¿Cómo se declaran los ingresos de alquileres como Airbnb?

¿Cómo se declaran los ingresos de alquileres como Airbnb?

Como comentamos en otro artículo sobre la fiscalidad de realizar acciones con diferentes apps y plataformas webs, tenemos que pagar impuestos, bien sean de servicios o de compraventa de productos de segunda mano. Hacienda lo ve como ganancias y hay que tributar por ello.

En este artículo pondremos el caso de Airbnb, cómo lo controla Hacienda, y cómo deberemos pagar los impuestos. 

como tributan las apps

Además, también añadiremos otro ejemplo con Uber de la obligación de tributar de distintos tipos de aplicaciones. Así, y junto al artículo sobre Wallapop y otras páginas de segunda mano que publicamos la semana pasada, veremos que según de qué actividad online se trate, tributaremos de una u otra forma por los beneficios obtenidos.

 

Básicamente, Hacienda cobra impuestos de las ganancias obtenidas en cualquier tipo de app por poco que sea. Algunas incluso obligando a hacerse autónomo. Hablamos de apps y páginas web de todo tipo como: CashPirate, Crowdbuying, Gigwalk, tener un blog, hacer apuestas online, ser youtuber, Wimdu, Niumba, Ebay, car sharing, descuentos y promociones por usar apps (aparcamiento, etc.), HomeAway,…


¿Cómo tributan los ingresos percibidos en Airbnbn?

Airbnb es una empresa fundada en 2008 mediante la cual podemos alquilar habitaciones, apartamentos, villas o incluso castillos el tiempo que queramos. Las reservas podemos realizarlas desde cualquiera de nuestros dispositivos electrónicos (móvil, tablet, ordenador), y en la página web www.airbnbn.es también podemos ver las opiniones que tienen los distintos usuarios según sus experiencias con las zonas, las casas y sus respectivos anfitriones.

como tributa airbnb

Para los turistas, alquilar una habitación, apartamento,… en Airbnbn cuenta como cualquier otra reserva en hoteles, albergues, etc. Son alquileres por lo general más económicos que si buscásemos otro tipo de alojamiento, pero Hacienda lo considera ganancias para el anfitrión, y por tanto obliga a pagar impuestos por los beneficios obtenidos. La forma de declararlo es en el IRPF como lo haríamos con cualquier alquiler normal. 

Además, en el caso de determinados comunidades, la ley obliga incluso a darse de alta como empresario. Con lo cual, dependiendo de la frecuencia con la que alquilemos la vivienda y de los beneficios que obtengamos, puede llegar incluso a no resultarnos rentable meternos en este pequeño negocio para sacarnos un dinerillo extra.


¿Cómo controla la AEAT los rendimientos por alquileres de pisos en internet?

La Agencia Tributaria vigila los anuncios que hay en internet y otros medios de comunicación sobre alquileres de viviendas, ya sean a largo plazo o incluso por unos pocos días. Por tanto, no debemos olvidarnos de declarar los ingresos percibidos, pues en Hacienda vigilan si hemos ofrecido o no nuestra casa para alquilarla.

La AEAT ha incrementado la vigilancia de este tipo de actividades a través de las plataformas de economía colaborativa y en la costa (como por ejemplo HomeAway o la explicada Airbnb).

Una de las actuaciones que hace es cruzar los datos de las viviendas que se se ofertan publicadas en las webs (no lo realiza a través de las compañías comentadas), en la mayor parte de los casos a través de portales inmobiliarios, con la información propia que dispone de Internet, inspecciones realizadas, o a través de facturas como por ejemplo consumos de agua o eléctricos.


¿Cómo se declaran los rendimientos por alquileres de pisos en internet?

La obligación de declarar la tiene el contribuyente que ponga en alquiler su vivienda. No tendrá que hacer nada el huésped, puesto que contaría igual que si pagara una noche de hotel, por ejemplo. 

Los rendimientos por alquileres los incluiremos en la Declaración de la Renta como rendimiento de capital inmobiliario.

