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La verdadera hucha de las pensiones de los españoles: La vivienda (III)

Antes de pasar de la teoría a la práctica para ver como puedo monetizar mi vivienda, conocer si me interesa o no y que producto en la realidad se acerca a mis pretensiones, nos queda por conocer dos productos que tienen como subyacente mi propiedad.


Sale and lease back


Consiste en la venta de la vivienda con un derecho de permanencia en el inmueble por un periodo determinado y fijado en contrato. De esta forma, en el momento de la firma el propietario debe decidir cuándo abandonará la vivienda, con la incertidumbre que genera desconocer las circunstancias futuras del inquilino en el momento de la entrega de la vivienda. 

Se trata de un tipo de operaciones que se dan habitualmente cuando el vendedor-inquilino ha visto mermada su liquidez. Con el sell & lease back consigue obtener nuevamente liquidez sin tener que cambiar de casa.  Veamos las ventajas e inconvenientes teóricas , aunque como todos sabemos depende del poder de negociación , la urgencia por obtener liquidez y el precio de venta.

Ventajas para el vendedor inquilino:

 
Aunque todo depende de cada concreto en particular:

  • Al vender el inmueble, obtiene liquidez para hacer frente a otras necesidades a corto plazo. 

  • En este caso, vender la vivienda no implica renunciar a su uso. Con el sell & lease back, el vendedor del inmueble puede seguir residiendo en él pero, a partir de la venta, lo hará como inquilino. 

  • Que venda el inmueble no implica que nunca lo pueda recuperar ya que en el contrato se suele reflejar la opción preferente de compra en el futuro para el vendedor-inquilino.

 
Liberarse de importantes gastos generados por su vivienda, ya que dejará de abonar para siempre los recibos del IBI, las cuotas de la Comunidad de Propietarios y el Seguro del continente de la vivienda. aunque esto se determina en el contrato donde rige el principio de libertad de pactos.

Fiscalidad Alquiler Garantizado:  Para los os mayores de 65 años, ya que la transmisión de su vivienda habitual, está totalmente exenta de tributación en su declaración de Renta (IRPF). 

 

Ventajas para el comprador arrendador.

 
Es una buena oportunidad para adquirir un activo interesante a un precio más económico que en una situación de compra normal. 

  • Por lo general, no tiene que hacerse cargo de los costes de mantenimiento. En este tipo de ventas es frecuente llegar a un acuerdo con el vendedor-inquilino para que asuma los costes derivados del uso y mantenimiento del inmueble. Por ejemplo, impuestos o seguros. 

  • Se obtiene rentabilidad desde el primer momento, igual que sucede con la adquisición de cualquier inmueble alquilado. Esto se debe a que, desde el primer mes, se disfruta de las rentas del alquiler. 

  • Otorga una mayor seguridad sobre los inquilinos. La vivienda que se compra ya está ocupada por aquellos que han sido sus dueños previamente. Así, se consiguen más garantías sobre que van a cuidar el inmueble y van a hacerse cargo de las cuotas del alquiler. 

  • Con las operaciones de sell & lease back se evita tener que hacer reformas. Igual que sucede con los inmuebles en rentabilidad, cuando se realiza una operación de este tipo, al haber personas habitándolo, no hace falta acondicionarlo para atraer a potenciales inquilinos, sino que ya está preparado. 

Podemos distinguir dos opciones:
 
Modalidad Vitalicia: esta modalidad consiste en la venta de la vivienda, estableciendo de forma simultánea un alquiler vitalicio, por el cual Usted se garantiza el poder permanecer como inquilino de su vivienda hasta su fallecimiento o hasta que Usted decida dar por finalizado dicho arrendamiento. 

Modalidad Temporal Se realiza la venta de la vivienda, realizando el propietario un contrato de alquiler por un plazo determinado (5, 10, 12, 15, etc.), transcurrido el cual, la Persona Mayor dejará de utilizar la vivienda. Es habitual esta opción cuando se tiene previsto un cambio de domicilio o cuando se realiza sobre una segunda residencia no habitual. 

En cualquier caso, siempre será factible que el vendedor establezca a su conveniencia las condiciones económicas y generales que afecten tanto a la venta como al alquiler, puesto que las partes serán libres de fijar los acuerdos que estimen oportunos. 

Vivienda inversa


Por último y antes de pasar a conclusiones prácticas veamos la vivienda inversa que es un producto muy negociado en otros lares como Francia y que cada vez cobra más fuerza en España.

