Amortización anticipada de una hipoteca mixta: cuándo compensa
Amortización anticipada de una hipoteca mixta: cuándo compensa
Amortizar una hipoteca mixta anticipadamente puede ahorrarte miles de euros en intereses, pero la comisión que pagas depende de si estás en el tramo fijo o en el variable. Te explicamos el proceso paso a paso, los límites legales de comisión según la Ley 5/2019 y cuándo compensa hacerlo.
Amortizar anticipadamente una hipoteca mixta consiste en devolver parte o la totalidad del capital pendiente antes de la fecha prevista en tu contrato. Al hacerlo reduces los intereses que pagarás durante el resto de la vida del préstamo. La particularidad de la hipoteca mixta es que combina un primer tramo a tipo fijo y un segundo tramo a tipo variable referenciado al euríbor, y esa doble naturaleza cambia por completo cuánto te puede costar amortizar según el momento en que lo hagas.
a amortización anticipada de una hipoteca mixta permite reducir la cuota o el plazo, con comisiones diferentes según el tramo fijo o variable
En esta guía te explicamos cómo funciona la amortización de una hipoteca mixta, las dos formas de hacerla (reducir cuota o reducir plazo), qué comisión máxima puede cobrarte el banco en cada tramo según la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), cuándo compensa amortizar y los pasos concretos para solicitarlo.
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¿Qué significa amortizar anticipadamente una hipoteca mixta?
La Ley 5/2019 (LCCI) reconoce en su artículo 23 que el prestatario puede, en cualquier momento anterior al vencimiento pactado, reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. El banco solo puede exigir un preaviso, que por ley no puede superar un mes.
Al amortizar de forma anticipada tienes derecho a una reducción del coste total del préstamo: dejas de pagar los intereses correspondientes al plazo que quedaba por transcurrir. Además, si tenías un seguro vinculado del que el banco fuera beneficiario, este se extingue y te corresponde la devolución (extorno) de la parte de prima no consumida, salvo que decidas mantenerlo.
En una hipoteca mixta esto tiene un matiz decisivo: no cuesta lo mismo amortizar durante el tramo fijo que durante el tramo variable, porque la comisión máxima que puede aplicarte el banco es diferente en cada uno. Lo vemos en detalle más abajo.
Reducir cuota o reducir plazo: las dos formas de amortizar anticipadamente la hipoteca
Cuando haces una amortización parcial de tu hipoteca mixta, el banco te ofrece dos opciones y la que elijas determina cuánto ahorras:
Reducir la cuota mensual: mantienes los mismos años de hipoteca pero pagas menos cada mes. Alivia tu presupuesto mensual, pero el ahorro total en intereses es menor.
Reducir el plazo: mantienes la misma cuota pero terminas de pagar antes. Es la opción que más intereses ahorra, porque acortas el tiempo durante el que se generan.
Como norma general, si tu objetivo es pagar el mínimo de intereses posible y tu economía te permite mantener la cuota actual, reducir plazo es la opción más rentable. Puedes ver la comparación completa en nuestra guía sobre amortización anticipada: reducir cuota o plazo.
Comisiones por amortización anticipada de una hipoteca mixta
Aquí está la clave de la hipoteca mixta. La Ley 5/2019 fija límites máximos distintos según estés en el tramo fijo o en el tramo variable del préstamo, y además establece que la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real que el reembolso anticipado le cause al banco. Si el banco no sufre pérdida, no puede cobrarte nada, aunque la comisión figure en tu escritura.
Estos son los topes legales para las hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019:
Tramo del préstamo
Cuándo amortizas
Comisión máxima legal
Tramo fijo
Durante los 10 primeros años (o desde que se aplica el tipo fijo)
2 % del capital reembolsado
Tramo fijo
A partir del año 10 y hasta el final
1,5 % del capital reembolsado
Tramo variable
Durante los 3 primeros años (si se pactó esta opción)
0,25 % del capital reembolsado
Tramo variable
Durante los 5 primeros años (opción alternativa)
0,15 % del capital reembolsado
Tramo variable
Pasado ese periodo
0 % (sin comisión)
En el tramo variable, las dos opciones (0,25 % a 3 años y 0,15 % a 5 años) son excluyentes entre sí: tu escritura recogerá una u otra, no ambas. Y en todos los casos el porcentaje es un techo: el banco solo puede cobrar hasta el importe de su pérdida financiera efectiva, calculada según la fórmula del propio artículo 23.
¿Por qué suele salir más cara la amortización en el tramo fijo?
Como ves en la tabla, el tope en el tramo fijo (hasta el 2 %) es muy superior al del tramo variable (0,15 %–0,25 % como máximo, y 0 % pasados los primeros años). El motivo es que en el tramo fijo el banco tenía asegurada una rentabilidad concreta durante años, y adelantar el pago le genera una pérdida financiera mayor. Por eso, el momento en que amortizas condiciona directamente el coste de la operación.
Otros gastos a tener en cuenta al amortizar una hipoteca
Si lo que haces es una cancelación total de la hipoteca (por ejemplo, al vender la vivienda), además de la posible comisión de amortización tendrás los gastos de cancelación registral de la hipoteca, que corren por cuenta del titular. La amortización parcial, en cambio, no conlleva gastos de notaría ni registro.
¿Cuándo conviene amortizar una hipoteca mixta?
