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La verdadera hucha de las pensiones de los españoles: ¿La vivienda? (IV)

Como observaréis el título de este cuarto capítulo ha cambiado y le he añadido un interrogante, ya que  del dicho al hecho hay un trecho. Supongo que con  la mejor información , el tiempo y la competencia la situación mejorará para el usuario.

He realizado un trabajo de campo telefónicamente entre diversas entidades que ofrecen los productos comentados y he llegado a las siguientes conclusiones en mi caso.

1) Si su vivienda no está en la banda  media alta de calidad y/ o no está en un municipio de más de 50000 habitantes o estándolo no tiene un mercado inmobiliario activo , olvídese.

2) Existen más posibilidades de obtener porcentajes mayores sobre el valor de tasación ,¿ quién tasa el inmueble ?. ¿se acepta un tasador por parte del cliente? , cúanto mayor es la edad del propietario.

Aunque la fiscalidad es beneficiosa( por venta de vivienda habitual  para mayores de 65 años ,venta vivienda con reinversión en rentas-seguros de vida mayores de 65 años o situación de dependencia) olvídese si no supera claramente esta edad a no ser que esté dispuesto a obtener un parte bastante menor de la tasación.

La probable duración del contrato y su influencia en las rentas o capital a percibir hace necesario evaluar la salud del contratante y de contar con tablas demográficas.

Por tanto ,edades entre 65-75 años  la solución  más rentable desde el punto de vista financiero suele ser ,vender la vivienda directamente yéndose a un  piso más barato ,Costa Rica, Marruecos, Olivenza o Ciudad Rodrigo.

¿Qué puede hacer el propietario?

Anticipar las necesidades ya que las prisas son malas consejeras.

Consultar las soluciones con los herederos.

Solicitar un detalle de todas las comisiones y gastos .Hay entidades que te lo deducen de la cantidad a entregar o de las rentas y así se disimula más-.Otras entidades cobran comisiones de intermediación (de inmobilairia o superiorapertura y alguna denominada¿ servicios asistenciales? por la que te cobran 600 euros.

Delimitar claramente los impuestos ,tasas, seguros y reparaciones.

Delimitar el papel del asesor  y /o actuario que curiosamente te ofrecen las mismas entidadesAqui las eafs y los profesionales independiente pueen jugar un gran papel.

Ver las posibilidades de resolución del contrato anticipada sin gastos por si cambiara las crircunstancias por los que realizó.

Tener claro lo que pasa cuando fallece uno o dos de los titulares .
Trabajar con entidades solventes y reguladas, conociéndo el papel de cada uno de los actores intervinientes en los contratos.Conocer el valor de tu vivienda y su posible evolución.


Resumiendo: Es un contrato que requiere un estudio muy personalizado ,donde cobra mayor importancia la letra pequeña-


Hipoteca  inversa:

Estamos consiguiendo con no poco esfuerzo que algunos bancos presten hasta el 44%  del valor de la casa, y que se pueda percibir de una sola vez o en forma de renta mensual vitalicia asegurada, a su elección , y tras el fallecimiento del titular o titulares, la vivienda la heredan los herederos, a los que se les da un año para que decidan como quieren devolver lo prestado a sus padres y, como la vivienda ya es de ellos porque la han heredado, lo más usual es que la vendan, devuelvan lo prestado al banco y se queden con la diferencia.

Le doy la buena noticia de que El 67% de los interesados que nos llaman son hijos que, viendo la situación en la que se encuentran sus padres (poca liquidez y un importante ahorro en su vivienda, sí, pero inmovilizado) son los que promueven este tipo de solución para que sus padres mejoren su calidad de vida, a pesar de que de esta forma ellos heredaran menos.

Quedamos a su disposición para facilitarle cualquier información adicional que les pueda interesar a ustedes en el futuro sobre Hipoteca Inversa en España o en otros países como Reino Unido, donde el año pasado se suscribieron 46.000.

