Modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares
Modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares
¿Estás a punto de firmar un contrato de compraventa de vivienda? Te explico qué puntos clave debe incluir, qué validez tiene entre particulares y qué debes revisar para asegurarte de que todo esté en orden antes de acudir al notario.
¿Estás a punto de comprar o vender una casa? Firmar un contrato de compraventa de vivienda entre particulares te da seguridad jurídica antes de acudir al notario. Aunque no es obligatorio, es altamente recomendable para dejar por escrito todos los pactos entre comprador y vendedor, incluyendo el precio, la señal, el plazo y el estado del inmueble.
Modelo de contrato de compraventa de vivienda para formalizar la operación entre comprador y vendedor.
En este artículo encontrarás el modelo completo con todas las cláusulas necesarias, una explicación de qué debe incluir y las preguntas más frecuentes sobre este documento.
📄 ¿Qué es un contrato de compraventa de vivienda y para qué sirve
✅ Qué debe incluir obligatoriamente para ser válido y protegerte
📋 Modelo completo con todas las cláusulas, listo para usar
⚖️ Diferencias entre contrato privado, arras y escritura pública
🔁 Cómo rescindirlo y qué consecuencias tiene para cada parte
¿Qué es un contrato de compraventa de vivienda?
Un contrato de compraventa de vivienda entre particulares es un acuerdo privado y legalmente vinculante en el que una persona (vendedor) se compromete a transmitir la propiedad de un inmueble a otra (comprador) a cambio de un precio pactado.
Este documento establece las condiciones de la operación y obliga a ambas partes a cumplir lo acordado. Aunque es válido como documento privado, para que la compraventa quede inscrita en el Registro de la Propiedad o sirva para solicitar una hipoteca es necesario elevarlo a escritura pública ante notario.
Lo que debe dejar claro el contrato:
Identificación completa de ambas partes (nombre, DNI, domicilio).
Descripción detallada de la vivienda: dirección, superficie, referencia catastral y estado.
Precio acordado y forma de pago (al contado, transferencia, con señal o arras).
Fecha de entrega de la vivienda y forma de la misma.
Reparto de impuestos y gastos entre comprador y vendedor.
Cargas, hipotecas o deudas que pudiera tener el inmueble.
Diferencia entre contrato de compraventa, contrato de arras y escritura pública
Es habitual confundir estos tres documentos. Aquí tienes la distinción clave:
Documento
¿Qué es?
¿Es obligatorio?
¿Inscribible en el Registro?
Contrato de arras
Preacuerdo con entrega de señal como garantía
No
No
Contrato privado de compraventa
Acuerdo vinculante con todas las condiciones
No, pero recomendado
No
Escritura pública (notarial)
Formalización legal definitiva ante notario
Sí, para inscribir en el Registro
Sí
En la práctica, muchas operaciones siguen este orden: arras → contrato privado de compraventa → escritura pública. Aunque en operaciones sencillas el contrato privado puede sustituir a las arras si incluye la cláusula correspondiente.
¿Qué debe incluir un contrato de compraventa de vivienda entre particulares?
Para que el contrato sea completo y te proteja correctamente, debe contener los siguientes apartados:
Identificación de las partes firmantes: Nombre completo, DNI/NIF, domicilio y estado civil. Si la vivienda es ganancial, deben firmar ambos cónyuges. En caso de herencias, todos los herederos deben figurar y haber abonado previamente el impuesto de sucesiones.
Descripción completa de la vivienda: Dirección, superficie útil y construida, número de habitaciones, planta, referencia catastral, cuota de participación en comunidad y número de finca registral.
Precio y forma de pago: El precio total pactado, si se ha entregado una señal o arras y su importe, cuándo y cómo se paga el resto, y el plazo para elevar a escritura pública.
Cargas y deudas: Si la vivienda tiene hipoteca, embargos, deudas con la comunidad de propietarios u ocupantes. Se recomienda solicitar una nota simple del Registro para comprobarlo.
