¿Cómo calcular la cuota de amortización de mi hipoteca?

¿Cómo calcular la cuota de amortización de mi hipoteca?

Muchas personas se preguntan cómo se calcula la cuota de amortización de su hipoteca, pues no les cuadran datos como cuánto paga de interés y de capital o la propia cuantía de la cuota. Por eso aquí queremos explicaros cómo está compuesta la cuota de amortización de la hipoteca, de acuerdo al sistema de amortización francés, que suele ser el más utilizado. Veremos la correspondiente separación en intereses y capital de la cuota de amortización de la hipoteca y la evolución con los años utilizando un cuadro de amortización como ejemplo real.

¿Cómo calcular la cuota de amortización de mi hipoteca?

 

Calcular la cuota de amortización: ¿Qué es el préstamo francés?

Para calcular la cuota de amortización de la hipoteca tenemos varias herramientas, como el simulador de hipotecas de Rankia, pero a veces es mejor sacar papel y lápiz y ponerse a calcularlas uno mismo, o hacerlo utilizando el excel. Además, el banco debe darnos un ejemplo representativo de cómo sería nuestra cuota de amortización, pero, si quieres ser previsor/a o quieres adelantarte y realizar tus propios cálculos, o simplemente, quieres entender mejor todos estos datos, veamos los conceptos con un ejemplo práctico. 

El sistema de amortización francés es el sistema más utilizado para calcular la cuota de amortización de las hipotecas. El préstamo francés tiene este apelativo por la forma de la devolución, que consiste en una cuota constante mes a mes en la cuál lo que varía es la composición de la parte de amortización del capital e intereses.

Cuota de amortización de la hipoteca = Intereses + Amortización del capital

La cuota de amortización de la hipoteca se divide en:

  • Intereses. Es la parte con la que remuneramos al banco el préstamo hipotecario.
  • Amortización del capital. Es la parte de la cuota que se destina a devolver el dinero que nos han prestado.

Además, el sistema de amortización francés se caracteriza porque durante los primeros años pagaremos más intereses que amortización de capital, lo veremos más adelante con el ejemplo. Si quieres más información sobre el sistema de amortización francés puedes consultarlo en este artículo. 

Fórmulas para calcular la cuota de amortización de la hipoteca

La cuota constante de amortización de la hipoteca se calcula mediante la siguiente fórmula de actualización:

Tenemos que dividir el importe del préstamo hipotecario entre esta fórmula, de modo que la fórmula para calcular la cuota hipotecaria se quedaría como sigue:

Siendo:

  • P: importe del préstamo hipotecario.
  • i: tipo de interés anual/12. Se divide entre doce porque pagamos la cuota de la hipoteca mensualmente. Obviamente, si tenemos una hipoteca a tipo de interés variable este interés será distinto cada año - o cada periodo en el cuál se revise el Euribor aplicable a la hipoteca - y habrá que recalcular la cuota de amortización cada vez que cambie.
  • n: número de periodos durante los cuales se paga el préstamo hipotecario, es decir, número de meses en nuestro caso.

¿Cómo calcular los intereses y la amortización del capital en cada cuota hipotecaria?

Para calcular la composición de la cuota de amortización de la hipoteca tendremos que tener claro primero el concepto de capital pendiente. ¿Qué es el capital pendiente? la palabra lo dice pero es el capital que todavía nos queda por pagar de la hipoteca. Cada mes este capital es menor. El capital pendiente únicamente disminuye al restarle la parte de la cuota que corresponde a la amortización, pero esto se verá mucho mejor con el ejemplo.

Los intereses se calculan como:

Intereses = (Capital pendiente * tipo de interés)/12

 

Mientras, la amortización de cada cuota se calcula como:

Amortización por cuota = Cuota - Intereses por cuota

 

¿Cómo calcular la cuota de amortización de la hipoteca en Excel? 

Microsoft Excel es un programa que nos puede ayudar a calcular la cuota de amortización de la hipoteca fácilmente. Con unos conocimientos básicos, sabremos que arrastrando celdas abajo con el ratón rápidamente podemos obtener el cuadro amortizativo de la hipoteca.

La fórmula que debemos emplear en Excel - con el signo menos delante - es la siguiente:

Fórmula para el cálculo de la cuota de amortización hipoteca

La fórmula se llama "PAGO" y está compuesta por los siguientes argumentos que podemos ver en la imagen: "tasa", que es el equivalente a la "i" anterior; "nper", que es el equivalente a la "n" anterior y "va", que es el equivalente a la "P" anterior. No es necesario completar los dos argumentos restantes que aparecen entre corchetes para calcular la cuota de amortización de la hipoteca.

Esta fórmula nos dará la cuota de amortización de la hipoteca que tendremos mientras el tipo de interés no varíe, el cual no variará nunca si tenemos una hipoteca a tipo fijo pero lo hará anualmente o cuando se revise el tipo si estamos en una hipoteca a tipo de interés variable.

Con esta fórmula únicamente sacaremos el importe de la cuota, no la distribución de la misma entre amortización e intereses. Es muy importante poner el signo menos delante de la fórmula para que nos de la cuantía de la cuota en positivo. Además, recordad que al introducir el valor "tasa" habrá que dividirlo entre 12, como hemos explicado anteriormente. 

Cómo calcular la cuota de amortización de la hipoteca: ejemplo

Con un ejemplo siempre se ve todo mucho más claro, vamos a ver cómo se calcula la cuota de amortización para una hipoteca a tipo variable hipotética.

