Rankia España
Acceder
¿Nos visitas desde USA? Entra a tu página Rankia.us.
Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

Guía DEFINITIVA para comprar casa (y ahorrar más de 35.000€)

Después de más de 3 años estudiando el mercado inmobiliario español y analizando más de 20 entidades bancarias y sus hipotecas, me animo a compartir mis conclusiones en esta guía para comprar casa. Siguiendo una serie de consejos y trucos podremos ahorrar hasta 35.000€ en la adquisición de nuestra vivienda.

Guía comprar casa España

 

¿Invertir en vivienda es un gasto o un ahorro?

Invertir para ahorrar. Esta es una de las frases que más defendemos desde Rankia y con las que estoy 100% de acuerdo. Una de las inversiones más importantes y que más rentabilidad potencial puede alcanzar es el ladrillo. Por ello, debemos dedicar el tiempo necesario a estudiar con detenimiento todas las variables que influyen en la rentabilidad de la inversión en vivienda:

  1. Calidades de la vivienda.
  2. Facilidades de la zona: parques, colegios, transporte público, etc.
  3. Estudiar la demanda actual de la zona, tanto de alquiler como de compraventa.
  4. Estudiar la posible revalorización de la vivienda ¿hay muchos edificios en construcción?
  5. Flexibilidad del vendedor a la hora de negociar.
  6. Conocer los impuestos y gastos de ese inmueble concreto (IBI, tasa de basuras...).
  7. Ciclo económico actual.

Debido al gran número de variables que entran en juego y su complejidad, recomiendo la serie de artículos Comprar casa es fácil: Buscar la vivienda (I), Seleccionar la vivienda (II) y Comprobaciones antes de comprar una vivienda (III). Un must para acertar con tu inversión.

Una vez tengamos una o varias viviendas en el punto de mira, llega la ahora de tramitar la compraventa y la más que probable solicitud de la hipoteca. A continuación haremos una lista con consejos y trucos para ahorrar al comprar casa.

 

Ahorrar en la compra de la casa

Ahorrándote (o evitando) las comisiones de las inmobiliarias

Si visitamos los típicos portales de venta de pisos como Idealista, Fotocasa o Pisos.com, veremos como la mayoría de viviendas se comercializan a través de una inmobiliaria. Las agencias inmobiliarias se encargan de mediar entre comprador y vendedor durante las negociaciones y realizar las visitas a la casa. Personalmente, considero que las tareas desempeñadas no justifican los altos costes del servicio. Si compras la vivienda a través de este intermediario, deberás desembolsar un importe que puede ser del 2 al 4% del importe de compraventa de la vivienda.

Texto destacado Rankia
La comisión media de una inmobiliaria para un piso de 150.000€ son 4.500€. De hecho, en muchos casos, las inmobiliarias tratan de cobrar la comisión... ¡al comprador y al vendedor!

 

Ahorrar en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de la compraventa

Una de las pocas alegrías que tenemos al hablar de hacienda son las deducciones o bonificaciones. El ITP es un impuesto que grava la transmisión de viviendas entre particulares y es asumido por el comprador del bien. El tipo impositivo puede oscilar entre el 5 y el 10% sobre el valor real del bien transmitido en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. Pues bien, existen bonificaciones en este tipo de interés por ser familia numerosa, por ser menor de 35 años y constituya tu vivienda habitual o por adquirir viviendas de protección pública. Puedes encontrar todas las bonificaciones en este artículo: ¿Cuánto pago de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en mi Comunidad Autónoma?

Texto destacado Rankia
El ITP general para una vivienda de 150.000€ en Cataluña serían 15.000€, mientras que el ITP bonificado sería de 7.500€ para familias numerosas y menores de 32 años. El mismo caso en Madrid o la C. Valenciana supondría un ahorro de 3.000€.

En las viviendas de obra nueva, la posibilidad de ahorrar mediante descuentos fiscales desaparece, ya que están sujetas a IVA.

Ahorrar en la notaría al comprar la casa

En este caso, podemos ahorrar tiempo además de dinero. Pocos compradores de vivienda saben que los honorarios de los notarios están regulados por ley. En otras palabras, TODOS los notarios cobran las mismas tarifas por idéntico servicio. Únicamente se diferencian en la calidad. La parte positiva es que se reservan el derecho de aplicar un descuento de hasta el 10% en la factura. Teniendo esto en cuenta, sabemos cómo y hasta dónde podemos negociar.