Entrega de llaves y posesión: Habitualmente coincide con la firma de la escritura pública. Desde ese momento, el comprador asume los gastos de comunidad e IBI.
Cláusula de arras penitenciales: Si se incluye señal, debe especificarse si tiene carácter penitencial (el comprador la pierde si desiste; el vendedor devuelve el doble).
Modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares
A continuación encontrarás el modelo completo. Puedes usarlo como plantilla, adaptando los datos entre corchetes a tu operación concreta. Este modelo sirve como base tanto para Word como para PDF.
En [ciudad], a [día] de [mes] de [año]
REUNIDOS:
De una parte, D./Dña. [Nombre del Vendedor], mayor de edad, con DNI/NIF número [___________], y con domicilio en [dirección completa], en lo sucesivo la parte vendedora.
Y de otra, D./Dña. [Nombre del Comprador], mayor de edad, con DNI/NIF número [___________], y con domicilio en [dirección completa], en lo sucesivo la parte compradora.
INTERVIENEN: Ambas partes en su propio nombre y derecho, reconociéndose mutuamente la capacidad legal necesaria para otorgar este contrato de compraventa, y a tal efecto:
EXPONEN:
Primero.- Que D./Dña. [nombre del vendedor] es propietario/a de la siguiente vivienda:
Descripción: [número de habitaciones, baños, estado de conservación, extras…].
Finca registral: inscrita en el Registro de la Propiedad de [municipio], Tomo [__], Libro [__], Folio [__], finca número [__].
Participación en comunidad: [___]% conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
Segundo.- Que dicha finca se encuentra libre de cargas, gravámenes, arrendamientos, ocupantes y al corriente de pago de todos los tributos, cuotas de comunidad y demás obligaciones, salvo lo que expresamente se indique en este contrato.
Tercero.- Que ambas partes, de mutuo acuerdo, convienen formalizar la compraventa bajo las siguientes:
CLÁUSULAS:
PRIMERA. Objeto del contrato El vendedor transmite a la parte compradora la plena propiedad de la vivienda descrita en el Expositivo Primero, junto con sus anejos (trastero, plaza de garaje, etc., si aplica), libre de cargas, al corriente de todo pago y en el estado en que se encuentra en la fecha de firma.
SEGUNDA. Precio y forma de pago El precio total de la compraventa se fija en [_____] euros (€). Dicho importe se abonará de la siguiente manera:
[_____] euros entregados hoy como arras penitenciales, según el artículo 1.454 del Código Civil.
El resto del precio, es decir, [_____] euros, será abonado mediante [especificar medio de pago] en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa.
TERCERA. Escritura pública Las partes se comprometen a elevar el presente contrato a escritura pública ante notario en un plazo máximo de [X] meses desde esta fecha. Bastará con el requerimiento de cualquiera de las partes para ello.
CUARTA. Entrega de la posesión La entrega de llaves y la posesión del inmueble se realizará en el acto de otorgamiento de la escritura pública, salvo acuerdo en contrario.
QUINTA. Gastos y tributos Los gastos de notaría, registro e impuestos derivados de esta compraventa se distribuirán conforme a lo que establece la ley, salvo pacto expreso. La parte compradora se hará cargo de los gastos ordinarios de la comunidad a partir de la entrega de llaves.
SEXTA. Cargas y deudas La parte vendedora declara que el inmueble está libre de hipotecas, embargos y cualquier otra carga, salvo [especificar si hay alguna hipoteca y si se subroga o cancela]. En caso de que existan deudas con la comunidad de propietarios u otras entidades, estas serán abonadas íntegramente por la parte vendedora antes de la firma de la escritura.
SÉPTIMA. Arras y rescisión La cantidad entregada hoy como señal se entiende como arras penitenciales, y en caso de rescisión unilateral:
Si desiste el comprador, perderá la señal entregada.
Si desiste el vendedor, devolverá el doble de la cantidad recibida.
OCTAVA. Estado de la vivienda El comprador declara haber visitado y examinado la vivienda, aceptando su estado actual. El vendedor responde por los vicios ocultos conforme a derecho durante el plazo legalmente establecido (seis meses desde la entrega, según el Código Civil).
