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Claves para comprar una vivienda y ponerla en alquiler

Claves para comprar una vivienda y ponerla en alquiler

Comprar una vivienda para ponerla en alquiler es una interesante opción de inversión que en algún momento nos podemos llegar a plantear. La duda inmediata que suele surgir al pensar en esta posibilidad es la rentabilidad de la operación. ¿Vale la pena comprar para alquilar? La inversión en vivienda sigue siendo un tipo de inversión atractiva por varios motivos, sobretodo si hablamos de viviendas en grandes ciudades donde los alquileres son más altos. Si eres una de esas personas que se plantea la inversión en vivienda, sigue leyendo para saber qué aspectos debes tener en cuenta al comprar una vivienda para ponerla de alquiler.

 

Comprar vivienda para ponerla en alquiler: ¿qué tener en cuenta?

Si estás pensando en invertir en vivienda para ponerla en alquiler, quizás este sea el momento oportuno. Hablando en términos de rentabilidad, aquellos inversores que compraron una vivienda con el objetivo de ponerla en alquiler, alcanzarán una rentabilidad media bruta del 6,2% (en el conjunto de España) estos fueron los datos que dejó el tercer trimestre de 2021. 

En los últimos 10 años, la rentabilidad de la vivienda en España ha aumentado desde el 4% al 7%. El aumento actual de los precios de la vivienda hará que, en un futuro próximo, haya un mayor volumen e personas interesadas en alquilar una vivienda, por la imposibilidad de acceder a la compra de una vivienda. 

En el 2021, la rentabilidad en vivienda por los alquileres, llegó a alcanzar hast el 7% en el segundo trimestre del año. Se espera que para este 2022 esta métrica se mantenga en alza. 

Eso sí, un aumento del precio de compraventa de las viviendas también hará que la rentabilidad de la inversión sea algo menor, pues necesitaremos un alquiler más elevado o más tiempo para recuperar nuestra inversión inicial. 

¿Es buen momento para invertir en vivienda?

Algunas de las razones que nos dicen que sí se trata de un buen momento para invertir en vivienda son los siguientes: 

  • Aumento del precio de compraventa de las viviendas entre 2021-2022: esto hace que muchas familias no puedan permitirse comprar una vivienda en propiedad y opten por el alquiler
  • Los actuales tipos de interés, aunque un poco más elevados, todavía siguen siendo reducidos a los que podemos encontrar una hipoteca hacen que este tipo de inversiones puedan financiarse a tipos muy competitivos
  • Ingresos mensuales extra: a diferencia de otros tipos de inversión, con el alquiler iremos recibiendo mensualmente un ingreso extra, sin esperar a plazo de vencimiento de otras inversiones. En resumen, mayor liquidez. 
  • No debemos despreciar los importantes riesgos de este tipo de inversiones como son el posible impago del alquiler por nuestro inquilino, regulaciones que impongan un precio máximo al alquiler y que podrían por tanto limitar la rentabilidad de la inversión o la dificultad de encontrar viviendas a un precio reducido con al actual demanda lo que hace que sea complicado obtener una rentabilidad.

Aspectos que influyen en la rentabilidad de la compra para alquiler 

Cuando compramos un piso para alquilarlo, debemos tener en cuenta que nuestra rentabilidad vendrá determinada por múltiples factores, entre los que destacamos los siguientes:

  • Zona en la que se encuentra situada la vivienda: ¿se trata de un barrio bien comunicado? ¿cuenta con supermercados, colegios, zonas de ocio...? También deberemos tener en cuenta si se trata de un área concurrida y ruidosa o más bien tranquila. 
  • Dimensiones de la ciudad en la que está situado el piso: la inversión suele salir más rentable en las grandes ciudades, como por ejemplo Madrid o Barcelona. 
  • Precio de la vivienda, que además supone el principal riesgo de la inversión. 

