¿Quieres poner un piso a nombre de tu hijo y no sabes cómo hacerlo? En esta guía te contamos las distintas formas de hacerlo (donación o compraventa), los impuestos que tendrás que pagar, los documentos necesarios y las claves legales que debes tener en cuenta.
¿Estás pensando en poner tu piso a nombre de un hijo y te surgen dudas sobre el proceso? Sabemos que es una decisión importante, pero no te preocupes. En este artículo te explicaremos paso a paso las diferentes formas de llevarlo a cabo, los costes asociados y las implicaciones legales y fiscales que debes considerar. ¡Vamos a descubrirlo!
Padre e hijo conversando sobre la decisión de poner un piso a nombre del hijo
¿Por qué poner un piso a nombre de un hijo?
La decisión de ceder una propiedad a un hijo suele responder a necesidades o deseos específicos de los padres. Por esta misma razón, entender estas motivaciones te ayudará a elegir la mejor vía:
Planificación de la herencia y sucesión familiar
Muchos padres optan por poner un piso a nombre de sus hijos en vida como parte de una estrategia de planificación sucesoria. El objetivo es facilitar la transmisión del patrimonio y, en ocasiones, intentar reducir la futura carga fiscal del Impuesto de Sucesiones, sobre todo en comunidades autónomas donde las bonificaciones por donación son atractivas.
Ayudar a un hijo a independizarse o adquirir una vivienda
En un contexto de precios de vivienda elevados, ceder un inmueble puede ser una ayuda fundamental para que un hijo pueda emanciparse o establecer su primera residencia. Esto les permite evitar el pago de alquileres o las dificultades para acceder a una hipoteca.
Optimización fiscal y evitación de trámites futuros
Aunque hay que evaluar cada caso, en ciertas circunstancias, la donación en vida puede ser fiscalmente más eficiente que una herencia, dependiendo de la legislación autonómica. Además, evita a los hijos los trámites y posibles demoras de un proceso de sucesión tras el fallecimiento.
Formas de poner un piso a nombre de un hijo
Existen principalmente dos vías legales para transferir la titularidad de una vivienda a un hijo en vida: la donación y la compraventa. Cada una tiene sus requisitos, ventajas y desventajas fiscales.
1. Poner un piso a nombre de un hijo por donación
La donación de un inmueble a un hijo es la forma más directa de ceder la propiedad sin que exista una contraprestación económica por parte del hijo.
¿Cómo se hace?: La donación debe realizarse obligatoriamente mediante escritura pública ante notario para que sea válida.
Implicaciones fiscales para el hijo: El hijo deberá liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) en la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. En algunas regiones, existen bonificaciones muy altas que pueden reducir el impuesto a prácticamente cero entre padres e hijos.
Implicaciones fiscales para los padres: Los padres deberán tributar en el IRPF por la posible ganancia patrimonial generada desde que adquirieron la vivienda hasta el momento de la donación.
2. Venta del piso a un hijo
Aunque parezca contraintuitivo, muchos padres optan por vender el piso a su hijo en lugar de donarlo. Esto se hace a menudo para evitar ciertos impuestos de la donación o para que el hijo tenga una base de coste más alta si decide vender la propiedad en el futuro.
¿Cómo se hace?: Se realiza una escritura pública de compraventa ante notario, como cualquier otra venta de inmueble.
Implicaciones fiscales para el hijo: El hijo deberá liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma (generalmente entre el 6% y el 10%).
Implicaciones fiscales para los padres: Los padres deberán tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta. También deberán pagar la Plusvalía Municipal al ayuntamiento.
Requisitos y documentación necesaria para el trámite
Independientemente de si eliges la donación o la compraventa, deberás cumplir con ciertos requisitos y reunir una serie de documentos esenciales.
Requisitos generales para la transmisión de la propiedad
Identificación: DNI/NIE de padres e hijos.
Documentación de la propiedad: Escritura de propiedad del inmueble, nota simple del Registro de la Propiedad y último recibo del IBI.
Certificados: Certificado de eficiencia energética y certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios (en caso de compraventa).
Valor de la propiedad: Valor de referencia de catastro o valor real de mercado.
Documentación específica según la modalidad
Para donación:
Modelo 650 (Impuesto de Sucesiones y Donaciones), específico de cada comunidad autónoma.
Justificante del pago del impuesto.
