Claves para comprar una vivienda y ponerla en alquiler

Claves para comprar una vivienda y ponerla en alquiler

Comprar una vivienda para ponerla en alquiler es una interesante opción de inversión que en algún momento nos podemos llegar a plantear. La duda inmediata que suele surgir al pensar en esta posibilidad es la rentabilidad de la operación. ¿Vale la pena comprar para alquilar? Según El Confidencial, "solo en 2017, los precios de los alquileres en toda España aumentaron casi un 13%". Actualmente, muchos inversores se plantean esta opción, por eso hoy os traemos aquellos aspectos que debemos tener en cuenta al comprar una vivienda para ponerla de alquiler.

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Comprar vivienda para ponerla en alquiler: ¿qué tener en cuenta?

Si estás pensando en invertir en vivienda para ponerla en alquiler, quizás este sea el momento oportuno. Hablando en términos de rentabilidad, un informe elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra desveló que en el año 2017 aquellos inversores que compraron una vivienda con el objetivo de ponerla en alquiler, alcanzaron una rentabilidad media bruta del 7% (en el conjunto de España). 

Aspectos que influyen en la rentabilidad de la compra para alquiler 

Cuando compramos un piso para alquilarlo, debemos tener en cuenta que nuestra rentabilidad vendrá determinada por múltiples factores, entre los que destacamos los siguientes:

  • Zona en la que se encuentra situada la vivienda: ¿se trata de un barrio bien comunicado? ¿cuenta con supermercados, colegios, zonas de ocio...? También deberemos tener en cuenta si se trata de un área concurrida y ruidosa o más bien tranquila. 
  • Dimensiones de la ciudad en la que está situado el piso: la inversión suele salir más rentable en las grandes ciudades, como por ejemplo Madrid o Barcelona. 
  • Precio de la vivienda, que además supone el principal riesgo de la inversión. 

Estos aspectos serán relevantes tanto para definir el precio que pagaremos por nuestra vivienda, como el que pediremos por su alquiler. No debemos pasar por alto el hecho de que pueden existir inversiones iniciales: reformas, compra de mobiliario, etc.

¿Cómo se determina el precio de alquiler de la vivienda?

Es evidente que cuando compramos una vivienda para alquilarla, deseamos obtener rentabilidad lo antes posible. No obstante, antes de precipitarnos al establecer el precio de alquiler hay varios aspectos que no debemos pasar por alto. A continuación, os dejamos con los principales:

  • ¿Cuál es el precio del resto de pisos de la zona? Como es lógico, además del precio orientativo de los alquileres en nuestra ciudad, deberemos prestar especial atención a la oferta de la zona en la que se encuentra nuestro piso. Aquellas personas interesadas en una zona concreta, visitarán varios pisos; y es posible que si nuestro precio está por encima del de la competencia los interesados encuentren mejores opciones. 
  • ¿A qué tipo de perfil va dirigido el alquiler del inmueble? El precio y la calidad exigidos para la vivienda no serán los mismos si los futuros inquilinos son estudiantes, como si se trata de una familia, pareja, etc. 
  • ¿Cuáles son las características del inmueble? El hecho de que la vivienda tenga muchos años de antigüedad, no esté reformada o no se encuentre en buen estado de conservación, va a influir notablemente en el precio que los posibles interesados estén dispuestos a pagar. Por lo tanto, a la hora de establecer el precio de alquiler, deberemos tener en cuenta el estado del piso, además de si éste cuenta con ascensor, si está amueblado, etc.

Vamos a clarificar esto a través de un ejemplo práctico, utilizando la calculadora de la rentabilidad de la inversión

calculadora inversion

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Según los datos introducidos en el ejemplo, pagaríamos una cuota anual del préstamo de 4.767,71€, y recibiendo por el alquiler 5.230€ anuales. Con estas condiciones, y teniendo en cuenta los gastos iniciales de la hipoteca y de compraventa de inmueble, acabaríamos de pagar el préstamo pasados 26 años, y recuperaríamos la inversión en 36 años. 

 

Comprar para alquilar: ¿lo permiten todos los bancos?

En algunos países como por ejemplo Reino Unido, la hipoteca para alquilar o "mortgage buy to let" es considerada un producto financiero como otro cualquiera, no obstante en España no todos los bancos contemplan esta posibilidad en su oferta hipotecaria. Por ejemplo, ING no permite la compra de vivienda con el objetivo de alquilarla, tal y como comentan usuarios de Rankia en el foro de hipotecas

Por otra parte, otras plataformas, como hipotecas.com, sí que permiten este tipo de inversión. Debemos tener en cuenta que las condiciones serán algo más estrictas, puesto que el porcentaje de financiación será menor (entre el 60- 70%); si lo comparamos con primera vivienda. 

  1. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #4
    26/07/18 13:14

    Preguntas a los foreros:

    Es sensato plantear una inversión en la que en el mejor de los casos (sin impagos) recuperemos el capital invertido en 36 años (suponiendo que la depreciación de la construcción para ese entonces sea compensado por la plusvalía de los terrenos)???

    Y eso con unos "personajes" que dicen que van a limitar el cobro del alquiler por decreto a una cantidad que a ellos les parezca....