Estos aspectos serán relevantes tanto para definir el precio que pagaremos por nuestra vivienda, como el que pediremos por su alquiler. No debemos pasar por alto el hecho de que pueden existir inversiones iniciales: reformas, compra de mobiliario, etc.

¿Cómo se determina el precio de alquiler de la vivienda?

Es evidente que cuando compramos una vivienda para alquilarla, deseamos obtener rentabilidad lo antes posible. No obstante, antes de precipitarnos al establecer el precio de alquiler hay varios aspectos que no debemos pasar por alto. A continuación, os dejamos con los principales:

  • ¿Cuál es el precio del resto de pisos de la zona? Como es lógico, además del precio orientativo de los alquileres en nuestra ciudad, deberemos prestar especial atención a la oferta de la zona en la que se encuentra nuestro piso. Aquellas personas interesadas en una zona concreta, visitarán varios pisos; y es posible que si nuestro precio está por encima del de la competencia los interesados encuentren mejores opciones. 
  • ¿A qué tipo de perfil va dirigido el alquiler del inmueble? El precio y la calidad exigidos para la vivienda no serán los mismos si los futuros inquilinos son estudiantes, como si se trata de una familia, pareja, etc. 
  • ¿Cuáles son las características del inmueble? El hecho de que la vivienda tenga muchos años de antigüedad, no esté reformada o no se encuentre en buen estado de conservación, va a influir notablemente en el precio que los posibles interesados estén dispuestos a pagar. Por lo tanto, a la hora de establecer el precio de alquiler, deberemos tener en cuenta el estado del piso, además de si éste cuenta con ascensor, si está amueblado, etc.

Vamos a clarificar esto a través de un ejemplo práctico:

  • Precio vivienda: 150.000€
  • Financiación: 105.000€ (el 70% sobre 150.000€)
  • Plazo del préstamo: 25 años
  • Tipo de interés: 1%
  • Cuota de la hipoteca: 395,72€
  • Gastos de compra-venta: en torno a 12.000€ + 45.000€ de entrada
  • Gastos de hipoteca: 250€ de la tasación 
  • Alquiler: 700€
Resultados  
Alquiler anual menos gastos e impuestos 7.200€
Cuota anual del préstamo -4.748€
Diferencia 2.452€

 

Según los datos introducidos en el ejemplo, pagaríamos una cuota anual del préstamo de 4.748, y recibiendo por el alquiler 7.200€ anuales. Con estas condiciones, y teniendo en cuenta los gastos iniciales de la hipoteca y de compraventa de inmueble, acabaríamos de pagar el préstamo pasados 14 años, y recuperaríamos la inversión en 20 años. 

 

Comprar para alquilar: ¿lo permiten todos los bancos?

En algunos países como por ejemplo Reino Unido, la hipoteca para alquilar o mortgage buy to letes considerada un producto financiero como otro cualquiera, no obstante en España no todos los bancos contemplan esta posibilidad en su oferta hipotecaria. De hecho, la gran mayoría no acepta esta finalidad para conceder financiación, por lo que si estás pensando en comprar para alquilar, lo más recomendable es comentar al banco que esa futura vivienda será tu segunda residencia o que vas a cambiar tu vivienda habitual, dejando la actual propiedad en venta o para alquilar. 

El truco, si estás buscando financiación para invertir en vivienda, es comentar que esa futura vivienda será tu segunda residencia, pero eso sí, ten en cuenta que la fInanciación máxima para estos casos suele ser entre el 60-70% sobre el precio de compra o tasación, dependiendo de la entidad. 

Sería más complicado convencer al banco de que esa vivienda es tu segunda residencia si ya posees varias viviendas en propiedad destinadas al alquiler. 

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Si te surge cualquier duda, nosotros te ayudamos.