A los ingresos percibidos, les restaremos los gastos deducibles y, si nos corresponden, también podremos aplicar determinadas reducciones para obtener el rendimiento final por el que pagaremos impuestos.

Estos gastos deducibles son aquellos que resulten necesarios para la obtención del rendimiento, y las cantidades para amortizar el inmueble.

Tendremos que tener en cuenta que no podremos deducir determinados gastos: los pagos por siniestros que finalmente disminuyan el valor del patrimonio del que alquila su vivienda, así como las cantidades abonadas para mejorar los bienes inmuebles, no podremos incluirlos en la Declaración de la Renta.

Según Hacienda, este rendimiento neto final, podría llegar a ser negativa tras las deducciones.


¿Qué reducciones puedo aplicar?

Si el alquiler del inmueble está destinado a vivienda, del rendimiento positivo podremos reducirnos el 60%.

La deducción de los gastos no podrá superar el importe del rendimiento íntegro de cada bien. Aunque sí que podremos compensar el exceso en los siguientes cuatro años, teniendo en cuenta el mismo límite para cada inmueble.

¿Cómo se declaran los alquileres si forman parte de una actividad económica?

En el caso de que el alquiler se haga como actividad económica, los rendimientos obtenidos no se considerarán rendimientos de capital inmobiliario, sino que serán rendimientos de actividades económicas, y se declararán en dicho apartado del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Entenderemos este caso cuando al desarrollar la actividad haya, por lo menos, una persona trabajando a jornada completa con contrato para desempeñar la gestión.


¿Cómo alquilar la casa legalmente?

Alquilar una casa unos pocos días a un turista, no es algo nuevo. Lo que ha cambiado es la manera de ofertarse en internet a lo grande. Lo hacen más personas, y llega a muchas más de como era antes. Esta forma de viajar tiene mucho éxito, y se hacen millones de alojamientos anuales en todo el mundo. Por ello, el sector hotelero ha ejercido presión para no verse tan perjudicado, y que las personas que alquilen sus hogares, también tengan que tributar por los beneficios obtenidos.

Anteriormente, simplemente con tributar por los ingresos era suficiente, mientras los alquileres se produjeran en periodos cortos. Este tipo de alquileres estaban regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pero desde hace pocos años, el Gobierno pasó esta legislación a la decisión de las comunidades autónomas. De esta forma, se quedan un montón de leyes distintas según el sitio en el que nos encontremos.

En el 2013 se añadió el punto e) al artículo 5 de la LAU, sobre los arrendamientos excluidos:

(Queda excluida) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana dejan más cancha a estos breves alquileres a turistas, mientras los duelos cumplan unos requisitos y estén registrados. Sin embargo, en otros sitios como Canarias, no dejan alquilar las casas cerca de zonas hoteleras para que no haya competencia. Y en Madrid tienen que alquilar el piso por un mínimo de 5 noches consecutivas. Mientras, aún hay muchas Comunidades Autónomas que siguen sin pronunciarse al respecto.

Pero como norma general, tenemos que inscribir nuestra vivienda en el ayuntamiento de la comunidad como vivienda turística, además de cumplir los requisitos que nos exijan.


Para alguna de las Comunidades Autónomas hay que hacerse autónomos para alquilar la vivienda, y en otras no. Sea de la forma que sea, deberemos declarar igualmente los rendimientos obtenidos, bien como rendimientos de actividad económica, bien como rendimientos del capital inmobiliario.

Respecto al IVA, el alquiler de viviendas vacacionales está exento. No obstante, hay que cobrarlo si ofrecemos también servicios de limpieza o comida, por ejemplo (y darnos de alta como autónomos).

Además, necesitaremos el certificado energético que acredite el consumo de energía en el caso de que alquilemos nuestra vivienda durante más de cuatro meses en el año.