    Que pasa con los números que has hecho cuando suban los tipos?

    Que pasa cuando tu inversión sufra la deflacción (que es absolutamente inevitable, porque en esos 36 años veremos 3ª guerra mundial, y la reducción de la población de España a 15 millones de habitantes por parte de los amos con la complicidad de sus esbirros.

    https://www.populationmatters.org/solving-population-problems/

    Señores y señoras, saben cuanto vale un piso?

    Suelo Rústico: 2 euros m2 (los terrenos antes de ser ciudad)
    Urbanizar ese suelo: 36 euros m2 (las calles, alumbrado y servicios, con solares ñpara colegios, institutos, etc... y las mordidas de los ayuntamientos 10% aprovechamiento lucrativo).

    Construir el piso: 350 euros m2 (calidades cumpliendo normativa vigente CTE, que son altas)

    Total: 400 euros m2, un piso de 100 m2 cuesta fabricarlo 40.000 euros, todo lo que pase de ahí se lo queda alguien.

    Por cierto, en China esa mismo piso lo pueden fabricar por 4000 euros.

    Cuando veo que la gente se mete en pisos de 400.000 euros, que al final pagaran 800.000 euros veo esclavitud e ignorancia.

    Saludos!

  2. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #3
    26/07/18 12:40

    Ay Lorena!

    Entremos en el barro va!

    Cuando digo que los números están "mal" me refiero a que no son así.....o no deben serlo..

    Es decir, cuando alquilas no te creas ni en broma que lo vas a tener alquilado todo el tiempo, que no tendrás morosos, impagos, desperfectos, y un largo etc....eso hay que tenerlo en cuenta.....

    Efectivamente existen algunas claves o "secretos" que consiguen elevar la rentabilidad al 50% anual....en otros hilos he dado bastante información al respecto....como por ejemplo que la inversión necesita de mucho asesoramiento....

    Cuando se tiene ese asesoramiento, puedes financiar el 100%; no pagar gastos compraventa, deducirte fiscalmente los gastos de reforma (con la que ademas duplicas el valor del piso y puedes rehipotecar) y los intereses del préstamo..y un largo etc...ademas de otras muchas posibilidades...

    Cuando hablo de rentabilidad del 50%, es sobre mi capital invertido, no sobre el apalancamiento... esto es; si tengo 1000 euros para invertir, obtengo 500 euros 1er año, 500 2º año, 500 3er año....etc....mi socio el banco pone el resto y se lleva su rentabilidad ..el 1% mas las 100 comisiones encubiertas que me ha clavado.

    Por cierto, 50% es el mínimo en el que entro... hace 4 años compre un piso en centro Valencia y se están vendiendo por 5 veces mas hoy,

    Como en todas las inversiones, hay que conocer bien de antemano y mirar mucho, con paciencia.

    hasta aquí puedo leer......

    saludos igualmente

    Esas inversiones están ahí... esperando

  3. en respuesta a Wabaloo
    -
    #2
    26/07/18 09:53

    Hola Wabaloo! Este artículo lo ha redactado mi compañera @Marta-espinosa-c pero ya que me mencionas me apetece entrar al barro... :P

    Mencionas que los datos están mal... ¿podrías especificar más qué datos están mal exactamente? Ten en cuenta que hemos usado un ejemplo bastante conservador en el que el alquiler es prácticamente igual a la cuota hipotecaria. Te puedo comprar que con el boom actual del alquiler podríamos usar números más ambiciosos.

    Si te animas, puedes contarnos un caso real tuyo o que hayas vivido de cerca... incluso podemos añadirlo al artículo como segundo ejemplo :)

    PD: yo misma estoy inmersa en una inversión de 200.000 y un alquiler de 700€ mes... y espero quitarme el préstamo en 25 años (sin contar con amortizaciones) y empezar con beneficios a partir del año 34. Tú hablas de recuperar una inversión en ladrillo en 2 año... ¿me cuentas el secreto? jeje

    INSISTO, SIN CONTAR CON AMORTIZACIONES!

    Saludos!

  4. #1
    25/07/18 14:53

    Hola Lorena!

    El título del post prometía, de hecho es un campo virgen dentro de Rankia....

    Todos los números están "mal", las claves que hacen rentable esta inversión no aparecen por ningún sitio en el post....

    Cuando se conocen las claves de esta inversión se pueden obtener rentabilidades del 50% anual, es decir se recupera la inversión en dos años (no en 36, como te sale a ti, que es un absurdo desde el punto de vista del inversor)...

    Por cierto, este post era para haberlo publicado en 2011-2012, hoy es un poco mas difícil, pero no imposible obtener ese 50% mínimo anual.....algunos hablan de precios burbuja....

    Para los curiosos y los que buscan la libertad financiera les animaría a buscar esos nichos de inversiones que no están de moda y que son donde están las rentabilidades que merecen la pena.....eso si, abstenerse seriamente los perezosos, los llorones, los miedosos y en general aquellos que buscan lo rápido y fácil sin esfuerzo.

    Sólo los audaces consiguen riquezas (si tienen la bendición de Dios...)

    SALUDOS

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