  1. en respuesta a Emartinezp
    -
    #10
    25/03/22 23:56
    Gracias por la respuesta, mi comentario es de noviembre del 2021, de ahí lo de la ley en Cataluña, que aunque la estén parando, (han tardado año y medio) daño ya han hecho y buscarán la manera de intentar ponerla de nuevo..ya que no la han parado por el tema de limitar los precios, si no que ha sido por falta de competencias desde la CCAA...

    Y que me dices de la ley okupa.... ? Aquí en Catalonia, somos los number 1 en limitar y quitar, luego dicen q es Spain quien nos roba, menudos políticos que no respetan la propiedad privada..
    Del tema de las zonas que comentas, gracias por contestar o dar tu opinión. Realmente no buscaba una respuesta, solo intentaba abrir otras opciones para que en el próximo artículo profundizaran un poco más... 
    Del tema seguro de impago, yo no los uso, intento hacer yo el mismo filtrado que harián ellos y ahsta ahora todo ok.. y no todo lo que he oidod e los seguros de este tipo es positivo.. Y los alquilo sin muebles, excepto uno que me lo dejó amueblado de 2 años un inquilino.

    Yo tuve la suerte de comprar a buen precio en el centro de una ciudad, en un momento que todo el mundo aconsejaba no comprar. . Vamos a ver los tipos de interés y como acaba la factura de la fiesta de los 2 últimos años... y lo que nos queda...

  2. en respuesta a zirconito
    -
    #9
    25/03/22 18:18
    La Ley en Cataluuña está derogada recientemente a efectos prácticos.

    Comparto tu opinión respecto a que las grandes ciudades no son las que mejores rentabilidades dan, más bien al contrario.

    La morosidad se cubre con seguro de impagos y un buen filtraje. No es infablible pero almenos da algo de cobertuta.

    Respecto zonas, las más rentables son los barrios obreros (zonas C y D). Personalmente prefiero alquilar sin muebles, pero no siembre la demanda acepta esto. En cuanto a rentabilidad no afecta demasiado este aspecto.
  3. en respuesta a mmoror3
    -
    #8
    24/11/21 11:02
    Hola @mmoror3 , la edad influye en el plazo máximo de la hipoteca. Tu edad en el momento de constituir la hipoteca, sumada al plazo de la hipoteca, no puede superar los 75 años (aunque este dependerá de cada entidad, pudiendo oscilar entre los 70 y 80 años). ¡Un saludo! 
  4. Nuevo
    #7
    24/11/21 10:44
    Gracias por el análisis. Como influye la edad para conseguir una hipoteca ?. 
  5. en respuesta a zirconito
    -
    #6
    23/11/21 21:02
    Totalmente de acuerdo. 

    36 años para que el piso sea tuyo. Y en esos 36 años, ¿si te dejan de pagar qué haces? Invertir apalancado te puede salir muy bien o muy mal. Aún me acuerdo de un vecino que tenía en 2008 que se había comprado un piso para invertir en... Valdepeñas. No sé cómo le habrá ido, porque cambiamos de piso, pero creo que Valdepeñas no es exactamente el lugar más deseable de España para comprar una vivienda... 


    Cuando el piso se queda vacío  tienes gastos. ¿Un rendimiento de un 4-5%  está bien para estos riesgos? Eso es lo que habría que plantear.  ¿Merece la pena apalancarse para comprar? No lo tengo nada claro. 


    Yo si tienes el dinero y lo metes ahí me parece una inversión como otra cualquiera. Prefiero la Bolsa pero oye, vale. Te da una renta, se puede revalorizar, una inversión. Ahora, apalancarse un 100%, un 70% del valor, mucho ojo porque eso puede ser un suicidio financiero. 


    También veo  que con las leyes de alquiler que están sacando al final los que vivimos de alquiler vamos a  vivir mal, porque nadie en su sano juicio va a invertir en mejorar las viviendas para alquilar con semejantes leyes, así que esto que me pasa a mí ahora de vivir en un sitio agradable por mucho menos de lo que pagaría de hipoteca se me va a acabar... Pero como inversión sigo viendo las cosas exactamente igual. 