Visitada su páina web a un vivienda valorada en 200.000 euros,  con 65 años te dan 45.000 euros ,65.000 a los 75 y 85 000 a los 85.

El tipo de interés oscila alrededor del 5,5%-6%. (no sabemos si disminuye con la edad,plazo) 








Nuda propiedad.

Para un valor de mercado de 200.000 y edad de 65 años.

1.           Se compra la Nuda Propiedad a cambio de un pago único inicial de 75.000€. 
2.           Los actuales propietarios permanecen en el inmueble como usufructuarios vitalicios. 
3.           Los gastos que se generen en la compraventa (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, notaría y registro) serán satisfechos íntegramente por la parte compradora, a excepción del Impuesto de Plusvalía Municipal que será satisfecho por la parte vendedora. 
4.           Una vez formalizada la operación ante notario público, los gastos de la propiedad se repartirán de la siguiente forma: 

a.           El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), las derramas extraordinarias y el seguro de continente serán asumidos por la parte compradora. 

b.           La cuota ordinaria de la comunidad, el seguro de contenido, la tasa de residuos urbanos y los suministros (luz, agua, etc.), individualizados o no, serán asumidos por la parte vendedora. 

 

5.           Los honorarios que tendrá que satisfacer la parte vendedora al intermediario por la compraventa son de 5.000€ + IVA. Los honorarios están incluidos en el precio del pago único y se cobran únicamente si tenemos éxito. 

 

Vivienda inversa

Me viene a la cabeza la idea de mutualidad pues se compensan las duraciones reales de los contratos.de forma que si se supera la esperanza de vida dejas de pagar el alquiler.

El desembolso inicial (no olvidemos que se retiene el alquiler previamente ) tiene que ver con el valor de la vivienda a la que se aplica un descuento en función de la esperanza de via, la ubicación y el estado del inmueble.


 La flexibilidad es un plus ya que  en función  de las necesidades el propietario o vendedor puede variar el precio y el alquiler  ya que algunos necesitan recibir más importe al principio lo que conlleva pagar unos alquileres más altos.
 
 En general los alquileres suelen estar   ligeramente por debajo de mercado o en línea y lo mejor es que son fijos.efectivamente,  durante la esperanza de vida. No se actualiza en ningún momento.,lo cual es  muy positivo para el inquilino, principalmente en estos tiempos. Y superada la esperanza de vida no pagan alquiler, sólo la comunidad de la vivienda.

Se pueden pueden ir de la casa cuando quieran sin ningún tipo de penalización, de hecho se les devuelve el montante de alquiler no consumido que se  le ha retenido y  en caso de fallecimiento se devuelve a los herederos.

Normalmente en la vivienda inversa el inquilino antes propietario sólo paga los suministros y alquiler, siendo por cuenta del nuevo propietario comunidad, seguro, ibi derramas.,

El único inconveniente es que normalmente se exigen viviendas cuyas tasaciones superan con creces a la de mayoría de los propietarios.

Ejemplo de vivienda inversa:


 

vivienda-inversa
vivienda-inversa



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Lecturas relacionadas
  1. en respuesta a Filipides
    -
    #3
    24/06/22 09:23
    A mi personalmente la hipoteca inversa me da mucho miedo, no deja de ser una financiación a personas que no tienen capacidad de repago. Es un regalo envenenado para los herederos que se pueden encontrar con una deuda que supera el valor de la casa, fíjate que el tipo de interés es del 6% en el entorno actual donde hemos estado con tipos cero... interés que se va capitalizando.
  2. #2
    23/06/22 12:47
    Ante el aumento de precios, pensiones bajas y limitadas por el deficit público sólo veo dos salidas. 
    + Ahorro durante la etapa laboral.
    + Hipoteca inversa con el fin de tener una liquidez extra. 

    Una vez más se comprueba que planificar con tiempo es "vital"
    Gracias Enrique por compartir la información.

  3. #1
    23/06/22 12:19
    Gracias, Enrique. Muy interesante la exposición de las diferentes alternativas. A estudiar con detenimiento.

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