Requisitos para alquilar vivienda según CCAA

  • Andalucía: en 2015 estaba sancionado, pero la idea es regularlo y se pueda alquilar tanto la casa entera como por habitaciones.
  • Asturias: el piso tiene que estar alquilado como mínimo de julio a septiembre.
  • Aragón: se pretendo prohibir el alquiler de habitaciones con carácter vacacional.
  • Baleares: está en marcha, pero no está permitido alquilar apartamentos en casas en régimen de propiedad horizontal.
  • Islas Canarias: se prevee que sea necesario contar con la autorización de la comunidad de propietarios.
  • Cantabria: Hay que darse de alta en la AEAT y en la SS.
  • Cataluña: se necesita la licencia de apartamento turístico y cobrar una tasa turística.
  • Comunidad Valenciana: Hay que registrar la vivienda, aunque no es necesario si solamente se alquila una vivienda para estos casos.
  • País Vasco: no se contempla actualmente, aunque se trabaja en un borrador.
  • Galicia: el alquiler con fines turísticos de habitaciones está prohibido.
  • Comunidad de Madrid: no se puede alquilar la vivienda por menos de 5 días. Y si es por habitaciones, no se puede en ningún caso.

 

Si tienes alguna duda de cómo tributan los beneficios obtenidos en las apps, puedes consultarla en este mismo artículo o en el foro de fiscalidad de Rankia.

  1. #9
    12/06/18 20:11

    Como se imputan los ingresos de irbnb si alquilas tu vivienda habitual por periodos cortos

  2. #8
    04/04/18 19:17

    Buenas, pero qué pasa si sólo estás alquilando una habitación??

  3. en respuesta a Alvarez7
    #7
    03/03/18 22:34

    Hola Álvarez27... y que pasa si tienes el consentimiento del dueño? Así ya no es ilegal supongo. Me gustatia saber cómo gestionar la fiscalidad en este caso

    Gracias!

  4. #6
    14/12/17 14:02

    Cuando alquilas tu piso como vivienda de uso turístico no puedes hacer la reducción del 60 por ciento, esto es solo para alquileres tradicionales. Creo que el artículo está mal en ese punto. Y los gastos que hayas tenido, así como la depreciación del 3% del valor de construcción, tienes que prorratearlos según los días que hayas tenido alquilado el piso a turistas. Por otro lado, la prohibición de alquileres de menos de cinco días que marcaba ell decreto de la Comunidad de Madrid vigente fue anulada por los tribunales.

  5. en respuesta a nachoolleros
    #5
    20/09/17 12:43

    nachoolleros, esto que comentas en principio es ilegal. No puedes subarrendar sin el consentimiento del dueño.

  6. #4
    07/10/16 00:15

    Buenas noches,

    Me gustaría que me informarais sobre qué pasos he de seguir o tener en cuenta. Mi intención es alquilar apartamentos para luego subarrendarlos por AirBNB. Sobre todo en lo que ando perdido es, si puedo seguir en el paro, o necesito darme de alta como autónomo o si simplemente a la hora de realizar la declaración es suficiente con declarar como gasto el importe que pago al arrendador y declarar los importes cobrados por AirBNB.

    Muchas gracias de antemano por vuestra atención.

  7. en respuesta a Ana Mc
    #3
    03/06/16 22:17

    Ventas? No, alquiló una habitación e ingresó 5000 eu en el 2013. ¿Cómo se declaran esos ingresos? En una complementaria de ese año? ¿se pueden incluir en la declaración de la renta del 2014?

  8. en respuesta a Andreu Jordi
    #2
    30/05/16 09:05

    Buenos días Andreu,
    presupongo que si ha recibido esa notificación, será porque en sus ventas obtuvo ganancias patrimoniales y no pérdidas.
    En ese caso debería conocer el valor del producto cuando se compró. Y simplemente hacer las declaraciones complementarias de dicho año.
    https://www.rankia.com/blog/irpf-declaracion-renta/1211866-declaracion-complementaria-como-hacerla
    Un saludo.

  9. #1
    29/05/16 19:55

    Una amiga mía ha recibido paralela de Hacienda para que realice complementarias en los ejercicios 2011 al 2014. Vive en Cataluña. Lo hizo por Airbnb. ¿que le pueden solicitar?

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