    Saludos 
  6. #5
    23/11/21 12:00
    Lo veo destacado en portada con fecha actual, pero luego veo que es un repost/refrito de un articulo de hace 3 años..

    Así que me da hasta pereza empezar a comentar ya que ceo que está fuera de la realidad... Precios altos de compra si, pero pocas facilidades para hipotecas? si no te la dan ahora, no te la darán en la vida y a un interés de risa.. Y esos precios altos de compra hacen que la inversión para alquilar sea poco rentable...

    Ley en Catalunya de limitación de precio de alquiler y con las orejas asomando a nivel nacional, no se menciona nada y se debería.

    Mejor invertir en grandes ciudades como dice el artículo? Justo todos los inversores llevan tiempo buscando otras ciudades más pequeñas, por que ya no hay quien haga negocio en las grandes ciudades... 

    La morosidad, impagos, etc  cada vez es mayor y al paso que va el país seguirá subiendo.. riesgo alto.

    Se habla de zonas y tal pero no se dice/opina que es mejor, muebles no muebles, zona premium, zona obrera, extra radio...

    No podeís poner este tipo de inversión como algo fácil y que no tiene contras.. luego la gente se pilla los dedos como en la otra crisis y la culpa es de los bancos por dar tantas hipotecas...
    Lo primero que hay que poner al hacer números para invertir en un piso, es: Cuanto tiempo puedo pagar la hipoteca si el piso no lo alquilo o no me pagan?. Una vez contestas eso, puedes seguir y hacer todas las siguientes quinileas de cuanto vas a poder ingresar vs cuanto te va a costar, etc.

    Esto por comentar alguna cosa rapidamente, que no me quiero meter en profundidad con el tema... pero entrar ahora a invertir en ladrillo, no lo recomiendo a no ser que compres bien de precio. 
    Ahora ya solo falta que aparezca algún vendedor de humos/cursos que el en último año han aparecido hasta debajo de las piedras, para darte sus secretos en 4 masterclass gratis (jajajaj) de como vivir de rentas..... y si todos ellos tan listos ya vivieran de rentas, no estarían desesperados intentando vender sus cursos...


  7. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #4
    Wabaloo
    26/07/18 13:14

    Preguntas a los foreros:

    Es sensato plantear una inversión en la que en el mejor de los casos (sin impagos) recuperemos el capital invertido en 36 años (suponiendo que la depreciación de la construcción para ese entonces sea compensado por la plusvalía de los terrenos)???

    Y eso con unos "personajes" que dicen que van a limitar el cobro del alquiler por decreto a una cantidad que a ellos les parezca....

    Que pasa con los números que has hecho cuando suban los tipos?

    Que pasa cuando tu inversión sufra la deflacción (que es absolutamente inevitable, porque en esos 36 años veremos 3ª guerra mundial, y la reducción de la población de España a 15 millones de habitantes por parte de los amos con la complicidad de sus esbirros.

    https://www.populationmatters.org/solving-population-problems/

    Señores y señoras, saben cuanto vale un piso?

    Suelo Rústico: 2 euros m2 (los terrenos antes de ser ciudad)
    Urbanizar ese suelo: 36 euros m2 (las calles, alumbrado y servicios, con solares ñpara colegios, institutos, etc... y las mordidas de los ayuntamientos 10% aprovechamiento lucrativo).

    Construir el piso: 350 euros m2 (calidades cumpliendo normativa vigente CTE, que son altas)

    Total: 400 euros m2, un piso de 100 m2 cuesta fabricarlo 40.000 euros, todo lo que pase de ahí se lo queda alguien.

    Por cierto, en China esa mismo piso lo pueden fabricar por 4000 euros.

    Cuando veo que la gente se mete en pisos de 400.000 euros, que al final pagaran 800.000 euros veo esclavitud e ignorancia.

    Saludos!