Además, no debemos olvidar que los gastos notariales en una compraventa de vivienda se suelen repartir al 50% entre comprador y vendedor. ¡No cargues tú con todo!

Texto destacado Rankia
Los honorarios notariales en la compraventa de una vivienda de 150.000€ pueden alcanzar los 1.000€.

 

Ahorrar en la gestoría al comprar la casa

Como ya hemos comentado, los gastos de gestoría de la parte del préstamo hipotecario son asumidos por la entidad bancaria. No obstante, todavía queda por comentar qué hacemos con la gestoría de la parte de la compraventa. Generalmente, se dividen al 50% entre comprador y vendedor (igual que la notaría) pero podemos ahorrar mucho más si lo tramitamos nosotros mismos. Debemos pensar que la gestoría simplemente se encarga de remitir documentación de un actor a otro, controlando que todo funciona correctamente. A continuación veremos las funciones que realiza la gestoría y que podríamos realizar por nuestra cuenta:

  1. Entregar el modelo 600 a la hacienda pública para abonar el ITP.
  2. Presentar la escritura de compraventa en el registro de la propiedad. Debes hablar con el notario para que envíe la copia electrónica.
  3. Rellenar el impreso de cambio de titularidad de la vivienda en el Catastro. Tendrás 2 meses desde la firma de la escritura. Necesitarás los datos personales del anterior propietario. Deberás adjuntar una copia simple de la escritura de compraventa.
Texto destacado Rankia
Es complicado estimar el coste exacto de la gestoría, ya que son profesionales independientes cuyas tarifas no están reguladas. Suelen cobrar un 0,2% o 0,3% del importe de compraventa. ¡OJO! Si al realizar la compraventa de la vivienda se solicita hipoteca, no podrás prescindir de los servicios de la gestoría ni tramitarlo por tu cuenta. El banco te obligará a contratar su gestoría y así asegurarse que todos los trámites se realizan correctamente.

 

Ahorrar en la solicitud y trámites de la hipoteca

Si tienes la suerte de no necesitar financiación para comprar la casa, puedes ahorrarte (nunca mejor dicho) la lectura de este apartado, aunque te animamos a seguir y aprender del mercado hipotecario español.

El banco no es tu amigo: compara y negocia la hipoteca

El título de este punto no es casual. Y es que uno de los artículos más leídos de la comunidad es el firmado por @Fernan2 y titulado el banco NO ES tu amigo. El banco, como cualquier empresa privada, mira por sus intereses y quiere ganar el mayor dinero posible en cada negocio.

Actualmente existen más de 50 hipotecas y 25 entidades diferentes en España, lo que nos permite pedir presupuestos, comparar y hacer cálculos para saber cuál es la que mejor encaja con nosotros. Lejos quedó aquello de...

Pediré la hipoteca en mi banco de toda la vida porque el director me ha dicho que está muy bien y no entiendo mucho del tema.

¿Estás seguro? La hipoteca es la decisión más importante que toma una familia. Dedícale el tiempo necesario a informarte. En el foro de hipotecas de Rankia siempre hay alguien que está dispuesto a ayudar. ¡Aprovéchalo!

Para hacer más evidente la diferencia entre elegir bien o mal la hipoteca, pongamos un ejemplo. Caixabank, una de las entidades más grandes de España en cuanto a volumen de clientes, obstente, probablemente, la peor oferta hipotecaria: Tipo fijo 2,75% TIN (4,113% TAE) a 20 años. Por su parte, Coinc, una entidad online algo más desconocida, ofrece una hipoteca fija por el mismo plazo desde 1,89% TIN (TAE 2,34%).

Texto destacado Rankia
Con Caixabank pagarás una cuota de 903€/mes y unos intereses de 66.816€ al final de la hipoteca. Con Coinc pagarás una cuota de 781€ y unos intereses de 37.455€. La diferencia es de 29.361€. Abismal. ¡Y no olvides negociar con la entidad! Te sorprenderías los descuentos que pueden llegar a hacerte.