 Consiste en la venta del inmueble y, al mismo tiempo, la firma de un contrato de alquiler vitalicio, convirtiéndose el propietario en inquilino vitalicio. El vendedor recibe el importe íntegro de la venta en un único pago o en forma de renta mensual, salvo una retención equivalente al importe del alquiler de la vivienda para una esperanza de vida media estimada. 

 La diferencia de la vivienda inversa con respecto a la nuda propiedad es que al cobrar  el alquiler de forma mensual y de este modo el propietario que pasa a ser inquilino puede tomar la decisión de abandonar la casa cuando quiera sin que eso le suponga una penalización en el pago de las rentas. Por este motivo se suele abonar un precio mayor que otras alternativas.

¿Qué pasa si sobrevive a la esperanza de vida calculada?


 Además, el modelo de vivienda inversa permite al inquilino abandonar la casa cuando quiera y en ese momento dejaría de pagar el alquiler. Pero, ¿qué pasa si sobrevive a la esperanza de vida calculada?

Algunas entidades bien capitalizadas y con un amplio y diversificado nivel de viviendas y de inquilinos bonifican la renta, de tal forma que tan solo pagan los gastos de comunidad
.

Se trata de un alquiler vitalicio flexible  donde se tiene en cuenta  la duración , la renta y el descuento  así como la edad y la calidad de la vivienda, donde se intenta casar las necesidades de los vendedores. Normalmente las entidades que comercializan  este producto exigen una rentabilidad mínima del 6% y es interesante para la gente a partir de los 80 años, pues depende mucho de la esperanza de vida.

Entonces, ¿cuál es la mejor opción? 

Dependerá de las circunstancias de cada propietario, pero si queremos hacer una comparativa entre las diferentes alternativas, la primera es que la venta de la nuda propiedad, el sale and lease back y la vivienda inversa son una monetización del ahorro inmobiliario, mientras que la hipoteca inversa es un crédito. Además, en las opciones de monetización del ahorro se vende la propiedad, permitiendo hacer una planificación hereditaria y evitar problemas asociados a la gestión de un proindiviso entre los herederos. Aunque la hipoteca inversa no conlleva una planificación hereditaria ni la venta del inmueble, la realidad es que los herederos tienen que vender la vivienda en muchos casos para hacer frente a la deuda contraída. 

En cuanto a la cantidad de dinero a percibir por parte del propietario, todas las opciones de monetización del ahorro  suelen ofrecer un importe mayor que la hipoteca inversa. Entre éstas, además, la vivienda inversa es la que  normalmente  ofrece mayor importe ofrece de todas. 

Respecto a los oferentes del producto, sólo la hipoteca inversa y la vivienda inversa cuentan con oferta institucional, con las garantías que supone de transparencia y seguridad para los propietarios realizar una operación de estas características con empresas reguladas, auditadas y en algunos casos cotizadas. En los casos de la nuda propiedad y el sale and lease back, lo que más abunda es la oferta de inversores particulares con un perfil más oportunista o especulador, normalmente.

Por último, existe una diferencia relevante la vivienda inversa y los productos con los que compite en el segmento de la monetización del ahorro. Si el inquilino abandona la vivienda antes del tiempo estimado, a él o a sus herederos se les devuelve el importe de la bolsa de alquiler retenida en el momento de la compraventa y no consumida. En caso de supervivencia a la esperanza de vida estimada, el inquilino puede permanecer en la vivienda y sólo asume los gastos de comunidad y suministros. Sin embargo, en la venta de la nuda propiedad y en el sale and lease back, el vendedor o sus herederos no  suelen recibir ninguna compensación en el caso de fallecimiento prematura o abandono voluntario de la vivienda antes del plazo previsto. 

Como hemos visto esto es la teoría y para comprobar lo que hay en la realidad , vamos a realizar las preguntas a las entidades que ofrecen estos productos prácticamente desconocidos nuestro país.




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  1. Nuevo
    #5
    19/06/22 17:28
    La oferta de préstamo de dinero tiene personas que necesitan dinero de 2000 € tiene 980.000 €.
  2. #4
    19/06/22 15:26
    Bueno pues hay que seguir de cerca el tema 
  3. #3
    19/06/22 12:53
    Muy interesante, gracias.
  4. #2
    19/06/22 12:03
    Este tema es muy interesente y pertinente al ya tener cierta edad. Gracias por el analisis.
    Por otro lado, habrá que estar pendientes con las entidades financieras al negorciarlos pues tal como reseñas existe una diferencia relevante la vivienda inversa y  la hipoteca inversa pero las denominaciones son demasiado cercanas como para que te lien. 
  5. #1
    19/06/22 11:56
    Enrique. ¿Este artículo debería ser La vivienda (III) en lugar de (IV) o no he recibido alguno?

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