  8. en respuesta a Lorena Romero
    -
    #3
    Wabaloo
    26/07/18 12:40

    Ay Lorena!

    Entremos en el barro va!

    Cuando digo que los números están "mal" me refiero a que no son así.....o no deben serlo..

    Es decir, cuando alquilas no te creas ni en broma que lo vas a tener alquilado todo el tiempo, que no tendrás morosos, impagos, desperfectos, y un largo etc....eso hay que tenerlo en cuenta.....

    Efectivamente existen algunas claves o "secretos" que consiguen elevar la rentabilidad al 50% anual....en otros hilos he dado bastante información al respecto....como por ejemplo que la inversión necesita de mucho asesoramiento....

    Cuando se tiene ese asesoramiento, puedes financiar el 100%; no pagar gastos compraventa, deducirte fiscalmente los gastos de reforma (con la que ademas duplicas el valor del piso y puedes rehipotecar) y los intereses del préstamo..y un largo etc...ademas de otras muchas posibilidades...

    Cuando hablo de rentabilidad del 50%, es sobre mi capital invertido, no sobre el apalancamiento... esto es; si tengo 1000 euros para invertir, obtengo 500 euros 1er año, 500 2º año, 500 3er año....etc....mi socio el banco pone el resto y se lleva su rentabilidad ..el 1% mas las 100 comisiones encubiertas que me ha clavado.

    Por cierto, 50% es el mínimo en el que entro... hace 4 años compre un piso en centro Valencia y se están vendiendo por 5 veces mas hoy,

    Como en todas las inversiones, hay que conocer bien de antemano y mirar mucho, con paciencia.

    hasta aquí puedo leer......

    saludos igualmente

    Esas inversiones están ahí... esperando

  9. en respuesta a Wabaloo
    -
    #2
    26/07/18 09:53

    Hola Wabaloo! Este artículo lo ha redactado mi compañera @Marta-espinosa-c pero ya que me mencionas me apetece entrar al barro... :P

    Mencionas que los datos están mal... ¿podrías especificar más qué datos están mal exactamente? Ten en cuenta que hemos usado un ejemplo bastante conservador en el que el alquiler es prácticamente igual a la cuota hipotecaria. Te puedo comprar que con el boom actual del alquiler podríamos usar números más ambiciosos.

    Si te animas, puedes contarnos un caso real tuyo o que hayas vivido de cerca... incluso podemos añadirlo al artículo como segundo ejemplo :)

    PD: yo misma estoy inmersa en una inversión de 200.000 y un alquiler de 700€ mes... y espero quitarme el préstamo en 25 años (sin contar con amortizaciones) y empezar con beneficios a partir del año 34. Tú hablas de recuperar una inversión en ladrillo en 2 año... ¿me cuentas el secreto? jeje

    INSISTO, SIN CONTAR CON AMORTIZACIONES!

    Saludos!

  10. #1
    Wabaloo
    25/07/18 14:53

    Hola Lorena!

    El título del post prometía, de hecho es un campo virgen dentro de Rankia....

    Todos los números están "mal", las claves que hacen rentable esta inversión no aparecen por ningún sitio en el post....

    Cuando se conocen las claves de esta inversión se pueden obtener rentabilidades del 50% anual, es decir se recupera la inversión en dos años (no en 36, como te sale a ti, que es un absurdo desde el punto de vista del inversor)...

    Por cierto, este post era para haberlo publicado en 2011-2012, hoy es un poco mas difícil, pero no imposible obtener ese 50% mínimo anual.....algunos hablan de precios burbuja....

    Para los curiosos y los que buscan la libertad financiera les animaría a buscar esos nichos de inversiones que no están de moda y que son donde están las rentabilidades que merecen la pena.....eso si, abstenerse seriamente los perezosos, los llorones, los miedosos y en general aquellos que buscan lo rápido y fácil sin esfuerzo.

    Sólo los audaces consiguen riquezas (si tienen la bendición de Dios...)

    SALUDOS

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