NOVENA. Jurisdicción Para cualquier cuestión derivada de la interpretación o cumplimiento de este contrato, ambas partes se someten a los juzgados y tribunales de [ciudad], con renuncia a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.
Y para que conste, firman este contrato por duplicado en todas sus hojas, en el lugar y fecha arriba indicados.
La parte vendedora Nombre: ______________________ Firma: ________________________
La parte compradora Nombre: ______________________ Firma: ________________________
💡 Consejo antes de firmar
Solicita siempre una nota simple del Registro de la Propiedad antes de firmar para comprobar que la vivienda está libre de cargas y que el vendedor es realmente el propietario.
¿Es legal un contrato de compraventa de vivienda entre particulares?
Sí, es totalmente legal. Un contrato privado de compraventa tiene validez jurídica plena siempre que no contradiga ninguna ley y recoja consentimiento, objeto y precio. De hecho, según el artículo 1.279 del Código Civil, cualquier parte puede exigir que el contrato privado se eleve a escritura pública en cualquier momento.
Lo que no permite el contrato privado:
Inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad.
Solicitar una hipoteca al banco.
Acreditar la propiedad de forma plena frente a terceros.
Para todo ello es imprescindible la escritura pública notarial.
¿Cómo rescindir un contrato de compraventa de vivienda?
Si el contrato incluye arras penitenciales (cláusula séptima del modelo), la rescisión unilateral tiene consecuencias económicas claras: el comprador pierde la señal entregada; el vendedor devuelve el doble de lo recibido.
Si el contrato no incluye arras o se han pactado arras confirmatorias, la rescisión es más compleja y puede requerir acudir a los tribunales para reclamar daños y perjuicios. En estos casos conviene consultar con un abogado antes de actuar.
Causas habituales por las que se rescinde el contrato:
El banco deniega la hipoteca al comprador (si no se incluyó cláusula suspensiva por financiación).
Aparecen cargas ocultas sobre el inmueble.
El vendedor recibe una oferta mejor.
Se detectan vicios ocultos graves antes de la escritura.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa de vivienda
Sí. Ambas partes quedan obligadas desde la firma. Si una incumple, la otra puede reclamar judicialmente el cumplimiento o los daños.
Sí, si hay arras penitenciales: el comprador pierde la señal o el vendedor devuelve el doble. Sin arras, la rescisión puede derivar en reclamación judicial.
No es posible. Para inscribir la compraventa necesitas elevarlo a escritura pública ante notario.
Riesgo legal serio: el comprador podría asumir cargas no declaradas. Siempre pide nota simple antes de firmar.
ITP (4-11% según CC.AA.) para segunda mano, o IVA (10%) para obra nueva. El vendedor paga plusvalía municipal e IRPF.
Defectos no visibles al comprar. El vendedor responde por ellos durante 6 meses. Para protegerte, solicita un informe técnico antes de firmar.
En resumen, el contrato privado de compraventa de vivienda es una herramienta clave para garantizar tus derechos antes de acudir al notario. Establece compromisos claros, evita malentendidos y te protege si algo va mal.
Buenas tardes, estoy decidiendo en comprar una casa de segunda mano en la cual dejan algo de mobiliario y lo quieren incluir en el contrato de compraventa. Mi pregunta es si esto influye en la escritura, ya que primero firmamos también un contrato de arras y luego escrituras. Y la inmobiliaria realiza el contrato de compraventa. Gracias y un saludo
Nuevo
#19
25/11/22 22:11
Buenas noches:
Yo tengo un piso en venta de una herencia y lo tengo en una agencia inmobiliaria, pero el comprador que me han buscado me quiere hacer firmar un contrato de arras que no es tal, sino un anexo en la hoja simple de Registro de la Propiedad donde me obliga a hacerme cargo de las patologías estructurales del edificio (se aporta las deficiencias corregidas en la última ITE) y aportar certificado de eficiencia energética donde me conmina a cumplir con mis "obligaciones en materia de certificación energética" (no tengo ningún problema en aportar el certificado). Yo vendo el piso tal y como está, pero no hace más que pedirme documentación y exigirme que me haga cargo de cosas que desconzco. Además, me parecer muy sospechoso a que este anexo "supuesto contrato" no se le añada ninguna propuesta ¿? La agencia parece tener algún tipo de acuerdo con este comprador, porque sólo me apremia para que firme y a mí me parece todo muy irregular, la verdad..
