Comprar una finca rústica es un sueño para muchos, pero financiarla puede ser un reto. Te contamos cómo funciona la hipoteca para una finca rústica, qué requisitos piden los bancos, cuánto dinero suelen financiar y qué debes tener en cuenta antes de solicitarla.
La compra de una propiedad en el entorno rural, ya sea para explotación agrícola, ganadera o para establecer una vivienda de campo, es un proyecto atractivo. Sin embargo, cuando se trata de financiación, surge una pregunta clave: "¿se puede pedir una hipoteca para una finca rústica?" La respuesta es sí, pero el proceso es mucho más complejo y exigente que para una vivienda urbana.
Solicitar hipoteca para finca rústica
En Rankia, te explicamos en detalle las particularidades de la hipoteca para una finca rústica. Analizaremos las restricciones de los bancos, los requisitos esenciales para hipotecar el suelo rústico y qué entidades, como Caja Rural o BBVA, suelen mostrarse más receptivas a financiar este tipo de propiedades.
Hipoteca para una finca rústica
Las entidades financieras perciben un mayor riesgo al financiar una finca rústica o un terreno rústico en comparación con una vivienda urbana. Esto se debe a que la liquidez de estos activos es menor y su valor está sujeto a factores externos, como la normativa urbanística y la rentabilidad agrícola.
Restricciones: El valor de la garantía no es el mismo
Para un banco, el principal valor de la garantía hipotecaria es su capacidad de ser vendida rápidamente en caso de impago. Un suelo rústico no tiene la misma demanda que un piso en la ciudad.
Financiación limitada: A diferencia del 80% habitual para la vivienda urbana, las hipotecas para fincas rústicas suelen financiar entre el 50% y el 70% del valor de tasación del terreno. Esto significa que el comprador necesita aportar un ahorro inicial mucho mayor.
Tasación más estricta: La tasación de una finca rústica es más compleja. Se evalúa el tipo de cultivo, el acceso a agua, las posibles cargas y la legalidad de cualquier construcción existente.
Requisitos esenciales para hipotecar suelo rústico
Si quieres acceder a una hipoteca para suelo rústico, no solo debes demostrar solvencia personal, sino que la propiedad debe cumplir con criterios muy específicos que minimicen el riesgo para el banco.
Documentación y legalidad del terreno rústico
Nota simple: Debe confirmar que el terreno está libre de cargas y si existe alguna construcción inscrita en el Registro de la Propiedad.
Certificado urbanístico: Es fundamental para saber si existe la posibilidad legal de construir o rehabilitar una vivienda vinculada a la explotación. En España, el suelo rústico no está destinado a la construcción de viviendas, salvo excepciones ligadas a actividades agrícolas.
Proyecto de viabilidad: Si la hipoteca es para financiar una explotación (agrícola o ganadera), el banco puede pedir un plan de negocio que demuestre la rentabilidad de la actividad.
Conversión del uso: La clave de la financiación
Vivienda legalizada: Si la masía o casa de campo está legalizada, escriturada y aparece en el catastro como residencial, es más fácil que el banco la considere una hipoteca tradicional (aunque el terreno sea rústico).
Recalificación: La forma más segura de obtener una financiación alta es recalificar el terreno de rústico a urbano, si la normativa municipal lo permite.
Bancos que dan hipotecas en suelo rústico y sus condiciones
Mientras que la mayoría de los bancos grandes priorizan las hipotecas urbanas, algunos se muestran más abiertos a la financiación de propiedades rurales debido a su especialización o estrategia de mercado.
Caja Rural: Tradición en hipoteca para finca rústica
Las entidades del grupo Caja Rural suelen ser las más receptivas. Su vinculación histórica con el sector agrario les otorga un conocimiento más profundo de las fincas y los proyectos agrícolas.
Financiación agraria: Suelen ofrecer préstamos específicos para la explotación agrícola o ganadera a largo plazo, más allá de la hipoteca de vivienda.
Trato especializado: Suelen ser más flexibles al evaluar el valor de la propiedad rústica y los ingresos derivados de la explotación.
Hipoteca para finca rústica de BBVA
Entidades grandes como BBVA también ofrecen hipotecas para este tipo de propiedades, aunque suelen ser más cautelosas. La hipoteca para finca rústica de BBVA estará muy condicionada a que exista una construcción ya existente y legalizada.
Exigencia de legalidad: BBVA, como otros grandes bancos, exigirá que la construcción sea legal, esté registrada y, preferiblemente, esté destinada a ser la vivienda habitual del titular para reducir el riesgo.
Financiación estricta: Es muy probable que limiten la financiación al 60% del valor de tasación del conjunto (terreno + construcción).
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Hipoteca para finca rústica vs. Hipoteca para terrenos
Es importante diferenciar entre la hipoteca para terreno rústico y una hipoteca para la compra de un terreno urbanizable.
Terreno rústico: La financiación es más baja (50%-70%) y el objetivo principal no es la construcción de vivienda, sino la explotación.
Terreno urbano: Es más fácil obtener financiación (hasta el 80% del valor del terreno) si el objetivo es construir una vivienda en él (hipoteca autopromotor).
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Los bancos que dan hipotecas en suelo rústico buscan, sobre todo, la rentabilidad de la explotación o la existencia de una vivienda legal como garantía, no el valor especulativo del terreno.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas para finca rústica
Comprar y financiar una propiedad rural genera muchas dudas debido a las particularidades legales y financieras. ¡Aquí respondemos a las preguntas más comunes!
Generalmente, los bancos financian entre el 50% y el 70% del valor de tasación de la finca. Esto obliga al comprador a tener ahorrado el 30% al 50% del valor de compra, más los gastos e impuestos de la operación.
Sí, es mucho más fácil. Si la finca rústica tiene una vivienda legalizada, escriturada y registrada, el banco puede tasarla con un mayor valor de garantía. Sin esta legalización, el banco solo financiará el valor del suelo rústico, que es considerablemente menor.
Las Cajas Rurales suelen ser más flexibles y tienen productos especializados en financiación agraria. Sin embargo, grandes bancos como BBVA también ofrecen el producto, aunque con requisitos de legalidad más estrictos. Siempre es recomendable comparar las ofertas.
En definitiva, la respuesta a si se puede pedir una hipoteca para una finca rústica es que sí, pero el comprador debe asumir una financiación más limitada y unos requisitos más estrictos. La clave para que el banco conceda una hipoteca de este tiporeside en la legalidad de la propiedad y en la capacidad de demostrar que el terreno tiene un valor estable. Si el terreno está legalizado y la construcción es habitable, entidades como Caja Rural o BBVA pueden ofrecerte la financiación.
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