Aprovecho también para enlazar otra excelente aportación de este usuario: Hipotecas: Lo que el banco no dice.

Ahorrar en la prima del seguro del hogar

Cuando compramos una vivienda, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario obliga a contratar un seguro de daños o seguro de incendios con la hipoteca. Un seguro de hogar o incendios NO es un seguro de daños. Son pólizas y coberturas completamente diferentes. El seguro de daños es el tipo de seguro más básico, el cual protege la estructura de tu vivienda (el continente). La cobertura del seguro de hogar es mucho más completa, protegiendo el continente, el contenido, y la responsabilidad civil. Si quieres profundizar en este tema así como conocer las coberturas de ambas opciones, te recomendamos el artículo: Seguro de incendios VS Seguro de hogar.

Los bancos suelen ofrecer un descuento en el tipo de interés de la hipoteca a cambio de contratar el seguro a través de su aseguradora. Pero ojo, porque la entidad bancaria nunca te ofrecerá un seguro de daños, sino un seguro de hogar o multirriesgo. Estos seguros tienen ofrecen más coberturas pero también aumenta su prima anual. Debemos sacar la calculadora y ver si nos sale rentable.

Texto destacado Rankia
La prima de un seguro de daños no suele superar los 150€ anuales, mientras que un seguro multirriesgo de hogar puede alcanzar fácilmente los 300-350€.

 

Ahorrar en los gastos hipotecarios

La nueva ley hipotecaria obliga a las entidades bancarias a asumir los gastos hipotecarios: notaría, gestoría, registro y AJD. El único gasto que todavía tiene que asumir el futuro hipotecado es la tasación de la vivienda. No obstante, algunas entidades bancarias se ofrecen a pagarte este gasto si acabas contratando la hipoteca con ellos o directamente te pueden ofrecer pisos de su cartera donde la tasación ya suele estar realizada.

Texto destacado Rankia
Las entidades que asumen los gastos de tasación son Openbank, Banco Santander, ING, Pibank, Myinvestor, Ibercaja, Caixabank. BBVA tiene promociones temporales.

PD: los bancos tratarán que tases el inmueble a través de las tasadoras con las que tienen acuerdos. No obstante, están obligados por ley a aceptar cualquier tasación realizada por una tasadora homologada por el Banco de España.

Ahorrar en la cancelación de la hipoteca

Muchas personas creen que con el pago de la última cuota de la hipoteca se da por terminada la relación con el banco, pero no es así. Para que se cancele una hipoteca es necesario realizar su cancelación registral. Este proceso es imprescindible si queremos vender el inmueble.

Por una parte, debes asegurarte que el banco te expide el certificado de deuda cero de forma totalmente gratuita. Muchas entidades tratan de hacerte pagar por él, pero tienes el derecho de obtenerlo gratis. Suele costar entre 30 y 36 euros.

Por otra parte, el trámite la cancelación de la hipoteca puede realizarla una gestoría... o hacerlo tú mismo con un poco de desparpajo. En este artículo tenemos desglosado, paso por paso, cómo realizar los trámites para el levantamiento o cancelación de la hipoteca: trámites y gastos. Y si quieres calcular cuánto te costaría en tu caso concreto, esta calculadora de gastos de cancelación de hipoteca es maravillosa.

Texto destacado Rankia
Si realizamos la cancelación registral a través del banco, podemos pagar entre 300€ y 400€. Si lo hacemos por nuestra cuenta, pagaremos 130€ a lo sumo por los trámites notariales (desde 90€ + IVA) y del registro (desde 24€ + IVA). El certificado de deuda cero deben expedirlo gratuitamente.
 

 

Tabla resumen con todos los gastos que te puedes ahorrar al comprar casa

  Compra de la casa Hipoteca
Inmobiliaria 4.500€ -
ITP 5.000€ -
Notaría 100€ -
Gestoría 400€ -
Negociación con entidades - 25.000€
Seguro del hogar - 200€
Tasación - 300€
Cancelación - 250€
Total 10.000€ 25.750€ 35.750€

 

Si eres de los pocos valientes que ha llegado hasta el final de este artículo, quiero aprovechar para despedirme de ti y de todos aquellos usuarios de Rankia con los que he compartido tantos comentarios, consejos y experiencias en el mundo inmobiliario. Ha sido un placer poder ayudarte a ahorrar en tu hipoteca y/o vivienda. Seguiré unida a Rankia y tratando de divulgar el conocimiento financiero entre la comunidad. ¡Nos vemos!