Características de la hipoteca

Vamos a tomar como ejemplo las características de la hipoteca Variable Coinc, y haremos el cálculo de la cota de amortización de los dos primero años, así vemos cómo cambia la cuota de este tipo de hipotecas entre el primer año, donde tenemos un tipo de interés fijo, y el segundo año, donde la cuota estará referenciada al Euribor. Los datos del ejemplo son los siguientes:

  • Préstamo hipotecario: 125.000€
  • Plazo: 25 años, que equivalen a 300 meses
  • Sin comisiones de apertura 
  • Tipo de interés primer año: 1,89%
  • Revisión anual del Euribor aplicable
  • Fecha de constitución de la hipoteca: 1 de febrero de 2019
  • Euribor que se le va aplicar al finalizar el : Euribor + 1,10%. En este caso hemos utilizado la media provisional del Euribor del mes de Marzo, que se sitúa en -0,310% a día de hoy 
  • No hay pagos de seguros incluidos en la cuota de amortización de la hipoteca, puesto que la hipoteca variable coinc no tiene ningún tipo de vinculación. Tendremos que tener en cuenta que el seguro de hogar es obligatorio contratarlo, pero no a través de la entidad con la que contratemos la hipoteca. 

Cuadro amortización de la hipoteca

El cuadro de amortización de esta hipoteca hipotética desde marzo de 2019 hasta febrero de 2021 sería el siguiente:

Cuadro de amortización de una hipoteca variable

  • Cuota. Utilizamos la fórmula de arriba para calcular la cuota. Por supuesto, es mucho más fácil si utilizamos la sencilla fórmula de Excel. Esta será diferente para el año 2019 y 2020.
    • Cuota duante el primer año: 523,15€
    • Cuota durante el segundo año: 459,30€

Podemos ver la división de la cuota de amortización de la hipoteca en intereses y amortización del capital y cómo queda el capital pendiente para el mes de abril de 2015 (primera fila):

  • Intereses = (120.000 * 1,89)/12, el primer año;
  • Amortización del capital = 523, 15€ - 196,88€ = 326,27€
  • Capital pendiente = 125.000 - 326,27 = 124.673,73€

En Excel, seleccionando la celda y arrastrando hacia abajo podemos copiar las fórmulas y tener automatizado el cuadro de amortización de la hipoteca.

¿Por qué calcular la cuota de amortización de la hipoteca tú mismo?

Si calculas la cuota de amortización de la hipoteca por ti mismo verás claramente qué vas a pagar y en concepto de qué y cómo se va reduciendo tu deuda.

Además, en Excel puedes variar y, si contratas una hipoteca a tipo variable, ir jugando con las previsiones del Euribor para ver cómo se quedaría tu cuota, por no hablar de comparar en qué nos repercute la subida del diferencial si dejamos de contratar uno o varios seguros, u potros productos combinados. 

¿Qué te parece? ¿Te animas a calcular la cuota de amortización de la hipoteca?

  1. #10
    Erickmhq

    La fórmula que habéis puesto está mal. No sólo tiene errores con los paréntesis y corchetes, sino que no es correcta. Evaluadla y probad, ni de lejos se acerca a la tabla del ejemplo. Me parece bastante fuerte que no probéis lo que escribís. Algun que otro incauto puede tener un problema al seguir vuestra información.

  2. #9
    Hickey

    Hola a todos, me gustaría saber si es obligatorio tener que escriturar ante notario cada vez que se hace una amortización parcial del capital en un prestamo hipotecario.

  3. #8
    Guille123

    Hola, me gustaria que me ayudarais en hacer un cuadro de amortización con los siguientes datos.
    Préstamo hipotecario 224000 €
    Fecha de constitución 14/07/2015
    Plazo 18 años
    Pago de cuotas semestral
    Tipo de interés 5,5%.
    Capital pendiente de pago al dia 14/01/2018 202.244.-€
    El pasado día 22/05/2018 se efectuó una novacion en el tipo de interés pasando del 5.5 al 2.75% anual, (corresponde a la cuota del 14/01/2018 al 14/07/2018).
    Me gustaría tener tabla de amortización semestral de la liquidación del citado prestamo, Gracias.

  4. #7
    Abjose1234

    Buenos días, mi nombre es José.

    Quisiera saber cómo puedo simular las cuotas a pagar una hipoteca de 65.000 euros a 9 años con el sistema francés, si el primer año tengo un diferencial del 2,49% mas euribor y los 8 años siguientes a 1,49% más euribor.

    La otra opción es. Una hipoteca mixta de los 10 primeros años al 2,29% fijos y un año variable al 1,49% más euribor.

    La duda es cuál de las dos opciones es la mejor. Coger la variable o la mixta.

    Muchas gracias y un saludo.

  5. en respuesta a Plineo
    #5
    Franrm

    Buenas, no me queda claro eso de que para calcular la cuota se utilice siempre el capital inicial y el total de meses, ya que de esa manera la tabla que tengo en excel se me queda descuadrada. Yo tenia entendido que para calcular las mensualidades cuando hay variacion se utiliza el capital pendiente en ese momento y los meses pendientes en ese momento, igual que si hago una amortizacion anticipada.

  6. en respuesta a Jmvslg
    #4
    Plineo

    Te equivocas, en la formula del cálculo de la hipoteca con el método francés se usa el principal del préstamo, no el capital pendiente. El capital pendiente se usa para calcular los intereses, ya que pagas intereses de lo que te queda por pagar, pero para la cuota, al ser fija, usas el principal.

  7. #3
    Agronomo1

    Mi duda es si la cuota de amortización está compuesto de capital e intereses, para saber qué cantidad amortizamos solo nos fijamos en la cantidad del capital. Y este se resta del saldo anterior para ver el saldo vivo. ¿Es así?
    Saludos

  8. #2
    Jmvslg

    Hola,
    El ejemplo que habéis puesto no es correcto. El Capital pendiente en 2016 no es 120.000€, sino 117.597,61. La cuota en 2016 serían 416,92€.
    Un saludo

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