realice el estudio pertinente, y si el banco da el OK, proceder con los siguientes pasos.:
Pasos extinción de condominio
- Primero, se debe solicitar la extinción de condominio en el convenio regulador, en el que se detalla la adjudicación de la propiedad para la ex pareja.
- Segundo, se debe inscribir la extinción del condominio en el Registro de la Propiedad.
- Tercero, se debe acudir a la entidad financiera donde se tiene contratada la hipoteca, con la nueva inscripción de la propiedad, para realizar el cambio de los titulares del préstamo hipotecario, lo más habitual es que le imponga una nuevas condiciones como hemos comentado, para asegurarse el cobro del préstamo. Si se diera el caso de que el banco no aceptase el cambio de la titularidad del préstamo, el que ha transmitido la titularidad de la vivienda, deberá seguir afrontando el pago del préstamo.
Qué es mejor: extinguir el condominio o realizar una compraventa
Si se realiza una compraventa de una vivienda los costes fiscales son mayores que si se realiza una extinción de condominio, la compraventa supone entre un 6% y un 8% del impuesto de Transmisiones patrimoniales (ITP), mientras que la extinción de condominio supone alrededor del 0,5% y el 1% del impuesto por Actos Jurídicos Documentados (AJD), dependiendo de la Comunidad Autónoma. En la extinción de condominio habrá que sumarle los costes del notario.
También hay que tener en cuenta los beneficios fiscales en la declaración de la renta, puesto que la compraventa supone una ganancia o pérdida patrimonial a efectos de IRPF, asimismo, la extinción de condominio no constituye una alteración patrimonial. Cabe señalar, que en el supuesto en el que la persona que cede su parte del inmueble, reciba más dinero de lo que vale su parte, éste deberá tributar por ese incremento de patrimonio en el IRPF.