 

 

¿Me concederá el banco la hipoteca?

Averigua si el banco te concederá la hipoteca con esta nueva herramienta de Rankia. Comparamos entre más de 50 hipotecas de 20 bancos diferentes y, teniendo en cuenta tu situación personal y laboral, te mostraremos las hipotecas que mejor se adapten a tu perfil. El estudio es gratuito y sin compromiso.


¡Comenzar estudio!
Herramienta gestionada por Rankia S.L.
  1. #1

    Luis Angel Hernandez

    Seré el primero en darte la enhorabuena por este artículo y las gracias por compartir todo este conocimiento.

    Cuando me compre una casa si me ahorro todo eso a alguna cerveza invito jaja.

    Una pena que ya no estés en el departamento, dejas el listón alto.

  2. #2

    Lorena Romero

    en respuesta a Luis Angel Hernandez
    Ver mensaje de Luis Angel Hernandez

    Ohhhh muchas gracias Luis, aprecio mucho tus palabras! Ya sabes que tienes asesoramiento gratuito y personalizado cuando te animes a comprar el piso por fin 😜

    Lo importante es que seguiré ayudando a Rankia y mejor de como lo hago ahora. Gracias otra vez!

  3. #3

    W. Petersen

    En buena parte de Catalunya, puede que en toda, esto de "repartir" los gastos de compraventa, puede ser un problema, me temo de muy, muy difícil convencer al vendedor, y al intermediario.

  4. #4

    Emartinezp

    A mí nunca se me ocurriría "ahorrar" en la gestoría. Son profesionales que saben perfectamente su trabajo, por cierto completamente desconocido para el ciudadano normal. Por otro lado considero que su comisión es baja por el valor y la dedicación que aportan.

  5. #5

    Pepegafez

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    En mi vida he visto compartir los gastos notariales de una compraventa entre comprador y vendedor. No se referirá a los gastos notariales de la escritura de hipoteca?

  6. #6

    W. Petersen

    en respuesta a Pepegafez
    Ver mensaje de Pepegafez

    Yo tampoco.... Lorena dice "se suelen repartir ..." en parte de notario para compraventa... y de gestoria dice lo mismo, también referido a tal compraventa, .. por ello indiqué que al menos en Catalunya.. porque desconozco si por otras CC.AA. hay otras costumbres.

  7. #7

    Anhell

    Estupendo artículo Lorena!...

    Me entristece este especie de despedida, no se hasta que punto nos “abandonas” 😔 pero agradecerte muy mucho tus post y la ayuda que nos has brindado a todos los que estamos inmersos en la compra de una casa, una pena no poder recurrir a ti ya.

    Un abrazote!! 🤗

  8. #8

    Hguimera

    en respuesta a Anhell
    Ver mensaje de Anhell

    Los gastos de Notaria de una compraventa los paga al 99% de casos el comprador.
    Y los gastos de Gestoría, si escrituras compraventa+hipoteca, el Banco te OBLIGA a tramitar con su Gestoría la escritura de compraventa, con su correspondiente factura.
    Todo esto, hasta donde yo se..

  9. #10

    Barbara

    en respuesta a Emartinezp
    Ver mensaje de Emartinezp

    Si no tienes hipoteca, es mejor hacer los tramites tú, solo tienes que ir a Hacienda y al Registro y ahorras el dinero de la gestoría. Lo haces todo en una mañana. El notario mismo te dará los documentos y te indicará que tienes que hacer. Ahora bien, si tienes hipoteca, el banco no te dejara hacerlo por tu cuenta y tendrás que pagar la gestoria.