Nuevo
#18
17/12/19 16:50
Tengo dudas de cómo quedaría un contrato de compraventa a plazos para una persona que quiere que el contrato este al nombre de un pariente que está en el extranjero
en respuesta a
Vgc85
-
#17
04/02/19 09:07
Sí y Sí :)
Nuevo
#16
01/02/19 17:45
Hola buenas tardes.
En un contrato compra venta con arras entre particulares de un inmueble, se puede poner una clausula en que la escrituracion la pueda hacer un tercero?
Lo digo, porque tengo en mente hacer unas operaciones de comprar un inmueble con ese tipo de contrato.
Pero antes de escriturar yo, querría reformar la vivienda y venderla mas cara a un tercero.
Y ese tercero que la escriture.
Pagándome a mi el precio pactado y yo al primer propietario el precio pactado con migo.
Con que clausula se podría formalizar?
#15
18/09/18 17:04
Se puede poner uns clausula condicionado la compra de la vivienda a la concesión del préstamo hipotecario? La señal se pacta entre las partes no es obligatorio el 10% verdad?
Nuevo
#13
11/04/17 09:54
Buenos días. Tengo un par de preguntas al respecto.
1) Las comisiones que cobra la inmobiliaria, ¿son deducibles?
2) Tanto este gasto, como el resto asociados a la venta de la vivienda, para que sean deducibles, ¿es suficiente con tener las facturas de todos ellos, o han de aparecer protocolorizados en la escritura de compra-venta?
Muchas gracias por adelantado.
en respuesta a
ifiel
-
#12
16/03/17 16:41
No hay formularios para eso. Bastará con que envíes un mail a tu inquilino informándole.
en respuesta a
Lorena Romero
-
#10
16/03/17 13:09
CON DOS MESE DE ANTELACION ANTES QUE FINALESE EL PRIMER AÑO PUEDO NOTIFICAR AL INQUILINO POR NESECIDAD DE RECUPERAR LA VIVIENDA PARA USO PERSONAL, sin penalización.
lo mismo que el inquilino pudiendo restringir el contrato a los 6 meses con un mes de preaviso al propietario si ambas partes no notifican nada el contrato se cumplirá a los tres años, Hera saber si avía formularios de notificación, ya quiero recuperar para vivienda fija.
muchas gracias
De todas formas, no creo que sea un modelo lo que buscas. Tú lo que quieres es ejecutar una cláusula del contrato de alquiler que firmaste en su día que entiendo que será similar a lo siguiente. Así que les tendrás que indemnizar según se explica aquí:
"La duración del presente contrato se pacta por un período de xx años, a contar a partir del x de mes de 20xx , día en que se entregará a la parte arrendataria la posesión de la vivienda y las llaves de acceso a la misma, y, quedará extinguido el x de mes de 20xx. Llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
En el supuesto de que la parte arrendataria desistiera unilateralmente del contrato deberá preavisar a la parte arrendadora con una antelación mínima de 30 días y le indemnizará como sigue:
- Con las rentas que se devenguen hasta el 6º mes de vigencia del contrato si no se hubieran cumplido seis meses
y adicionalmente según contempla el artículo 11 de la LAU,
· Con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".
#8
16/03/17 09:06
buenos días.
tengo un piso alquilado desde octubre del 2017, en el contrato tengo el derecho de volver a recuperarlo, cual seria el formulario de notificación o escrito que tendría que mandar a los inquilinos. tenéis formulario.