No existe una respuesta única, pero sí varios criterios objetivos que te ayudan a decidir:
Cuanto más alto sea el tipo que pagas, más ahorras. Si estás en el tramo variable y el euríbor está elevado, cada euro amortizado te ahorra más intereses que si el tipo fuera bajo.
Amortizar pronto ahorra más. El sistema de amortización francés, (el habitual en España) concentra el pago de intereses en los primeros años. Cuanto antes reduzcas capital, mayor es el ahorro total.
Vigila la comisión según el tramo. Si estás cerca del salto del tramo fijo al variable, valora si compensa esperar: la comisión puede pasar de hasta un 2 % a un 0,15 %–0,25 %, o incluso a 0 %.
Mantén un colchón de liquidez. Antes de decidir, conviene analizar si es mejor amortizar la hipoteca o invertir. Si un producto de ahorro seguro te ofrece una rentabilidad neta superior al tipo de interés de tu hipoteca, quizá te interese conservar el dinero o invertirlo.
Compara con la inversión. Si un producto de ahorro seguro te renta más que el tipo de interés de tu hipoteca, quizá te interese más invertir que amortizar.
¿Cómo amortizar una hipoteca mixta paso a paso?
Revisa tu escritura. Comprueba en qué tramo estás (fijo o variable), qué comisión por amortización anticipada pactaste y si hay algún importe mínimo.
Solicita información al banco. Por ley, la entidad debe entregarte en un máximo de tres días hábiles el detalle de las consecuencias de amortizar, incluida la comisión aplicable y el nuevo cuadro de amortización.
Elige la modalidad: reducir cuota o reducir plazo, según tu objetivo.
Comunica el reembolso respetando el preaviso pactado (nunca superior a un mes).
Confirma la operación y guarda el justificante y el nuevo cuadro de amortización. Si es cancelación total, gestiona además la cancelación registral.
Preguntas frecuentes sobre amortizar una hipoteca mixta
Sí. Puedes amortizar en cualquier momento, tanto en el tramo fijo como en el variable. La diferencia es la comisión máxima aplicable: hasta el 2 % en el tramo fijo frente al 0,15 %–0,25 % del tramo variable.
Depende del tipo de interés y de la comisión. Si la comisión del tramo fijo es alta y tu tipo fijo es bajo, puede compensar esperar al tramo variable, donde la comisión es menor o nula. Si tu tipo es elevado, cada mes que esperas pagas más intereses.
No. El derecho a reembolsar anticipadamente está reconocido por la Ley 5/2019 y es irrenunciable. El banco solo puede aplicar la comisión pactada dentro de los límites legales y exigir el preaviso.
Si en tu contrato no se pactó comisión por amortización anticipada, el banco no puede cobrártela. Conviene revisar la escritura antes de solicitar la operación.
Amortizar anticipadamente una hipoteca mixta es una de las decisiones que más dinero puede ahorrarte a lo largo de la vida del préstamo, siempre que se planifique bien. La clave está en entender que el coste de la operación depende del tramo en el que te encuentres: en el tramo fijo la comisión puede alcanzar el 2 %, mientras que en el variable se limita al 0,15 %–0,25 % y desaparece pasados los primeros años, sin superar nunca la pérdida financiera real del banco.
Antes de dar el paso, revisa tu escritura, pide al banco el detalle de las consecuencias de amortizar y valora si te conviene reducir cuota o plazo. Si quieres una recomendación adaptada a tu caso concreto, en Rankia Hipotecas podemos ayudarte a analizar los números sin coste.
Hola, Pues parece ser que resta del interés variable... esto es lo que dice ChatGPT: "Cuando amortizas capital en una hipoteca mixta para reducir la duración de la hipoteca, normalmente se descontará del final del período total del préstamo. Esto significa que, en general, la amortización anticipada reducirá los años del período de interés variable, no del período de interés fijo.
El período de interés fijo en una hipoteca mixta suele estar establecido por un plazo determinado al inicio del préstamo, por ejemplo, los primeros 5 o 10 años. Después de este período, la hipoteca cambia a un interés variable.
Por lo tanto, si decides amortizar capital para reducir el tiempo de la hipoteca, lo más común es que reduzcas el tiempo del tramo variable, ya que el tramo fijo está definido por contrato y no se suele modificar. Sin embargo, es importante leer los términos específicos de tu hipoteca o consultar con tu banco, ya que las condiciones pueden variar según la entidad financiera y el contrato específico de la hipoteca."
Esto de la IA es acojonante...
en respuesta a
Tato373
-
#2
02/08/24 05:24
Buenas Tato, he echo esa misma pregunta a la persona que me ha está formalizando la hipoteca en el banco y no me ha sabido responder. Entiendo que si restará del fijo no interesaría amortizar a tiempo sino que interesaría amortizar a cuota y cuando se produzca el cambio de interés fijo a variable entoces si interesaría amortizar a tiempo. Si te enteras de algo o ya sabes como va, me gustaría saber la respuesta.
Un saludo.
#1
05/02/24 07:05
Hola,
En caso de amortizar durante el período fijo, el tiempo que restas a la hipoteca se descuenta del período fijo o del variable? Muchas gracias
_foro.png?1784627890 "Cómo amortizar una hipoteca mixta, con una casa de madera junto a una calculadora")