  10. #11

    Hguimera

    en respuesta a Barbara
    Ver mensaje de Barbara

    a eso me referia, que algunos gastos por mucho que queramos son fijos ( notariales si compramos, gestoría si nos hipotecamos, sin rebaja de ITP si no estas dentro de algún caso concreto... )

  11. #12

    Oscar Sson

    Una curiosidad: ¿de dónde sacáis que las comisiones de las inmobiliarias son del 2%-4%? ¿de los años 70?
    Habitualmente se pacta un 3% pero resulta que en grandes ciudades como Madrid o Barcelona alcanzan tranquilamente el 10% y a veces se les cobra tanto a compradores como a vendedores.
    Eso sí que había que regularlo.

    En cuanto a ahorrar con la gestoría, generalmente ningún banco te permite esa gestión por tu cuenta, porque se arriesgan a que no se registre la hipoteca. Por tanto impracticable.

    Actualicense
    Saludos

  12. #13

    Lorena Romero

    en respuesta a Hguimera
    Ver mensaje de Hguimera

    Buenas Hguimera! Como bien comenta @barbara , si compras una casa y solicitas hipoteca para financiarla, el banco te obligará a gestionarlo a través de su gestoría... por eso he redactado ese punto en los ahorros de la compraventa y no de la hipoteca (que, de hecho, son gastos ya asumidos por la entidad bancaria). Voy a especificarlo mejor en el artículo para que no lleve a confusión. Muchas gracias por participar!

  13. #14

    Lorena Romero

    en respuesta a Anhell
    Ver mensaje de Anhell

    Muchas gracias por tus palabras Anhell 😍 La verdad que hemos compartido mucho tiempo juntos por los foros y da penita despedirse pero ahora me dedicaré a otras funciones dentro de Rankia. Por supuesto seguiré contestando si se me menciona o pregunta directamente, faltaría más! Jeje Pero para dudas generales estará mi compi @Maria-blanco-martinez al pie del cañón.

    Nos vemos!!

  14. #15

    Chocholi

    en respuesta a Barbara
    Ver mensaje de Barbara

    yo ganaba 1500 euros al mes en mi trabajo, y me puse las pilas, y ahorre 1000 euros cada mes, en 8 años me compre un piso con mis ahorros de 8 años. Me costo 90.000 euros, ahorre mucho dinero solo tuve que pagar lo que todo el mundo paga como notario, registro de la propiedad y el impuesto de transmisiones son inevitables.

    de todas formas muy buen articulo,gracias, saludos y suerte

    • playa de las americas

  15. #16

    Lorena Romero

    en respuesta a Oscar Sson
    Ver mensaje de Oscar Sson

    Buenas Oscar! Respondo sobre tus cuestiones:

    Habitualmente se pacta un 3%

    Y por eso mismo digo comisiones entre 2-4% 😅 Qué exigente! jeje

    Y a veces se les cobra tanto a compradores como a vendedores. Eso sí que había que regularlo.

    Estoy totalmente de acuerdo. Por lo pronto, van a tener que apretar los dientes con la nueva ley hipotecaria, la cual les obliga a registrar sus servicios y aprobar un curso de asesor.

    En grandes ciudades como Madrid o Barcelona alcanzan tranquilamente el 10% y a veces se les cobra tanto a compradores como a vendedores.

    Lo desconozco y os agradecería que me comentárais vuestras experiencias. Estaré encantada de sumarlas al artículo. Yo he consultado presupuestos en 3 inmobiliarias de la Comunidad Valenciana y una aplicaba un 3%, otra un 4%+IVA y otra era negociable, de ahí la media que he aplicado.

    Hablamos!

  16. #17

    Jnacho

    en respuesta a Pepegafez
    Ver mensaje de Pepegafez

    Pues si suele producirse, por mi trabajo he visto bastantes, hay que tener habilidad en la negociación.

  17. #18

    Pepegafez

    en respuesta a Jnacho
    Ver mensaje de Jnacho

    Yo solo he conocido algunos casos en los que los asumía la empresa promotora como campaña de promoción de venta de algún edificio, pero entre particulares o similar, nunca.

    Sobre la gestoria y la hipoteca, yo negocié con el banco que yo personalmente haría la inscripción de ambos. Pero claro, yo me dedico a ello, y me pidieron una cantidad de garantía y firmar que si no lo hacía yo autorizaba a que lo hiciera su gestoría.


Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.
Cerrar