Para compraventa:
Contrato de arras (si lo hubiera).
Justificante del pago del precio de compraventa (transferencias bancarias).
Modelos de liquidación del ITP (modelo 600) y de la plusvalía municipal.
Costes de poner un piso a nombre de un hijo
El coste de traspasar una vivienda a un hijo es un factor determinante en la elección de la vía legal. Los impuestos y gastos notariales son los principales a considerar.
Impuestos principales a considerar
Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): Solo en caso de donación. Su tipo impositivo y bonificaciones varían drásticamente por comunidad autónoma (asumido por el hijo).
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Solo en caso de compraventa de segunda mano. Varía entre el 4% y el 10% del valor de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma (asumido por el hijo).
IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): Lo pagan los padres por la ganancia patrimonial (si la hay) en ambos casos (donación o venta). La ganancia se calcula restando el valor de adquisición al valor de transmisión.
Plusvalía municipal: La paga el padre en ambos casos. Se calcula sobre el incremento del valor del suelo urbano.
Otros gastos asociados al traspaso
Gastos de notaría: Se generan por la escritura pública (donación o compraventa). La ley suele establecer quién paga qué parte.
Gastos de Registro de la Propiedad: Por la inscripción de la nueva titularidad en el registro.
Gestoría: Si contratas a una gestoría para que te ayude con la tramitación de impuestos y registro, tendrás que añadir sus honorarios.
Tasación (opcional): Si se vincula a una hipoteca o si se quiere asegurar el valor de mercado.
Consideraciones importantes antes de ceder la propiedad
Antes de tomar la decisión final, hay aspectos cruciales que debes meditar para evitar sorpresas o situaciones no deseadas.
Impacto en la legítima hereditaria
Si tienes varios hijos, una donación en vida podría considerarse un adelanto de la herencia. Es fundamental que la donación no perjudique la legítima hereditaria de otros herederos forzosos.
Reservarse el usufructo del inmueble
Muchos padres que donan una propiedad a sus hijos se reservan el usufructo vitalicio. Esto les permite seguir viviendo en la vivienda o percibir sus rentas de alquiler de por vida, aunque la propiedad legal ya esté a nombre del hijo.
Asesoramiento legal y fiscal
Dada la complejidad y las importantes implicaciones fiscales, es muy recomendable buscar asesoramiento legal y fiscal especializado. Un abogado o un asesor fiscal podrá estudiar tu caso concreto, la situación en tu comunidad autónoma y ayudarte a elegir la opción más ventajosa y segura.
Preguntas frecuentes
Para resolver tus últimas dudas, hemos recopilado y respondido a las preguntas más comunes sobre el proceso de traspasar un inmueble a un hijo.
No hay una respuesta única, depende de cada caso particular. La donación suele ser mejor fiscalmente si la comunidad autónoma aplica altas bonificaciones en el ISD. La venta puede ser preferible si no hay bonificaciones en donaciones, o si se quiere que el hijo tenga un coste de adquisición más alto para futuras ventas.
Sí, es posible, pero requiere la aprobación del banco y una gestión compleja. El hijo tendrá que subrogarse en la hipoteca (asumir la deuda) o constituir una nueva. El banco evaluará la solvencia del hijo como nuevo deudor.
En una donación, los padres pueden donar solo la nuda propiedad (la titularidad legal del bien) a los hijos, pero reservarse el usufructo (el derecho a usar y disfrutar la vivienda, o a percibir sus rentas). De esta forma, los padres conservan el derecho de uso vitalicio y, al fallecer, la propiedad plena se consolida en el hijo sin nuevos impuestos de sucesión.
La forma más barata depende crucialmente de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda y de las bonificaciones existentes en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. En muchas comunidades, la donación en vida a descendientes directos tiene bonificaciones tan altas que resulta fiscalmente más ventajosa que una compraventa.
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Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida y Seguro de protección de pago
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En definitiva, poner un piso a nombre de un hijo es una decisión de gran calado, con importantes ramificaciones legales, fiscales y personales. Analizar cuidadosamente tu situación familiar, el valor del inmueble, tu capacidad económica y, sobre todo, la normativa fiscal de tu comunidad autónoma, es esencial.
¡No olvides contactar con nuestros asesores para asegurar que tu decisión sea la más acertada y beneficiosa para ti!
_col.jpg?1755847663 "¿Cómo cambiar la titularidad de una vivienda por donación?")
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