MUCHAS GRACIAS
SALUDOS AL EQUIPO DE RANKIA HACEIS UN BUEN TRABAJO
#7
15/03/17 14:58
Muchas gracias, algo necesario para no acudir a una inmobiliaria y, en consecuencia, pagar menos comisiones.
Nuevo
#6
05/06/16 22:22
Hola Marina,
Podrias decirme si es posible devolver un piso al pormotor, cuando ya se ha escriturado pero aun no se ha terminado de pagar al promotor????
en respuesta a
Marina Pomares
-
Nuevo
#5
27/03/16 23:44
buenas tardes , queria consultar , tengo una promesa de compra y venta
que dice : se da un plazo maximo de 90 dias hasta la firma de la escritura
en mi caso han pasado dos meses y medio y recien van a enviar al tasador
solo falta 14 dias para que caduque el contrato y no queremos extender el compromiso
ya que el comprador siempre ha tenido problemas ,,,el tasador hizo su informe ,pero
mi consulta es , despues que caduque el compromiso puedo ya ofrecer nuevamente mi casa o ya no puedo ofrecerla porque fue el tasador ?
no se entrego al banco ninguna documentacion de la casa , porque vencieron todos .
le agradeceria su ayuda ¡
en respuesta a
pazolo317
-
#4
24/06/15 11:16
Hola pazolo317,
entiendo que tu pregunta se basa en que hicisteis un contrato pero no sabes cuál fue, si de promesa de venta o de opción de compra. Como he explicado antes son contratos que tienen diferente contenido. En el primero se fijan prácticamente todo el contenido del contrato de compraventa pero que por distintos motivos no puede celebrarse en ese momento. Si lo que se incluyó en el contrato era la posibilidad de que el inquilino pudiera comprar la casa si así lo decidía dentro de un plazo establecido estaríamos hablando de un contrato de opción de compra.
En el caso del precontrato (contrato de promesa de venta) éste es gratuito ya que simplemente se establece el contenido del futuro contrato, las obligaciones de cada una de las partes, y se fija una indemnización en caso de que el contrato de compraventa no se celebre.
Por lo tanto, si cobraste entiendo que se trata de un contrato de opción de compra ya que se paga por el derecho que tiene el optante a decidir frente a la obligación del propietario de no poder vender la vivienda durante ese tiempo a otra persona hasta que el optante decida. Como se trata de una ganancia independiente de la compraventa de la vivienda entiendo yo también que tributará como ganancia patrimonial.
en respuesta a
Marina Pomares
-
#3
23/06/15 18:36
gracias,la duda es el tratamiento fiscal ya que en nuestro caso hicimos un contrato de opcion de compra y promesa de venta en el 2007 que despues en el 2008 se remato con el cto de compraventa;el dinero era para reinvertir en compra solar y casa;asi hacienda nos mete en una guerra diciendo que el dinero del primer contrato tributa como ganancia patrimonial,que es independiente de la venta de la casa(fueron contratos en años distintos)ellos hablan de "opcion de compra"por lo que no se si la diferencia puede ser importante
en respuesta a
pazolo317
-
#2
19/06/15 08:49
Hola pazolo317,
La opción de compra se utiliza, fundamentalmente, para otorgar la posibilidad de decidir a una de las partes durante un tiempo determinado sobre la conveniencia o no de celebrar un contrato de compraventa. De esta forma se evita que aparezca un tercero que se coloque en su posición y celebre el contrato de compraventa definitivo. El propietario no podrá vender, por ejemplo, la vivienda durante ese tiempo, a quien desee sino que el único que tiene la posibilidad de comprarla es el optante.
La promesa de venta trata de asegurar la celebración de un contrato futuro que no es posible celebrar en el momento presente. Es un contrato perfecto que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro pero que ya incluye el contenido que tendrá el futuro contrato.
Espero haber aclarado tu duda, de no ser así puedes preguntarme lo que no te haya quedado claro.
Un saludo
#1
19/06/15 00:28
en que se diferencia con contrato de opcion de compra y promesa de venta?
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